проблемы в сфере жилья

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БАЛТИЙСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ИММАНУИЛА КАНТА ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ «Согласовано» «Утверждаю» Декан факультета Начальник Заячковский О .А . к .ю .н ., доцент Управления обра зовательных программ Житиневич Д .Г . к .ю .н ., доцент ____________________ _____________________ « __ _» ______________20 11 г . « _ __ _» _____________20 11 г . УЧЕБНО -МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ «Современные п роблемы правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ» для обучающихся 1 курса очной формы обучения направления подготовки 030900.68 Юриспруденция квалификация (степень ) - «магистр» Калининград 2011 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БАЛТИЙСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ ИММАНУИЛА КАНТА ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ «Согласовано» «Утверждаю» Декан факультета Начальник Заячковский О .А . к .ю .н ., доцент Управления образовательных программ Житиневич Д .Г . к .ю .н ., доцент ____________________ _____________________ « __» ________________20 11 г . « _ _ _» ______________20 11 г . РАБОЧАЯ ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ «Современные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ» для обучающихся 1 курса очной формы обучения направления подготовки 030900.68 Юриспруденция квалификация (степень ) - «магистр» Калининград 2011 Лист согласования Составител ь : доцент , к .ю .н . Казакова Галина Владимировна Р абочая программа обсуждена и утверждена на заседании кафедры гражданского права и процесса Протокол № 01 « 31 » августа 20 11 г . Зав .кафедрой :________ _____________________ ______/ Казакова Г .В ./ Рабочая программа одобрена методическим советом юридического факул ьтета БФУ им . И .Канта Протокол № 01 « 31»августа 2011 г . Председатель методического совета :_______________________ Заячковский О .А . / Программа пересмотрена на заседании кафедры ___________________________________________________________ Внесены следующи е изменения (изменений не внесено ) ___________________________________________________________ Протокол № _______ « ___» ___________________20____г . Зав .кафедрой :______________________________________________/Ф .И .О ./ Менеджер ООП :_ _________________________ _____ ___________/ Ежова Т .Г . / Пояснительная записка Место курса в учебном процессе «Современные проблемы правового регулирования договорных отн о шений в сфере жилья в РФ» - обязательная учебная дисциплина, входящая в в а риативную (профильную) часть профессионального цикла основной образовател ь ной программы. Она опирается на теоретические основы бакалавриата и дисци п лин: «Гражданское право» и «Жилищное право». Знания , полученные при изучении курса «Современные проблемы правового р е гулирования договорных отн ошений в сфере жилья в РФ» , используются маг и странтами при выполнении научных работ и магистерской диссертации . Освоение курса позволит понять , какие проблемы правового регулирования дог о ворных отношений наиболее актуальны , как их можно разрешить , оценить какие способы следует использовать для снижения негативных последствий правонар у шений в сфере жилья . Таким образом , изучение курса «Современные проблемы правового регулир о вания договорных отношений в сфере жилья в РФ» способствует подготовке высококвалифиц ированных специалистов , так как в ходе его дается комплекс , как теоретических знаний , так и навыков в области выявления , оценки и профилактики проблем правового регулирования договорных отношений в сфере жилья . Дисциплина изучается во втором семестре пер вого года магистратуры . Требования к начальной подготовке , необходимые для успешного освоения курса 1. Знание институтов гражданского права «Сделки . Условия действительности сд е лок . Недействительность сделок» , «Гражданско -правовой договор» , «Договор н айма жилого помещения» . 2. Знание института гражданско -правовой ответственности и особенностей защиты имущественных прав . 3. Знание основных конституционных прав и свобод человека . 4. Умение работать со справочно -правовыми системами и осуществлять поиск но рмативных актов и специальной литературы в заданном направлении с привл е чением источников из других отраслей права (конституционного , гражданского , административного ). 7. Умение использовать основные законы логики при построении устных и пис ь менных ответов . 8. Умение обобщать , соотносить и сравнивать социальные явления для юридич е ской квалификации фактов и обстоятельств . 9. Грамотность . Цель преподавания дисциплины Изучение курса «Современные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере жил ья в РФ» имеет следующие цели : 1. Раскрыть теоретические основы правового регулирования договорных отнош е ний в сфере жилья в РФ как одного из методов профила ктики споров и иных ра з ногласий по поводу владения , распоряжения и пользования помещениями в мног о к вартирных жилых домах , а также долевого участия в строительстве и ипотечного жилищного кредитования . 2. Познакомиться с практическими подходами и методами в оценке эффективности средств , приемов и способов правового регулирования договорных отношений в сфе ре жилья в РФ 3. Определить возможные научно -исследовательские проблемы правового регул и рования договорных отношений в сфере жилья в РФ . 4. Научить выпускника ориентироваться в проблематике правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ на основе понимания сущности ко м плекса правоотношений , возникающих в жилищной сфере и их социальной знач и мости . 5. Привить выпускнику уважение к социальным ценностям правового государства , правам и свободам человека , имеющим приоритет при решении споров в ус ловиях постоянно существующей коллизии в законодательстве , регулирующем жилищную сферу . Задачи дисциплины Изучение курса «Современные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ» имеет следующие з адачи : - характеристика основ ны х проблем правового регулирования договорных отн о шений в сфере жилья в РФ ; - оценка эффективн ости способы профилактики споров в рамках правового рег у лирования договорных отношений в сфере жилья в РФ вЂ“ знакомство со средствами , приемами и способами правов ого регулирования д о говорных отношений в сфере жилья в РФ ; – раскрытие общих принципов правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ ; – рассмотрение современных подходов к оценке эффективности средств , приемов и способов правового регулир ования договорных отношений в сфере жилья в РФ вЂ“ изучение основ теории и практики правового регулирования договорных отн о шений в сфере жилья в РФ ; – характеристика основных направлений научных исследований в совершенств о вании правового регулирования догово рных отношений в сфере жилья в РФ . Перечень общекультурных и профессиональных компетенций , которые должен приобрести обучающийся в результате) и знаний, умений, нав ы ков , Компетенции обучающегося , формируемые в результате освоения дисципл и ны : Выпускник должен обладать следующими общекультурными компетенциями (ОК ): · осознанием социальной значимости своей будущей профессии , проявлением нетерпимости к коррупционному поведению , уважительным отношением к праву и закону , обладанием достаточным уровнем професси онального правосознания (ОК -1); · способностью добросовестно исполнять профессиональные обязанности , с о блюдать принципы этики юриста (ОК -2); · способностью совершенствовать и развивать свой интеллектуальный и о б щекультурный уровень (ОК -3); · способностью свободн о пользоваться русским и иностранным языками как средством делового общения (ОК -4); · компетентным использованием на практике приобретенных умений и нав ы ков в организации исследовательских работ , в управлении коллективом (ОК -5). Выпускник должен обладать сл едующими профессиональными компете н циями (ПК ): · в правотворческой деятельности : · способностью разрабатывать нормативные правовые акты (ПК -1); · в правоприменительной деятельности : · способностью квалифицированно применять нормативные правовые акты в конкретных сферах юридической деятельности , реализовывать нормы материал ь ного и процессуального права в профессиональной деятельности (ПК -2); · в правоохранительной деятельности : · готовностью к выполнению должностных обязанностей по обеспечению зако н ности и правопорядка , безопасности личности , общества , государства (ПК -3); · способностью выявлять , пресекать , раскрывать и расследовать правонарушения и преступления (ПК -4); · способностью осуществлять предупреждение правонарушений , выявлять и ус т ранять причины и условия , способ ствующие их совершению (ПК -5); · способностью выявлять , давать оценку и содействовать пресечению коррупц и онного поведения (ПК -6); · в экспертно -консультационной деятельности : · способностью квалифицированно толковать нормативные правовые акты (ПК -7); · способность ю принимать участие в проведении юридической экспертизы пр о ектов нормативных правовых актов , в том числе в целях выявления в них полож е ний , способствующих созданию условий для проявления коррупции , давать квал и фицированные юридические заключения и консульт ации в конкретных сферах юридической деятельности (ПК -8); · в организационно -управленческой деятельности : · способностью принимать оптимальные управленческие решения (ПК -9); · способностью воспринимать , анализировать и реализовывать управленческие инновации в пр офессиональной деятельности (ПК -10); · в научно -исследовательской деятельности : · способностью квалифицированно проводить научные исследования в области права (ПК -11); · в педагогической деятельности : · способностью преподавать юридические дисциплины на высоком те оретич е ском и методическом уровне (ПК -12); · способностью управлять самостоятельной работой обучающихся (ПК -13); · способностью организовывать и проводить педагогические исследования (ПК -14); · способностью эффективно осуществлять правовое воспитание (ПК -15). К омпетенции , формируемые в рамках вариативных частей общенаучного и профессионального циклов ООП (ОК -7) способен приобретать новые знания , используя современные образовател ь ные и информационные технологии ; (ОК -8) владеет коммуникативными навыками , способст вующими эффективному взаимодействию с аудиторией различного уровня подготовки к восприятию прав о вой информации (ПК -17)- способен решать комплексные прикладные задачи профессиональной де я тельности в области частного права с использованием диспозитивности пр и разр а ботке д о говорных средств профилактики споров ; (ПК -20)- способен ставить и решать прикладные задачи в сфере частного права с и с пользованием современных правовых средств и информационно -коммуникационных технологий . Выпускник будет знать : а ) понятия , определения и термины , используемые в договорах , регулирующих о т ношения в жилищной сфере ; б ) основные институты права и их взаимосвязь ; в ) гарантии реализации гражданских и жилищных прав граждан , прав потребит е лей . г ) о способах договорного регулирования комплекса разноплановых правоотнош е ний , возникающих в сфере жилья . г ) об основных проблемах реализации гражданских и жилищных прав гражданами и их взаимосвязи с проблемами других отраслей (конституционного , гражданского права ). Выпускник будет уметь : а ) квалифицировать факты и обстоятельства , определять их правовые последствия ; б ) определять юридически значимые обстоятельства и осуществлять поиск норм а тивной правовой базы для договорного регулирования в сфере жилья . Выпускник будет владеть навыками : а ) толкования и применения законодательства , регулирующего договорные отн о шения в жилищной сфере ; б ) разработки договоров , выполнения их экспертизы , подготовки правовых устных и письменных консультаций ; в ) ведения переговоров и урегулирования разногласий в сф ере жилья . Тематический план курса № п /п Наименование разд е ла (темы ) Количество часов Аудиторных Самостоятельная и и н дивидуальная работа Лекции Семинары Проверочные работы и дел о вые игры 1 Жилые помещения как объекты гражда н ских и жилищных прав 2 П 2 Д +РЗ 22 (работа с источниками , сравн . анализ зак -ва , о з накомление с судебной и иной правопримен и тельной практикой ) 2 Правовые основания для владения , пол ь зования и распоряж е ния жилыми пом е щениями . Договорное регулирование управления мног о кв артирным домом . 2 Д +РЗ 4Д /И 3 Вещные права на ж и лые помещения (д о говор пожизненного содержания с ижд и вением , договор бе з возмездного польз о вания , завещател ь ный отказ и пр .) 2 П 2 Д +РЗ 20 (работа с источниками , подготовка письменного закл ючения по запросу гражданина ) 4 Договор коммерч е ского найма , договор социального найма , договор найма жил о го помещения в сп е циализированном жилищном фонде 2 П 6Д /И 16 (работа с источниками , ознакомление с суде б ной и иной правоприм е нительной практикой ) 5 Договорное регул и рование отношений с ресурсоснабжающ и ми организациями . Защита прав потр е бителей . 2 П 2 Р /З ( дача письменных и устных консульт а ций по ко н кретным фабулам дел , их о б суждение , защита св о ей позиции по вопросу форума в Интернете ) 22 (работа с источниками , подготовка письменного заключения по запросу гражданина ) 6 Долевое участие в строительстве жилья 2 Д +РЗ 2 Д /И 16 (работа с источниками , подготовка письменного заключения по запросу гражданина 7 Договорное регул и рование отношений в Ж СК , ЖК . 2 2 Д +РЗ 12 (работа с источниками , подготовка заключения о ходе дискуссии на юридическом форуме в Интернете , выработка своей правовой поз и ции ) Всего часов 12 12 12 108+ Форма контроля экзамен Итого по дисциплине , включая КСР (1 час / 2 ч аса – см . по плану ) Используемые обозначения П вЂ“ проблемная лекция Д вЂ“ дискуссия Д /И вЂ“ деловая игра Р /З вЂ“ решение задач Содержание дисциплины Объекты жилищных прав Круг право отношений в сфере жилья . Соотношение жилищного права с гр а жданским и адм инистративным , другими отраслями . Жилые помещения как объекты гр ажданских и жилищных прав . Участники право отношений в сфере жилья . Доля в праве собственности на жилое помещение как объект договорного регулирования . Понятие жилого помещения как объекта до говорного регулирования . Виды жилых помещений и их назначение . Нежилые помещения в многоква р тирно м жилом доме как самостоятельные объекты гражданских прав . Государственная регистрация сделок с недвижимостью в жилищной сфере . Правовые основания для владе ния , пользования и распоряжения жилыми помещениями . Договорное регулирование управления многоквартирным домом Правовые основания для владения , пользования и распоряжения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме . Право собственности на жилые п омещения . Бремя содержания помещений в многоквартирных домах . Проблемы солидарной ответственности членов семьи собственника жилого помещения . Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме , его содержание . Порядок пользования общим имуществ ом как предмет договорного регулирования . Договорное регулирование управления многоквартирным домом . Сравнительный анализ способов управления многоквартирным жилым домом . Особенности упра в ления многоквартирным жилым домом управляющей компанией , выбранной на открытом конкурсе . Законодательство , регулирующее вопросы управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг . Основы договорных отношений в сфере ЖКХ Права и обязанности участников договорных отношений : правовые основы и проблемные вопросы . Особенности договорных отношений в зависимости от сп о собов управления многоквартирным жилым домом . Договор на управление многоквартирным жилым домом . Существенные у с ловия договора . Договор на содержание и ремонт общего имущества в многоква р тирно м доме . Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоква р тирном доме с не членом ТСЖ . Особенности взаимоотношений между собственниками жилья и ресурсоснабжа ю щими организациями по предоставлению коммунальных ресурсов или оказанию коммунальных ус луг . Система договорных отношений в сфере ЖКХ с участием муниципальных образований . Условия бюджетного финансирования организаций сферы ЖКХ . Проблемы исполнения договоров и правопреемство в связи с реорганизацией управляющих компаний и ресурсоснабжающих организаций в системе ЖКХ Вещные права на жилые помещения Вещные права на жилые помещения (договор пожизненного содержания с и ж дивением , договор безвозмездного пользования , завещательный отказ и пр .). Пр о блемы реализации гражданских и жилищных прав на ж илые помещения . Договоры в сфере жилья : договор коммерческого найма , договор социального найма , договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде Виды договора найма жилого помещения : сходство и отличия . Права и обяза н ности наймодателя . Права и обязанности нанимателя . Статус членов семьи нан и мателя . Бывшие члены семьи нанимателя . Ответственность сторон договора найма . Проблемы солидарной ответственн о сти членов семьи нанимателя жилого помещения . Рас торжение и прекращение договоров найма . Проблемы освобождения жилых помещений при расторжении договоров найма . Выселение . Теоретическая часть учебной дисциплины «Современные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере жилья в РФ» Тема 1. Объекты жилищных прав 1. Круг правоотн ошений в сфере жилья . Соотношение жилищного права с гра ж данским и административным , другими отраслями . 2. Жилые помещения как объекты гражданских и жилищных прав . Участники пр а воотношений в сфере жилья . Доля в праве собственности на жилое помещение как объек т договорного регулирования . 3. Понятие жилого помещения как объекта договорного регулирования . 4. Виды жилых помещений и их назначение . 5. Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме как самостоятельные об ъ екты гражданских прав . 6. Государственная регистрация с делок с недвижимостью в жилищной сфере . Цели изучения темы : Исторический экскурс об основных этапах развития ж и лищного законодательства и механизмах правового регулирования отношений в ж и лищной сфере . Ознакомление со специфическими особенностями жилищны х отношений и с и с токами современных проблем правового регулирования договорных отношений в сфере жилья , основными понятиями курса . 1. Для правового регулирования жили щ ной сферы определяющее значение имеет, в первую очередь, форма собс т венности на жилье. Поэтому проблемы правового регулирования договорных отношений имеют исторические корни. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года Известия ВЦИК. № 256. 12.11.1922; СПС «Консультант Плюс». , продолжая традиции российского дорев о люционного гражданского законодательства , урегулировал лишь имущественный найм с вкраплением в него отдельных специальных жили щ ных норм . При этом он отражал сложившуюся двойственность отношений новой экономической полит и ки : с одной стороны , была разрешена предпринимательская деятельность , испол ь зование своего имущества для извлечения прибыли , а с др угой стороны , государс т во оказывало социальную поддержку исключительно рабочему классу и всеми возможными способами , в том числе с помощью законодательства , демонстрир о вало , что лишь терпит «класс эксплуататоров» . Так , в соответствии со ст .ст . 154-155 ГК 1 922 г . договор имущественного найма жилья з а ключался на срок не более 12 лет , а затем с «молчаливого согласия» наймодателя мог быть продлен на нео п ределенный срок . В последующем он мог быть расторгнут по заявлению любой стороны с пред у преждением за три мес яца . Согласно ст . 156 ГК 1922 г . в тех случаях , когда арендаторами являлись г о сударственные учреждения и предприятия , наемные рабочие и служащие , учащи е ся гос у дарственных учебных заведений , состоявшие на иждивении красноармейцев члены их семей , инвалиды т руда и войны , договор найма жилья автоматически в о зобновлялся на тех же условиях на неопределенный срок , независимо от согласия собственника . Право прекратить действие договора принадлежало только аренд а тору . Таким образом , уже на этом начальном этапе зако нодательного выдел е ния особого объекта правового регулирования – жилого помещения - появляется огр а ничение свободы договора и равн о правия сторон в пользу нанимателей . Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного х озяйства в городах» СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314; СПС «Консультант Плюс». от 17 октября 1937 года был вв е ден единый порядок пользования жилищным фондом , основная часть которого в гор о дах и промышленных пунктах на тот момент уже была объя в лена государственной собственностью - «всенародным достоянием» . Ст. 6 Конституции СССР 1936 г.// СПС «Консультант Плюс». Отн о ше ния по найму жилья были выведены из гражданско -правовой сферы и переведены в сферу администрати в ную с распределительной системой обеспечения жильем и фактическим отсу т ствием договорных отношений , так как все условия , подлежащие включению в д о говоры по найм у жилья , содержались в нормативных актах и не подлежали изм е нению . В 1964 году был принят следующий Гражданский кодекс РСФСР СПС «Консультант Плюс». , который содержал отдел ь ную главу , посвященную найму жилого помещения . Но , как ни странно , этот кодекс закрепил административную с ущность жилищных отнош е ний : их основой был признан ордер . Отношения между нанимателем и наймодат е лем не различались в зависимости от вида жилищного фонда , все условия «догов о ра» излагались в самом кодексе , и не могли быть изменены по усмотрению сторон , то есть являлись скорее сводом административных правил пользования жилыми помещениями . Вспомогательным инструментом при определении права проживания в ко н кретном жилом помещении в итоге стал еще один советский администр а тивный институт - прописка по месту жит ельства . Только в 1983 году , накануне «перестройки» , был принят Жилищный к о декс РСФСР Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. . Этот факт указал на признание государством специфики жилищных о т ношений , был намечен их выход из сугубо административной сферы . Новый но р мативно -правовой акт определил объект найма , виды ж и лищных фондов , но при этом не дифференцировал виды договора найма жилого помещения в зависимости от формы собственности на жилое помещение , определив одинаковые условия д о говора найма во всех жилищных фондах Ч. 2 ст. 10, ст. 50 ЖК РСФСР. М., 2003. , так как , по сути , вся со бственность была социалистическая . 90-е годы ХХ века были отмечены противоречивостью нормативно -правовой базы регулирования общественных отношений в сфере жилья . Это было связано с появлением множественности форм собственности . Призн а ние частной формы со бственности на жилые помещения позволило перел о жить значительную долю расходов по содержанию жилищного фонда на плечи собственников , а также н а чать переход от распределения жилищного фонда между гражданами к созданию разнообразных условий для улучшения ими своих жилищных у с ловий . История развития правового регулирования жилищных отношений позв о ляет понять взаимосвязь двух отраслей права : административного и гражданского . В з а висимости от экономических и политических условий жизни о б щества жилищная сфера поп адала под действие административно -правовых институтов , одновреме н но являясь объектом воздействия гражданского права . Это дает основания для пр и знания жилищного права комплексным правовым образованием , находяще м ся на стыке двух о т раслей . История жилищного права позволяет понять и оценить ход дискуссии по в о просу о его статусе как отрасли права , подотрасли гражданского права и комплек с ного правового образования . Актуальным пре д ставляется высказывание С.С. Алексеева: «именно в своей многомерности, в органическом единстве основных отраслей и комплексных обр а зований правовая система способна предстать как действе н ный – стабильный и в то же время динамичный организм, обладающий зн а чительными регулятивными возможностями и в силу этого глубоко и всесторонне воздействующий на общес т венные о т ношения» Алексеев С.С. Теория права. М., 1995. С. 196-197. . За время, прошедшее после введения в действие ЖК РСФСР до 2005 года, в России принципиально изменилась вся система общественных отн о шений, стало иным государственно-правовое устройство. С 1983 г. ЖК РСФСР безнадежно у с тарел, некоторые его положения были признаны не соответствующими новой Ко н ституции РФ. Избирательное применение его норм было возможно только в си с темной связи с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной ж и лищной политики» и ГК РФ, между к о торыми также не все было согласовано. ЖК РФ был принят практически последним в череде кодексов, регулиру ю щих основные сферы жизни российского общества. Некоторые из них уже неодн о кратно были изменены, действуют в новой редакции и пр. Подход законодателя к регулированию жилищной сферы концептуально новый: на первый план выведены отношения собственности на жилые помещения, и только затем, все другие, пр о изводные отношения. Этим объясняется и множественность договоров, регул и рующих жилищную сферу. В отличие от прежнего законодательства, по сути, о г раничивающегося регулированием отношений найма жилья, ныне существует н е обходимость регулировать на договорных началах отношения по управлению мн о гоквартирным домом, оказанию коммунальных услуг, содержанию общего имущ е ства и пр. 2. В перечне объектов гражданских прав , установленном в ст . 128 ГК РФ , жилые помещения не выделяются в отдельную группу , поскольку охватываются катег о рией «вещи» . При этом жилое помещение рассматривается в качестве объекта вещного (ст .ст . 288-2 93 ГК РФ ) и обязательс т венного права (ст .ст . 671-688 ГК РФ ). Ст . 15 ЖК РФ под объектами жилищных прав понимает жилые пом е щения . См. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С.29. При этом жилым помещением признается изолированное помещение , которое явл я ется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания гр а ждан . Пригодность определяется его соответствием установленным санитарным и техн и ческим правилам и нормам , иным требованиям законодательства . Не допу с каются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного и с пользования , а также помещения , входящие в состав общего имущества собстве н ников помещений в мног о квартирном доме . Если в гражданском праве жилое помещение является объектом права собс т венности, то в жилищном законодательстве оно – объект жилищных прав. След о вательно, собственником ж и лого помещения могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), а также публично-правовые образования (государство, субъекты РФ и муниципальные о б разования). И только граждане имеют жилищные права, могут их реализовывать (приобретать и польз о ваться ими). Отношения собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации , располагая их на различных уровнях : Крашенинников П.В. Приватизация жилья. М., 2006. С. 66. уровень жилого помещения и уровень многоквартирн о го жилого дома . Дол я в праве собственности на жилое помещение не совпадает с видом ж и лого помещения , поэтому сделки с долями порождают множество правовых пр о блем именно в жилищной сфере . Купля -продажа доли в праве собственности на жилое помещение осуществляется с соблюдением преимущественного права п о купки для участников долевой собственности . При отказе от него , доля в праве может быть продана любому третьему лицу . На переход доли в праве общей дол е вой собственности на жилое помещение по безвозмездной сделке другие учас т ники долевой собственности никакого влияния оказать не могут . Судебная практика складывается таким образом , что практически любой гражданин , к о торый купил или получил по безвозмездной сделке долю в праве собственности на жилое помещение , приобретает лишь в с илу этого и право пол ь зования жилым помещением . Статья 252 ГК РФ предусматривает выдел участнику общей собственности на жилое помещение , представляющее собой отдельную квартиру , пр и надлежащей ему доли , если имеется техническая возможность передачи изолиров анной части не только жилых помещений , но и подсобных помещений , таких как кухня , са н узел , коридор и т .д . Однако , оч е видно , что даже индивидуальный жилой дом не всегда возможно разделить на доли в натуре , тем более это трудно представить в многоквартирном жилом д о ме . Поэтому чаще всего спорить приходится не из -за долей жилого помещения , выделенных в натуре , а из -за долей в праве собственн о сти на жилое помещение , размер которых не соответствует к а кой бы то ни было изолированной комнате в квартире . Покупател и имеют право вселиться в квартиру , поскольку право собственности предполагает возможность владеть , пользоваться и распоряжаться своим имущес т вом . Однако реализация прав собственника нарушает при таких о б стоятельствах конституционное право на жилище , котор ое неприкосн о венно . Право пользования на жилое помещение как особый объект с особым прав о вым режимом может возникнуть лишь на основании и в порядке , предусмо т ренном гражданским и жилищным законодательством . Порядок приобретения права пол ь зования состоит в наличии согласия других лиц , уже имеющих право пользования жилым помещением (право проживания ), и соблюдении социальной нормы . Пок у патель доли в праве собственности на квартиру не должен приобретать лишь в с и лу этого право пользования жилым помещением . Пра ва собственн и ка в данном случае могут быть ограничены в целях защиты гражданских и жили щ ных прав других лиц , что допу с кается Конституцией РФ . В соответствии со ст . 252 ГК РФ выплата денежной компенсации доли в пр а ве на жилое помещение , вместо выдела ее в натуре , допускается с согласия учас т ника долевой собственности , но если его доля малозначительна , то выплата ко м пенсации осуществляется без его согласия . См. подробнее: Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот //Ро с сийская юстиция. 2001. № 9. С. Однако в законодательстве отсутс т вуют критерии мал о значительности . ЖК РФ решает вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире на основе тех же принципов , которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме . Согласно ст .41 ЖК РФ собст в еннику комнаты в коммунальной квартире , находящейся в многоквартирном доме , пр и надлежит доля в праве на о б щее имущество в коммунальной квартире . Речь идет о помещениях , обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (напр и мер , о коридорах , кухнях , сан узлах ). 3. Жилое помещение является объектом договорного регулирования при о п ределении порядка пользования им проживающими в нем гражданами (сособс т венниками и нанимателями , членами их семей ). Жилое помещение является объектом договора найма жилого помеще ния в соответствии со ст . 673 ГК РФ . Действующее законодательство различает догов о ры найма : договор коммерческого найма , договор социального найма и договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде , устанавливая особенности их правового р егулирования . При этом ЖК РФ регулирует только д о говоры социального найма и найма жилого помещения в специализированном ж и лищном фонде . Жилое помещение может быть объектом договора безвозмездного пользов а ния . Договор пожизненного содержания с и ж дивением т акже связан с правом пользования жилым помещением . Жилое помещение может быть предоставлено конкретному лицу по завещательному отказу . Все отношения , возникающие в св я зи с правом пользования жилым помещением , требуют договорного регулиров а ния . 4. Ныне ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений (ст. 16): 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира , часть квартиры ; 3) комната . С учетом того , что Конституционным судом РФ была проверена констит у ционность положения ч . 1 ст . 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , согласно которой не подлежали приватизации жилые п о мещения , находящиеся в коммунальных квартирах Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о пр о верке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приват и зации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской облас т ной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова» // СЗ РФ. № 45. 1998. Ст. 5603. , комнаты стали самостоятел ь ным объектом и гражданского права . Это обстоятельство было принято во вним а ние в ЖК РФ . В ЖК РФ встречается также понятие «дачный дом» . Так , п .2 ст .136 ЖК РФ з а крепляет возможность создания товарищества собственников жилья путём объед и нения нескольких расположенных близко зданий , строений или сооружений - ж и лых домов , предназначенных для прожи вания одной семьи , дачных домов с пр и усадебными участками или без них , гаражами и другими расположенными на о б щем земельном участке или нескольких соседних (граничащих ) земельных учас т ках объектами , сетями инженерно -техниче ского обеспечения и другими элем ент а ми инфраструкт у ры . Ростовцева Н. К вопросу о том, какое дачное строение следует признавать жилым пом е щением // Allpravo . Ru – 2009 http :// www . allpravo . ru / library / doc 99 p 0/ / item 5073. html . Конституционный Суд РФ признал Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных н е коммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан»// Российская г а зета. № 92. 2008. 26 апреля. , что правовой режим жилых строений определяется нормами жилищного законодательства при усл о вии , что они , во -первых , расположены на садовых земельных участках , относящихся к землям н а селенных пунктов , и , во -вторых , пригодны для постоянного прож и вания граждан . 5. Жилищный кодекс РФ регулирует отношения между собственниками помещ е ний в многоквартирном доме , при этом не выделяет вид этих помещений , поскол ь ку приоритетное целевое назначение многоквартирног о дома заключается в обе с печении жили щ ных прав граждан : права проживания в жилых помещениях . Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме являются самосто я тельными объектами гражданских прав . Наличие нежилых помещений в многоквартирном доме определе но прое к том строительства дома либо они созданы в результате перевода жилых помещ е ний в нежилые , поскольку не допускается размещение в жилых помещениях промы ш ленных производств . Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается , если до с туп к переводимому помещению невозможен без использования помещений , обе с печивающих доступ к жилым помещениям , или отсутствует техническая возмо ж ность оборудовать такой доступ к данному помещению , если переводимое пом е щение является частью жилого помещения либо используется собственником да н ного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного прожив а ния , а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких -либо лиц . 7. Право собственности и иные вещные права на жилые помеще ния подлежат государственной регистрации в случаях , предусмотренных ГК РФ , Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сд е лок с ним» , Жилищным кодексом РФ . Государственная регистрация права является единственным док азательс т вом его существования с учетом переходных условий . Тема 2. Правовые основания для владения , пользования и распоряжения жилыми помещениями . Договорное регулирование управления многокварти р ным домом 1. Правовые основания для владения , пользования и распоряжения жилыми пом е щениями . Право собственности , в том числе долевой на жилые помещения . 2. Бремя содержания общего имущества в многоквартирных домах . Долевая собс т венность : проблемы реализации прав . 3. Проблемы солидарной ответственности членов се мьи собственника жилого п о мещения . 4. Договорное регулирование управления многоквартирным домом . 1. Правовым основанием для владения , пользования и распоряжения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме является право собственности , в том чи сле и общей долевой , а для владения и пользования - договор . Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые уст а новлены Жилищным кодексом РФ. Жилое помещение предназначено для прож и вания граждан, но д опускается использование жилого помещения для осуществл е ния професси о нальной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами , если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, к о торым должно о т вечать жилое помещение. Жилое помещение может находиться в общей долевой собственности , а также явля ться совместной собственностью супругов . 2. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более ква р тир , имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок , прил е гающий к жилому дому , либо в помещения общего пользования в таком доме . Многокв а р тирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещ е ний в таком доме в соответствии с жилищным законодательством . Оно позв о ляет признавать многоквартирным дом , в котором граждане имеют на праве собстве н ности как часть жилого дома , та к и квартиру . Собственники помещений несут бремя содержания общего имущества мн о гоквартирного жилого дома, поэтому плата за содержание общего имущества (мест общего пользования с освещением, благоустройство придомовой территории с де т ской площадкой и парковкой, пр.) взимается со всех собственников. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к кот о рому относятся 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межква р тирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, корид о ры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные комм у никации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборуд о вание (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собстве н ников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для орг а низации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физич е ской культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, мех а ническое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находяще е ся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озелен е ния и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей пл о щади принадлежащего ему помещения, и она следует судьбе права собственности на него. 3. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания и, если оно являе т ся квартирой, то и бремя содержания общего имущества собственников помещ е ний в соответствующем многоквартирном доме. Собственник комнаты в комм у нальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. Члены семьи собственника жилого помещения не обладают правом распор я жения жилым помещением , но имеют не ограниченное каким -либо сроком пр а во пользования жилым помещением наравне с собственником т а кого помещения . При этом члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устран е ния нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц , включая собственника п о мещения (п . 3 ст . 292 ГК РФ ). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собс т венника жилого помещения, проживающие в принадлежащем ему жилом помещ е нии, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, выт е кающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению , си с тематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращае т ся с жильем , допуская его разрушение , орган местного самоуправления может пред у предить со б ственника о необходи мости устранить нарушения , а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для р е монта помещения . Если после подобного предупреждения собственник продолж а ет нарушать права и интересы соседей или использовать жилое пом ещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт , суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику выруче н ных от продажи средс тв за вычетом расходов на исполнение судебного решения . 4. Собственники помещений в многоквартирном доме решают вопросы управл е ния общим имуществом на основании Жилищного кодекса РФ путем принятия реш е ний на общем собрании . Собственники могут избрать спос об управления , кот о рое в любом случае должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия пр о живания граждан , надлежащее содержание общего имущества в многоква р тирном доме , решение вопросов пользования указанным имуществом , а также предоста в ление коммун альных услуг гражданам , проживающим в таком доме . Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собр а нии собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изм е нен в любое время на основании его решения . Решение общего собр ания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников п о мещений в многоквартирном доме . По договору управления многоквартирным домом управляющая организ а ция по заданию собственников помещений в многоквартирном доме , органов управл е ния товарищества собственников жилья , органов управления жилищного коопер а тива или органов управления иного специализированного потребительского кооп е ратива либо в соответствующем случае застройщика в течение соглас о ванного срока за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему с о держанию и ремонту общего имущества в таком доме , предоставляет коммунал ь ные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом д о ме лицам , осуществляет иную направленную на достижение целей управления мног оква р тирным домом деятельность . Управление многоквартирным домом , в котором доля Российской Федер а ции , субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет б о лее чем п ятьдесят процентов , осуществляется на основании договора управл е ния данным домом , заключенного с управляющей организацией , выбранной по резул ь татам открытого конкурса . Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г . № 354 «О предоставлен ии коммунальных услуг собственникам и пользователям помещ е ний в многоквартирных домах и жилых домов» * обязывает ввести примерные у с ловия договора на управление многоквартирным жилым домом . Указанное п остановление Правительства РФ * устанавливает , что в цен трал и зованном порядке регламентируются : - отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользов а телям помещений в многоквартирных домах , в том числе отношения между испо л нителями и потребителями коммунальных услуг , устанавливаются их права и об я занности , - порядок заключения договора , содержащего положения о предоставлении комм у нальных услуг , - порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг , - порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии , порядок перерасчета размера платы за о т дельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в з а нимаемом жилом помещении , порядок изменения размера платы за коммунал ь ные услуги при предоставлении коммунальных ус луг ненадлежащего качества и (или ) с перерывами , превышающими установленную продолжительность , - основания и порядок приостановления или ограничения предоставления комм у нальных услуг , - вопросы , связанные с наступлением ответственности исполнителей и пот ребит е лей коммунальных услуг . При этом «потребитель» - лицо , пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме , жилым домом , домовладением , потребляющее коммунальные услуги , а «ресурсоснабжающая о р ганизация» - юридическое лицо независимо от организационно -правовой формы , а также индивидуальный предприниматель , осуществляющие продажу коммунал ь ных ресурсов (отведение сточных бытовых вод ). До введения в действие новых Правил действует постановление Правител ь ства Российской Федерации от 23 мая 2006 г . № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» . Потребителю по договору могут быть предоставлены следующие виды ко м мунальных услуг : а ) холодное водоснабжение , то есть снабжение холодной питьевой водой , подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридом о вым инженерным системам в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме , в помещения , входящие в состав общего имущества в многоквартирном д о ме , а также до водоразборной колонки в случае , когда многоквартирный дом не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабж е ния ; б ) горячее водоснабжение , то есть снабжение горячей водой , подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме , а также в п о мещения , входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме . При о т сутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем пр о изводства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем , включающих оборудование , входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквар ти р ном доме (при наличии такого оборудования ); в ) водоотведение , то есть отвод бытовых стоков из жилых и нежилых пом е щений в многоквартирном доме , а также из помещений , входящих в состав общ е го имущества в многоквартирном доме , по централизованным сетям во доотвед е ния и внутридомовым инженерным системам ; г ) электроснабжение , то есть снабжение электрической энергией , подава е мой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инжене р ным системам в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме , а также в п о мещения , входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме ; д ) газоснабжение , то есть снабжение газом , подаваемым по централизова н ным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и н е жилые помещения в многоквартирном до ме , в помещения , входящие в состав о б щего имущества в многоквартирном доме , а также продажа бытового газа в балл о нах ; е ) отопление , то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии , обес печ и вающей поддержание в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме , в помещениях , входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме , но р мативно определенной температуры воздуха , а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления . Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на осн о вании возмездного договора . Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользоват е лям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления много квартирным домом определяются : а ) в договоре управления многоквартирным домом , заключаемом с упра в ляющей организацией , выбранной в установленном жилищным законодательс т вом . При этом свобода договора для управляющей компании ограничена и она не вправе отка заться от включения в заключаемый с ней договор управления мног о квартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида , пр е доставление которых возможно с учетом степени благоустройства многокварти р ного дома , а равно не вправе отказать в пре доставлении таких коммунальных у с луг ; б ) в договоре о предоставлении коммунальных услуг , заключаемом с тов а риществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоква р тирном доме , в котором создано товарищество или кооператив . При этом товарищес тво или кооператив также не вправе отказать собстве н нику помещения в многоквартирном доме как являющемуся , так и не являющем у ся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того в и да , предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства мног о квартирного дома , а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунал ь ных услуг . в ) в договорах холодного водоснабжения , горячего водоснабжения , водоо т ведения , электроснабжения , газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах ), отопления (теплоснабжения , в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления ), заключаемых собственниками жилых помещ е ний в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организ а цией . Условия предоставления коммун альных услуг собственнику и пользователю индивидуального жилого дома по его выбору определяются : а ) в договорах холодного водоснабжения , горячего водоснабжения , водоо т ведения , электроснабжения , газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах ), отопления (теплоснабжения , в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления ), заключаемых собственником жилого дома (домовл а дения ) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией ; б ) в договоре о предоставлении коммунальных услуг , закл ючаемом собс т венником жилого дома (домовладения ) с организацией (в том числе некоммерч е ским объединением ), которая от своего имени и в интересах собственника закл ю чает договоры холодного водоснабжения , горячего водоснабжения , водоотвед е ния , электроснабжени я , газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в балл о нах ), отопления (теплоснабжения , в том числе поставки твердого топлива при н а личии печного отопления ) с соответствующими ресурсоснабжающими организ а циями . Условия предоставления коммунальных услу г нанимателю , ссудополучателю по договору безвозмездного пользования помещением , арендатору жилого пом е щения определяются : а ) в договоре найма , в том числе договоре социального найма , договоре на й ма специализированного жилого помещения , договоре найма жило го пом е щения , находящегося в частной собственности , - для нанимателя жилого помещения по такому договору ; б ) в договоре безвозмездного пользования - для ссудополучателя по такому договору ; в ) в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предостав л е нии жилого помещения во владение и (или ) пользование , заключаемом собстве н ником жилого помещения с юридическим лицом , которое может использовать ж и лое помещение только для проживания граждан . Учитывая сложившуюся практику и инертность населения , следует признать , что обязанность оформлять договор письменно не будет исполняться , поэтому д о говор , содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг , может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребит е лем действий , свидете льствующих о его намерении потреблять коммунальные у с луги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные дейс т вия ). В последнем случае договор считается заключенным на условиях , предусмо т ренных Правилами предоставления коммунальных услуг . Договор о предоставлении коммунальных услуг должен содержать права , обязанности и ответственность исполнителя и потребителя , а также помимо пр о чих условий , - наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги и требов а ния к ее качеству ; - по рядок определения объема (количества ) потребленного коммунального ресу р са исходя из нормативов потребления коммунальных услуг , показаний приб о ров учета или иным нормативно определенным способом ; - сведения о наличии и типе установленных индивидуальных , об щих (кварти р ных ), комнатных приборов учета , дату и место их установки (введения в эксплу а тацию ), дату опломбирования прибора учета заводом -изготовителем или организ а цией , осуществлявшей последнюю поверку прибора учета , а также установленный срок проведения очередной поверки ; - периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или о т сутствия приборов учета , распределителей и их технического состояния , достове р ности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов уч е та и расп ределителей ; - порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги , порядок , срок и форму внесения платы за комм у нальные услуги ; - меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг , предоставленные по требителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством в случае их предоставления ; - адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг ; - порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предо с тавления ком мунальных услуг ненадлежащего качества , порядок изменения разм е ра платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг н е надлежащего качества и /или с перерывами , превышающими установленную пр о должительность ; - основания и порядок приостановк и и ограничения предоставления коммунал ь ных услуг ; - основания и порядок изменения и расторжения договора ; - срок действия договора . Очевидно , что добиться сугубо договорного свободного регулирования жилищной сферы посредством предоставления сторонам п рава самостоятельно о п ределять условия договоров не представляется возможным . Централизованные н а чала договорного регулирования позволяют обеспечить равные условия для гра ж дан РФ в получении коммунальных услуг в зависимости от объективных возмо ж ностей их п редоставления . Качество предоставляемых коммунальных услуг нормативно определяется , поэтому и от исполнителя , от ресурсоснабжающей организации , и от потребителя требуется строгое соблюдение установленных правил , невыполнение которых вл е чет для него не тол ько определенные неудобства , но и санкции . Тема 3. Вещные права на жилые помещения 1. Договор пожизненного содержания с иждивением 2. Договор безвозмездного пользования жилым помещением . 3. Пользование жилым помещением по завещательному отказу . 4. Польз ование жилым помещением без договора . 5. Проблемы реализации прав на жилые помещения . Вещные права на жилые помещения регулируются посредством гражданско -правовых договоров , Жилищный кодекс РФ учитывает особенности предмета р е гулирования исходя из необхо димости обеспечения реализации жилищных прав граждан . 1. В силу положений главы 33 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему жилое помещение или долю в праве собственности на него в со бственность плательщика ренты , который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражд а нина и /или указанного им третьего лица . Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждив е нием может включать не только обеспече ние потребностей в жилище , но и п о требностей в питании и одежде , а если этого требует состояние здоровья гражд а нина , также и уход за ним . Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением , то пол учатель ренты имеет пр а во пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого пом е щения . В качестве жилого помещения , предоставляемого в пользование получат е ля ренты , может выступать как жилое помещ е ние , переданное по договору ренты , так и иное жи лое помещение , принадлежащее плательщику ренты на праве собс т венности или права на которые приобретены последним для предоставления в пользование п о лучателя ренты . При этом плательщик ренты вправе отчуждать , сдавать в залог или иным способом обременять нед вижимое имущество , переданное ему в обесп е чение пожизненного содержания , только с предварительного согласия пол у чателя ренты (ст . 604 ГК РФ ). 2. По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель ) вправе п е редать принадлежащее ему жилое поме щение в безвозмездное временное польз о вание другой стороне (ссудополучателю ), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии , в каком она ее получила , с учетом нормального износа или в состоянии , обусловленном договором . При этом особенностью дог овора я в ляется необходимость соблюдения условия о целевом использовании жилого п о мещения : для проживания граждан . Получившее по договору безвозмездного пользования жилое помещение юридическое лицо может его использовать только путем пр е доставления граждана м для проживания . Отношения безвозмездного пользования жилым помещением регулируются главой 36 ГК РФ . По договорам безвозмездного пользования предоставляются жилые помещ е ния для социальной защиты отдельных категорий граждан . 3. Под завещательным отказом (часть 3 ГК РФ , глава 62) понимается возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет насле д ства какой -либо обязанности имущественного характера в пользу одного или н е скольких отказополучателей , кот орые приобретают право требовать исполнения этой обязанности . Завещательный отказ должен быть уст а новлен в завещ а нии (п . 1 ст . 1137 ГК РФ ). Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в со б ственность , во владение на ином вещном п раве или в пользование , в том числе жилого помещения , входящего в состав наследства , приобретение для отказопол у чателя и передача ему жилого помещения , и т .п . В частности , на наследника , к к о торому переходит жилой дом , квартира или иное жилое помещение , за вещатель может возложить обяза н ность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определе н ной частью . Таким образом , в зависимости от условий завещательного отказа гр а жданин может пользов аться жилым помещ е нием по завещательному отказу как в течение определенного срока , так и бессрочно (в т е чение жизни ). При последующем переходе права собственности на жилое помещение , вх о дившее в состав наследства , к другому лицу право пользования им , предо ставле н ное по зав е щательному отказу , сохраняет силу (п . 2 ст . 1137 ГК РФ ). Но право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия н а следства и не переходит к другим лицам , если отказополучателю в завещании не подназначен д ругой отказополучатель (п . 4 ст . 1137 ГК РФ ). Право пользования жилым помещением у гражданина , которому такое право предоставлено по зав е щательному отказу на определенный срок , может быть прекр а щено в соответствии с законодательством . 4. Вещные права граж дан на жилые помещения могут быть прекращены в соотве т ствии с ГК РФ . Тема 4. Договоры в сфере жилья : договор коммерческого найма , договор соц и ального найма , договор найма жилого помещения в специализированном ж и лищном фонде 1. Виды договора найма жилого помещения : сходство и отличия . 2. Договор коммерческого найма жилого помещения : проблемы правового регул и рования . 3. Договор социального найма жилого помещения : проблемы правового регулир о вания . 4. Договор найма жилого помещения в специализированном жилищ ном фонде : проблемы правового регулирования . 5. Расторжение и прекращение договоров найма . 6. Проблемы освобождения жилых помещений при расторжении договоров на й ма . Выселение . 1. Нанимателем по договору найма жилья может быть только гражданин - фи зич е ско е лицо . Юридическое лицо , выступает стороной в дог о воре найма только в качестве наймодателя . Договор найма по своей правовой природе является двусторонним , консе н суальным и возмездным договором , заключенным в письменной фор ме Герасимова Л.П. Жилищное право. СПб, 2008. С.54. . Приведе н ное определение явл яется практически универсальным и охватывает все разнови д ности такого дог о вора . ЖК РФ определены три вида договора найма жилого помещения : - договор коммерческого найма , предметом которого являются объекты жили щ ного фонда , находящиеся в частной , государст венной или муниципальной собс т венности и относящиеся к жилищному фонду коммер ческого использования . Да н ному виду договора найма посвящены ст . 671 - 688 ГК РФ . - договор социального найма , заключаемый в отношении только тех объектов , к о торые входят в сост ав государственного или муниципального ж и лищного фонда и относятся к жи лищному фонду социального использов а ния . Социальному найму в ГК РФ посвящена ст . 672, которой , в частности , установлено , что такой договор за ключается по основаниям , на условиях и в пор ядке , предусмотренном жи ли щ ным законодательством . Соц и альному найму отведен раздел III ЖК РФ . - договор найма специали зированного жилого помещения предусмотрен разд е лом IV ЖК РФ . Характерной особенностью этого вида найма являе т ся то , что одна сторона - со бственник специализированного жилого пом е щения (действующий от его имени уполномоченный орган государстве н ной власти или уполномоченный орган местного самоуправления ) или уполномоченное им лицо (наймодатель ) обязуется пе редать другой ст о роне - гражданину ( нанимателю ) жилое помещение за пла ту во владение и пол ь зование для временного проживания в нем . Появление третьего вида договора нельзя не отметить , т .к . законодатель н а меренно выделил положения о специализированном жилищном фонде в отдел ь ный раздел и нигд е в нем не называет договор найма жилья договором социал ь ного найма , акцентируя внимание на существенных отличиях . Все три вида договора найма объединяет предоставление жилых пом е щений физическим лицам в пользование за плату . Одинаковым является и пон я тие в вышеуказанных договорах «наймодатель» и «нанима тель» . ГК РФ опред е ляются одинаковые требования к форме этих договоров (ст . 674), единообра з но определены обязанн о сти на нимателя (ст . 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст . 681), одинаково регламентируется полож е ние временных жильцов (ст . 680) и в значительной части - подн а нимателей (п . 1-3 ст . 685). Тем не менее , у вышеуказанных договоров имеются и различия . Например , договор ком мерческого найма является гражданско -правовым догов о ром , договор соци ального найма и договор найма жилого помещения в специализированном ж и лищном фонде , в сущности , представляют собой квазидоговоры , поскольку их з а ключение и все их элементы , права и обязанности сторон предопределены зак о ном , иными пр авовыми и административными актами . Разными являют ся и осн о вания предоставления вышеуказанных ж и лых помещений нанима телям . Первые два вида договоров опосредуют отношения по предоставлению ж и лых помещений в пользование за плату . Стороны в обоих договорах им енуются «наймодатель» и «наниматель» . В ГК РФ содержатся одинаковые тр е бования к форме этих договоров (ст . 674), единообразно определены обязанн о сти нанимателя (ст . 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем ж и лого помещения (ст . 681), одинаково р егламентируется правовое положение вр е менных жильцов (ст . 680) и в значительной части - поднанимателей (п . 1-3 ст . 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных о с нованиях . 2. Д оговор коммерческого найма жилого помещения являе т ся типичным гражданско -правовым договором с присущими ему равенством и свободой вол е изъявления сторон . Изменение и прекращение договора коммерческого найма ж и лого помещения осуществляется либо соглашением сторон , либо в судебном п о ря дке . 3. Договор же социального найма отягощен административным актом - р е шением органа местного самоуправления , которое , в свою очередь , является осн о ванием заключения самого договора Ст. 57 ЖК РФ. . Вместе решение органа местного сам о управления и договор образуют слож ный юридический состав - только при нал и чии обоих документов можно говорить о возникновении «социального» жилищн о го правоотношения . Договор социального найма теперь фактически служит осн о ванием для вселения жилое помещение . По ранее действовавшим правилам на о с новании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался о р дер на жилое помещение , который признавался единственным основанием для вс е ления в предоставленное жилое помещение Ст. 47 ЖК РСФСР. . Между этими договорами можно выделить общие черты , но во мног ом они различны : прежде всего , по ср о кам , по видам жилищного фонда , по субъектам и , наконец , по характеристикам объе к та . ЖК РФ предоставляет возможность воспользоваться жилым помещением , предоставленным по договору социального на й ма малоимущим гражданам и тем лицам , перед которыми обязательства по предоставлению жилых помещений во з никают у государства на осн о вании федеральных законов или законов субъектов РФ . Решение вопроса о том , кто , кроме малоимущих , сможет претендовать на п о лу чение жилья по договору социального найма , отнесено к компетенции реги о нальных и иных федеральных законов . Малоимущие граждане вправе получить жилое помещение по договору с о циального найма из муниципального жилищного фонда . При расчете среднедуш е вого дохо да семьи и дохода одиноко проживающего гражданина органами местн о го самоуправления учитываются все виды дох о дов , полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим граждан и ном , в денежной и (или ) натуральной форме , предусмотренные постано в лением Правит ельства Российской Федерации от 20 августа 2003 года № 512 «О перечне видов доходов , учитываемых при расч е те среднедуш е вого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи согласно ст . 3 Закона Калини н градской области от 29 июня 2005 г . № 617 «О порядке признания граждан мал о имущими в целях определения права на получение жилых помещений из муниц и пального жилищного фонда по договору социального найма» (с изменениями и дополн е ниями ) СПС «Гарант» . Учет нуждающихс я в улучшении жилищных условий малоимущих гр а ждан осуществляется в соответствии с Законом Калининградской области от 11 июля 2005 г . № 632 «О порядке ведения органами местного самоуправления учета гра ж дан в качестве нуждающихся в жилых помещениях , предоста вляемых по догов о рам социального найма» СПС «Гарант» . Учетная норма , т .е . минимальный размер площади ж и лого помещения , исходя из которого определяется уровень обеспеченности гра ж дан общей площадью жилого помещения в целях их пр и нятия на учет в качестве нуждающихся в ж илых помещениях , устанавливается органом местного сам о управления (ст . 50 ЖК РФ ). В каждом муниципальном образовании определяется своя уче т ная норма . В Калининграде горсовет определил учетную норму площади жилого помещения в размере 12 кв .м . общей площади ж илого помещения , прих о дящейся на одного члена семьи для граждан , проживающих в отдельных и комм у нальных квартирах . Решение Горсовета депутатов г. Калининграда (третьего созыва) от 30 ноября 2005 г. № 408 «Об утверждении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предо с тавления площади жилого помещения по договорам социального найма в г. Калини н граде» // Гражданин. № 97/98. 2005. 8 - 14 д е кабря. В Гвардейском районе учетная норма составляет 18 кв . м о б щей площади , а в Гурьевском районе – 10 кв . м . СПС «Гарант» Основания признания граждан нуждаю щимися в жилых помещениях , пр е доста в ляемых по договорам социального найма , установлены ст . 51 ЖК РФ . Ст .54 ЖК РФ предусматривает основания для отказа гражданам в принятии их на учет в качестве нуждающихся . Таким образом , федеральное законодательство ограни ч и ло права субъектов РФ и муниципальных образований с тем , чтобы обеспечить ра в ную защиту конституционных прав граждан . Жилые помещения в соответствии с установленной для конкретного мун и ципального образования нормой предоставляются в порядке очереди , одна ко для некоторых категорий лиц законодатель предусматривает предоставление жилья вне очереди (ст .57 ЖК РФ ). Особая проблема – предоставление жилья уволивши м ся в запас военнослужащим , о чем свидетельствует разнообразная и богатая суде б ная практика . Обязанно сть по обеспечению военнослужащих жильем госуда р ство пытается реализовать разными способами , но возлагать , как прежде , бремя предо с тавления жилых помещений на муниципальные органы современное жилищное з а конодательство не позволяет , хотя ч .1 ст . 15 ФЗ «О ст атусе военнослужащих» р а нее предусматривала т а кую возможность . По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймод а тель обязуется передать другой стороне - нанимателю жилое помещение во влад е ние и в пользование для проживания в нем на усло виях , установленных ЖК РФ (ст . 60). Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постано в лением Правительства РФ от 21 мая 2005 г . № 315 СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126. . Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть н е изолированное жилое помещение , п омещения вспомогательного использов а ния (ср . со ст . 52 ЖК 1983 г .). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола , за исключен и ем супругов , допускается только с их согласия . При этом члены сем ьи нанимат е ля должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения . Это пр а вило действует как при заключении договора , и впоследствии . Поэтому если в ж и лое помещение вселено какое -либо лицо в качестве члена семьи нанимателя по правилам ст . 70 ЖК РФ , то в договор должны быть внесены изменения , связанные с указанием нового члена семьи . Прекращение семейных отношений с нанимат е лем жилого помещения по договору социального найма не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним быв шего члена семьи . Право пол ь зования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многокварти р ном доме сохраняется . Однако в этом случае бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответс т венность , но без придания квартире ст а туса коммунальной . Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут , если изменились основания и условия , дающие право на заключение такого дог о вора . Он не подлежит изменению или расторжению даже в тех случа ях , когда пр о исходит смена собственника жилого помещения (в рамках государственного или муниципального жилищных фондов ) и с о храняется в неизменном виде , если право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое пом е щение переходит к др у гому субъекту . Обе стороны договора социального найма имеют права и обязанности , дост а точно подробно регламентированные в ЖК РФ . Закон не запрещает установл е ние прав и обязанностей по соглашению сторон , но , представляется , что достиж е ние такого соглаш ения будет проблематичным , а и его исполнение сомнительным , п о скольку в условиях России наилучшим было бы придерживаться типового соде р жания . Обе стороны договора социального найма могут быть привлечены к ответс т венности , но вопрос о привлечении к ней все гда находится не только в сфере ж и лищного права , но обязательно гражданского (в части имущественной ответстве н ности ) и админис т ративного (в части , касающейся защиты публичных интересов ). В ст . 70 ЖК РФ установлены правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение , предоставленное по договору социального найма , других гра ж дан в качестве членов семьи нанимателя . Для вселения супруга , своих детей и р о дителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи , включая временно отсутствую щих , а для вселения других граждан (иных родс т венников , нетрудоспособных иждивенцев , граждан , признанных членами семьи нанимателя по решению с у да ) - также письменное согласие наймодателя . При этом вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществля ется незав и симо от наличия согласия как членов семьи нан и мателя , так и наймодателя . В случае временного отсутствия сохраняют свое действие не только все пр а ва , но и все обязанности соответствующих лиц , в частности , обязанность своевр е менно вносить плату з а жилое помещение и коммунальные услуги . Длительное о т сутствие в жилом помещении , в котором гражданин зарегистрирован в качестве постоянно проживающего , не является ныне основанием для признания его утр а тившим право проживания , т .к . соответствующее полож ение из законодательства исключено . Однако сл е дует признать , что такая ситуация создает дополнительные проблемы для тех , кто проживает в данном жилом помещении : без согласия отсу т ству ю щего нет возможности приватизировать его , нельзя зарегистрировать в нем нового члена семьи и , наконец , приходится нести расходы за отсутствующего чл е на семьи , в том числе и бывшего . Некоторые юристы видят выход в снятии отсу т ствующего гражданина с регистрационного учета по пре ж нему месту проживания в судебном порядке . Но право проживания не св я зано с регистрацией , последняя является одним из доказательств существования права проживания , но не единс т венным . Поэтому следует искать другие способы решения проблемы . «Как показывает судебная практика (85% изученных дел ), наиболее час то с исками о признании граждан утратившими право на жилое помещение обращаю т ся супруги , расторгнувшие брак , когда семейные отнош е ния прекратились и один из супругов выехал из спорного жилого помещ е ния , а затем желает реализовать свои жилищные права . В час тности право на обмен данного жилого помещения» . Жилищное право. Учебник /Под ред. И.А.Еремичева, П.В. Алексия. М., 2005. С. 133. Пр а во граждан на жилище является конституционным . Решение вопроса о расторж е нии договора социального найма с отсутствующим и потому не исполня ю щим своих обязанностей по договору лицом , невозможно без устан овления факта п о стоянного и стабильного (на законном основании ) проживания этого лица в др у гом жилом помещении . Например , достоверно установлено , что это лицо является со б ственником другого жилого помещения , пусть даже оно и не зарегистрировано по известно му адресу в качестве проживающего . Но , е с ли суд установит , что выезд и длительное отсутствие в спорном жилом помещении вызван невозможностью с о вместного проживания лица с чл е нами его семьи , в том числе и бывшей , то иск удовлетворен быть не может . Этот граж данин сохраняет право проживания в спо р ном жилом помещ е нии . Наниматель по договору социального найма и члены его семьи , в том чи с ле и бывшие , вправе обменивать занимаемые ими , при этом обмен производится по правилам , установленным в ст . 72-74 ЖК РФ и его с ледует отличать от мены . О д нако в период дейс т вия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» допускалось смешение этих инстит у тов путем обмена (мены ) жилого помещения , занимаемого на условиях с о циального найма , на жилое помещение , находящееся в с обственности обменивающих его лиц , или в собственности организаций , основа н ных на частной собственности . В результате такого обмена его участники заступ а ли в соответствующих правоотношениях на место друг друга : прежний собстве н ник становился нанимателем в жилищном правоотношении , а наниматель - собс т венником в правоотношении собственности . Такое положение вызвало немало проблем , поскольку не всегда процедура осущест в лялась последовательно и до конца с оформлением перехода права собственности на обмениваемое жилое п о мещение к нанимат е лю . Кроме того , собственник обмененного жилого помещения приобретал статус нанимателя и , если он уже использовал свое право одн о кратной приватизации жилого помещения , то получить право собственности на жилое п о мещение , полученное при обмене , он уже не мог . См. подробнее тему «Жилищные фонды». Ныне обмен допускается тол ь ко жилыми помещениями , предоставленными по договору социальн о го найма на всей территории России . Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае , если п о сле их вселения общая площадь соответству ю щего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы . Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его с е мьи не достигнуто согласие об обмене , то и наним атель , и любой из членов с е мьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке . Однако законодателем определены условия , при которых обмен не допу с кается (ст . 73 ЖК РФ ). 4. Договор найма жилого помещения в специализирован ном жилищном фонде з а ключается на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоче н ных органов местного самоуправления ) или уполномоченных ими лиц по догов о рам найма специ ализированных жилых помещений , за исключением жилых пом е щений для социальной защиты отдельных категорий граждан , которые предоста в ляются по договорам безвозмездного пользования . В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов . Использов а ние жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допу с кается только после отнесения такого помещения к специализирова нному жили щ ному фонду с соблюдением требований и в порядке , которые установлены Прав и тельством Российской Федерации . Включение жилого помещения в специализир о ванный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых п омещений и исключение жилого помещения из ук а занного фонда осуществляются на основании решений органа , осуществляющ е го управление государственным или муниципальным жилищным фондом . Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению , перед а че в аренд у , внаем , за исключением передачи таких помещений по договорам найма , предусмотренным настоящим разделом . Наниматель специализированн о го жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения , а та к же передавать его в поднаем . Договор найма специализированного жилого помещения может быть ра с торгнут в любое время по соглашению сторон либо по желанию нанимателя. По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при неисполнении наним а телем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по дог о вору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмо т ренных ЖК РФ случаях. Т ематика практических занятий Занятие 1. Жилые помещения как объекты г ражданских и жилищных прав 1. Круг правоотношений в сфере жилья . Участники правоотношений . 2. Соотношение жилищного права с гражданским и административным , другими отраслями . 3. Характеристика источников права , регулирующие отношения , складывающиеся в жилищной сфер е . 4. Компетенция субъектов правотворчества : федеральное законодательство , зак о нодательство субъектов РФ , акты органов местного самоуправления . 5. Объекты гражданских и жилищных прав . 6. Понятие жилого помещения . Виды жилых помещений и их назначение . 7. Доля в праве собственности на жилые помещения . 8. Государственная регистрация прав на жилые помещения . Занятие 2. Правовые основания для владения , пользования и распоряжения жилыми помещениями . Договорное регулирование управления многокварти р ным домом 1. Правовые осно вания для владения , пользования и распоряжения жилыми пом е щениями . Право собственности , в том числе долевой на жилые помещения . 2. Бремя содержания общего имущества в многоквартирных домах . Долевая собс т венность : проблемы реализации прав . 3. Проблемы сол идарной ответственности членов семьи собственника жилого п о мещения . 4. Договорное регулирование управления многоквартирным домом . Деловая игра : Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (по вопросам владения , пользования и распоряжени я общим имуществом ) Занятие 3. Вещные права на жилые помещения 1. Договор пожизненного содержания с иждивением 2. Договор безвозмездного пользования жилым помещением . 3. Пользование жилым помещением по завещательному отказу . 4. Пользование жилым помеще нием без договора . 5. Проблемы реализации прав на жилые помещения . Занятие 4. Деловая игра : Договоры в сфере жилья : договор коммерческого на й ма , договор социального найма , договор найма жилого помещения в специал и зированном жилищном фонде 1. Договор ком мерческого найма жилого помещения : проблемы правового регул и рования . 2. Договор социального найма жилого помещения : п роблемы правового регулир о вания 3. Договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде : проблемы правового регулирования Занятие 5. Договорное регулирование отношений с ресурсоснабжающими орг а низациями . Защита прав потребителей (устные и письменные консультации ) Занятие 6 . Деловая игра : Долевое участие в строительстве жилья Занятие 7. Договорное регулирование отношений в ЖСК , ЖК Практические задания : Задание 1 Сидоров А .Г . обратился в суд с иском к Сидоровой Е .С .. указав , что им пр и надлежат по Ѕ доли в праве общей долевой собственности на четырехко м натную квартиру общей площадью 90,3кв .м . Брак между ним и Сидоровой Е . С . прекращен более 15 лет назад . После ра з вода из -за сложных , крайне неприязненных отношений он был вынужден уйти из квартиры и снимать жилье . Все это время в квартире фактически проживает Сид о рова Е .С . В настоящее время он является пенсионером и не распол агает средствами для найма жилого п о мещения на коммерческой основе , другого жилого помещения он не имеет . Сидорова Е .С . сменила за м ки во входной двери в указанной квартире , доступа в нее у него нет . Предложение разменять квартиру Сид о рова Е .С .отвергла . Ква ртира имеет четыре изолированные комнаты : 18,1кв .м , 18,0кв .м . 22,8кв .м , 18,3кв .м . В ней п е риодически проживает семья их дочери . Как следует решить спор ? Какие требования могут быть предъявлены и какова перспектива судебного спора ? Задание 2 . Шутов Я .М . обратился в суд с требованием о сохранении в перепланирова н ном состоянии квартиры № 17 по ул . Фрунзе , 6. Он является нанимателем указа н ной квартиры , в целях улучшения условий проживания без получения соответс т вующего разрешения , провел переустройство и пер епланировку жилого помещ е ния , в ходе которых выполнен демонтаж перегородок помещений 7, 8 (по плану БТИ ) и между помещ е ниями 1 и 4, 1 и 3ж , 5и 6, 1 и 5, 1 и 6 (по плану БТИ ); монтаж перегородок между помещениями 1 и 4, 3ж и 1, 1 и новым помещением 5 (по пл ану БТИ ); в новом помещении 5 (по плану БТИ ) пр о изведен перенос раковины , ванны и полотенцесушителя ; в санузле выпо л нена усиленная гидроизоляция из рулонных материалов на битумной основе ; в помещении 4 (по плану БТИ ) выполнен перенос плиты , а также выполне но осте к ление балкона . Из плана квартиры по состоянию на 14.02.1995 года видно , что изначально выш е указанное жилое помещение имело общую площадь 51, 0 кв .м ., в том числе жилую пл о щадь 30, 0 кв . м . В результате проведенной перепланировки изменилась конфиг урация жилого помещения , в результате чего была уменьшена общая площадь ква р тиры с 51, 0 кв . м до 50, 8 кв . м . Определите перспективу судебного спора и дайте обоснование позиции ст о роны по делу . Задание 3. 1) Более половины жильцов многоэтажного дома решил и установить в подъе з де домофон и поставить металлическую входную дверь , а также выполнить тек у щий ремонт в подъезде . Кто должен нести расходы ? 2) На территории , прилегающей к многоэтажному жилому дому , Щукин разбил палисадник , вырубив кусты и два дерева , по саженные его соседом Коноплевым 10 лет назад . Сам Щукин п о садил в палисаднике цветы и сделал альпийскую горку . Палисадник он огородил штакетником . Коноплев возмущен действиями Щукина , т .к . последний уничтожил скворечник , обжитый пт и цами за много лет . Дайте ему консультацию , как он может воздействовать на своего соседа . 3) По решению собственников многоквартирного жилого дома на земельном участке , прилегающем к дому , была уничтожена детская площадка и клумба , орг а низована парковка ; 4) Собственник квартиры 3 этажа обратился в администрацию муниц и пального образования с заявлением разрешить ему переоборудовать и присоединить к его квартире мансарду , расположенную над его квартирой . Какой ответ может дать администрация ? 5) Собственник квартиры 3 этажа обратился в админист рацию муниц и пального образования с заявлением разрешить ему перепланировать квартиру и из трехко м натной сделать студию . Какой ответ может дать администр а ция ? Задание 4. Воскресенский развелся с женой в 2003 г., после чего она уехала из Калининграда к родителям в Мурманск с дочерью 1992 г. рождения. Трехкомнатная квартира, приобретенная в бр а ке, осталась в пользовании Воскресенского. В 2011 г. Воскресенская вышла замуж, затем, рассорившись с мужем, вернулась в Калининград. В квартире прож и вает Воскресенский со своей второй женой. Воскресенская потребовала оплатить компенсацию за пользование ее д о лей в праве собственности на квартиру, а Воскресенский, в свою очередь, потребовал компенсировать ему расходы на содержание квартиры, т.к. он их нес в течение многих лет один. При этом Воскресенская считает, что бывший супруг не может вселять в их общую квартиру свою супругу без ее согласия. Оба су п руга полагают, что могут переоформить принадлежащую им долю на третье лицо по договору д а рения, чтобы создать трудности проживания в квартире остающемуся в ней супр у гу. Дочь Воскресенских также вернулась в квартиру и потребовала одну комнату (детскую) закрепить за ней и ее м у жем. Определите перспективу судебного спора . Задание 5. Стрельцовы получили трехкомнатную квартиру в 1982 г. на семью из четырех человек: муж (наниматель), жена, дочь и мать жены. В 1993 г. мать жены умерла, а дочь вышла замуж. В квартиру вселился муж дочери. В 1994 г. р о дилась первая внучка, в 2000 году – вторая. Квартира была приватизирована в 1995 г. От участия в приватизации отказались муж (наниматель), дочь, ее муж. Квартира оформлена по праву собственности в равных долях за Стрельцовой и ее внучкой. В 2003 г. брак Стрельцовы расторгли, и Стрельцов ушел из квартиры. За период отсутствия Стрельцова проживающие в квартире оплату вносят за 6 человек. В Управляющей компании, куда они обратились с заявлением о раздел е нии финансовых обязательств со Стрельцовым, им посоветовали обратиться с и с ком в суд о снятии Стрельцова с регистрационного учета и выселении как бывшего члена семьи со б ственников. Определите перспективу судебного спора. Задание 6 . Шатровы вселились в двухкомнатную квартиру на основании обменного ордера в 1992 г ., где и проживали до июня 1999 г ., когда брак был расторгнут . Шатров К .М . сам снялся с регистрационного учета в обмен на деньги , которые по устной договоренности с ним Шатрова должна была ему выплатить . О д нако она отдала 3800 долларов США , т .е . не в полном объеме , и он не смог себе купить жилье . С 1999 г . он в квартире не пр оживал , временно зарегистрирован с 30.07.1999 г . по 09.09.1999 г . у знакомых . При снятии с регистрационного учета Шатров ук а зал адрес матери , куда он якобы выезжает на постоянное место жительства , однако жил и работал в течение всего этого периода без реги страции . В связи с необходимостью получения нового паспорта , а также из -за отсутс т вия жилья и возможности снимать его , он обратился к бывшей жене с просьбой з а регистрировать его в прежней квартире . Она отказалась . К этому моменту квартира приватизирована на 3 человек : Шатрову и двух детей Шатр о вых (по 1/3 каждый ). Приватизация произведена в 1999 г . после снятия Шатрова с регистрацио н ного учета . Шатров обратился к юристам за правовой помощью при обращении в суд . 1. истцам составить исковое заявление и указать перечень доказательств , кот о рый уже м е няться не будет (по содержанию ). 2. ответчикам составить возражения на исковое заявление и предл о жить свои доказател ь ства . Задание 7. ООО «Крохосбор» предъявило к Зайцеву требование об оплате услуг по ра з мещению и выв озу ТБО за сентябрь -декабрь 2008 г ., апрель -июль 2009 г . в общей сумме 458 руб . 54 коп . В ходе судебного разбирательства истцом были предъявлены договор и дополн и тельное соглашение . Зайцев заключил договор № 81 от 25 июля 2008 г . на разм е щение и вывоз ТБО с МУП ЖЭУ -11. Стороны дог о ворились о том , что договор распространяет свое действие на срок с 01 июля по 31 декабря 2008 г . 13 декабря 2008 г . истцом подписано дополнительное соглашение к Договору № 81 от 25 июля 2008 г ., с о гласно которому все права и обяз анности МУП ЖЭУ -11 перешли к нему . Зайцева в известность о закл ю чении дополнительного соглашения к его Договору истец или МУП ЖЭУ -11 не поставили , но услуги ему фа к тически оказаны были . Мировой судья удовлетворил требования ООО «Крохосбор» , ссылаясь на ч . 9 ст . 155 ЖК РФ . Задание 8. Орлова проживает в квартире , которая находится в совместной собственн о сти у нее и ее двоих детей . Обслуживание дома осуществляет управляющая комп а ния ООО « ПС » . Свои обязательства по договору она исполняет , регулярно внося уста новленную плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги . 05 декабря предыдущего года около 09 ч . в ванной комнате ее квартиры в месте прохождения через пер е крытие над подвалом общедомового стояка горячего водоснабжения произошел разрыв стояка (т рубы ) горячего в о доснабжения общего пользования (в районе перекрытия между полом и потолком подвала , в зоне отве т ственн о сти управляющей компании ). Внутриквартирные инженерные сети после ввода трубы горячего водоснабжения в квартиру были переустроены прежни м со б ственников в 1997-1998 годах , однако никаких проблем в работе системы г о рячего водоснабжения не было , управляющая компания к собственнику никаких прете н зий по поводу переустройства инженерных сетей не предъявляла . Работы по зам е не части трубы горячего водоснабжения , где произошел прорыв , не относятся к р а ботам капитального характера . О произошедшем Орлова сразу уведомила ответчика по телефону , вызвала аварийную бригаду , которая устранила неисправность трубы . 09.декабря она пис ь менно уведомила ответчика о произошедшем , 11 декабря Орлова вручила ответч и ку претензию с просьбой устранить последствия залива квартиры . Никакого ответа на прете н зию она не получила , 12 декабря в присутствии свидетелей составила акт о произошедшем . В результате разрыва трубы полы в ее квартире под воздействием горячей воды пришли в негодность , обои от переувлажнения снизу отклеились . Согласно заключению специалиста Калининградского центра судебной эк с пертизы и оценки от 11 февраля этого года общая стоимость работ по восстановлению ее квартиры после залива с о ставляет 127 223 руб . За составление отчета ею было уплачено 7100 руб . В то же время общее имущество дома , в том числе и инженерные сети , должно содержаться надлежащим образом , в том числе и собственником жилого помещения . Собс твенник должен осматривать трубы горячего и холодного вод о снабжения , расположенные в квартире , в случае обнаружения их неисправности , сообщать в упра в ляющую компанию . В ходе рассмотрения дела было установлено , что собственник жилого пом е щения самовольно , без получ е ния необходимых разрешений , произвел в квартире перепланировку и переустройство , включая замену и перенос инженерных сетей . В результате была сломана сантехническая кабина , перемонтированы трубы горячего водоснабжения , перемещен полотенцесушитель , гипсоплитой зашиты стояки гор я чего и холодного водоснабжения , к кот о рым не имеется доступа . Произведенные работы не позволили трубам горячего водоснабжения нормально функционир о вать , и были созданы условия , в которых износ инженерного оборудования знач и т ельно увеличился . Прорыв трубы горячего водоснабжения произошел в квартире Орловой , и был незамедлительно устранен . При указанных обстоятельствах о б служивающая дом организация , по ее мнению , не обязана нести расходы по во з мещ е нию истице причиненного матери ального вреда . Задание 9. Иванова , Петрова и Сидорова обратились с иском к индивидуальному пре д принимателю Алексе е ву , Администрации городского округа «Город Калининград» о понуждении выполнить благоустройство территории дома , в том числе демо н таж ворот , калитки и ограждения с установкой их на прежнее м е сто и взыскании компенсации морального вреда каждому истцу , взыскании с Администрации г о родского округа «Город Калининград» компенсации морального вреда каждому истцу . В обоснование исковых требований истц ы указывают , что жилой дом со встроено -пристроенными административными помещениями закончен строител ь ством и введен в эксплуатацию постановлением мэра г . Калининграда . Заказчиком – застройщиком дома является индивидуальный предприниматель Алексеев . До нас тоящего времени придомовая территория остается незавершенной благоустро й ством , атмосферная вода в ливневую канализацию не отводится . Индивидуальный предприниматель Алексеев мер к благоустройству придомовой территории не предпринимает . Комитет архитектуры и градостроительства Администрации г о родского округа «Город Калининград» в нарушение Градостроительного Кодекса РФ выдал индивидуальному предпринимателю Алексееву разрешение на ввод д о ма в эксплуатацию без справки о выполнении объемов благоустройства и каче ства покрытия дорог и тротуаров , предусмотренных проектом строительства , и без г а рантийного письма о выполнении благоустройства с наступлением плюсовых те м ператур , после зимнего периода . Решением общего собрания собственников помещений жилого дома , выбран способ управления домом в форме непосредственного управления . Указанное р е шение зарегистрировано в Журнале регис т рации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах Истцы неоднократно обращались к индив и дуальному предпринимателю Алексееву с просьбой благоустроить придомовую территорию в соответствии с проектом , но он ничего не делал . Истцы самосто я тельно нашли организацию – ООО «Пчелка» , которая согласна произвести работы по благоустройству придомовой территории в соо т ветствии с проектом . Она имеет лицензию на выполнение работ по благоустройству территории и сост а вило смету , согласно которой стоимость по устройству асфальтного покрытия автостоянки с о ставляет ХХХХ рублей . С расчетом договорной стоимости благоустройства терр и тории жилого дом а , представленным ИП Алексеевым , истцы не согласны . В ук а занном расчете имеются арифметические ошибки , сто и мость материалов и работ занижена и не соответствует размеру стоимости соответствующих видов работ и материалов . Задание 10. Сидоров на основании представленных им документов об уничтожении в р е зультате пожара принадлежавшего ему на праве собственности жилого дома был признан малоимущим и поставлен на учет граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий , т .е . в общую очередь . Сидоров полагает , что он вправе претендовать на получение жилого помещ е ния во внеочередном порядке на основании п . 1 ч . 2 ст . 57 ЖК РФ , поскольку его жилье непригодно для проживания , ремонту и реко нструкции не подлежит , а др у гого жилья он не имеет . Дайте консультацию Сидорову . Задание 11 . Согласно положению Закона субъекта РФ «О порядке ведения органами мес т ного самоуправления городских округов и поселений субъекта РФ учета гра ж дан в качестве нуж дающихся в жилых помещениях , предоставляемых по договорам с о циального найма» , на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных у с ловий принимаются граждане , которые проживают на те р ритории этого субъекта РФ не м е нее 10 лет . Оцените правомерность данног о положения . Задание 12 . В соответствии с положением Закона субъекта РФ «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в субъекте РФ» «при предо с тавлении жилых п омещений по договору социального найма минимальный размер общей площади жилого помещения , предоставляемого по договору социального найма (далее - норма предоставления площади жилого помещения ), составляет : 18 квадратных метров на одного члена семьи , состоя щей из двух и более чел о век ; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина . Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях , предусмотренных ЖК РФ . В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещени я допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого п о мещения , полагающейся на одного человека» . По мнению Иванова указанное положение противоречит ст . 59 ЖК РФ , в к о торой не содержится никаких ограничений по размеру общей жилой площади п о сле предоставления гражданам , проживающим в коммунальных квартирах , осв о бодившихся комнат в дополнение к занимаемой жилой площади , и н а рушает его право на предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору с о циального найма . Дайте консультацию Иванову . Задание 13. Профессиональный лицей обратился с иском к Архипову, его жене и сыну о выселении из жилого помещения в общежитии. В обоснование иска лицей ссыла л ся на то, что жилое помещение ответчику было предоставлено на вр е мя работы в 1991 г., в июле 2005 г. он был уволен по собственному желанию, однако комнату в общежитии не освободил, поэтому договор найма истец п о лагал прекращенным, а ответчики - подлежащими выселению без предоставления другого жилого пом е щения. Имеет ли правовое значение дата вселения в общежитие и стаж работы в профе с сиональном лицее? Определите перспективу спора. Задание 14. ОАО «Огурчик» о братилось с иском к Исаковой и ее несовершеннолетнему сыну о выселении из общежития . В обоснование иска истец указал , что комната в общежитии была предоставлена Исакову , работавшему в СМУ , преобразованному в дальнейшем в ОАО «Огурчик» . Исаков вселился в к о мнату вместе с женой и с ы ном , в 1997 г . уволился с работы по собственному желанию , а в 2000 г . после ра с торжения брака с Исаковой выехал из общежития и снялся с регистрационного учета . Его супруга - ответч и ца Исакова вступила в новый брак , однако общежитие не освобождает . Определите юридически значимые обстоятельства . Имеет ли правовое знач е ние основание увольнения Исакова с работы , фактический выезд из о б щежития и снятие с регистрационного учета ? Определите перспективу сп о ра . Тематика рефератов в рамках научно -исследовательской р а боты · Защита жилищных прав граждан . · Проблема определения объекта гражданских прав в сфере жилья . · Вещные права граждан на жилые помещения : проблемы реализации . · Формы управления жилищным фондом . · Товарищество собственников жилья : проблемы правового регулирования де я тельности . · Защита прав потребителей в сфере жилья . · Ипотечное жилищное кредитование . · Долевое участие в строительстве . · Проблемы содержания общего имущества многоквартирного жилого дома . Вопросы для промежуточного и итогового контроля 1. Круг правоотношений в сфере жилья . Участники правоотношений . 2. Соотношение жилищного права с гражданским и административным , другими отраслями . 3. Характеристика источников права , регулирующие отношения , складывающиеся в жилищной сфере . 4. Компетенци я субъектов правотворчества : федеральное законодательство , зак о нодательство субъектов РФ , акты органов местного самоуправления . 5. Объекты гражданских и жилищных прав . 6. Понятие жилого помещения . Виды жилых помещений и их назначение . 7. Доля в праве собственности на жилые помещения . 8. Государственная регистрация прав на жилые помещения . 9. Правовые основания для владения , пользования и распоряжения жилыми пом е щениями . 10. Право собственности , в том числе долевой на жилые помещения . 11. Бремя содержания общего имущества в мног оквартирных домах . 12. Долевая собственность на жилые помещения : проблемы реализации прав . 13. Проблемы солидарной ответственности членов семьи собственника жилого п о мещения .\ 14. Право общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома . 15. Договорное регул ирование управления многоквартирным домом . 16. Порядок созыва общего собрания собственников помещений в многокварти р ном доме . Повестка дня . 17. Порядок принятия решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме . Кворум . 18. Обжалование решений общего собрания собственников помещений в мног о квартирном доме . 19. Вещные права граждан на жилые помещения : проблемы реализации . 20. Договор пожизненного содержания с иждивением 21. Договор безвозмездного пользования жилым помещением . 22. Пользование жилым помещением по завещательному отказу . 23. Пользование жилым помещением без договора . 24. Проблемы реализации прав граждан на жилые помещения . 25. Проблемы правового регулирования по договору коммерческого найма жилого помещения . 26. Договор социального найма жилого помещения : проблем ы правового регул и рования . 27. Проблемы солидарной ответственности членов семьи нанимателя по договору социального найма . 28. Договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде : проблемы правового регулирования . 29. Договоры долевого участия в строите льстве жилья . Проблемы правового рег у лирования (предмет , обязанности , сроки ). 30. Формы управления жилищным фондом . 31. Товарищество собственников жилья : проблемы правового регулирования де я тельности . 32. Защита прав потребителей в сфере жилья . 33. Места общего пользован ия и общее имущество собственников помещений : пр о блемы оплаты за содержание , принципы определения платы и компенсации за пользование общим имуществом . 34. Ипотечное жилищное кредитование . 35. Ресурсоснабжающие организации : проблемы договорного регулирования . О т вет ственность . 36. Условия субсидирования капитального ремонта многоквартирного жилого д о ма . 37. Риски собственников помещений в многоквартирном жилом доме . Тест 1. Классификация видов жилищного фонда по ЖК РФ А ) частный , государственный , кооперативный и фонд , наход ящийся в личной со б ственности гр а ждан Б ) частный , государственный и муниципальный , общественный В ) частный , государственный и муниципальный 2. Договор социального найма заключается на А ) определенный срок Б ) неопределенный срок 3. Аренда жилых помещений – это А ) сдача гражданам жилья за плату Б ) сдача жилья юридическим лицам за плату В ) сдача жилья физическим и юридическим лицам за плату 4. По ЖК РФ А ) допускается использование жилого помещения для проживания и осуществл е ния профессиональной и иной индивидуаль ной предпринимательской деятельн о сти Б ) допускается использование жилого помещения для адвокатского кабинета В ) допускается использование жилого помещения исключительно для проживания 5. По ЖК РФ А ) В случае прекращения семейных отношений с собственник ом жилого пом е щения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого ж и лого помещения не сохраняется , если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи . Б ) В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещ е ния право пол ь зования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения сохраняется , если иное не установлено с о глашением между собственником и бы в шим членом его семьи . 6. Социальная норма площади А ) норма для учета нуждающихся в улучшении жилищных условий Б ) норма для расчета сумм причитающихся коммунальных и иных платежей В ) норма для предоставления жилья Г ) и то , и другое , и третье . 7. ЖК РФ А ) регулирует пользование жилыми помеще ниями , предоставленными по завещ а тельному отказу , а также пользование жилыми помещениями на основании дог о вора пожизненного содерж а ния с иждивением . Б ) не регулирует пользование жилыми помещениями , предоставленными по зав е щательному отказу , а также пользов ание жилыми помещениями на основании д о говора пожизненного содерж а ния с иждивением . 8. По ЖК РФ А ) при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире пр и надлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собстве н ники жилых по мещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной п о купки отчуждаемого жилого помещения . Б ) при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире пр и надлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные с обстве н ники жилых помещений в данной коммунальной квартире вправе требовать пр е имущественной покупки отчуждаемого ж и лого помещения 9. По ЖК РФ А ) м алоимущему гражданину жилое помещение по договору социального найма предоставляется бесплатно (без взимания п латы за пользование жилым помещен и ем ) в муниципальном ж и лищном фонде . Б ) м алоимущему гражданину жилое помещение по договору социального найма предоставляется бесплатно (без взимания платы за пользование жилым помещен и ем ) в госуда р ственном или муниципальном жилищном фонде . 10. По ЖК РФ А ) жилые помещения по договору социального найма предоставляются в порядке очереди , а также в порядке первой очереди и вне очереди при наличии соответс т вующих о б стоятельств А ) жилые помещения по договору социального найма предос тавляются в порядке очер е ди , а также вне очереди при наличии соответствующих обстоятельств 11. По ЖК РФ А ) д оговор социального найма жилого помещения заключается в письменной фо р ме на основании решения о предоставлении жилого помещения социального и с пользова ния . Б ) д оговор социального найма жилого помещения заключается в письменной фо р ме на основании ордера о предоставлении жилого помещения социального использ о вания 18. Критерии для определения помещения в качестве жилого – это А ) государственная регистрац ия помещения в этом качестве Б ) пригодность для проживания в соответствии с условиями конкретного населе н ного пункта , а также санитарные и технические требования В ) санитарные нормы и правила , единые для всей России 20. На получение жилья по договору соци ального найма могут претендовать : А ) все нуждающиеся в улучшении жилищных условий Б ) малоимущие и те категории , которые прямо предусмотрены законодательством 21. Временные жильцы проживают в течении периода , не превышающего 6 месяцев А ) возмездно Б ) безв озмездно 23. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть А ) только гражданин (физическое лицо ) Б ) физические и юридические лица 24.Заселение жилых помещений , находящихся в собственности юридических лиц , осущес т вляется А ) по договору аренды Б ) по договору коммерческого найма В ) по ордеру 25. По ЖК РФ А ) в селение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя вл е чет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре н о вого члена семьи нанимателя . Б ) в селение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя не влечет за с о бой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения . 26. По ЖК РФ А ) е сли между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене , любой из них вправе требовать принуд и тельного обмена занимаем о го жилого помещения в судебном порядке . Б ) е сли между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его се мьи не достигнуто соглашение об обмене , любой из них не вправе требовать принуд и тельного обмена занима е мого жилого помещения в судебном порядке . 27. К членам семьи собственника жилого помещения относятся А ) проживающие совместно с данным собственником в п ринадлежащем ему ж и лом помещении его супруг , а также дети и родители данного собственника . Другие родственники , нетрудоспособные иждивенцы и в исключител ь ных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника , если они вселены собственник ом в к а честве членов своей семьи . Б ) его супруг , а также дети и родители данного собственника . Другие родственн и ки , нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане я в ляются членами семьи собственника , если они вселены собственником в ка ч е стве членов своей семьи . 28. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещ е ния в этом доме А ) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения . Б ) пропорциональна размеру жилой площади указанного помещения 29. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору соц и ального найма , к о го -либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан А ) не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма . Б ) влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма 30. Обмен жилыми помещениями , предоставленными по договорам социал ь ного найма , может быть совершен А ) между гражданами , проживающими в жилых помещениях , расположенны х как в одном , так и в разных населе н ных пунктах на территории Российской Федерации . Б ) между гражданами , проживающими в жилых помещениях , расположенных в одном населе н ном пункте 31.Товарищество собственников жилья А ) не отвечает по обязательствам члено в товарищества . Члены товарищества со б ственников жилья не отвечают по обяз а тельствам товарищества . Б) отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собс т венников жилья отвечают по об я зательствам товарищества. 32. Членство в товарищес тве собственников жилья возникает у собственника помещения в многокварти р ном доме А ) на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья . Б ) в связи с наличием у него права собственности на жилое помещение 33. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные у с луги возникает у нанимателя жилого помещения по договору соц и ального найма А ) с момента заключения такого договора ; Б ) с момента фактического вселения 34. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммун альные у с луги возникает у собственника жил о го помещения А ) с момента возникновения права собственности на жилое помещение . Б ) с момента фактического вселения 35. Право на субсидии имеют граждане : А ) 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального ж и лищных фондов ; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда ; 3) члены жилищных кооперативов ; 4) собственники жилых п о мещений . Б ) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жили щ ных фондов Критерии оценки знаний Оценка начальных знаний для изучения дисциплины проводится на первом практическом занятии путем тестирования. На практических занятиях проверяется подготовка магистранта по соответс т вующей теме методом опроса с целью проверки результатов самостоятельной р а боты. В ходе изучения дисциплины текущий контроль знаний осуществляется также путем тестирования по отдельным темам, а также в форме письменной контрол ь ной аудиторной работы, а также письменной или устной консультации по прав о вом у вопросу и ее обсуждения. Текущий контроль осуществляется в ходе проведения деловой игры на основе моделирования ситуации, требующей разрешения. Итоговый контроль проводится в форме экзамена. Экзаменационное задание состоит из трёх разделов . Первый раздел включает тесты . Второй раздел работы включает в себя задания , на которые необходимо дать аргументированный ответ . Третий раздел включает задачи (казусы ). При выполнении задач магистрантам разрешается пользоваться дополнительными материалами , указанными в списке , который доводится до св е дения студентов за два месяца до написания экзаменационной работы (диск Р , и н форм ация на занятиях , на странице в Интернете ). Перевод суммарно набранных баллов в экзаменационную оценку осуществл я ется следующим образом : Оценка Количество ба л лов Уровень овладения компетенциями Отлично от 80 баллов Овладение всеми компетенциями на высо ком уровне Хорошо от 65 до 79 баллов Овладение всеми компетенциями на хорошем уровне Удовлетвор и тельно от 45 до 64 баллов Овладение большинством компете н ций или овладение всеми компете н циями на посредственном уровне Неудовлетв о рительно от О до 44 балл ов Неовладение компетенциями или о в ладение большинством компетенций на неудовлетворительном уровне Список основной и дополнительной литературы, нормативных док у ментов , программное обеспечение и Интернет-ресурсы law . edu . ru – Федеральный правовой портал «Юридическая Россия» СПС «Консультант плюс» СПС «ГАРАНТ» Журнал «Управление многоквартирным домом» // http://www.gkh.ru/index.php Журнал «Услуги в сфере ЖКХ» // http://www.gkh.ru/index.php 1. Библиотека БФУ имени И. Канта 2. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и пр о блемы правового регулирования. М., 2007. 3. Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Возникновение, прекращение и защита права собственности / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2009. 4. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства. М., 2007. 5. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гра ж данского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 2001 . 6. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения: научное издание. М., 2001 7. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и способы защиты прав на недвижимое имущество. М., 2008. 8. Пчелинцева Л . М ., Пчелинцев СБ. Жилищные права и льготы граждан в Ро с сии. М., 2007. 9. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. М., 2000. 10. Невоструев А .Г . Доказательства и доказывание по делам , возникающим из договора социального найма жилого помещения // Законодательство . № 3. 2006. 11. Сидоров А . Новеллы долевого участия //эж -ЮРИСТ . № 19. 2005. 12. Формакидов Д .А .. К вопросу о правах собственника жилья при изъятии з е мельного участка // Росси й ская юстиция . 2006. № 9. Судебные акты и обзоры судебной практики 1. Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г . № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пун к т а 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Росси й ской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Ро с сийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции ст а тьи 12 Федерального з а кона «О введени и в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ) в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М .Ш . Орлова , Х .Ф . Орлова и З .Х . Орловой» 2. Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пун к та 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Росси й ской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Ро с сийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции ст а тьи 12 Федерального з а кона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» // СЗ РФ. 2006. № 26. Ст. 2876. 3. Постановлени е Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г . № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы , Д митро в ского районного суда Моско в ской области и жалобой гражданина В .А .Мостипанова» // СЗ РФ . № 45. 1998. Ст . 5603. 4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 21 д е кабря 1993 г. с изм. от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.; Обзор практики Калининградского областного суда по результатам обобщения дел, связа н ных с применением норм ЖК РФ// СПС «Г а рант». 5. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г . (утв . постановлением Президиума Ве р ховн о го Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г .) 6. Обзор практики рассмотрения судами Калининградской области гражда н ских дел по спорам , связанным с самовольным возведением гражданами зд а ний , строений , соор у жений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки ) жилых п о мещений // СПС «Гарант» 7. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2004 г. № 5-В04-95// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 5. 8. Определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 н о ября 2005 г . № 33-6395/2005// СПС «Гарант» 1. Общая характеристика образовательных технологий При реализации разли чных видов учебной работы комплексно испол ь зуются различные образовательные технологии , которые формируют и ра з вивают знания , умения и владения обучающихся , необходимые компетенции . Так , применяются современные компьютерные технологии (презентации ), исслед овательские зад а ния (выполнение доклада , реферата , научной статьи , эссе ) и др . Разработана си с тема контроля качества изучения материала , в которой предусмотрены различные фо р мы и методы контроля . К традиционным методам обучения в рамках лекционных занятий о т носятся объяснение , рассказ . Активные методы обучения используются на разных этапах учебного процесса : при первичном овладении знаниями , закреплении и соверше н ствовании знаний , формировании умений и владений . Среди таких методов : пр о блемная лекция , эври стическая беседа , учебная дискуссия , исследовательский м е тод (при выполнении докладов , рефератов , научных статей , эссе ), самосто я тельная работа с источниками и литературой (комментированное чтение , составление р е фератов , справочно -библиографическая работа и т .д .). Используются наглядные приемы обуч е ния : учебные презентации , раздаточный материал . Конкретные образовательные технологии обусловлены формой учебной р а боты (лекция , семинар , самостоятельная работа и т .д .), контингентом студентов (уровень подготовки , мотивации , количество студентов в лекц и онном потоке и в академической группе и т .д .), формой обучения (очная , з а очная ). Используемые средства обучения : учебно -наглядные пособия (презе н тации ), научная и учебно -методическая литература , словари , дидактическ ие материалы , раздаточные материалы , технические средства обучения (прое к тор , интерактивная доска , компьютер ). 2. Образовательные технологии при реализации различных видов уче б ной работы Лекция Цель лекции – формирование ориентировочной основы для послед ующего усвоения студентами учебного материала . Лекция должна соответствовать следующим требованиям : нравственная ст о рона лекции и преподавания , научность и информативность (современный нау ч ный уровень ), доказательность и аргументированность , наличие доста точного к о личества ярких , убедительных примеров , фактов , обоснований , документов и н а учных доказательств , эмоциональность формы излож е ния , активизация мышления слушателей , постановка вопросов для размы ш ления ; четкая структура и логика раскрытия последовате льно излагаемых вопросов ; методическая обработка – выв е дение главных мыслей и положений , подчеркивание выводов , повторение их в ра з личных формулировках ; изл о жение доступным и ясным языком , разъяснение вновь вводимых терминов и названий ; использование разда точных и визуальных дидактических матери а лов . Лекционный курс начинается с вводной лекции . Она знакомит с целью и н а значением курса , его ролью и местом в системе учебных дисциплин . Рассказывае т ся об общей методике работы над курсом , дается характеристика учебно -методической литературы и обязательной дополнительной литературы . До слуш а телей доводятся требования к качеству овладения курсом . Рассказывается о стру к туре и основных понятиях курса . Основным видом лекции является проблемно -ориентированная обзо р на я лекция , поскольку количество лекций невелико . Дается не краткий конспект , а си с тематизация знаний на более высоком уровне , допускающая большое число асс о циативных связей . Рассматриваются особо трудные вопросы , основной упор дел а ется на вопросы , вынесенны е на экзамен . Новый теоретический материал пре д ставляется в основном в форме проблемной з а дачи , вопроса . Главное условие – реализовать принцип проблемности при отборе и обработке лекционного матери а ла , содержания и при его развертывании непосредственно на лекции в форме ди а логического общения . Процесс познания при данной форме изложения информ а ции приближается к поиск о вой , исследовательской деятельности . Обзорные и обзорно -повторительные лекции читаются в рамках консульт а ций перед экзаменом и должны отражат ь все теоретические положения , соста в ляющие научно -понятийную основу курса , исключая детализацию и второстепе н ный материал . Семинар Семинарские занятия призваны углублять , расширять , детализировать зн а ния , полученные на лекции в обобщенной форме , содейст вовать выработке нав ы ков профессиональной деятельности . Они развивают научное мышление и речь , позволяют проверить знания и выступают как средства оперативной обратной св я зи . Разнообразие занятий вытекает из собственно пра к тической части . Это могут быть об суждения докладов и письменных работ , дискуссии . На семинарские занятия вынесены узловые темы курса , усвоение которых определяет качество профессиональной подготовки , а также вопросы , наиболее трудные для понимания и усвоения . Их обсуждение следует пров о ди ть в условиях коллективной работы , обеспечивающей активное участие каждого слушателя . Формой семинаров является семинар -дискуссия – диалогическое общение участников , в процессе которого через совместное участие обсуждаются и реш а ются теоретические и практи ческие проблемы курса . Каждый из участников ди с куссии должен научиться точно выражать свои мысли в докладе или выступлении по вопросу , активно отстаивать свою точку зрения , арг у ментированно возражать , опровергать ошибочную позицию . Частью семинара -дискусси и могут быть эл е менты «мозгового штурма» , работы в малых группах . На семинарах заслушиваю т ся по д готовленные доклады по тематике учебной дисциплины , обсуждаются не только содержательная часть доклада , но и качество его презентации , умение до с тупно и ясно из лагать существо вопроса , держаться на публике и т .д . Эффективность семинара определяется следующими моментами : п о становка проблемы , стремление связать теорию с практикой , умение вызвать и поддержать дискуссию , конструктивный анализ всех ответов и выступлен ий , заполненность учебного времени обсуждением проблем , оживленный стиль проведения семинара , с постановкой острых вопросов . Слушателям рекомендуется регулярно вести зап и си на семинарах . Самостоятельная работа слушателей Самостоятельная работа – это плани руемая работа слушателей , выполня е мая по заданию и при методическом руководстве преподавателя , но без его непосре д ственного участия . Она может быть как индивидуальной , так и в малых гру п пах . Виды индивидуальной самостоятельной работы : закрепление лекционно го материала ; подготовка к семинарским занятиям ; подготовка доклада , научной ст а тьи ; выполнение письменных работ ; изучение разделов (тем ), вынесенных на сам о стоятельную работу ; подготовка к зачету (экзамену ). Творческая самостоятельная работа требует анали за проблемной ситуации , получения новой информации . Слушатель должен самостоятельно произвести в ы бор средств и методов решения . Могут предлагаться различн о го рода учебно -исследовательские задания : сравнительно -правовой анализ различных категорий , составлен ие обучающих тестов , подготовка научной статьи (эссе ) и т .д . Организация самостоятельной работы включает : комплексный подход по всем формам аудиторной работы ; сочетание различных типов самостоятельной р а боты ; наличие достаточного и доступного методического обесп е чения (учебная и специальная литература , презентации , методические рек о мендации – в том числе и в электронном виде ). Консультации Цель консультаций – организация самостоятельной работы слушателя , ко н троль за ее выполнением . В ходе консультации разб ираются ошибки , д о пущенные при выполнении письменных работ , разъясняются вопросы , в к о торых слушатель испытывает затруднение . Консультации могут быть как индивидуальные , так и групповые . Особенно важны консультации перед экзаменами . Глоссарий Договор бе звозмездного пользования – гражданско -правовой договор бе з во з мездного пользования жилым помещением не предполагает взимание платы за проживание . Наним а тель должен лишь производить оплату коммунальных услуг и поддерживать помещение в надлежащем с о стоянии . Д оговор коммерческого найма - это соглашение , по которому наймодатель передает н а ним а телю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение , а н а ниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно в ы полнять обязанности по дог о вору . Договор найма жилого помещения в специализированном жилищном фонде – соглашение между собственником специализированного жилого помещ е ния (действующим от его имени уполномоченным органом государственной вл а с ти или уполномоченным органом местного самоуправления ) или уполномоче н ным им лицом (наймодателем )и гражданином (нанимателем ) о пер е д а че жилого помещения за плату во владение и пользование для вр е менного проживания в нем . Договор пожизненного проживания с иждивением - разновидность догов о ра п о жизненной ренты , смысл которого в том , что получатель ренты (или получ а тель содержания ) передает в собственность плательщику ренты (или плательщику содержания ) принадлежащее ему недвижимое им у щество и получает от после дн е го либо деньги , либо содержание . Согласно ст . 601 ГК РФ плательщ и к об я зан ос у ществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты , т .е . оказ ы вать опред е ленные услуги , и т .д . Договор социального найма – соглашение , согласно которому одна сторон а - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниц и пального жилищного фонда (дейс т вующие от его имени уполномоченный госуда р ственный орган или уполномоченный орган местного с а моуправления ) либо упр а вомоченное им лицо (наймодатель ) обязуется передать другой стороне - гра ж д а н и ну (нанимателю ) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на услов и ях , установленных ЖК РФ . Договор управления многоквартирным домом – соглашение , в соответс т вии с к о торым о д на ст о р о на (упра в ля ю щая о р ганизация ) по заданию другой стор о ны (собственн и ков помещений в мн о г о ква р ти р ном доме , о р ганов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или о р г а нов управл е ния ин о го сп е циализированного потребительского кооператива ) в теч е ние соглас о ванн о го срока за плату обяз у ется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему с о держанию и ремо н ту общего имущ е ства в т а к ом доме , предоставлять комм у нальные услуги собственн и кам помещ е ний в т а ком доме и пол ь зу ю щи м ся пом е щениями в этом доме лицам , осуществлять иную направленную на до с тижение ц е лей упра в ления многоквартирным домом деятельность (п . 2 ст . 162 ЖК РФ ) . Жилищный фонд - то совокупность всех жилых помещений , находящихся на территории Ро с сии , независимо от форм собственности , включая жилые и специ а лизированные дома (общежития , го с тиницы -приюты , дома ман евренного фонда , жилые помещения из фондов жилья для временного пос е ления вынужденных п е реселенцев и лиц , признанных беженцами , специальные дома для одиноких пр е старелых , дома -интернаты для инвалидов , ветеранов и другие ), квартиры , служе б ные жилые помещени я , иные жилые помещения в других строениях , пригодные для проживани я ЖК , ЖСК - ж илищным или жилищно -строительным кооперативом признае т ся добровольное объединение граждан и (или ) юридических лиц на основе членс т ва в целях удовлетворения потребн о стей граждан в жилье , а также управления ж и лыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме . Ипотечное жилищное кр едитование - В федеральном законодательстве о т сутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь опред е ление договора ипотеки как с о глашения , по которому залогодержатель , являющи й ся кредитором по обязательству , обеспеченному ип о текой , им еет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому об я з а тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преим у щес т венно перед другими кредиторами залогодателя , за изъятиями , уст а новленными федеральным з а коном (п . 1 ст . 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости ) » . Наймодатель - сторона договора найма жилого помещения (собственник ж и лого помещения или управомоченное им лицо ), которая обязу ется предоставить другой стороне (н а нимателю ) жилое п о мещение за плату (во владение и пользов а ние ) для проживания в нем . Наниматель - сторона договора найма жилого помещения , получающая от другой стороны (наймодателя ) жилое помещение за плату (во владение и польз о вание ) для проживания в нем Договор найма жилого помещения — гражданско правовой договор , по к о тор о му одна сторона со б с т ве н ник ж и л о го п о м е щ е ния или управомоченное им л и цо (наймода тель ) об я зуется предо с т а вить другой ст о роне (н а н и мат е лю ) жилое пом е щение за плату во владение и пользование для прож и вания в нем Договор под найма жилого помещени я — по гражданскому законодательс т ву РФ одна из ра з н о видностей договора найма жилого помещения (см . гл . 35 ГК РФ ) д о говор , по которому н а н и м а тель с согласия наймо дателя передает на срок часть или все нанятое им пом е щение в пол ь з о в а ние поднанимателю . Ресурсоснабжающая организация - - юридическое лицо независимо от орг а низацио н но -правовой формы , а также индивидуальный предприниматель , осущ е ствляющие продажу коммунал ь ных ресурсов Субсидия на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги - пос о бия в денежной форме , предоставляемого государством за счет средств бюджетов различных уровней ТСЖ - некоммерческая организация , объединение собственников помещений в многокварти р ном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме , обесп е чения эксплуатации этого комплекса , владения , пользования и в установленных законодательс т вом пр е делах распоряж е ния общим имуществом в многоквартирном доме . Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно -правовой формы или индивидуальный предприниматель , осуществляющие упра в ление многоквартирным домом . Форма (способ ) управления многоквартирным домом - три типа управл е ния : 1. Неп о средственное управление домом собственниками его помещений ; 2. Организация товарищества собственников жилья (ТСЖ ) жилищным кооперат и вом или иным специализированным потребительским кооперативом ; 3. Выбор управля ющей организации .

Приложенные файлы

  • rtf 26699237
    Размер файла: 1 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий