АРЕНДА ТИПИЧНЫЕ ПРОБЛЕМЫ


АРЕНДНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ: ТИПИЧНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И СУДЕБНЫЕ СПОРЫ
Е.Э.ДЕРЯБИНА,
стажер судьи Хозяйственного суда
Гродненской области,
член Белорусского республиканского
союза юристов
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 19 апреля 2010 г.
Ученик обратился к Учителю:
- Учитель, мой приятель владеет магазином
одежды, но дела идут у него не очень хорошо.
Он говорит, что, если бы он не был хозяином
помещения, в котором находится магазин, он не
смог бы даже окупить аренду.
- И что? - удивился Учитель.
- Он спрашивал у меня совета, что ему
делать, а я решил посоветоваться с тобой.
- Ты глупец! - воскликнул Учитель, -
причем еще больший глупец, чем твой приятель.
Он хоть сюда не ходит! Пусть немедленно
распродаст товары и сдает помещение в аренду.
Тадао Ямагучи "Путь торговли"
В приведенной деловой притче, несмотря на ее кажущийся, на первый взгляд, шуточный характер, четко прослеживается мысль о том, как выгодно быть арендодателем. Действительно, казалось бы никаких рисков: сдал помещение в аренду и смотри, как деньги на счет поступают. Но реальность говорит об обратном.
Договором аренды (договором имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII "Об аренде" аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Итак, договор аренды - это не только арендодатель и его выгода, но и арендатор со своими законными интересами. Несоблюдение интересов обеих сторон становится причиной споров и порождает судебные тяжбы.
Как же избежать обращений в суд? Обратимся к некоторым вопросам, возникающим при заключении, расторжении, исполнении договоров аренды.
Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.
В соответствии со статьей 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункту 3 статьи 578 ГК при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
При этом в соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" (далее - постановление) достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.
Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а следовательно, существенным условием для договора аренды нежилых помещений являются размер арендной платы и данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Объект аренды
Судом был рассмотрен иск о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений. В обоснование своих требований истец ссылался на то, что договор сторонами не заключен, так как между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора.
Судом было установлено следующее.
Сторонами был подписан договор аренды, в соответствии с которым истец, в частности, принимал на себя обязательство передать ответчику в аренду часть капитального строения, нежилое помещение для производства работ по ремонту, а ответчик в свою очередь - уплатить арендную плату.
Хотя передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о передаче истцом помещений в пользование, стороны не составляли и не подписывали, вместе с тем факт пользования помещениями подтверждался материалами дела и пояснениями сторон.
Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца законны, обоснованны.
Как усматривалось из договора, на который, заметьте, ссылался ответчик в обоснование своих возражений, нежилое помещение в нем имущественно не определено: отсутствуют его месторасположение в здании, планировка помещения, а также его четкий состав (перечень этого помещения).
В процессе рассмотрения дела судом было установлено, что план спорного нежилого помещения в качестве приложения к договору или какой-либо иной документ, определенно устанавливающий имущество, переданное в пользование, сторонами не оформлялся и не подписывался.
Принимая во внимание тот факт, что стороны в судебном заседании дали суду разные пояснения о том, что является объектом аренды, и в связи с непредставлением сторонами доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами условия об объекте аренды, суд пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия помещения.
Иск о выселении удовлетворен.
Как стороны могли избежать описанной выше ситуации?
Каждый объект недвижимости должен иметь свой технический паспорт, который при заключении договора аренды является основным документом, определяющим характеристики здания, включая его внутреннюю планировку и размеры. Наименование объекта недвижимого имущества в договоре должно соответствовать наименованию в техническом паспорте.
Если фактические размеры здания не соответствуют данным, указанным в техническом паспорте, то в технический паспорт необходимо внести изменения.
При сдаче в аренду части нежилого помещения наилучшим способом определения объекта аренды является составление в виде отдельного приложения к договору плана нежилых помещений, передаваемых в аренду. При этом в договоре следует указать, что данное приложение является его неотъемлемой частью. Приложение подписывается представителями сторон и скрепляется печатью.
Необходимо отметить, что в тех случаях, когда договор аренды признан незаключенным, к отношениям сторон применяются нормы главы 59 ГК об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Согласно статье 974 ГК лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом может быть применено правило пункта 3 статьи 394 ГК о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Применительно к арендным отношениям это означает, что с лица, которое безосновательно (без заключения договора) пользовалось имуществом, могут быть взысканы денежные средства в размере, равном размеру арендной платы за пользование соответствующим имуществом.
Размер арендной платы
Истцом был заявлен иск о выселении ответчика из занимаемого помещения.
В процессе рассмотрения установлено, что сторонами был подписан договор аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа.
Установлена обязанность арендатора вносить арендные платежи, и закреплен порядок их внесения.
Также договором закреплен порядок выкупа арендуемого помещения. Момент перехода права собственности на арендуемое ответчиком помещение согласно условиям договора определялся внесением арендных платежей. При этом в договоре аренды не был указан размер арендной платы и всей суммы арендных платежей в цифровом выражении, а также не установлен порядок определения арендной платы и арендных платежей.
При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии в договоре данных о размере арендной платы. Поскольку это условие законом определено как существенное, договор при таких обстоятельствах был признан незаключенным.
Иск судом удовлетворен.
Арендная плата
Как уже отмечалось выше, договор аренды является возмездным. В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, можно сделать вывод о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает не в момент заключения договора аренды, а с момента передачи ему арендуемого имущества во владение и пользование.
Иначе говоря, обязанность вносить арендную плату влечет не сам по себе факт заключения договора аренды, а факт пользования арендуемым имуществом. В силу п. 3 ст. 625 ГК в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Когда это важно и имеет принципиальное значение для разрешения судебных споров?
На практике иногда возникают ситуации, когда арендатор фактически занимает помещение меньшей площади, чем это указано в договоре аренды.
По договору аренды арендатору фактически было передано в аренду не 88,2 кв.м, как указано в договоре, а 66,8 кв.м (согласно плану помещения). Расчет арендной платы производился исходя из нормируемой площади, что составляет 88,2 кв.м. Арендатор предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.
Хозяйственный суд пришел к выводу, что арендодатель необоснованно начислял арендную плату за 21,4 кв.м, т.к. в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 625 ГК).
В силу ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Иск судом был удовлетворен.
Государственная регистрация договоров аренды
недвижимого имущества
В соответствии с п. 2 ст. 580 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Требование законодательства о государственной регистрации договоров аренды, заключаемых на срок более одного года, на практике спровоцировало ситуации, когда потенциальные арендаторы встречали нежелание арендодателей заключать договоры аренды помещений на длительные сроки.
Распространенным стало заключение договоров со сроком действия 11 месяцев, что при недобросовестности арендодателя, несомненно, не могло обеспечить должной стабильности работы арендатора.
В целях повышения эффективности вовлечения в хозяйственный оборот капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, а также совершенствования порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества издан Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений" (далее - Декрет), которым установлен минимальный срок аренды (субаренды) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, находящихся как в государственной, так и в частной собственности.
Этот срок составляет три года. На срок менее трех лет договоры могут быть заключены только с согласия арендаторов (подп. 1.1 п. 1 Декрета).
Декрет вступил в силу 21.12.2008.
Декретом отменена государственная регистрация договоров аренды, субаренды недвижимого имущества и безвозмездного пользования им, вносимых в эти договоры изменений (дополнений) и расторжения таких договоров.
Такие договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета).
На арендодателей (ссудодателей) возлагается только одна обязанность - уведомить в течение 10 дней в письменной произвольной форме территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре (на срок не менее одного года), внесении в него изменений или расторжении для внесения записи в единый государственный регистр недвижимого имущества.Внесение записи не является государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом.
При этом за внесение этой записи государственная пошлина и (или) плата с субъектов хозяйствования не взимается. Вся процедура бесплатная.
Таким образом, процедура государственной регистрации договоров аренды и субаренды на сегодняшний день временно отменена. Декретом установлен новый, отличный от установленного ГК, порядок заключения договоров аренды недвижимого имущества.
Согласно части 3 статьи 10 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З "О нормативных правовых актах Республики Беларусь" в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом.
Расторжение договоров аренды
Ст. 590 ГК содержит перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут хозяйственным судом по требованию арендодателя.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут хозяйственным судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Хозяйственный суд может досрочно расторгнуть договор аренды на основании п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части (ч. 2 п. 10 постановления).
В судебном заседании установлено, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, а арендодатель предложил ему добровольно погасить задолженность по арендным платежам, предупредив о намерении расторгнуть договор в случае неоплаты долга, и о намерении реализовать свое право путем обращения в суд. В таком случае требование арендодателя о расторжении договора аренды подлежало удовлетворению.
До обращения в хозяйственный суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора как для арендодателя (ст. 590 ГК, специальная норма), так и для арендатора (п. 2 ст. 422 ГК, общая норма).
Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 160 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), должны быть приложены к исковому заявлению. В случае непредставления таких доказательств хозяйственный суд оставляет исковое заявление без движения (статья 162 ХПК), а при неисполнении определения хозяйственного суда об оставлении искового заявления без движения - возвращает исковое заявление по основанию, предусмотренному абзацем вторым части первой статьи 163 ХПК.
Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленное хозяйственным судом после возбуждения дела, влечет оставление искового заявления без рассмотрения на основании абзаца 5 статьи 151 ХПК.
В данном случае в соответствии с нормами Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь государственная пошлина подлежит возврату истцу.
Прекращение договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Это норма императивная, которая не может быть изменена по соглашению сторон.
В том случае, если срок договора истекает и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок и соответственно иск о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора удовлетворению не подлежит (ч. 3 п. 12 постановления).
Истцом было заявлено в суд требование о взыскании с ответчика штрафных санкций за несвоевременное освобождение помещений.
Ответчик иск не признал, в частности, ссылаясь на возобновление договора аренды на неопределенный срок и соответственно сдачу арендатором помещений арендодателю в установленные сроки в рамках действия договора аренды.
В соответствии с договором за несвоевременное освобождение помещения и непередачу его по акту арендодателю арендатор уплачивает за время задержки арендную плату в трехкратном размере.
Каких-либо доказательств о направлении истцом в адрес ответчика письменных уведомлений о прекращении договорных отношений в заседание суда представлено не было.
При таких обстоятельствах доводы истца о прекращении договора аренды были признаны необоснованными, так как договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 592 ГК.
Таким образом, на момент расчета истцом штрафных санкций срок действия договора аренды не истек, поэтому отсутствовала обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество.
В удовлетворении иска было отказано.
В развитие темы договоров, заключенных на неопределенный срок.
В 2008 году сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, который в апреле 2009 г. возобновлен на неопределенный срок, что подтверждено решением хозяйственного суда.
Согласно п. 2. ст. 581 ГК каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Поскольку в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону, и арендодатель неоднократно предупреждал арендатора о прекращении договора аренды и необходимости освобождения занимаемых площадей, требование арендодателя о выселении последнего признано судом правомерным.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества при описанных выше условиях требование о расторжении прекратившего свое действие договора аренды удовлетворению не подлежит.

Приложенные файлы

  • docx 26626196
    Размер файла: 30 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий