Лекции О.А. Жаркова 2007

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

ОГЛАВЛЕНИЕ:
13 TOC \o "1-3" \h \z \u 1413 LINK \l "_Toc182114473" 14ПРЕДМЕТ, МЕТОД И СИСТЕМА 13 PAGEREF _Toc182114473 \h 1411515
13 LINK \l "_Toc182114474" 14ПРИНЦИПЫ ЗП 13 PAGEREF _Toc182114474 \h 1411515
13 LINK \l "_Toc182114475" 14ИСТОЧНИКИ ЗП 13 PAGEREF _Toc182114475 \h 1431515
13 LINK \l "_Toc182114476" 14ПРАВА НА ЗЕМЛЮ 13 PAGEREF _Toc182114476 \h 1441515
13 LINK \l "_Toc182114477" 14Собственность 13 PAGEREF _Toc182114477 \h 1441515
13 LINK \l "_Toc182114478" 14Права на землю лиц–несобственников 13 PAGEREF _Toc182114478 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc182114479" 14Постоянное бессрочное пользование 13 PAGEREF _Toc182114479 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc182114480" 14Распоряжение земельным участком, предоставленным на праве ПБП 13 PAGEREF _Toc182114480 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc182114481" 14Предоставление земельных участков на праве ПБП 13 PAGEREF _Toc182114481 \h 1451515
13 LINK \l "_Toc182114482" 14Переоформление права ПБП 13 PAGEREF _Toc182114482 \h 1461515
13 LINK \l "_Toc182114483" 14Переоформление фактического землепользования граждан 13 PAGEREF _Toc182114483 \h 1471515
13 LINK \l "_Toc182114484" 14Пожизненное наследуемое владение 13 PAGEREF _Toc182114484 \h 1471515
13 LINK \l "_Toc182114485" 14Право аренды земельного участка 13 PAGEREF _Toc182114485 \h 1481515
13 LINK \l "_Toc182114486" 14Безвозмездное срочное пользование земельным участком 13 PAGEREF _Toc182114486 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc182114487" 14Сервитут 13 PAGEREF _Toc182114487 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc182114488" 14ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 13 PAGEREF _Toc182114488 \h 14101515
13 LINK \l "_Toc182114489" 14Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости 13 PAGEREF _Toc182114489 \h 14111515
13 LINK \l "_Toc182114490" 14Реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к ипотеке застроенного земельного участка 13 PAGEREF _Toc182114490 \h 14141515
13 LINK \l "_Toc182114491" 14Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к залогу вторичной недвижимости 13 PAGEREF _Toc182114491 \h 14151515
13 LINK \l "_Toc182114492" 14Ст. 36 ЗК – Оформление прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения 13 PAGEREF _Toc182114492 \h 14151515
13 LINK \l "_Toc182114493" 14Оформление прав на землю собственниками помещений 13 PAGEREF _Toc182114493 \h 14161515
13 LINK \l "_Toc182114494" 14Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме 13 PAGEREF _Toc182114494 \h 14171515
13 LINK \l "_Toc182114495" 14Права на землю собственников встроенно-пристроенных помещений 13 PAGEREF _Toc182114495 \h 14181515
13 LINK \l "_Toc182114496" 14Договор купли-продажи земельного участка (ст. 37) 13 PAGEREF _Toc182114496 \h 14191515
15

Жаркова Ольга Александровна
5.09.2007
Экзамен в письменной форме – закрытые и открытые вопросы, эссе.
Учебники Красова.

ПРЕДМЕТ, МЕТОД И СИСТЕМА
В основном см. самостоятельно.
ПРИНЦИПЫ ЗП
ЗК РФ основным принципом земельного права в п. 1 ст. 1 провозгласил, что земля выступает в двух качествах – с одной стороны как природный ресурс/природный объект, а с другой – как имущество. Соответственно все земельные правоотношения разбились на 2 группы: во-первых, природоресурсовые земельные отношения, предметом который является земля в целом, и они носят исключительно публично правовой характер (имущественный элемент из них исключен) и регулируются исключительно земельным законодательством, во-вторых, имущественные земельные отношения. Их предметом выступает земельный участок как объект недвижимости. Имущественные земельные отношения по большей части выступают частноправовыми, но могут носить и публично правовой характер. Например, отношения по взиманию земельного налога являются имущественными, но носят публичный характер, как и кадастровый учет и др.
Предмет природоресурсовых отношений - земля. Понятие земли в законодательстве нигде не содержится. Единственно можно назвать ст. 9 Конституции, где сказано, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории. Основу земельного права составляет деление земель на категории по их целевому назначению. Как сказано в ст. 7 ЗК правовой режим земель определяется при помощи целевого назначения земель (основной критерий) и их разрешенного использования (вспомогательный критерий). По российскому законодательству все земли делятся на 7 категорий и это исчерпывающий перечень:
- земли сельскохозяйственного назначения
- земли населенных пунктов (ранее земли поселений). Название населенные пункты было введено с 1 янв. 2007 г.
- земли специального назначения (промышленности, транспорта, вооруженных сил, связи и др.)
- земли особо охраняемых природных территорий
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса.
Самая большая категория – земли лесного фонда. Самая маленькая группа – земли водного фонда.
Отнесение земель, находящихся в публичной собственности к определенной категории, как правило, осуществляется их собственником, т.е. если земли находятся в федеральной собственности, то к определенной категории их относит Правительство РФ. Определенное исключение наблюдается в отношении земель сельхозназначения. Их относят к определенной категории государственные органы не ниже субъектов РФ.
Земли, находящиеся в частной собственности, к определенной категории относят органы МСУ.
Сведения о категории земельного участка содержатся в 4 видах документов. Это акты о предоставлении земельного участка, договоры, предметом которых является земельный участок, документы государственного земельного кадастра и регистрационные данные (в Едином государственном реестре прав).
Разрешенное использование земельного участка (дополнительный критерий категоризации земель) определяется в процессе зонирования территории. Как правило, территориальное зонирование применяется только в одной категории земель – на землях населенных пунктов, в результате чего земли населенных пунктов подразделяются на территориальные зоны. Но ЗК термин разрешенное использование применяет в целом безотносительно к какой-либо категории земель и не дает понятия разрешенного использования. Но нужно учитывать, что ЗК в основной массе своих норм разработан для земель населенных пунктов.
Следует различать целевое назначение земель и целевое использование земель. Целевое использование земель применяется в рамках одной категории земель. При помощи термина «целевое назначение» определяется категория земель, а при помощи термина «целевое использование» определяется разрешенное использование в рамках одной категории земель.
Предметом имущественных отношений выступает земельный участок. Земельный законодатель установил, что земельный участок является недвижимостью, а недвижимость всегда выступает индивидуально-определенной вещью. Как можно индивидуально определить земельный участок?
Индивидуально определить или идентифицировать земельный участок можно только при помощи его кадастрового номера, т.е. объектом сделки может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Это значит, что имеется кадастровый план земельного участка, имеется кадастровый номер земельного участка, земельный участок сформирован, т.е. его границы обозначены на местности и сведения об этом земельном участке зарегистрированы в ЕГРП. Об этом говорит понятие «участка» данное в ст. 6 ЗК, где земельный участок определяется как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В этом определении отсутствует требование о необходимости формирования земельного участка, т.е. выделения земельного участка на местности. Возможно в связи с этим возникло такое явление как временный кадастровый учет земельного участка, когда есть план земельного участка, кадастровый номер и сведения о нем зарегистрированы в ЕГРП, но совершать сделки с земельным участком, поставленным на временный кадастровый учет, нельзя. Этот вывод следует из ст. 1 Закона о государственной регистрации и ст. 1 Закона о государственном земельном кадастре, говорящими о необходимости кадастрового и технического учета земельного участка.
Но для принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, достаточно проекта границ земельного участка, т.е. нет необходимости в постановке этого участка на кадастровый учет. А после принятия решения лицо, в отношении которого это решение было принято, за свой счет осуществляет постановку на кадастровый учет земельного участка и после этого в течение двух недель государственный орган заключает с ним соответствующий договор (купли-продажи или аренды). Этот вывод делается из ст. 36 ЗК, которая прямо предусматривает эту схему.
Т.к. земельный участок объявлен объектом недвижимости, то он как объект недвижимости может выступать только единым объектом гражданских прав. Если необходимо произвести отчуждение части земельного участка, то надо его сначала поделить, каждой выделенной части присвоить свой собственный кадастровый номер. Происходит трансформация части земельного участка в целый земельный участок и сделки по отчуждению осуществляются с целым земельным участком. В связи с этим ЗК дает понятие делимого земельного участка. Это такой участок, который м.б. разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Все эти нормы в качестве критерия делимости земельного участка выделяют один критерий – его размер, но дело в том, что делить пустой земельный участок приходится не часто. Чаще это застроенный земельный участок. Соответственно, если нужно разделить застроенный земельный участок, то выделяются дополнительные требования: раздел здания без раздела земельного участка возможен – тогда земельный участок будет находиться в общей собственности, а обратная ситуация, т.е. раздел земельного участка без раздела здания (чтобы здание находилось в общей собственности), не допускается, т.к. в данном случае каждому новому собственнику земельного участка невозможно выделить земельный участок свободный от прав 3-х лиц. Для того, чтобы поделить застроенный земельный участок нужно либо сначала прекратить общую собственность на здание, либо одновременно с разделом здания делить земельный участок, при этом само здание тоже д.б. реально делимым. Либо возможен другой вариант – суд д. найти такой вариант раздела земельного участка, когда одному новому собственнику земельного участка переходит всё здание целиком с выплатой компенсации другому. Какого бы размера не был земельный участок под многоквартирным домом он всегда будет являться неделимым, т.к. невозможно каждому собственнику квартиры либо каждому собственнику нежилого помещения выделить земельный участок, на котором бы не находились другие помещения или части других помещений. Если земельный участок является неделимым, то сделки можно совершать с долями в праве общей собственности. Доля также оборотоспособна как и целый участок за незначительными исключениями, в частности невозможно заключить договор аренды доли в праве на земельный участок, т.к. это будет являться нарушением требования ст. 607 ГК, т.к. в этой статье прямо сказано, что предметом договора аренды м.б. только вещь (нужно отличать долю земельного участка и долю в праве собственности на земельный участок). Поэтому судебная практика пошла по пути возможности заключения договора аренды части земельного участка.
В данном случае надо ориентироваться на ст. 6 ЗК и ст. 26 Закона о государственной регистрации. В ст. 6 ЗК названы объекты земельных отношений. Их 3 вида:
- земля как объект природоресурсовых отношений
- земельный участок как объекты имущественных отношений
- часть земельного участка.
А ст. 26 Закона о государственной регистрации называет особенности регистрации договора аренды части земельного участка. Особенности: к такому договору надо приложить кадастровый план всего земельного участка с выделением на плане части, сдаваемой в аренду. Начиная с 2006 г. судебная практика Северо-Западного региона пошла по пути признания заключенными договоров аренды части земельного участка.

Закон № 118-ФЗ 26 июня 2007 г. – были исключены из ГК все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка.

6.09.2007
2-й принцип ЗП (ст. 1 ЗК) – приоритет земли как природного ресурса над приоритетом земли как имущества, т.е. ЗК решил спор между публично правовым и частноправовым началом в пользу публично правового. См. принципы в ст. 1.
5-й принцип: ЗК впервые провозгласил принцип единства судьбы земли и недвижимости, в соответствии с которым все прочно связанные с земельным участком объекты следуют его судьбе. Но реализация этого принципа в полной мере сейчас в России нереальна по следующим причинам:
1. у значительной части собственников зданий права на землю либо вообще не оформлены, либо земельный участок находится у них не на праве собственности, а на иных вещных или обязательственных правах. Т.о. в данном случае при реализации объекта недвижимости земельный участок никак не может следовать судьбе здания.
2. значительную долю в обороте составляют т.н. вторичные объекты недвижимости, т.е. это помещения в здании, а ни гражданское, ни земельное законодательство вообще не предусматривает обязанности собственников помещений по оформлению прав на землю;
3. до сих пор значительная часть земель остается изъята из оборота или ограниченно оборотоспособной. Т.о. если на таких землях находится объект недвижимости, то при его реализации земельный участок никак не может следовать судьбе здания;
4. гражданское законодательство допускает совершение сделок не направленных на отчуждение объектов недвижимости. Прежде всего это относится к аренде объектов недвижимости. Соответственно в данном случае земельный участок никак не может следовать судьбе данного объекта. ЗК не имеет никакого отношения к аренде зданий. Эти вопросы как регулировались гражданским законодательством, так и продолжают регулироваться, и принцип единства судьбы земли и недвижимости при аренде зданий не применяется. Это нашло отражение в ст. 652 ГК. Арендатор здания за аренду земли не платит ничего, т.к. плата за землю включается в плату за аренду здания. И ни в коем случае нельзя применять этот принцип к арендаторам помещений. Поэтому в итоге складывается такая ситуация – если собственник объекта недвижимости и собственник земельного участка совпадают, то тогда принцип единства судьбы земли и недвижимости реализуется в полной мере – и здание, и земельный участок выступают в качестве единого объекта недвижимости и в дальнейшем разрыв их невозможен. А если собственник здания и собственник земельного участка не совпадают, то принцип единства судьбы земли и недвижимости в полной мере не реализуется.

ИСТОЧНИКИ ЗП
В соответствии с Конституцией регулирование земельных отношений относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ. Поэтому под термином «земельное законодательство» понимаются как акты на федеральном уровне, так и акты на уровне субъекта РФ.
Конституция – ст. 9, 36, 42 и др.
Земельный кодекс 25 окт. 2001 г.
ФЗ о введении в действие ЗК от 25 окт. 2001 г.
Закон об обороте земель сельхозназначения от 24 июля 2002 г.
Закон о садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях от 15 апр. 1998 г.
Закон о приватизации государственного и муниципального имущества от 12 дек. 2001 г.
ФЗ об ипотеке (залоге) недвижимости
Закон о государственном земельном кадастре от 2 янв. 2000 г.
ФЗ о землеустройстве от 18 июля 2001 г.
ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.
Градостроительный кодекс и Закон о введении в действие Градостроительного кодекса
Жилищный кодекс и Закон о введении в действие ЖК
Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве от 11 июня 2003 г.
Закон о личном подсобном хозяйстве от 7 июля 2003 г.
Налоговый кодекс (гл. 31)

В ЗК выделяют общую и особенную части. Особенная часть построена по принципу подразделения земель на категории.
Основные направления земельной реформы. Земельная реформа зародилась в рамках аграрной реформы. Эту реформу в первую очередь вызвала необходимость перераспределения земель. Второе направление реформы введение платности землепользования. 3-е направление – трансформация форм собственности на землю. Она также началась в 1990 г. с введения основ законодательства о земле. Впервые частная собственность на землю была введена в том же 1990 г., когда в Конституцию внесли возможность частной собственности на землю, но тут же был введен запрет на оборот земли – 10-летний мораторий на куплю-продажу земельных участков. Потом в 1991 г. принимается ЗК, который не мог перешагнуть этот мораторий на оборот земли и он ввел положение в соответствии с которым купля-продажа земельных участков только государства у граждан или граждан у государства. Была введена возможность судебного порядка разрешения судебных споров, но в качестве 2-й стадии. И только в дек. 2002 г. в старую Конституцию было введено дополнение о свободной купле-продаже гражданами участков в 4 случаях – ЛПХ, садоводства, дачного строительства и ИЖС. Потом 27 окт. 1993 г. был принят Указ Президента, которым земля была объявлена имуществом и была установлена возможность совершения сделок с землей.

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
ЗК ввел исключительно титульное землепользование и установил запрет на фактическое землепользование. Термин титул – понятие доктринальное. Титульное пользование означает, что пользоваться землей можно только на тех основаниях, которые указаны в законе, в частности в ЗК. Под фактическим землепользованием понимается использование земельным участком под объектом недвижимости без оформления прав на земельный участок.
Закон о введении в действие ЗК содержит следующее положение: В целях упорядочения существующих видов прав на землю права на землю не предусмотренные ст. 15 ЗК и ст. 20-24 должны быть переоформлены со дня введения в силу земельного кодекса. Т.е. пользоваться землей можно только с шестью титулами: собственность, пожизненное наследуемое владение (ПНВ), постоянное бессрочное пользование (ПБП), аренда, безвозмездное срочное пользование и сервитут. Исходя из этого можно сделать вывод, что ЗК запрещает фактическое землепользование, т.е. пользование земельным участком под объектом недвижимости без оформления прав на земельный участок. Судебная практика по вопросу фактического землепользования определилась только в 2005 г., когда ВАС указал, что фактическое землепользование является самовольным занятием земельного участка.
Одной из основных тенденций ЗК является отказ от ограниченных вещных прав, т.е. несмотря на то, что в качестве титулов указаны ПНВ и ПБП, тем не менее ЗК пытается свести весь земельный строй практически к двум титулам – собственности и аренды.

Собственность
Ч. 2 ст. 9 – земля в РФ может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Ст. 8 Конституции закрепляет равенство всех форм собственности. На сегодня в частной собственности находится чуть более 7% земель, причем 80% их находится частной собственности граждан. Государственная собственность на землю подразделяется на собственность РФ и субъектов РФ. До сих пор действует принцип презумпции государственной собственности – государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Т.о. ничейный земель в РФ нет. Государство реализует свои правомочия собственника через Правительство на федеральном уровне и . Правительство же делегирует эти полномочия конкретным исполнительным органам – на уровне Федерации это Росимущество, на уровне субъектов – это соответствующие комитеты по управлению имуществом. Санкт-Петербургскому КУГИ Росимуществом делегированы полномочия по управлению и распоряжению федеральной собственностью.

12.09.2007
Публичная собственность. Основания возникновения публичной собственности на землю указаны в ст. 17 (федеральной), 18 (субъекта РФ) и 19 (муниципальной):
1. в силу прямого указания федерального закона, но когда речь идет о муниципальной собственности также на основании закона субъекта РФ, принятого в развитие федерального закона;
2. разграничение государственной собственности на землю. Все те списки, которые были утверждены Правительством до 1 июля 2006 г., т.е. до окончания действия закона о разграничении государственной собственности на землю, являются действующими и в соответствии с этими списками собственность публичного образования была зарегистрирована и закон прекратил свое существование. Теперь все положения о разграничении внесены в закон о введении в действие ЗК;
3. по основаниям допускаемым гражданским законодательством (например, выморочное наследство).
Вопросы, связанные с публичной собственностью, в экзамене не будут.
Частная собственность. В соответствии со ст. 36 Конституции граждане и их объединения могут иметь в частной собственности землю. КС высказался, что под объединениями граждан следует понимать юридические лица. Т.о. субъектами частной собственности на землю выступают граждане и юридические лица. На сегодня всего чуть больше 7% земель находится в частной собственности, причем основная масса – это садоводы и т.п.
В соответствии со ст. 67 Конституции для иностранцев в России установлен национальный режим – они пользуются теми же правами, что и граждане РФ, за исключениями, указанными в федеральных законах. Иностранные граждане не могут иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения. Если иностранец выступает наследником земельного участка, то он вступит в наследство, но в течение года д.б. реализовать земельный участок. В соответствии со ст. 15 ЗК иностранные граждане не могут иметь на праве собственности земельные участки в приграничных территориях. Соответственно должен был выйти указ Президента, который утвердил бы перечень таких территорий, но вместо указа Президента стали выходить распоряжения Федеральной пограничной службы по конкретным регионам. Земли сельскохозяйственного назначения и земли в приграничных территориях могут приобретаться иностранцами только на праве аренды. В ЗАТО иностранцы не могут быть собственниками земель. Иностранцы не имеют права бесплатно приобретать в собственность земельные участки.
3 категории земель с т.зр. оборотоспособности:
- свободные в обороте
- ограниченные в обороте
- изъятые из оборота.
2 определения земель изъятых из оборота, которые противоречат друг другу: эти земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами иных сделок (ст. 27 ЗК). Ст. 22 п. 11 не могут сдаваться в аренду, если иное не предусмотрено ФЗ. Земли ограниченные в обороте – земли, которые не могут быть предоставлены в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ.

Права на землю лиц–несобственников
ЗК ввел исключительно титульное землепользование.

Постоянное бессрочное пользование
Когда речь идет о титуле постоянное бессрочное пользование, можно выделить 3 группы проблем.
Распоряжение земельным участком, предоставленным на праве ПБП
ЗК в ст. 20 оставляет прежнее название, данное ГК (постоянное бессрочное пользование), но по своему содержанию сводит его к титулу советских времен «бессрочное постоянное пользование» (запрет на распоряжение), т.к. в п. 4 ст. 20 ЗК указано, что лица, пользующиеся земельным участком, на праве постоянного бессрочного пользования не имеют права распоряжаться этим участком. Т.о. титул, который был предоставлен на основании ГК 1994 г., позволяет распоряжаться участком, т.е. сдавать его в аренду, а титул, который был предоставлен на основании ЗК, не позволяет этого делать. В Закон о введении в действие ЗК была введена абсолютно верная формулировка: ранее предоставленное право постоянного бессрочного пользования землей соответствует по своему содержанию праву постоянного бессрочного пользования, предусмотренному ст. 20 ЗК. Т.о. титул, который был предоставлен на основании, не позволяет распоряжаться земельным участком. Это положение критиковалось многими специалистами. В связи с этим ВАС дополнительно к этой формулировке указал следующее в Постановлении Пленума ВАС № 11: после введения в действие ЗК лица, обладающие земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, не вправе передавать его в аренду, в т.ч. и при наличии согласия собственника. Потом принимается Закон о дачной амнистии № 93, который изменил положения Закона о введении в действие ЗК. Теперь указанная фраза звучит по-другому: предоставленные землепользователям до введения в действие ЗК право бессрочного постоянного пользования земельными участками соответствует по своему содержанию праву постоянного бессрочного пользования (т.е. предоставленное в советские времена), предусмотренному ЗК. В итоге право постоянного бессрочного пользования, которое было предоставлено на основании ГК, осталось не покрытым, т.о. участки на этом титуле могут сдаваться в аренду. В итоге Законом о введении в действие Лесного кодекса ст. 210 из ГК была исключена. Если договор аренды земельного участка, находящегося на праве постоянного бессрочного пользования, был заключен до введения в действие ЗК, то он имеет право на существование до окончания срока. Соответственно, если срок такого договора не указан, то считается, что он заключен на максимальный срок;
Предоставление земельных участков на праве ПБП
У нас есть п. 1 ст. 20 ЗК, который устанавливает, что земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования могут быть предоставлены только 3 видам юридических лиц – органы государственной власти и органы МСУ, казенные предприятия (раньше они были названы федеральными казенными предприятиями) и государственные учреждения и муниципальные учреждения. Здесь речь идет о государственных, а не коммерческих учреждениях. Несмотря на то, что п. 1 ст. 20 содержит такую формулировку, была ст. 268 ГК, которая до 2006 г. содержала формулировку, что земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования предоставляются гражданам и юридическим лицам. В связи с этим ВАС изменил ст. 268 ГК и указал в 2005 г., что ненормативные акты государственных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и индивидуальным предпринимателям должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению. Только летом 2006 г. принимается Закон о введении в действие Водного кодекса, который из ст. 268 ГК исключает граждан и теперь эта статья звучит так: земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования предоставляется юридическим лицам И только этим летом 26 июня был принят Закон № 118 о приведении в соответствии с земельным законодательством отдельных нормативных актов, которым были внесены изменения в ГК. Теперь ст. 268 ГК приведена в соответствии с ЗК и звучит аналогично.
Дело в том, что ЗК нигде не указывает порядок предоставления земельных участков на праве ПБП. На этот счет есть только старое распоряжение Минимущества РФ от 2 сент. 2002 г., которым утверждены примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное бессрочное пользование, безвозмездное срочное пользование и аренду.
Переоформление права ПБП
Закон о введении в действие ЗК установил, что лица не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК обязаны переоформить данный титул на право аренды или собственности, но сроки при этом постоянно отодвигаются. В ред. ФЗ от 24 июля 2007 г. № 212ФЗ эта дата была продлена до 1 янв. 2010 г. Но это положение о Закона о введении в действие ЗК вступает в противоречие с п. 3 ст. 20 ЗК – право ПБП находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения ЗК, сохраняется. По этому поводу КС высказался еще в 2003 г. и указал со ссылкой на противоречие этих двух норм, что переоформление права ПБП является не обязанностью юридических лиц, а их правом. Вторым высказался ВАС в 2005 г. и высказался в том же духе. В связи с этим законодатель разработал проект закона, в соответствии с которым п. 3 ст. 20 изменен и вместо термина «юридические лица» там указаны 3 вида юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 20.
Проблема заключается в том, что нет механизма реализации данной нормы. Судебная практика в данном случае встала на защиту землепользователей. Позиция судебной практики наиболее ярко выражена в постановлении ФАС СЗО – отмена статьи ЗК, предусматривающей предоставление земельных участков на праве ПБП, и непереоформление не свидетельствует о прекращении права ПБП. В связи с чем ВАС высказался таким образом. Ст. 45 ЗК, которая перечисляет основания прекращения права ПБП такого основания как непереоформление не содержит. Т.е. для того, чтобы у лица прекратилось право ПБП нужно, чтобы было одно из оснований, указанных в ст. 45 ЗК.
Вместо того, чтобы предусмотреть механизм реализации данного положения законодатель вводит публично правовую ответственность путем внесения дополнений в КоАП и Законом № 212 в КоАП включена новая статья в гл. 7 (ст. 7.34) и эта норма вводится в действие с 1 янв. 2011 г.
При реорганизации предприятия право ПБП прекращается.

ЗК 1991 г. ввел 2 платных срочных договора: договор аренды и договор временного пользования. Непонятно, чем они отличались по ЗК. Но потом, когда был принят ГК землепользователи заключившие договор временного пользования предполагали, что в отношении данного договора действуют нормы ст. 621 ГК об автоматической пролонгации договора аренды. Но по этому поводу ВАС специально указал, что нормы ГК к данному виду договора никакого отношения не имеют и истечение срока, на который был заключен договор, является его безусловным окончанием, а нормы п. 2 ст. 621 ГК в данном случае не применяются. И даже если на таком земельном участке, предоставленном на основании договора временного пользования, был возведен объект недвижимости, то в судебном порядке право собственности на такой объект недвижимости признано быть не может. Ст. 222 ГК в данном случае не применяется.

В отношении граждан ЗК предусмотрел, что гражданам земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения не предоставляются, но в первоначальной формулировке ЗК содержал следующее положение: граждане имеют право однократно бесплатно в полном объеме переоформить свои ограниченные вещные права на право собственности. При этом изначально была предусмотрена следующая схема – этот земельный участок предоставлялся гражданам путем принятия решения государственными органами, представляющими государство как собственника (т.е. органы указанные в ст. 29 ЗК). После изменения ЗК Законом № 93 из ЗК исчезло 2 термина: «однократно» и «бесплатно». Всё это привело к тому, что на местах чиновники стали отказывать предоставлять земельные участки гражданам бесплатно. Этот Закон № 93 впервые ввел прецедент легальной трансформации ограниченного вещного права в право собственности путем признания такового регистрационными органами. В связи с этим из земельного законодательства исчез термин «предоставление земельного участка бесплатно в собственность», а вместо него появился термин «оформление в собственность», а оформлением занимаются регистрационные органы. Решение о предоставлении земельного участка теперь не принимается. А регистрационные органы осуществляют оформление после уплаты государственной пошлины, а потом исчез термин «бесплатно». Поэтому исчезновение термина «бесплатно» вполне закономерно. Почему исчез термин «однократно» непонятно.

13.09.2007
В предыдущей лекции было рассмотрено переоформление земельных участков юридическими лицами, теперь к переоформлению земельных участков гражданами. Этот Закон № 93, т.е. упрощенный порядок оформления прав на землю, действует только в следующих случаях (должно быть 3 условия):
1. земельный участок д.б. быть предоставлен гражданам до введения в действие ЗК;
2. этот земельный участок д.б. быть предоставлен строго в определенных целях – либо для ведения ЛПХ, либо дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
3. в соответствии с нормами данного Закона можно оформить только право собственности.
Для того чтобы оформить право собственности, необходимо наличие одного из оснований:
1. акт о предоставлении земельного участка. Акт о предоставлении земельного участка мог быть принят любым органом власти (в т.ч. местным). Единственное требование к этому акту – он д. соответствовать законодательству, действовавшему в данное время и в данном месте. В таком акте может быть не указан вид прав на земельный участок, который был в свое время предоставлен гражданину;
2. акт о праве или свидетельство о праве. Такие свидетельства могли выдавать только государственные органы, как правило это были комитеты по земельным ресурсам. К этому акту предъявляется то же требование, что и к предыдущему – он д. соответствовать законодательству, действовавшему в данное время и в данном месте. Чтобы можно было оформить право собственности в таком акте д.б. указан вид права, на котором земельный участок был предоставлен;
3. выписка из похозяйственной книги, которую выдают органы МСУ о том, что земельный участок был предоставлен для ведения ЛПХ. Эта выписка всегда рассматривалась нотариусами в качестве основания внесения в наследственную массу соответствующего имущества. В окт. 2006 г. Росрегистрацией была утверждена форма выписки и сейчас она рассматривается в качестве правоустанавливающего документа, но есть одна загвоздка. Эта выписка включена не в п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации, где перечислены правоустанавливающие документы, а включена в п. 4 ст. 18 данного Закона, где перечислены технические документы, но на этот ляп не обращают внимания. Считается, что это правоустанавливающий документ;
4. и иные документы. Что понимать под этими документами непонятно. В соответствии с Законом № 93 в случае расхождений по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане запрещается рассматривать такие расхождения как повод для отказа в регистрации. Т.е. бесплатно оформляется участок по фактическому пользованию, но на этом плане д.б. отметка соседей о том, что они не против того, чтобы данный гражданин сформировал подобного размера участок, т.е. нет спора о праве, т.к. соседи также могут претендовать на соответствующую землю.

Переоформление фактического землепользования граждан
В соответствии с Законом о введении в действие ЗК граждане, у которых имеются земельные участки в фактическом пользовании по сделкам с жилыми домами, совершенными до введения в действие Закона о собственности в СССР, т.е. до 6 марта 1990 г., имеют право бесплатно приобрести в собственность данные земельные участки.
А тот, кто купил дом после 6 марта 1990 г. и не оформил права на землю? ВС подтвердил правильность Закона – бесплатно можно приобрести только участки указанные в Законе. Если жилой дом, приобретен в собственность до введения в действие ЗК, а у бывшего собственника дома земельный участок находился на праве ПБП, то собственник дома имеет право на бесплатную приватизацию земельного участка. ВС т.о. указал, что если земельный участок, находящийся в фактическом землепользовании, приобретен по сделке с жилым домом до введения в действие ЗК, но у кого-то из бывших собственников жилого дома было оформлено право ПБП, то такие лица имеют право бесплатно приватизировать земельный участок, находящийся в фактическом пользовании.
Вышел очередной закон, который внес определенную сумятицу. В соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК в редакции Закона № 212 в отношении фактических землепользователей, совершивших сделку с жилым домом после 6 марта 1990 г., применяется следующее правило: 1 янв. 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам – собственникам, расположенных на таких участках зданий, по следующей цене: в населенных пунктах свыше 3 млн. – 20% кадастровой стоимости земельного участка, а остальных населенных пунктах – 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Эту конкретную цену устанавливают субъекты РФ, а до установления субъектами РФ цены применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка, т.е. рыночная стоимость.

Земельный участок на праве ПБП не наследуется и завещан он быть не может. Но если на таком земельном участке есть строения, то тогда по наследству переходит строение, а земельный участок переходит вслед за строением. Здесь наследование земельного участка не происходит – это частный случай ст. 35 ЗК – переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости. Если на таком земельном участке находится разрушенное или сгоревшее строение, но регистрация права собственности на это строение не произведена, то по наследству переходит разрушенное строение, а вслед за этим строением к наследнику переходит и право ПБП земельным участком. Такая же ситуация и с незавершенным строительством, если на него оформлено право собственности. Но если к моменту открытия наследства наследодатель не приступил к возведению строения, то такой пустой земельный участок не наследуется.

Пожизненное наследуемое владение
(ПНВ). Это также ограниченное вещное право, которое в России было возрождено в 1990 г. Основами законодательства о земле в качестве переходного этапа к праву ПБП. Несмотря на то, что ЗК установил, что титулом ПНВ распоряжаться нельзя, за исключением передачи его по наследству, тем не менее ст. 267 ГК, которая предусматривала возможность сдачи в аренду и безвозмездное срочное пользование земельного участка на праве ПНВ не менялась до июня 2007 г. (Закон № 118 от 26 июня 2007 г.). Новая редакция ст. 267 – распоряжение земельным участком на праве ПНВ не допускается за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права ПНВ по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. В соответствии со ст. 1181 ГК земельный участок на праве ПНВ входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях, т.е. по закону и по завещанию.
Несмотря на то, что данным земельным участком распоряжаться нельзя, договоры аренды земельного участка на праве ПНВ, заключенные до введения ЗК, имеют право на существование до истечения срока.
Несмотря на то, что в ГК не говорится об общем ПНВ земельный участок на праве ПНВ может перейти к нескольким наследникам. Каждый из них получит при этом долю в праве ПНВ. Т.е. они сначала вступают в наследство, а потом по своему желанию могут переоформить данное право на право собственности и разделить этот земельный участок, если он является делимым.

Тема для 1-го семинара – права на землю.

19.09.2007
Право аренды земельного участка
Следующий вид прав на землю (титул) – право аренды земельного участка. Разные взгляды – вещное это право или обязательственное. Земельный законодатель считает, что это вещное право (нормы помещены не в раздел сделок, а в раздел прав на землю), и мы его будем рассматривать как вещное право.
Арендодатель. В таком качестве в соответствии со ст. 22 ЗК может выступать только собственник земельного участка. Идея законодателя в том, чтобы полностью отказаться от ограниченных вещных прав. Подобное высказывание законодателя расценивается как «лингвистическая ошибка», т.к. в большинстве случаев, когда речь идет об аренде земельного участка, на стороне законодателя выступает не собственник, а его законных представитель (пример: аренда публичных земель – в качестве арендодателя выступает государственный орган; а также п. 5 ст. 10 ЗК; либо представитель по договору).
Объект. В отличие от ст. 37 ЗК, которая регулирует договор купли-продажи земельного участка и прямо указывает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст. 22 ЗК такого требования к предмету договора аренды не предъявляет. Единственным исключением является Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, где в ст. 9 прямо указано, что в аренду м.б. сдан только земельный участок, прошедший кадастровый учет. К остальным категориям земель такого требования не предъявляется.
Но ст. 607 ГК говорит, что в договоре аренды д.б. указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. Это требование с т.зр. ЗК можно рассматривать как требование о постановке арендуемого земельного участка на кадастровый учет, но государственные органы, выступающие на стороне арендодателя как правило идентифицировали земельный участок иным образом (путем указания адреса, поворотных точек и т.д.). Судебная практика такие договоры аренды со ссылкой на ст. 607 ГК признавала незаключенными и указывала, что по таким договорам обязанности вносить арендную плату у арендатора не возникало. В тех случаях, когда договоры аренды признавались незаключенными, государственные органы предъявляли, как правило, иски о взыскании неосновательного обогащения. Но судебная практика исходит из того, что в таких случаях денежные средства, уплаченные по договорам аренды, признанным в судебном порядке незаключенными, не возвращаются.
Регистрация договора аренды. Договор аренды, заключенный на год и более, д.б. зарегистрирован. Судебная практика в течение длительного времени исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора аренды или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Такой подход судебной практики обоснован попыткой защититься от недобросовестных арендаторов, которые не желают регистрировать договор аренды, а привлечь их к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП невозможно, т.к. субъектами ответственности по этой статье являются должностные лица, а не частные. Это было подтверждено высказыванием ВС РФ. Но ВАС подобную позицию не поддержал и указал, что договор аренды земельного участка, хотя частично и исполненный сторонами, но не прошедший регистрации, не может быть положен в основу исковых требований собственника земли о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. В данном случае государственный орган может предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения, но пени за просрочку платежа взыскать невозможно. Поэтому наш ФАС СЗО продолжает настаивать на том, что по незарегистрированному договору аренды всё-таки возникает обязанность внесения арендных платежей. Т.о. возникает и обязанность уплатить все пени за просрочку платежа. Но эта позиция неправильна.
Когда речь идет об аренде публичного имущества, то допускаются различного рода публичные ограничения воли сторон, которые прежде всего относятся к порядку взыскания арендной платы. В связи с чем в типовых договорах аренды земельных участков появилось следующее положение: « В случае изменения НПА РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Это положение для частных лиц обязательно только тогда, когда оно включено в договор. Если в договоре такое положение отсутствует, то при изменении базовых ставок арендной платы арендодатель в одностороннем порядке не вправе изменять размер арендной платы.
Полномочия по распоряжению арендными правами. ГК закрепил согласительный порядок распоряжения арендными правами, указав в ст. 615, что перенаем, поднаем, внесение арендных прав в уставный капитал, залог арендных прав возможны только с согласия собственника арендуемого имущества. ЗК в отличие от ГК ввел уведомительный порядок распоряжения арендными правами, указав в п. 5 ст. 22, что передача арендных прав и обязанностей, их залог, их внесение в уставный капитал осуществляются без согласия собственника с его уведомлением. Но эта норма п. 5 носит диспозитивный характер, т.к. в п. 5 указано: «если стороны не установили иное», т.е. стороны в договоре аренды могут установить, что распоряжение арендными правами возможно только в согласительном порядке. Но уже в п. 9 ст. 22 ЗК законодатель ввел императивную норму, указав, что при аренде земель, находящихся в публичной собственности, на срок более 5 лет распоряжение арендными правами происходит в уведомительном порядке (без согласия собственника с его уведомлением).
Постановление Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г.: ВАС указал, что ЗК вправе был вводить уведомительный порядок распоряжения арендными правами и это не является нарушением норм ГК, т.к. ст. 607 и 615 ГК носят бланкетный характер и допускают в отношении земельных участков введение иных положений. ВАС указал: уведомление д.б. направлено собственнику в разумные сроки после совершения сделки с 3-м лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Распоряжение арендными правами т.о. носит просто свободный характер. ВАС: если договор аренды публичных земель на срок более 5 лет был заключен до введения в действие ЗК, то стороны вправе внести условие в такой договор о согласительном порядке распоряжения арендными правами. А если договор аренды публичных земель более чем на 5 лет заключен после введения ЗК, то стороны не вправе предусмотреть в договоре условие о согласительном порядке распоряжения арендными правами. Если в такой договор будет внесено такое условие, то такое условие будет признано ничтожным (т.е. внесение такого условия ничего не значит).
У нас есть Закон об ипотеке, который в отличие от ЗК предусматривает необходимость получения согласия арендодателя земельного участка для залога арендных прав. Какой договор здесь будет специальным по отношению к общему? В этом же Постановлении ВАС указал, что когда речь идет о залоге арендных прав, то нужно руководствоваться нормами Закона об ипотеке, а не нормами ЗК. Но 18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который дополнил ст. 62 Закона об ипотеке дополнительным пунктом (основное правило осталось прежним), где сказано, что при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Слово «допускается» предполагает диспозитивность.

Безвозмездное срочное пользование земельным участком
ЗК 1991 г. содержал 2 срочных договора пользования земельным участком и оба они носили платный характер (договор аренды и договор временного пользования земельным участком). Потом было введено БСП в новом ЗК. Но впервые упоминание о таком виде прав на землю было дано в ГК – ст. 267 и 270 (одна из них сейчас изменена, а другая – утратила силу), которые говорили о возможности лиц, пользующихся землей на ограниченных вещных прав (ПНВ, ПБП) сдавать земельные участки в аренду и в БСП. Порядок передачи в БСП не был расписан, а ЗК подробно расписал этот титул. На сегодня в соответствии со ст. 24 ЗК существуют 3 основания возникновения права БСП:
1. ненормативный акт государственного органа о предоставлении земельного участка (ненормативный акт КУГИ или КУМИ). На этом основании земельный участок может быть передан 3 видам лиц, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (субъекты ПБП), на срок до 1 года. В сент. 2004 г. был введен еще один случай предоставления земельного участка на этом основании – религиозным организациям. 3-й случай было введено тем же Законом № 232 с 1 янв. 2007 г. – лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство полностью за счет бюджетных средств, земельный участок предоставляется на праве БСП;
2. договор. Это основание фигурирует в том случае, если земельный участок находится в частной собственности, т.е. в собственности гражданина или любого юридического лица. Такой земельный участок м.б. по договору ссуды предоставлен в пользование любому юридическому лицу или гражданину;
3. акт организации. Из земель организаций отдельных отраслей экономики (например, лесное хозяйство, транспорт, охотничье хозяйство) земельные участки предоставляются в БСП в виде служебного надела. В настоящее время ст. 23 ЗК содержит только рамочные положения и говорит, что порядок предоставления земельных участков в виде служебного надела регулируется законодательством субъектов РФ. Служебный надел предоставляется, как правило, на срок трудовых отношений с данной организацией, но могут быть некоторые исключения – в частности, если на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, то срок БСП продлевается до снятия урожая независимо от того прекращены ли трудовые отношения с работодателем. В случае выхода на пенсию по старости или инвалидности БСП также сохраняется при прекращении трудовых отношений (выход на пенсию д. производиться с той должности или с того рабочего места, которое предполагает наделение служебным наделом). 3-й случай – служебный надел сохраняется за одним из членов семьи, если работник призван в вооруженные силы или направлен на учет. Также служебный надел сохраняется за одним из членов семьи в случае гибели работника при исполнении служебных обязанностей.
Соответственно за нетрудоспособным супругом или престарелыми родителями служебный надел сохраняется пожизненно, а за детьми – до достижения ими совершеннолетия.

26.09.2007
Сервитут
Действующее земельное законодательство предусматривает возможность существования 2 видов сервитутов: частный и публичный. О частном сервитуте мы говорить не будем (только азы) – см. гражданское право. Частный сервитут – это был довольно распространенный вид вещных прав. Он был возрожден только ГК 1994 г. Гл. 17 ГК вступила в силу накануне принятия ЗК. Основные моменты – необходимо, чтобы было 2 соседних земельных участка и одни из этих земельных участков предоставлен кому-то в пользование, а владелец соседнего земельного участка желает воспользоваться данным земельным участком. Для этого ему нужно вступить в договорные отношения с владельцем служебного участка, т.е. заключить соглашение о наложении сервитута. Несмотря на то, что наложение сервитута на соседний участок является результатом договора, частный сервитут является ограниченным вещным правом. Воспользоваться соседним участком можно только за плату. Это пользование регулируется гражданским законодательством.
Сегодня частный сервитут приобрел особую актуальность в связи с необходимостью оформления прав на землю под линейно-кабельными сооружениями. Исходя из смысла земельного законодательства, если линейно-кабельные сооружения проходят по земельному участку уже кому-то предоставленному, то тогда здесь возникает типичный частный сервитут, предусмотренный ГК. Если же линейно-кабельные сооружения прокладываются по публичным землям, никому не предоставленным, то тогда, как правило, органы исполнительной власти предлагают сформировать земельный участок по охранной зоне линейно-кабельных сооружений и заключить договор аренды. Но это чрезвычайно дорого, поэтому чтобы удешевить процесс использования земли Закон СПб о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб для строительства и реконструкции от 17 июля 2004 г. № 282-43 предложил оригинальный способ оформления прав на землю под линейно-кабельными сооружениями. Этот Закон устанавливает, что целевым способом (без проведения торгов) земельный участок может быть предоставлен лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от СПб заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации ЛЭП (линий электропередач), трубопроводов и иных коммуникаций. Такой вариант (сервитута) вполне возможен, т.к. государство и любой публичный субъект (Федерация, субъект Федерации, муниципальное образование) по ГК выступает участником цивилистических отношений и здесь соседним участком, на который необходимо наложить сервитут, будет выступать земля публичного субъекта (города СПб). Соответственно собственник линейно-кабельных сооружений (ЛКС) будет договариваться с городом о наложении частного сервитута на его земельный участок, но собственнику ЛКС важно, чтобы они были зарегистрированы в качестве обременения земельного участка. Для этого земельный участок, по которому проходят ЛКС, должен быть сформирован.
Публичный сервитут. Если заключено соглашение об установлении частного сервитута для прокладки ЛКС, то это означает и доступ собственника к ЛКС с целью их ремонта. Если же ЛКС были проложены и никак не зарегистрированы в качестве обременения, то тогда единственная возможность доступа с целью ремонта к этим ЛКС – это установление публичного сервитута.
Впервые упоминания о публичном земельном сервитуте было сделано в 1994 г. в Указе Президента, где была предусмотрена возможность установления публичного сервитута на застроенных земельных участках в 3 целях:
1. использование объектов инфраструктуры (проходов, проездов и т.д.);
2. размещение межевых и геодезических знаков;
3. доступ муниципальных служб к объектам инженерной инфраструктуры (в т.ч. ремонт ЛКС).
Теперь Водный и Лесной кодексы от термина «публичный сервитут» отказались. Прообразом ныне действующего публичного сервитута явился Градостроительный кодекс 1998 г. Он установил, что публичный сервитут устанавливается нормативными актами органов МСУ в случаях, когда это определяется государственными и общественными нуждами.
Частный сервитут является ограниченным вещным правом и устанавливается в пользу конкретного лица, а публичный сервитут устанавливается в пользу неопределенного круга лиц и является ограничением вещного права лица, на земельный участок которого налагается публичный сервитут. Частный сервитут устанавливается соглашением, т.е. гражданско-правовым договором, а публичный сервитут устанавливается нормативным актом. Потом ЗК «усовершенствовал» систему установления публичных сервитутов и указал, что публичный сервитут устанавливается законами и иными нормативными актами РФ, субъектов РФ, органов МСУ, если это необходимо для обеспечения интересов государства, МСУ или местного населения, да еще и по результатам общественных слушаний. В ЗК установлен исчерпывающий перечень публичных сервитутов в ст. 23 (см. сам). Частный сервитут является платным, а публичный сервитут, как правило, является бесплатным, но если наложение сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка лицом, которому он предоставлен, то можно в судебном порядке потребовать, чтобы орган, установивший сервитут, выплачивал определенные суммы за установление этого сервитута.
Если установление частного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то тогда можно в судебном порядке потребовать прекращения этого сервитута. Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, тогда пользователь земельного участка обращается в государственный орган с просьбой возбудить процедуру об изъятии у него этого участка для государственных или муниципальных нужд за определенную плату.
Прокладка подземных ЛКС относится не к недропользованию, а к землепользованию.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
При рассмотрении этого вопроса мы будем отталкиваться от норм ГК. Ст. 8 ГК применима и к возникновению прав на земельный участок. Основания возникновения – это договор или иная сделка, ненормативный акт органов государственной власти и органов МСУ (за исключением сервитута), судебное решение, приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом (подразумевается приобретательская давность). Перерегистрация прав на землю как основание возникновения прав на землю предусматривается ЗК.
Основная масса земель находится в государственной собственности, поэтому в чистом виде гражданско-правовая сделка как основание возникновения прав на землю встречается нечасто. Что касается ненормативного акта органа государственной власти или органа МСУ, то он также встречается нечасто. По такому акту возникают только постоянное бессрочное пользование и безвозмездное срочное пользование. Поэтому в основной массе основанием возникновения прав на землю является сложный фактический состав – предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сначала орган принимает решение о предоставлении земельного участка, а потом заключается либо договор купли-продажи, либо договор аренды земельного участка. Для принятия решения о предоставлении земельного участка достаточно проекта границ земельного участка.
Ст. 28 ЗК – не допускается отказ в предоставлении в собственность земельного участка за исключением 3 случаев:
- если земельные участки являются зарезервированными;
- если в законодательстве существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;
- если земельные участки изъяты из оборота.
В отношении ограниченно оборотоспособных земель другое положение: не допускается отказ в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособного участка, если специальный ФЗ допускает это (видимо это связано с принятием Водного кодекса).
Порядок предоставления земельных участков можно разбить на 2 группы в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или предоставляется застроенный земельных участок (ЗУ). В 1-м случае, когда речь идет о предоставлении пустого ЗУ основной институт – это порядок предоставления земельного участка под строительство (самый сложный институт). Есть еще один институт, относящийся к этому разделу, - это порядок предоставления ЗУ гражданам для целей, не связанных со строительством (нелепый институт). 2-я группа распространяется на случаи оформления прав на земельные участки под объектами недвижимости, находящимися у конкретного лица в собственности; на случаи перехода прав на землю при переходе прав на объекты недвижимости.

3.10.2007
Нормативы предоставления земельных участков формируются в зависимости от того предоставляется ли пустой земельный участок или застроенный. Порядок их определения закреплен в ст. 33 ЗК.
Нормативы в данном случае применяются только в том случае, если земельный участок предоставляется в собственность и если он предоставляется из государственных или муниципальных земель, т.е. происходит смена формы собственности. В этом случае законодатель говорит, что устанавливаются минимальные и максимальные нормы предоставления земельных участков. В зависимости от конкретного вида деятельности конкретные нормативы устанавливает либо орган МСУ, либо субъект РФ. Закон субъекта РФ устанавливает нормативы для предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и огородничества и дачного строительства. Соответственно актами органов МСУ устанавливаются нормативы для ЛПХ и для ИЖС.
2-ю группу нормативов составляют нормативы, которые указаны в п. 3 ст. 33 ЗК, где указаны нормативы, которые применяются при формировании земельного участка под уже существующим объектом недвижимости. Здесь формирование земельного участка производится в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией по СНиПам и проблема заключается в том, что в эти СНиПах никто толком не разбирается, кроме органов архитектуры.
Одно из оснований возникновения прав на землю указано в ст. 34 ЗК «Предоставление земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством». По этой статье не предусматривается, что земельный участок можно получить только через торги. Процедура: гражданин обращается с заявлением в компетентный орган, который указан в ст. 29 ЗК (у нас куги), с заявлением о предоставлении земельного участка. Данный орган дает задание подготовить проект границ земельного участка, как правило, на уровне органов МСУ. После этого принимается решение о предоставлении земельного участка. Далее заявитель за свой счет ставит участок на кадастровый учет, т.е. формирует участок на местности. Далее заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка. Но для какой цели можно получить таким образом участок, т.к. для всех остальных целей предусмотрен другой порядок предоставления земельного участка?

Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости
В общем виде порядок предоставления изложен в п. 1 ст. 35 ЗК. При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу (т.е. при продаже) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Определение размера земельного участка, который переходит к покупателю здания. Здесь у нас до недавнего времени существовало 2 нормы: ст. 273 ГК. ГК решал вопрос диспозитивно: стороны сами могут договориться о том какого размера земельный участок перейдет к покупателю. Потом вышел ЗК и указал, что в данном случае размер земельного участка, переходящего к покупателю, должен определяться по правилам п. 3 ст. 33 ЗК, т.е. по СНиПам, т.е. ввел императивную норму.
По этому поводу ВАС в 2005 г. в Постановлении Пленума № 11 указал, что нужно руководствоваться нормами ЗК. 24 июня 2007 г. в данной части ст. 273 ГК была признана утратившей силу, т.е. у нас теперь осталась одна статья – ст. 35 ЗК. Императивно, т.е. в обязательном порядке, требование п. 3 ст. 33 ЗК применяется только в том случае, если у продавца здания земельный участок находился в государственной собственности, т.е. был на праве аренды или постоянного бессрочного пользования. В этом случае если покупатель здания не сможет доказать, что для обслуживания здания ему необходим весь земельный участок, который был у продавца, то земельный участок снимается с кадастрового учета, т.е. ликвидируется как объект недвижимости, и покупатель здания за свой счет будет формировать земельный участок по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При этом делимость земельного участка, бывшего у продавца здания, не имеет значения.
Если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то здесь требования п. 3 ст. 33 ЗК безусловно не применяются – продавец здания сам будет решать продавать ли ему весь земельный участок вместе со зданием или же сформировать под зданием земельный участок меньшего размера, т.е. поделить, и передать покупателю земельный участок, сформированный по правилам п. 3 ст. 33 ЗК. При такой конструкции учитывается делимость земельного участка.
На каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? Здесь всё зависит от того, на каком праве земельный участок находился у продавца:
1. на праве собственности. В данном случае нормы ГК до недавнего времени противоречили нормам ЗК. В соответствии с ч. 1 ст. 273 ГК и п. 2 ст. 552 ГК если земельный участок у продавца здания находился на праве собственности, то стороны могли самостоятельно решать какое право на земельный участок перейдет к покупателю. И только если в договоре не указывалось право на земельный участок, переходящее к покупателю здания, земельный участок переходил на праве собственности. Как правило, в такой ситуации к покупателю здания переходило право аренды. Потом вышел ЗК, который указал, что в данном случае земельный участок и здание могут отчуждаться только как единый объект недвижимости, т.е. к покупателю здания переходит право собственности на земельный участок. Но судебная практика в данном случае, как правило, Земельный кодекс игнорировала. Но в 2005 г. вышло указанное Постановление Пленума ВАС, где было указано, что нужно руководствоваться нормами ЗК. Закон № 118 от 24 июня 2007 г. привел ст. 273 и 552 ГК в соответствие с ЗК. Теперь они звучат так: к покупателю здания переходит право собственности, если иное не установлено ФЗ.
Необходимо ли заключать единый договор купли-продажи здания и земельного участка как единого объекта недвижимости или же возможно заключение двух договоров купли-продажи? По экономическим соображениям 2-я ситуация бывает выгодней. Регистрационные органы принимают на регистрацию 2 договора купли-продажи – здания и земельного участка, но только чтобы они были подан
·ы одновременно и на стороне покупателя должно выступать одно лицо.
2. на праве аренды. Эта схема четко никак не расписана ни в ГК, ни в ЗК. ВАС в Постановлении Пленума № 11 от 2005 г. предложил крайне упрощенную схему перехода права аренды к покупателю здания, которая звучит так: если земельный участок у продавца здания находился на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем здания и собственником земельного участка.
Кто в этой ситуации будет платить за землю? Вопрос о порядке перехода права аренды к покупателю здания решается исключительно на уровне сложившейся в каждом конкретном регионе судебной практике. В настоящее время можно выделить 3 подхода к решению этого вопроса:
А. позиция северо-западного региона (Шварца Жарковой) и основана на том, что у покупателя здания возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить арендную плату и которое он должен оформить путем заключения договора аренды, т.е. в данном случае у покупателя здания возникает новое право аренды – он должен заключить новый договор аренды с собственником земельного участка и соответственно условия договора аренды могут быть изменены. Момент положительный в том, что на покупателя здания не переходят долги продавца здания по арендной плате, т.к. у него возникает новое право, и соответственно пени за просрочку платежа, которые носят договорный характер с покупателя в СЗО взыскать нельзя. Момент отрицательный – в данном случае регистрация смены субъектного состава в арендном отношении носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер. Поэтому регистрационные органы отказываются регистрировать изменения субъектного состава в случае отсутствия заявления о регистрации изменений от бывшей стороны договора, т.е. от продавца здания;
Б. позиция Московского округа (МО). Суды МО исходят из того, что в арендном отношении происходит замена стороны в договоре, т.е. замена стороны в договоре. В данном случае к покупателю здания переходят долги продавца по арендной плате и с покупателя здания можно взыскивать пени за просрочку платежа. Положительный момент заключается в том, что регистрация смены субъектного состава будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, и поэтому для регистрации достаточно одного заявления покупателя здания.
В. позиция кафедры гражданского права юрфака СПбГУ – право аренды к покупателю здания переходит в силу прямого указания закона ст. 552 ГК. В данном случае пени за просрочку платежа с покупателя здания взыскать невозможно и в соответствии с Законом о государственной регистрации регистрация смены субъектного состава не является обязательной, но покупателю здания не может быть отказано во внесении изменений в подраздел 3.1 ЕГРП, где содержатся сведения об арендаторе, т.е. захочет регистрирует, а захочет – не регистрирует. Но ни в нашем регионе, ни в московском регионе такой вариант не пройдет, т.к. если мы будем считать, что к покупателю здания в силу закона переходит право аренды, то тогда мы должны будем согласиться, что если у продавца здания земельный участок находился на праве постоянного бессрочного пользования, то к покупателю здания в силу закона перейдет и право постоянного бессрочного пользования. А на это мы никогда не пойдем, т.к. основная тенденция этих двух регионов – полностью отказаться от ограниченных вещных прав.
3. На праве постоянного бессрочного пользования (ПБП). Здесь самым общим образом эта схема изложена в Законе о введении в действие ЗК. При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве ПБП, это ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя здания. Поэтому ВАС предложил совершенно иную схему, которая звучит так: ВАС опираясь на ст. 268 и 271 ГК указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на ПБП, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, то после перехода к покупателю ПБП земельным участком он может оформить своё право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

10.10.2007
1-й вопрос, который возникает при такой позиции – на каком основании у продавца здания прекращается право ПБП? Ст. 45 ЗК, которая перечисляет основания прекращения ПБП такого основания прекращения как продажа объекта недвижимости не содержит. На практике это привело к тому, что чиновники предлагали отказаться продавцу здания от земельного участка. Доктрина пошла по тому же пути и до сих пор большинство доктринальных положений утверждает, что в данном случае при продаже здания продавец здания должен отказаться от земельного участка на праве ПБП в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК. Судебная практика такой сложный способ не восприняла и пошла по упрощенному пути. Отказ неудобен, т.к. это очень длительная процедура. Судебная практика пошла по пути, что статья 45 в данном случае применению не подлежит, т.к. право продавца здания на земельный участок на праве ПБП прекращается в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и отказ продавца здания от права ПБП в данном случае не требуется.
2-й вопрос: каким образом будет осуществляться переход права ПБП к покупателю? Накануне принятия ЗК вопрос о возникновении права ПБП у покупателя здания был решен в ИП (Информационном письме) ВАС № 61 (февраль 2001 г.) таким образом, что покупателю здания выдавался новый документ на право ПБП, но в настоящее время новый документ о праве ПБП выдан быть не может, т.к. ВАС прямо указал, что подобного рода ненормативные акты признаются незаконными. Поэтому возникает вопрос: на каком основании возникает право ПБП у покупателя здания? По этому поводу в судебной практике существует 2 подхода.
1-й подход заключается в том, что право ПБП переходит к покупателю здания в силу прямого указания закона. Но подобной практики придерживается незначительное число регионов. Соответственно право ПБП возникает в силу прямого указания закона в момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Естественно никакие новые документы покупателю здания не выдаются. Но по его просьбе могут быть внесены изменения в записи ЕГРП.
2-я позиция играет превалирующую роль. При приобретении здания в такой ситуации у покупателя возникает фактическое пользование земельным участком, которое раньше он мог оформить на право собственности или право аренды путем заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. «Мог» потому что до 24 июня 2007 г. еще существовал п. 2 ст. 268 ГК и абз. 2 п. 2 ст. 271 ГК, которые допускали возможность существования фактического землепользования у приобретателя объекта недвижимости. В настоящее время Закон от 24 июня 2007 г. признал утратившими силу эти 2 положения. Поэтому на сегодня покупатель здания должен оформить свое право на землю либо в виде аренды, либо в виде права собственности.
На сегодняшний день покупатель здания должен рассчитать, если он хочет приобрести земельный участок в собственность, что ему выгодней – чтобы выкупил земельный участок продавец здания или самому выкупать земельный участок. До 24 июля 2007 г. по Закону № 212 выкупную цену за земельный участок платили все одинаковую. А с 1 янв. 2008 г. выкупная цена будет отличаться в зависимости от того, на каком основании возникло право собственности на объект недвижимости. Если объект недвижимости приватизирован коммерческими организациями и ИП, то выкупная цена устанавливается в пределах в Москве и СПб до 20% кадастровой стоимости земельных участков, а в остальных регионах – до 2,5%. Пока не будет принят закон субъекта РФ, устанавливающий конкретную выкупную цену, применяется максимальная выкупная цена. А все остальные коммерческие организации (которые не приватизировали) приобретают земельный участок за другую выкупную цену в зависимости от численности населения населенного пункта – Москва и СПб (свыше 3 млн.) от 5 до 30 кратного размера ставки земельного налога, города с численности от 500 тыс. до 3 млн. от 5 до 17 кратного размера, до 500 тыс. человек от 3 до 10 кратный размер. После приобретения объекта недвижимости, который у продавца находился на земельном участке на праве ПБП, прежде чем сносить данный объект необходимо оформить права на землю в виде аренды или собственности.
До недавнего времени существовала ст. 553 ГК до Закона № 118, которая допускала возможность продажи земельного участка без недвижимости на нем, при этом за продавцом сохранилось право ограниченного пользования земельным участком. В то же время п. 4 ст. 35 ЗК не допускает отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. По этому поводу ВАС в своем Постановлении пленума № 11 сказал: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат на праве собственности одному лицу признаются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий применяется при обращении взыскания на заложенное имущество. Теперь ст. 553 признана утратившей силу. Этот п. 4 ст. 35 ЗК применим только тогда, когда желают продать весь земельный участок без здания. На продажу части земельного участка, выделенную в самостоятельный земельный участок, если она реализуется без здания п. 4 ст. 35 ЗК не распространяется.
Отчуждение доли в праве собственности на здание влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорциональной доли в праве собственности на здание.
Но другой порядок применяется при определении порядка пользования земельным участком. Суд может определить порядок пользования земельным участком как пропорционально долям в праве общей собственности, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком, подтвержденным соглашением (устным или письменным) между сторонами и многолетней практикой. Это судебное решение регистрации не подлежит.
Возникает вопрос: при составлении завещания применяется ли требование ст. 35 ЗК? Можно ли завещать разным лицам здание и на земельный участок? Судебная практика исходит из того, что к вопросам наследования ст. 35 отношения не имеет. В соответствии со ст. 130 ГК здания и земельный участок фигурируют в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и допустимо составление завещания отдельно на здание и отдельно на земельный участок. Такая ситуация сейчас встречается редко, но часто встречается другая ситуация – когда составлено завещание на здание, а на земельный участок – нет. Получается, что земельный участок переходит другому лицу, отличному от лица, которое получило здание.
Возможно 2 выхода из положения: либо суд определит порядок пользования земельным участком.

Реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к ипотеке застроенного земельного участка
(см. Закон об ипотеке). Этот принцип применительно к ипотеке был введен ГК задолго до ЗК, а конкретно в 1994 г., когда в п. 3 ст. 340 ГК было зафиксировано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено или права аренды земельного участка. Судебная практика указала на то, что это положение относится к собственникам земельных участков. Вопрос же об арендаторах земельных участков оставался спорным. Окончательно эта ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90 от 28 янв. 2005 г., где ВАС указал, что в обязательном порядке вместе со зданием подлежит залогу земельный участок, находящийся на праве собственности, и в обязательном порядке закладывается право аренды. Если у залогодателя здания земельный участок находится на праве ПБП, то такой земельный участок не закладывается, но при обращении взыскания на заложенное здание к кредитору-залогодержателю переходит право ПБП земельным участком. Если в момент нахождения здания в залоге, собственник здания переоформит право ПБП земельным участком на право собственности, то обращение взыскания на заложенное имущество будет происходить также и за счет земельного участка. Это же правило применяется и к собственникам помещений.

17.10.2007
В п. 4 ст. 340 принцип единства судьбы земли и недвижимости, установленный в п. 1 ст. 340, отменен: залог земельного участка осуществляется без залога, находящегося на нем здания, если договором не установлено иное.
5 февр. 2004 г. в Закон об ипотеке были внесены дополнения, которые в первую очередь касались земель сельхозназначения. До этого земли сельхозназначения не могли быть предметом залога. В связи с этим в ст. 64 Закона об ипотеке был внесен новый пункт. В качестве общего правила остался п. 1 ст. 64, но дополнительный пункт – залог земельного участка из земель сельхозназначения допускается только с одновременным залогом находящегося на этом земельном участке здания. Норма здесь императивная – стороны не могут установить иное. В дек. 2004 г. законодатель решил изменить п. 4 ст. 340. Теперь он звучит так: при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем здания, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. вместо того, чтобы внести императивную норму, законодатель ввел диспозитивную норму, которая привела к тому, что стороны могут включить в договор условие о том, что ипотека на находящиеся на земельном участке здания не распространяется. Но в Постановлении Пленума ВАС № 11 было указано, что при обращении взыскания на заложенное имущество применяется положение, в соответствии с которым сделки воля сторон по которым направлена на раздельное отчуждение здания и земельного участка, если они находятся у одного лица на праве собственности, признаются ничтожными. Т.е. этой фразой судебная практика ликвидировала диспозитивность п. 4 ст. 340 ГК. Эти указания обязательны только для судебной системы. ВАС указал, что исходя из ст. 288 ГК, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Правила п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке, в соответствии с которым удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки к земельному участку не применяется. Этими двумя заявлениями ВАС указал, что данное условие судами будет признаваться ничтожным и указал, что обращение взыскания возможно только в судебном порядке. Можно сделать вывод, что диспозитивность этой нормы в суде учитываться не будет. По Ж. это правильно.
18 дек. 2006 г. был принят Закона № 232, который внес серьезные изменения в Градостроительный кодекс и в т.ч. в Закон об ипотеке. Появилась ст. 62.1 Закона об ипотеке, которая допускает возможность залога земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. Плюс ко всему в ст. 5 Закона об ипотеке внесли п. 1, где сказано, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, право собственности на которые не разграничено не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к залогу вторичной недвижимости
Регистрационные органы традиционно исходили из буквального толкования п. 3 ст. 340 ГК и распространяли ее только на первичные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения). Расширительное ее толкование, т.е. распространение на вторичные объекты недвижимости (помещения в здании) считали недопустимым. Т.е. залог помещений в здании осуществлялся без одновременного залога прав на землю. Той же позиции придерживалась судебная практика, в частности ФАС СЗО. Это правильный подход, но ВАС иногда позволял себе несколько вольное толкование п. 3 ст. 340. ВАС в своих высказываниях иногда считал, что вместе с главным предметом залога – помещением – должна быть заложена доля земельного участка, которая следует за помещением. ВАС считал, что помещение является частью здания, а потому на него как на часть здания подлежат распространению нормы, устанавливающие правовой режим здания. Но регистрационные органы в ответ ссылались на ст. 62 Закона об ипотеке, где указано, что доля в праве на земельный участок до выдела ее в натуре предметом ипотеке быть не может. Получилось так, что эти высказывания ВАС не принимали во внимание. Потом приняли ЗК, который провозгласил принцип единства судьбы.
В итоге ситуация была разрешена в ИП ВАС № 90. ВАС указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения осуществляется вместе с правом на земельный участок – либо право аренды, либо доля в праве на земельный участок. Если же у собственника помещения права на землю не оформлены, то помещение закладывается без прав на землю. ВАС пришлось подкорректировать ст. 62 Закона об ипотеке. ВАС указал, что правило ст. 62 применяется только в том случае, если предметом ипотеки служит сама доля в праве на земельный участок. Если доля в праве на земельный участок следует за закладываемым помещением, то правило ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.
Обязательная нотариальная форма для залога отменена.
Земельный участок приобретенный с использованием кредитных средств банка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем выступает банк. Аналогичная ситуация с земельным участком, на которой находится здание приобретенное или построенное с использованием кредитных средств. Такой земельный участок считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности на здание.

Ст. 36 ЗК – Оформление прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Граждане и ЮЛ имеющие в собственности, оперативном управлении, хозяйственной ведении здании обладают исключительными правами на оформление прав на земельные участки, на которых имеются эти объекты недвижимости, т.е. никому, кроме владельца объекта недвижимости этот земельный участок передан быть не может.
Граждан мы разобрали, когда рассматривали «дачную амнистию».
«Здания, строения и сооружения» - перечень исчерпывающий. Подпадают ли под эту статью лица, у которых зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства? Судебная практика 2007 года исходит из того, что юридические лица – собственники объектов незавершенного строительства не могут оформить права на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, т.е. не обладают исключительным правом на этот земельный участок.
ЮЛ, у которых здания (и т.д.), находятся на праве оперативного управления могут оформить права на землю на праве постоянного бессрочного пользования или на праве аренды (арендовать они земельный участок тоже могут). Приватизировать земельный участок они не могут.
ЮЛ, у которых объект недвижимости находится на праве хозяйственного ведения (ГУПы и МУПы). Единственный вариант для них – оформить земельный участок на праве аренды. Субъектами права ПБП они не являются. В соответствии с Законом № 212, который внес изменения в Закон об унитарных предприятиях, унитарные предприятия не могут сдавать такой земельный участок в аренду, не могут передавать свои права и обязанности по договору аренды 3-м лицам, т.е. осуществлять перенаем, и не могут отдавать арендные права в залог.
Если объект недвижимости находится на праве собственности, то права на земельный участок могут быть оформлены либо на праве собственности, либо на праве аренды. Здесь возникает вопрос: кто будет выбирать титул – собственник объекта недвижимости или государственный орган – будет это собственность или аренда? Дело в том, что в законодательстве этот вопрос однозначно решен только в отношении тех лиц, у которых земельные участки находятся на праве ПБП. В Законе о введении в действие ЗК сказано, что лица, у которых земельные участки находятся на праве ПБП, по своему желанию выбирают титул собственности или аренды. Если же у собственника земельный участок находится в фактическом пользовании, то не говорится, кто будет выбирать титул. Поэтому в данном случае судебная практика пошла по двум направлениям.
Первое исходило из того, что правом выбора обладает собственник объекта недвижимости и тогда действовало следующее правило: если собственник объекта недвижимости обращается с заявлением в государственный орган о предоставлении земельного участка на праве собственности, а государственный орган в течение 2 недель (1 месяц – по Закону № 212) не направлял проект выбранного собственником объекта недвижимости договора, то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК, понудить государственный орган к заключению выбранного им договора. Но потом судебная практика такой путь отвергла, т.к. такой путь не соответствует требованиям ст. 421 и 445 ГК.
2-е направление, по которому шла судебная практика заключалось в том, что якобы исходя из п. 6 ст. 36 ЗК право выбора титула принадлежит государственному органу и тогда действовала следующая схема: если в течение двух недель (теперь 1 месяц) после подачи заявления собственником объекта недвижимости государственный орган не направлял ему один из проектов договоров (т.е. либо проект договора купли-продажи, либо проект договора аренды), то собственник объекта недвижимости мог в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК, обжаловать действия или бездействие государственного органа как незаконные.
В итоге ВАС предложил усредненный вариант, причем ВАС вроде чисто внешне занял позицию собственника объекта недвижимости, но по идее ВАС защищает интересы государства. В Постановлении Пленума № 11 ВАС исходя из этих двух направлений вывел единую схему. При этом ВАС исходил из того, что государственные органы охотно передают земельные участки в аренду и не желают передавать их в собственность. Схема такая: если собственник объекта недвижимости обращается в государственный орган с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, а государственный орган в течение 2 недель (теперь 1 месяц) не направляет ему проект договора купли-продажи или же направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК обжаловать действие или бездействие государственного органа как незаконные. В случае признания действия (бездействия) исполнительных органов незаконными суд обязывает их подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. Т.е. это может длиться сколь угодно долго.
Гораздо более приемлемый вариант указан в ст. 30 ЗК, где приведена следующая фраза: Суд обязывает предоставить земельный участок с указанием срока и условий предоставления.
ВАС указал, что отказ в приватизации земельного участка возможен в 3 случаях:
1. если земельный участок зарезервирован;
2. если существует прямой запрет на приватизацию земельного участка;
3. если земельный участок изъят из оборота.

24.10.2007
Запрещается отказывать в предоставлении в собственность ограничено оборотоспособных земельных участков, если такое разрешение содержится в ФЗ. По Ж. это связано с тем, что надо стабилизировать ситуацию с земельными участками вдоль берегов водных объектов.
ВАС специально указал, что акт о резервировании земельного участка должен быть принят до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка.
Возможен ли выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости после того, как был заключен договор аренды земельного участка? Ответ на этот вопрос в настоящее время дает Постановление пленума ВАС № 11: если договор аренды земельного участка был заключен до введения в действие ЗК, то это не препятствует приватизации земельного участка в порядке предусмотренном ст. 36 ЗК, а если договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие ЗК, то таким образом собственник объекта недвижимости уже реализовал своё исключительное право на оформление прав на землю в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК (и т.о. выбрал аренду). Это решение ВАС критикуется повсеместно. Мы должны учитывать, что в соответствии с гражданским законодательством возможность одностороннего расторжения договора аренды допускается только в случаях прямо указанных в законе. Если ст. 450 ГК или ст. 46 ЗК (Основания расторжения договора аренды) не содержат соответствующего основания для одностороннего расторжения договора аренды, то договор аренды должен течь до окончания срока. Поэтому в любом случае расторгнуть этот договор до окончания срока можно только по соглашению сторон. А после окончания срока договора аренды возможна ли приватизация земельного участка? Или так и будет считаться, что собственник объекта участка реализовал своё исключительное право на выбор выкупа или аренды? Позиция ВАС такова, что после окончания срока договора аренды приватизировать земельный участок можно, но не по льготной цене, а по рыночной цене.
Теперь вышел Закон № 212, который внес дополнения в Закон о введение в действие ЗК, и там появилась следующая фраза: собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после вступления в силу ЗК РФ. Но позиция ВАС осталась прежней – могут выкупить но не по льготной цене.
Всё вышесказанное касается ЮЛ и ИП (которые приравниваются к ЮЛ). Для граждан специальный порядок – «дачная амнистия».

Оформление прав на землю собственниками помещений
Запрещается понуждать к оформлению прав на землю владельцев помещений (ст. 36 – собственники помещений имеют право, если захотят, оформить свои права на землю).
Варианты ситуаций:
1. Все помещения в здании находятся на праве собственности. Собственники помещений могут либо оформить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо приобрести земельный участок в долевую собственность. Оформить долевую собственность они могут только в том случае, если они все изъявили желание оформить права на землю. Если хотя бы один из собственников помещений не желает оформлять права на землю, то максимум, что они могут сделать – заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, т.к. к договору аренды лицо, которое не пожелало оформить права на землю, сможет впоследствии присоединиться, когда захочет оформить. Если же земельный участок будет выкуплен не всеми лицами, то оставшиеся впоследствии к договору купли-продажи присоединиться не смогут, и т.о. произойдет нарушение принципа единства судьбы земли и недвижимости (только начиная с 30 окт. 2007 г. будет введено правило в норму п. 3 ст. 36 ЗК, что приватизация, т.е. оформление долевой собственности, осуществляется пропорционально долям в праве на объект недвижимости, т.е. пропорционально площади помещения. Если права на землю хочет оформить один собственник помещения или несколько собственников помещения, то единственная возможность – это заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Выкупить же долю в праве на земельный участок пропорциональную площади, занимаемой помещением, по мнению ВАС невозможно. В данном случае ВАС занял позицию не соответствующую нормам ГК, который допускает возможность возникновения общей долевой частно-публичной собственности. ВАС же сказал, что ЗК не допускает возможности образования общей частно-публичной собственности в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК, аргументируя это тем, что ЗК предусматривает исключительно совместное обращение всех собственников помещений. По этому поводу обращались в КС РФ, но КС вынес определение от 5 марта 2004 г. № 82-О и поддержал позицию ВАС.
По мнению ВАС договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и при участии в нем всего одного собственника помещения. Заключение такого договора также будет осуществляться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Разъяснения ВАС обязательными являются только для ЮЛ и ИП. На граждан такое ограничительное толкование ст. 36 ЗК по идее распространяться не должно.
Арендатор в таком договоре с множественностью лиц на стороне арендатора вносить арендный платеж будет только за площадь земельного участка пропорциональную площади помещения в здании. С т.зр. ГК это безумие.
2. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие помещения – на праве хозяйственного ведения, то тогда единственный возможный вариант оформления прав на землю – договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом договоре могут участвовать как все владельцы, так и их часть, и в т.ч. лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения;
3. В здании одни помещения находятся на праве собственности, а другие – на праве оперативного управления. До 30 окт. 2007 г. при такой ситуации договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен только собственниками помещений. Для лиц, у которых помещения находятся на праве оперативного управления, законодатель предлагает установление ограниченного права пользования земельным участком (надо полагать, что это частный сервитут, т.к. ничто другое не подходит).
Почему законодатель не допускает участия в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора владельцев, у которых помещения находятся на праве оперативного управления? Законодатель испугался как бы не была предусмотрена солидарная ответственность и государству не пришлось бы платить по долгам всех соарендаторов. В связи с тем, что ВАС указал на порядок распределения ответственности между владельцами помещений, который выглядит так: если все соарендаторы земельных участков используют помещения в предпринимательских целях, то обязательства таких соарендаторов являются солидарными, если договором не установлено иное. Если хотя бы один из владельцев помещений не использует его в предпринимательских целях, то тогда обязательства всех соарендаторов носят долевой характер. Такая схема исключает возможность ситуации, когда государство будет отвечать по долгам собственников помещений. В связи с этим законодатель счел возможным внести корректировку и указал, что если в здании находятся помещения на праве оперативного управления, то с 31 окт. 2007 г. они также могут принимать участие в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Теперь с 31 окт. 2007 г. 2-я и 3-я ситуации объединяются, т.к. регулируются одинаково. Т.о. с 31 окт. всего 3 схемы, а не 4.
Если в здании все помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то владельцы могут участвовать в договоре аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
4. Если в здании все помещения находятся на праве оперативного управления, то тогда с 31 окт. формулировка такая: лицу, у которого наибольшая площадь помещения, земельный участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных лиц устанавливается ограниченное пользование земельным участком. До 30 окт. 2007 г. действует схема без указания на то, что земельный участок на праве ПБП предоставляется лицу, у которого большее помещение. Пока что действует правило «одному из лиц».
Вышеизложенные положения нужно знать для тестов на экзамене.

31.10.2007
Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме
Закон о введении в действие ЖК установил, что если к моменту вступления в силу ЖК земельный участок под многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет, то с момента введения в действие ЖК собственники помещений в многоквартирном доме приобретают бесплатно в общую долевую собственность этот земельный участок, который входит в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме наряду с чердаками, лестницами и т.д.
Если застройщик получил земельный участок в собственность, то по исполнении обязательств со стороны застройщика жильцы получают свои помещения в собственность и регистрируют право собственности на помещения. По этому поводу мы должны обратиться в Приказу Минюста от 14 февр. 2007 г. № 29. В соответствии с этим актом регистрация права собственности на помещение означает одновременно и регистрацию права собственности на долю в общем имуществе, в т.ч. и на долю в праве на земельный участок. В данном случае эта Инструкция ссылается на п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации, где сказано, что государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В данном случае собственник помещения получает единое свидетельство (о праве собственности на помещении на долю в праве собственности на общее имущество). С этого момента регистрации права собственности на помещение он безусловно является плательщиком земельного налога.
Если застройщику земельный участок был предоставлен на праве аренды, то после окончания строительства у публичных органов власти не возникает обязанности бесплатно передать в собственность собственников помещений земельный участок, который был сформирован для застройщика с определенным разрешенным использованием (возведение многоквартирного дома), т.к. земельный участок определенного использования. Поэтому в данном случае после окончания строительства и выполнения всей обязательств застройщиком (даже если договор аренды не истек) земельный участок снимается с кадастрового учета, и получается, что земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на кадастровый учет. Для того, чтобы приобрести в собственность земельный участок, собственники помещений собирают общее собрание, которое правомочно при наличии не менее чем 2/3 собственников. Общее собрание выбирает управомоченное лицо от имени всех собственников помещений, которое обращается в землеустроительную организацию с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет и за счет средств собственников помещений заказывает проведение межевых работ. Заставить их поставить земельный участок на кадастровый учет никто не может. Они делают это по собственному желанию. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит бесплатно в собственность собственников помещений. В данном случае п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации не применяется и регистрация права собственности на помещения, которая была проведена до постановки земельного участка на кадастровый учет не означает, что право на земельный участок будет зарегистрировано. Собственники помещений по своему желанию могут в этом случае, если захотят, зарегистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Для этого они должны обратиться с заявлением в регистрационный орган с соответствующими документами, указанными в Инструкции. Они не обязаны регистрировать право собственности на долю в праве на земельный участок. Право на земельный участок возникает в силу прямого указания закона с момента постановки на кадастровый учет, а не с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК).
Будут ли эти собственники доли в праве на земельный участок платить земельный налог с момента постановки земельного участка на кадастровый учет и до момента регистрации прав на долю в праве на земельный участок? На сегодня эта ситуация выглядит так: поскольку право на земельный участок возникает в силу указания закона, то Минфин считает, что для возникновения обязанности по уплате земельного налога регистрация права на долю в праве общей собственности не является обязательной со ссылкой на п. 2 ст. 8 ГК (или ЗК?). В данном случае Минфин должен вручить каждому собственнику доли права на земельный участок уведомление об уплате земельного налога. Только с этого момента возникает обязанность уплатить налог. ТСЖ не является плательщиком земельного налога по земельным участкам, находящимся под объектами недвижимого имущества поскольку оно передается ТСЖ для обеспечения эксплуатации жилого фонда, а прав владения и пользования земельным участком у ТСЖ не возникает.
Какого размера земельный участок может быть сформирован под многоквартирным домом? Здесь существуют определенные СНиПы, которые исходят из того, что в любом случае земельный участок под многоквартирным домом должен состоять из площади подошвы и придомовой территории. Придомовая территория формируется по определенным нормативам, которые устанавливаются субъектами РФ. Если собственники помещений захотят увеличить придомовую территорию, они должны принять решение о благоустройстве близлежащей территории и заключить договор аренды (поставить на кадастровый учет) сроком до трех лет. Если они хотят увеличить за счет права собственности придомовую территорию, то единственный вариант - участвовать в инвестиционных проектах, т.е. участвовать в торгах на эти земельные участки.
Понятие «многоквартирного дома» (по Инструкции) – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Не требуется по этому определению, чтобы собственники были разные. Это может быть дом одного собственника, который оборудовал 2 выхода.

Права на землю собственников встроенно-пристроенных помещений
Это вторичный объект – нежилое помещение в здание. Собственник нежилого помещения в здании не обязан оформлять свои права на землю. С момента постановки земельного участка на кадастровый учет под многоквартирным домом, в котором находится встроенно-пристроенное помещение, собственник встроенно-пристроенного помещения становится сособственником земельного участка, т.е. приобретает долю в праве на земельный участок. Если у него был заключен договор аренды земельного участка, то с момента постановки земельного участка на кадастровый учет он прекращает платить арендную плату государству, т.к. произошла замена собственника.

Договор купли-продажи земельного участка (ст. 37)
Договор купли-продажи земельного участка регулируется прежде всего при помощи ГК, а ст. 37 – особенности договора купли-продажи земельного участка. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет и цена. В соответствии со ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи. Это положение нашло развитие в ст. 37 ЗК, где указано, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.
Понятие земельного участка, которое дано в ЗК, не содержит основного требования к идентификации земельного участка – там отсутствует требование о необходимости формирования земельного участка, т.е. определения его на местности. В связи с чем возникло такое явление как временный кадастровый учет земельных участков, т.е. когда имеется кадастровый план земельного участка, ему присвоен кадастровый номер, он зарегистрирован в ЕГРП, но на местности не выделен – межевые работы не проводились. Такой земельный участок, прошедший временный кадастровый учет, предметом договора купли-продажи или иной сделки быть не может. Регистрационные органы такие договоры зарегистрировать могут, но судебная практика признает такие договоры незаключенными. В данном случае следует опираться не на понятие земельного участка, данное в ЗК, а на Закон о государственном земельном кадастре, о землеустройстве и о государственной регистрации, и, исходя из этих законов, объектом гражданских прав может быть только сформированный земельный участок, т.е. который выделен на местности.
2-е условие – цена. В случае заключения договора купли-продажи земельного участка не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК (восполняющая норма). Земельное законодательство оперирует тремя терминами – нормативная цена земли, кадастровая стоимость земельного участка и рыночная стоимость.
Нормативная цена земли на сегодняшний день практически не применяется, а вводилась она на самых ранних этапах рыночных преобразований. Последняя статья, где фигурировал эта «единица измерения» - ст. 25 Закона о плате за землю (утратил силу).
Кадастровая стоимость земельного участка применяется прежде всего для целей налогообложения. В качестве выкупной цены она фигурирует только в тех случаях, если имеется прямое указание закона. Например, собственники объектов недвижимости будут выкупать земельный участок в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка.
Как правило, при заключении договора купли-продажи во всех остальных случаях фигурирует рыночная стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности.
Т.о. эти условия договора купли-продажи земельного участка являются существенными.
В п. 2 ст. 8 ЗК указано, что в договорах, предметом которых является земельный участок следует указать на категорию земель, к которой относится земельный участок. Но если такая категория не указана (мнение Ж.) в договоре, то это не будет означать, что договор купли-продажи не заключен, т.к. это не является существенным условием договора купли-продажи, и сведения о категории можно почерпнуть из других документах (см. выше из каких).
Продавец земельного участка обязан предоставить имеющуюся у него информацию обо всех обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Здесь специфические последствия. С учетом того, что, как правило, продавцом земельного участка у нас выступает государство, ст. 37 ЗК включено положение о том, что только в случае предоставления заведомо ложной информации об обременениях, ограничениях земельного участка, о разрешении застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, о качестве земельного участка покупатель может потребовать уменьшения выкупной цены земельного участка или расторжения договора купли-продажи с возмещением причиненных ему убытков. Дело в том, что далеко не все ограничения использования земельного участка являются зарегистрированными (обременения зарегистрированы) и именно в связи с этим законодатель вводит положение о том, что только заведомо ложная информация может являться основанием для расторжения договора купли-продажи. Что мы будем приравнивать к заведомо ложной информации? Непредоставление информации можно расценивать таковым? К предоставлению заведомо ложной информации относится и непредоставление информации о зарегистрированных обременениях, ограничениях земельного участка, т.е. о тех, о которых собственник знал.
В ст. 37 ЗК были внесены условия, включение которых в договор купли-продажи делает его недействительным. Их 3. В частности, условие, устанавливающее право продавца выкупать земельный участок обратно. Еще 2 условия: ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком новым собственником; ограничивающее ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки 3-ми лицами.
Государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход права собственности. Договор купли-продажи считается заключенным в момент его подписания сторонами, а право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации.

7.11.2007
Порядок предоставления земельных участков под застройку (ст. 30, 31)
Существует 2 возможных варианта предоставления земельных участков под застройку:
- с предварительным согласованием места размещения объектов;
- без предварительного согласования места размещения объектов.
Процедура с предварительным согласованием применяется за пределами населенных пунктов, где отсутствует градостроительная документация. Поэтому эта стадия начинается с выбора места размещения объекта, в результате чего принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Самое привлекательное в этой стадии – то, что торги не проводятся. Процедура торгов заменяется процедурой принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. И на праве собственности при этой процедуре земельные участки не предоставляются. Как правило, это аренда или ПБП. В п. 11 ст. 30 ЗК специально указано: Предварительное согласование места размещения объекта не производится при размещении объекта в городских или сельских населенных пунктах в соответствии с градостроительной документацией. Эта же позиция неоднократно была подтверждена ВАС. Тем не менее на практике во многих регионах (почти везде) стремятся получить и получают земельные участки под застройку без торгов в порядке предварительного согласования, что является категорически недопустимым. В СПб действует Постановление № 1592 от 21 сент. 2004 г., где также говорится о предоставлении земельных участков под проектно-изыскательскую деятельность с предварительным согласованием места размещения объекта. Земельный участок в этом случае предоставляется только на основании решения о предоставлении в аренду (договор не заключается). Земельный участок предоставляется несформированный, т.е. не поставленный на кадастровый учет. Это никак не согласуется с федеральным законодательством, но так у нас делается.
Без предварительного согласования предоставление земельных участков под застройку осуществляется в населенных пунктах, где имеется градостроительная документация, т.е. отпадает необходимость в предварительном согласовании – каждый объект размещается в соответствии с Ген. планом. Эта процедура осуществляется, как правило, на торгах, как правило, в аренду или в собственность. Соответственно на торги выставляется либо земельный участок (сформированный, т.к. сделки можно заключить только в отношении таких участков) либо право на заключение договора аренды. В законодательстве предусмотрено несколько случаев предоставления земельных участков без торгов:
1. самый распространенный – когда на торги выставлялось право на заключение договора аренды. Торги были признаны несостоявшимися в связи с подачей менее двух заявок, тогда орган государственной власти обязан заключить договор аренды с единственным претендентом на объявленных условиях. Одно противоречие. В п. 2 ст. 30 ЗК указано, что в собственность под застройку земельные участки предоставляются только на торгах, но потом принимается Закон о введении в действие Градостроительного кодекса, который вводит несколько новый статей в ЗК (дек. 2004 г.), в т.ч. ст. 38.1, которая говорит о порядке проведения торгов для предоставления земельного участка под жилищное строительство. И в п. 27 ст. 38.1 указано следующее: в случае аукцион признан несостоявшимся по причине подачи менее двух заявок, единственный участник аукциона не позднее 10 дней вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды, а государственный орган обязан заключить договор с единственным участником на объявленных условиях. По Ж. законодатель просто впопыхах написал договор купли-продажи заодно. Но на сегодня мы можем исходить только из того, что это положение можно трактовать как специальное по отношению к п. 2 ст. 30 ЗК, где сказано общее правило.
18 дек. 2006 г. был принят Закон № 232, который внес изменения в Градостроительный кодекс, но затронул и ЗК. Этот Закон ввел 2 дополнительных варианта предоставления земельных участков без торгов в населенных пунктах:
2. этим Законом была дополнена ст. 24 ЗК, в соответствии с которой теперь лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт за счет бюджетных средств, земельный участок предоставляется под застройку на праве безвозмездного срочного пользования без торгов. Срок предоставления земельного участка не ограничен. Речь идет о коммерческих организациях, которые занимаются строительством в основном социальных объектов;
3. лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, после выполнения возложенных на них обязанностей по развитию застроенной территории в пределах этой территории земельные участки предоставляются без торгов в собственность бесплатно либо в аренду и при этом размер арендной платы не превышает земельного налога.

Договор о развитии застроенной территории. Эта процедура начинается с принятия решения о развитии застроенной территории. В Градостроительном кодексе указано, что решение принимается органом МСУ. В СПб и Москве решение может быть принято только субъектом (в дек. должен выйти Закон СПб, где будут обозначены эти территории). В отношении этой территории выдвигаются следующие требования:
1. должны быть разработаны (органом МСУ, в СПб – на уровне комитетов Правительства) расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального, коммунального назначения и объектами инженерной инфраструктуры. Эта территория на кадастровый учет не ставится, она не формируется. В решении указывается место нахождения этой территории, ее площадь и адреса зданий, находящихся на этой территории. По площади территория может быть любого размера (один дом, квартал, двор). На этой территории должны находиться:
- многоквартирные дома признанные аварийными и подлежащими сносу в специальном установленном Правительством порядке;
- многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются в соответствии с адресными программами.
Также на этой территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования которых и параметры не соответствуют градостроительному регламенту. Больше на этой территории никаких других объектов находиться не должно.
Возникает вопрос: можно ли принять решение о развитии застроенной территории в отношении территории, где нет многоквартирных домов (но, допустим, есть другие здания)? Такая формулировка по Ж. предполагает такую возможность.
После принятия решения о развитии застроенной территории организуется публичный аукцион, на который выставляется право на заключение договора о развитии застроенной территории. С победителем аукциона после подписания протокола заключается этот договор.
Что делать с жильцами? Какие обязательства возлагает на себя инвестор? Основное обязательство – в определенные сроки инвестор должен разработать проект планировки и межевания территории. Дальше переходим к расселению жильцов.
В отношении жильцов, с которыми заключен договор социального найма, инвестор обязуется создать или приобрести жилье и передать его в собственность наймодателя (города). По каким нормам будут этим жильцам предоставляться квартиры? Никто из них не вправе требовать улучшения жилищных условий, т.е. если было 10 кв. м, то их и получишь. Предоставляется равнозначное жилье по метражу, за исключением очередников. Если есть очередники, то тогда, если их больше 2, то по 18 м на человека, а если один – 32 м на человека.
Сложнее вопрос с собственниками помещений. Если помещения приватизированы, то инвестор должен заплатить выкупную цену за изымаемое для гос. нужд жилье и выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом, в котором находятся квартиры в собственности. Возникает 2 вопроса:
- кто и как будет оценивать стоимость жилья? Есть Постановление Правительства от 23 янв. 2007 г. № 43, в соответствии с которым все действия, связанные с изъятием помещений и земельных участков, возлагаются на районную администрацию. Мероприятия, связанные с проведением оценки изымаемых объектов, финансируются за счет средств бюджета СПб. Т.о. оценивать будут городские оценщики. Если жильцы приглашают независимых оценщиков и они оценивают по-разному, то вопрос решается в суде.
При расчете выкупной цены учитывается рыночная стоимость изымаемых объектов и убытки причиненные собственникам. Т.о. в более выгодном положении оказываются лица, с которыми заключен договор социального найма. Что касается собственников, то квартира будет оценена, и они могут претендовать только на квартиру равноценной стоимости.
- выплата выкупной цены за земельный участок. ФЗ говорит, что инвестор должен заплатить выкупную цену за земельный участок под многоквартирным домом. Кому платить? Собственникам квартир, когда земельный участок под домом поставлен на кадастровый учет. Если земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то его нет и платить не за что. Так вроде должно быть. Но в соответствии с указанным Постановлением, если земельный участок под многоквартирным домом на кадастровый учет не поставлен, то районная администрация организует его постановку на кадастровый учет. Комитет по земельным ресурсам (КЗР) за счет средств бюджета СПб осуществляет действия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Как решается вопрос с инфраструктурой? Инфраструктура в этих районах изношена. В договор о развитии может быть внесено условие о том, что инвестор берет на себя обязательство по созданию или реконструкции объектов инфраструктуры. Соответственно тогда включается условие о передаче в публичную собственность этих объектов и условия и срок передачи. После этого может быть включено условие об участии и объеме этого участия города в развитии застроенной территории. После того как утвержден проект планировки и согласованы условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (в СПб Водоканал и Ленэнерго), инвестор пишет заявление о предоставлении ему в пределах этой территории земельных участков в собственность бесплатно или в аренду (но при этом арендная плата не должна превышать земельного налога), после этого принимается решение о предоставлении ему этих земельных участков, затем он ставит их на кадастровый учет за свой счет и после постановки на кадастровый учет в течение 2 недель с ним должен быть заключен либо договор купли-продажи (бесплатно), либо договор аренды.
Ст. 32 ЖК дополнена п. 11, смысл которого заключается в следующем: После принятия решения о развитии застроенной территории (но до заключения договора с инвестором) орган МСУ предлагает собственникам помещений в течение полугода получить разрешение на снос или реконструкцию дома и если они сами такого разрешения не получают, то тогда принимается решение об изъятии для гос. нужд. По Ж. это совершенно немыслимая ситуация.

14.11.2007
Коррекция к предыдущим лекциям:
Если участок предоставляется бесплатно (2 статьи, по которым они предоставляются бесплатно), то договор купли-продажи не может быть заключен, а потому это право на бесплатное предоставление никак не реализовать, т.к. договор дарения в ЗК не предусмотрен, а предусмотрены только договоры аренды и купли-продажи. Это недоразумение никак не преодолеть – нужно вносить изменения в ЗК.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел несколько новых норм в ЗК и в т.ч. ст. 30.1 Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Можно сказать, что эта норма похоронила наше жилищная строительство. Там была фраза: с 1 окт. 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются исключительно на аукционе. На аукцион выставляются сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет, в отношении которого определены его разрешенное использование, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за это подключение. У нас на торги фактически перестали выставлять эти земельные участки, т.к. нет средств у города для подготовки земельного участка для выставления на торги. Поэтому сегодня жилищное строительство у нас встало. То, что строится сейчас, только за счет задела, созданному ранее. Поэтому идет обратный процесс, некое возвращение к старому.
Единственное исключение, которое допускает федеральное законодательство – если до 1 окт. 2005 г. было принято решение о предоставлении земельного участка под жилищное строительство с предварительным согласованием места размещения, то такой земельный участок может быть предоставлен инвестору без торгов, но по ФЗ это можно было сделать до 1 марта 2007 г., а по питерскому закону ситуация другая – если такое решение было принято до момента вступления в силу Закона № 282, т.е. до 17 июня 2004 г., то можно предоставить этот земельный участок без торгов (без указания даты, т.е. когда угодно, и сейчас предоставляют).
Единственное исключение по ЗК, когда под жилищное строительство может быть предоставлен несформированный земельный участок без торгов по заявке под ИЖС. Но по заявке можно получить только в аренду (в собственность нельзя) – заявитель (потенциальный застройщик) обращается в орган исполнительной власти и в течение 2 недель орган исполнительной власти решает будет ли он проводить торги или предоставит земельный участок по заявке. Если гос. орган решает, что торги не будет проводить, то он публикует объявление о приеме заявок и принимает их в течение 1 мес., если поступила хотя бы еще одна заявка, то тогда гос. орган организует торги. Если же заявок больше не поступило, то тогда в отношении единственного заявителя принимается решение о предоставлении ему земельного участка. В заявлении указывается только местоположение земельного участка и его площадь. После принятия решения инвестор за свой счет заказывает проведение межевых работ, формирует земельный участок и в течение 2 недель с ним должен быть заключен договор аренды этого сформированного земельного участка.

Закон о введении в действие Градостроительного кодекса ввел еще один институт. Это статья 30/2 Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. Это 2-й интересный институт кроме упомянутого выше договора о развитии застроенной территории. Самая большая проблема – на аукцион (аукцион проводится обязательно) выставляется право на заключение договора аренды сформированного земельного участка, т.е. земельного участка прошедшего кадастровый учет. Этот огромный земельный участок должен иметь свой кадастровый номер. Комплексное освоение – это 4 этапа: 1. подготовка документации по планировке территории; 2. работа по строительству объектов инженерной инфраструктуры (в СПб эти объекты надо передать бесплатно городу); 3. в пределах этого огромного земельного участка формируются маленькие земельные участки и ставятся на кадастровый учет; 4. строительство за счет инвестора жилых домов и коммерческих объектов. Город берет на себя содержание земель общего пользования и социальных объектов (дороги, скверы и т.д.). После того как земельные участки внутри большого будут сформированы инвестор имеет исключительное право приобрести их в собственность (в ФЗ не сказано по какой цене, но в СПб по кадастровой стоимости) без торгов или же взять их в аренду. Впоследствии инвестор может передать их 3-м лицам.
Договор аренды заключается предположительно лет на 6-7. За весь земельный участок они платят одну арендную плату. Когда ставятся в этом земельном участке на кадастровый учет другие маленькие земельные участки, то весь первоначальный земельный участок исчезает, оставшийся земельный участок получает другой кадастровый номер, но продолжают платить старую арендную плату. Т.е. того старого всего земельного участка уже нет, а платить продолжают за него.
В этом заключается институт комплексного освоения земельных участков.

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Самый спорный вопрос – с собственниками. Ст. 44 ЗК содержит 3 основания прекращения права собственности:
- отчуждение земельного участка
- отказ от земельного участка
- принудительное изъятие в порядке (а не по основаниям), установленном ГК.
Обращаемся к ГК. Там ст. 235 предусматривает эти основания. Не все они подходят к земельному участку, но подходят следующие:
- обращение взыскания на заложенный земельный участок
- выкуп земельного участка
- реквизиция
- конфискация.
В отношении этих 4 оснований в ГК предусмотрен порядок прекращения права собственности на земельный участок. А дальше идет самое главное для ЗК основание – изъятие при ненадлежащем использовании земельного участка. в ГК есть 2 статьи – 284 (если земельный участок не используется в течение 3 лет) и 285. Дальше у нас идет ст. 286 ГК «Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования». П. 1 ст. 286 говорит: Органы государственной власти, уполномоченные принять решение об изъятии по 284 и 285 статьям, а также порядок изъятия земельного участка определяются земельным законодательством.
Есть ст. 54 ЗК, которая говорит о порядке и условиях принудительного прекращения прав на землю лиц не являющихся его собственниками. Т.о. у нас на сегодня отсутствует порядок изъятия земельного участка у собственника в случае неправомерного поведения. Соответственно если собственник допускает любые правонарушения изъять его нельзя. Можно конфисковать, реквизировать, а изъять можно у любого лица, кроме собственника. У собственника возможно изъятие только в виде выкупа по решению суда, а за неправомерное поведение даже по решению суда изъять нельзя. Единственное исключение – это земли сельхозназначения. Т.к. в Законе об обороте земель сельхозназначения в п. 2 ст. 6 у собственника земельный участок изъять нельзя, а в п. 3 ст. 6 указано, что земельный участок сельхозназначения может быть принудительно изъят в случае ненадлежащего использования. Но здесь опять проблема – раньше было указано «в порядке, предусмотренном ЗК», т.е. в порядке ст. 54 ЗК, а 18 июля 2005 г. из этой статьи исключили фразу «в порядке, предусмотренном ЗК». Теперь у нас Закон об обороте земель сельхозназначения предусмотрена возможность изъятия, но нет порядка. Поэтому вопрос опять спорный.
Что касается остальных титулов и прежде всего ПНВ и ПБП, то их прекращение возможно либо в случае отказа, либо это будет принудительное прекращение прав на земельный участок. Эти основания принудительного прекращения перечислены в п. 2 ст. 45 ЗК.
Ст. 46 ЗК предусматривает основания прекращения права аренды. В п. 1 указаны общие основания по ГК, а в п. 2 дополнительно к основаниям, предусмотренным в ГК, перечислены основания одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, которые аналогичны основаниям принудительного прекращения ограниченных вещных прав (т.е. это правонарушения). Но с 1 янв. 2007 г. эти 2 статьи (45 и 46) были дополнены 7-м основанием «в случаях, предусмотренных ФЗ». Этим же Законом такой случай был предусмотрен. Он включен в Закон о введении в действие ЗК и звучит так: С 1 мая 2007 г. по 1 ноября 2008 г. федеральный орган исполнительной власти может принять решение о включении в земли населенных пунктов сельхозземель, находящихся в федеральной собственности и предоставленных федеральным ГУПам, федеральным государственным учреждениям, никому не предоставленных. При этом Федерация делегирует полномочия по распоряжению этими землями субъектам РФ. Орган исполнительной власти субъекта РФ может принять решение о принудительном прекращении прав этих юридических лиц на землю (ПБП или право аренды) независимо от оснований, перечисленных в п. 2 ст. 45 и в п. 2 ст. 46. Это не изъятие для гос. нужд, здесь ничего не возмещается. Это просто экспроприация.

Порядок принудительного прекращения ограниченных вещных прав
Роснедвижимость (а точнее его территориальные органы) налагает административный штраф на юридическое лицо и выносит предупреждение с указанием срока исполнения допущенных нарушений. Если в указанных срок нарушения не устранены, то Роснедвижимость направляет материалы в Росимущество, и оно направляет заявление в суд о прекращении землепользования. В случае вынесения судебного решения о прекращении через 10 дней орган Росимущества направляет заявление о государственной регистрации прекращения права землепользования.








13PAGE 15


13PAGE 142315




15

Приложенные файлы

  • doc 26449044
    Размер файла: 343 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий