Жаркова Земля

Земельное право.
Жаркова Ольга Александровна

ГК регулировал имущественные отношения, связанные с землей. В 2001 году принят ЗК, основной принцип: земля - природный ресурс, земля - недвижимое имущество. Следовательно, две группы правоотношений: природоресурсовые (объект - земля как природный ресурс) и имущественные (объект - земельные участки).
Ч.3 ст.3 имущественные земельные отношения регулируются ГК, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Таким образом, возникли постоянные противоречия между ГК и ЗК. В этом случае коллизия должна разрешаться в пользу ЗК (до 2007 года). Затем законом противоречия были устранены путем внесения изменений в ГК.
Проблем с оборотом земельных участков не стало. Однако правила использования земельных участков не регулируются ни одним из кодексов.
Градостроительный кодекс содержит колоссальные ограничения по использованию земельных участков.
ФЗ "О государственном земельном кадастре" 2007 года ввел правила индивидуализации земельных участков для того, чтобы сделать их объектом гражданских правоотношений. Затем они подлежат государственной регистрации, с этого момента становятся объектом недвижимого имущества.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В РФ традиционно правовой режим опредлялся путем отнесения земель к определенной категории. 7 категорий земель. В 1998 принимается первый градостроительный кодекс, указывающий, что правовой режим земель населенных пунктов определяется с помощью еще одного критерия - вида разрешенного использования, который определяется по результатам зонирования. Таким образом, ГсК определяет два критерия определения правового режима земельного участка: категория земель и вид разрешенного использования.
ГсК 2004 отказался от категорий земель, правовой режим определяется только видом разрешенного использования. Разрабатываются документы территориального планирования (схемы), на основе которых разрабатывается генплан, в развитие генплана разрабатываются правила землепользования и застройки (устанавливают деление земель муниципального образования на территориальные зоны). Разработан проект закона, которым предусмотрен отказ от деления земель на категории. Для каждой территориальной зоны разрабатывается градостроительный регламент, полностью регламентирующий правовой режим каждого земельного участка, расположенного в данной территориальной зоне. Т.е. устанавливает виды разрешенного использования, параметры застройки.
Территории, где есть ПЗЗ:
Основной вид разрешенного использования
Вспомогательный
Условно-разрешенный
Землепользователь самостоятельно выбирает основной и вспомогательный вид, для чего нужно обратиться с заявлением в орган кадастрового учета. Орган кадастрового учета передает эти данные в Росреестр, в записи ЕГРП о данном земельном участке указывается вид разрешенного использования данного земельного участка.
Что касается условно-разрешенного вида разрешенного использования: применяется только в тех регионах, где разработаны ПЗЗ. В этом случае правообладатель земельного участка должен обратиться к главе местной адинистрации, который принимает решение об установлении этого вида разрешенного использования по результатм публичных слушаний. (Постановление Правительства СПБ 28.04.2009 №480).
Если приняты ПЗЗ, то изменение основного и вспомогательного вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменения в ПЗЗ (принятие акта представительного органа муниципального образования).
Если ПЗЗ отсутствуют, то первый вопрос: какой вид разрешенного использования? Он определяется по одному и 4 документов: акт о предоставлении земельного участка; договор; документы государственной регистрации; документы государственного кадастрового учета. Если нужно изменить вид разрешенного использования, то ст. 4 закона о введении в действие ГсК (обращение к главе местной администрации, который принимает решение по результатам публичных слушаний. ВС РФ указал, что изменение вида - полномочия поселенческого уровня и гордского округа, а межселенческого уровня - мун района). Но не допускается изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство, так как для этих целей земельные участки предоставляются только по результатам аукциона.

Земельный участок как объект недвижимого имущества.
Необходима индивидуальная определенность, что достигается постановкой на кадастровый учет. Объект оборота - земельный участок, прошедший кадастровый учет. Он включает в себя:
Определение границ земельного участка на местности (межевые работы, которые проводятся кадастровым инженером)
Составление межевого плана
Присвоение кадастрового номера
Внесение сведений о земельном участке в государственный кадстр недвижимости.
В связи с дороговизной межевых работ в РФ предпринимадись попытки снижения спроса на межевые работы путем введения упрощенной формы постановки земельного участка на кадастровый учет. В апреле 2001, когда еще не был принят ЗК, был принят приказ Госкадастра, который установил, что постановка на кадастровый учет возможна без проведения межевых работ. Она противоречила действовавшему закону, но в октябре 2001 года принят ЗК, который дает крайне неполноценное определение земельного участка: часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Ситуация изменилась после принятия закона о кадастре, в ЗК введено новое определение земельного участка: часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким законом является закон "О государственном кадастре недвижимости". В закон о госрегистрации внесено изменение: не допускается госрегистрация прав на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с законом о кадастре. Закон о кадастре ввел положение о том, что объектами кадастрового учета являются все объекты недвижимости, а не только земельные участки. Но до 1 января 2013 года действует переходный период: учет объектов недвижимотси ведут органы технической инвентаризации. Затем учет всех объектов будет вести орган кадастрового учета.
Закон о кадастре исходит из того, что индивидуализация земельного участка возможна только посредством проведения межевых работ. Но закон о кадастре ввел понятие "ранее учтенных земельных участков" (РУЗУ), это те, на которые правоустаналивающий документ получен до 1 марта 2008 года. Они делятся на две группы:
Межеванные земельные участки - те, которые были с определением границ на местности поставлены на учет до 1 марта 2008 года. Закон о кадастре исходит из того, что заново процедуру межевания проводить не нужно. Но они не вписались в системы геодезических координат :) Существуют также ситуации кадастровых ошибок, т.е. координаты в документации и на местности не совпадают. Как правило, кадастровая ошибка обнаруживается при формировании земельного участка, смежного с тем, в отношении которого была допущена ошибка. В этом случае должно быть принято решение о приостановлении кадастрового учета того земельного участка, при постановке на учет которого была обнаружена ошибка. Принимается решение об исправлении кадастровых ошибок. В течение 1 рабочего дня это решение направляется правообладателям, они должны исправить ошибку в порядке, установленном для учета изменений (провести повторно межевые работы, чтобы уточнить местоположение границ земельного участка).
Немежеванные земельные участки - те, в отношении которых имеется правоустанавливающий документ, но в отношении которых межевые работы никогда не проводились. Правообладатель должен с правоустанавливающим документом и заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет обратиться в Росреестр. При этом земельному участку присваивается кадастровый номер, и сведения вносятся в кадастровые данные. Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых присваивается номер, содержится в Приказе №42 Минэкономразвития 2010 года. В этом приказе перечислены абсолютно все документы, которые рассматривались в нашей стране как правоустанавливающие до принятия закона о госрегистрации. В том числе: акты о предоставлении земельных участков, в которых может быть указано только имя или наименование владельца и не указан вид права. Этот документ должен соответствовать законодательству, действовавшему в то время в той местности. Годятся выписки из похозяйственной книги - этот документ выдается только органом местного самоуправления. Перечень открытый! ВС РФ истолковал его так, что в качестве првоустанавливающих документов могут рассматирвиаться списки плательщиков земельного налога. Однако это правоподтверждающий документ, его нельзя использовать в качестве правоустанавливающего, равно как и книжку садовода.
Земельные участки, предоставленные гражданам-непредпринтелям до 1 марта 2008 года. Участок можно оставить немежеванным, получить кадастровый паспорт, где будет указано, что границы участка в системе геодезических координат не определены. Но такой земельный участок будет учтен в соответствии с законом о кадастре и он будет объектом недвижимости.
Юридические лица и ИП обязаны полноценно поставить земельные участки на кадастровый учет с определением границ. В противном случае получат не кадастровый паспорт, а кадастровую выписку, которая не является документом, на основании которого можно зарегистрировать права на земелтный участок. То есть исключение только для граждан-непредпринимателей.
Закон о государственном земельном кадастре устанавливал, что документом, подтверждающим постановку на кадастровый учет, являлся кадастровый план. Закон о змельном кадастре не предусматривал возможности получения временного кадастрового плана. Ныне действующий закон о кадастре вместо кадастрового плана ввел два новых документа, которые применяются ко всем объектам недвижимости: либо кадастровый паспорт, либо кадастровая выписка. Кадастровая выписка - выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости (чисто информативная функция). Как правило, выдается в случае постановки на учет части земельного участка, снятия с кадастрового участка, когда границы не определены. А кадастровый паспорт - выписка из кадастра, содержащая уникальные сведения об объекте недвижимости. Только он является полноценным документом, на основании которого можно зарегистрировать права на объект недвижимости.
В 2009 году Постановление Пленума ВАС №54: в силу п.1 ст.389 НК РФ объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ст.11.1 ЗК РФ понимается часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с ФЗ. Следовательно, объект налогообложения возникает только тогда, когда конкрентный земельный участок будет сформирован.
В соответствии с НК объектом налогообложения является ЗУ находящийся на вещном праве (собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения). Поэтому юрлица не оформляли ЗУ, а просто заполняли налоговую декларацию. В силу принципа платности землепользования органы власти уполномоченные на распоряжение ЗУ (КУГИ) должны в судебном порядке предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения (рассчитывается не по налоговой ставке, а по арендной ставке + за незаконное пользование чужими ден.средствами).
Основания отказа в постановке ЗУ на кадастровый учет
Размер образуемого ЗУ не соот-ет предельным размерам(максимальным и минимальным)
Размеры, как правило, указываются в ПЗЗ.
Если в результате образования ЗУ не обеспечен доступ к земля общего пользования, в том числе путем обременения смежного ЗУ сервитутом.
Если одни ЗУ пересекает границу другого ЗУ.
Если один ЗУ относится к различным категориям земель или территориальным зонам.

Кадастровые сведения, носящие временный характер.
До принятия закона о кадастре ЗУ как объект недвижимости возникал в момент постановки его на кадастровый учет. Сейчас установлено, что с момента постановки ЗУ на кадастровый учет кадастровые сведения носят временный характер, и ЗУ как объект недвижимости возникает только после регистрации прав на него. Временные кадастровые сведения могут существовать до 2х лет. После регистрации прав сведения становятся учтенными. Если речь идет об иных объектах недвижимости – не ЗУ – срок временных сведений составляет 1 год.
В 2010 года Закон о кадастре дополнен: в течение срока действия временного характера сведений, по заявлению собственника объекта недвижимости, он может быть снят с учета (город подает такое заявление, если владелец ЗУ поставил на кадастровый учет, но не зарегистрировал права на него).
Ранее только регистрация права на ЗУ прекращает временность сведений, а регистрация договора арены не имела таких последствий. В 2010 году ситуация изменилась: регистрация договора аренды влечет прекращение временности сведений.

Уточнение местоположения границ земельного участка.
Такое уточнение возможно только в отношении тех земельных участков, которые уже поставлены на кадастровый учет, но их границы определены не так, как того требует закон. В результате уточнения кадастровый номер не меняется, но может быть изменена площадь земельного участка (схема самовольного захвата ЗУ).
Случаи уточнения границ:
Границы не определены (ЗУ поставлен на кадастровый учет без межевания)
Сведения о характерных точках границ ЗУ определены с точностью ниже нормативной)
Сведения о к-л характерной точке не позволяют однозначно определить её не местности
Если допущена кадастровая ошибка
В СпБ действует схема приращения ЗУ.
В результате уточнения границ в тех регионах, где установлены минимальные размеры земельных участков, площадь ЗУ может быть увеличена не больше, чем на минимальный размер. В тех размер, где минимальные размеры не установлены, прираститть можно на величину не более, чем 10% площади земельного участка, о котором имеются сведения в кадастровой документации.
Минэкономразвития разъяснил, что действующее законодатеьство содержит 2 вида размеров земельных участков: размеры, установленные в соответствии с ГсК, т.е. размеры установленные в градрегламентах; размеры, установленные в соответствии с ЗК РФ (ст.33, устанавливающая правила установления органами власти субъектов и органами МС норм предоставления земельных участков). Второй вид размеров установлен повсеместно, а что касается размеров, установленных в соответствии с ГсК, то они имеются только в тех регионах, где приняты ПЗЗ. Но в дальнейшем Минэкономразвития изменил свою точку зрения: где нет ПЗЗ, за минимальный размер нужно принимать размеры, установленные в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
Площадь может быть не только увеличена, но и уменьшена, причем на любую цифру. В результате уточнения местоположения границ, площадь земельного участка может быть меньше минимального размера.

Образование земельных участков.
После принятия закона о кадастре в 2008 году в ЗК была включения глава 21.1.
Возможно два способа образования:
первичное образование: из куска земли публичной собственности впервые формируется земельный участок
вторичное образование земельных участков - преобразование земельных участков, которое применяется в отношении уже существующих земельных участков (ЗУ образуются в результате раздела, выдела в счет доли в праве общей собственности, перераспределения, слияния)

Правила образования земельных участков.
Для частной индивидуальной собственности: земельные участки, из которых при разделе, объединении или перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты регистрации прав на образованный земельный участок.
Для общей собственности: при выделе земельного участка в счет доли земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и числится как измененный.
Для публичной собственности, предоставленной ЮЛ и ФЛ: при разделе земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного гражданину или ЮЛ, могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом земельный участок, разде которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Если преобразуемый земельный участок находился на вещных правах, то образуемые земельные участки остаются на тех же самых правах, и решение об их предоставлении не принимается. Для того, чтобы возникли права на образованные земельные участки, нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации прав на вновь образованные земельные участки и предъявить правоустанавливающий документ на преобразуемый земельный участок и кадастровые паспорта образуемых земельных участков.
При преобразовании земельных участков, используемых на основании аренды, лицо, с которым был заключен договор, имеет преимущественное право (это значит без торгов!) на заключение нового договора аренды на прежних условиях либо на внесение изменений в ранее заключенный договор. Все преобразования таких земельных участков возможны только с согласия аредодателя. При этом для того, чтобы возникли права на новые земельные участка, нужно обращаться в Росреестр одновременно по поводу обоих (старый земельный участок - измененный - для него допсоглашение, для нового - новый договор аренды, который заключается без торгов на преимущественном праве).
Объединение, перераспределение ЗУ, находящихся в публичной собственности, возможно только в том случае, если они находятся у одного правообладателя на одном виде прав от одного собственника.
При преобразования земельных участков внедоговорные оременения сохраняются. А договорные - нет. Если ЗУ в ипотеке, то раздел возможен только с согласия залогодержателя, но по правила 11.8 ЗК для того, чтобы образованные ЗУ были обременены ипотекой, нода будет заключить новый договор ипотеки. 17.02.2011 Постановление Пленума ВАС РФ №10: комментируя ст.11.8 ЗК РФ, ВАС указал, что ипотека как обременение ЗУ сохраняется в отношении каждого из новых земельных участков. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке в отношении каждого из образованных ЗУ осуществляется регистратром без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины.
В ст.11.9 ЗК РФ указано, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, излому границ и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. По этой причине орган кадастрового учета не может отказать в постановке ЗУ на кадастровый учет, потому что закон о кадастре в ст.27 содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в постановке на кадастровый учет ЗУ, и такого основания там нет. Так что это норма-пустышка.
После введения в действие закона о кадастре земельные участки, поставленные на кадастровый учет до 1 марта 2008 года и ЗУ, поставленные после и права на которые зарегистрированы, снять с кадастрового учета теперь невозможно. С 1 марта 2008 снять ЗУ с кадастрового учета можно в 2 случаях:
пока кадастровые сведения носят временный характер
если права уже зарегистрованы, то в соответствии со ст.25 и ч.6 ст.27 закона о кадастре снять можно только путем преобразования, т.е. путем присоединения
Минэкономразвития разъяснил, что все ранее учтненные земельные участки являются учтенными и поэтому снять их с кадастрового учета в административном порядке по заявлению невозможно. Земельный участок может быть снят путем преобразования или на основании судебного решения. Но какой это иск?

Многоконтурные земельные участки.
В 2000 году Постановлением Правительства РФ было введено понятие "единое землепользоввание" или "составной земельный участок". Это ситуация, когда у одного правообладателя в границах одного МО находилось несколько ЗУ. При этом контуры этих ЗУ могли быть смежными или несмежными. Каждому из ётих ЗУ присваивался свой собственный кадастровый номер и они все вместе имели единый кадастровый номер. Законодатлеьные акты не содержали термин "единое землепользваоине", поэтому регистрирующие органы отказывали в регистрации прав, но суды признавали такой отказ незаконным. Закон о кадастре отказался от понятия "единое землепользвование", поэтому с 1 марта 2008 года ЗУ не могут образовываться как единое землепользование, но те, которые успели возникнуть, имеют право на сущестование как ранее учтенные земельные участки в виде единого землепользования. Они могут разделиться.
Теперь вместо этого понятия есть другое - многоконтурный ЗУ. Контуры у одного правообладателя в границах одного насленного пункта, но контуры не должны быть смежными, т.е. не могут быть общие границы. Единый кадастровый номер присваивается всему многоконтурному ЗУ. Но каждому контуру может быть присвоен учетный номер (но не кадастровый).
Согласование местоположения границ земельных участков.
В соответствии со ст.39 закона о кадастре, при первичном формировании ЗУ согласование местоположения границ ЗУ не производится.
Согласование местоположения границ применяется только в случае уточнения местоположения смежной границы двух или нескольких ЗУ, прошедших кадастровый учет.

Применение принципа единства земли и недвижимости при разделе застроенного земельного участка.
Раздел объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, возможен без раздела земельного участка. При этом распоряжение вновь образованным объектом недвижимости будет осуществляться без согласия сособственника земельного участка. В данном случае доля вправе на земельный участок будет следовать праву на самостоятельный объект недвижимости.
Раздел земельного участка без раздела объекта недвижимости, если в результате объект недвижимости окажется на двух земельных участках, невозможен.
Раздел застроенного земельного участка возможен таким образом, чтобы объект недвижимости оказался на одном из вновь образованных земельных участков, а другой земельный участок остался свободен. Учитывать минимальные размеры земельных участков!
Если на земельном участке находится объект недвижимости в долевой собственности, то оформление прав на землю будет происходить строго в соответствии с определением долей в праве собственности на объект недвижимости.
В случае, когда объект недвижимости содержит производные объекты недвижимости (помещения): собственники помещений будут оформлять права на землю строго в соответствии с площадью помещения и площадью общей собственности.
Если на земельном участке два самостоятельных объекта недвижимости, принцип единства земли и недвижимости не применяется ни при оформлении долевой собственности, ни при разделе земельного участка. ВАС РФ указал, что в случае определения размера долей в праве на ЗУ при наличии на ЗУ самостоятельных объектов недвижимости доли определяются по договоренности сторон. Если стороны не достигли договоренности, то суд при определении размера долей может руководствоваться в том числе и площадью объектов недвижимости. Единственное условие - соблюдение предельных размеров земельных участков.



Индивидуализация земельного участка при заключении договора купли-продажи в будущем созданного земельного участка.
До Постановления Пленума ВАС РФ 11 июня 2011 года №54 если нужно было заключить договор купли-продажи ЗУ, который будет сформирован позднее, заключался предварительный договор купли-продажи. В этом случае возникал вопрос о необходимости индивидуализации такого предмета договора. До 2009 года ВАС РФ придерживался позиции, согласно которой, земельный участок как предмет предварительного договора, должен пройти кадастровый учет. Но к 2010 году позиция изменилась: при заключении предварительного договора земельный участок может быть индивидуализирован и другим способам. В ПП ВАС №54 указано, что в отношении в будущем созданного объекта недвижимости может быть заключен основной договор купли-продажи в будущем созданного объекта нелвижимости. Если заключается предварительный договор с предоплатой, то суды должны квалифицировать его как основной договор купли-продажи будущей вещи. Индивидуализация предмета договора будет производиться любым способом.

С точки зрения ГК объектом гражданских прав может выступать только недвижимая вещь в целом. Часть объекта недвижимости в качестве объекта гражданских прав выступать не может. В ст.26 ч.2 закона о госрегистрации содержится пложение об особенности регистрации договора аренды части земельного участка. В связи с этим до принятия закона о кадастре единообразного подхода и в теории, и в практике, не было. По мнению многих специалистов и судов, договор аренды части ЗУ противоречил ст.607 ГК РФ по причине невозможности индивидуализации предмета договора. Ч.2 ст.26 закона о госрегистрации в качестве условия регистрации такого договора называет приложение кадастрового паспорта земельного участка, где будет определена сдаваемая в аренду часть ЗУ.
С принятием закона о кадастре проблема индивидуализации снята. Приказ Минэкономразвития, п.65: индвидуализация части земельного участка осуществляется путем внесения в кадастровые данные следующих сведений: указание на точную площадь ЗУ, учетный номер части и описание местоположения границ части земельного участка.
Наиболее часто часть земельного участка фигурирует как предмет договора субаренды.
Строительство на части земельного учатска невозможно с точки зрения ГсК.
Предметом договора купли-продажи не может выступать часть земельного участка.

Первичная постановка земельного участка на кадастровый учет может быть произведена по заявлению любого лица в течение 20 дней при уплате государственной пошлины.

Виды прав на землю.
ЗК стремится свести к дву титулам: право собственности и право аренды. Стремление полностью исключить ограниченные вещные права.
право собственности: публичная (государственная, муниципальная) и частная.
Одним из основных принципов провозглашен принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов и муниципальную собственность (это безграмотность закона). В 2001 году был принят закон о разграничении государственной собственности на землю: в отношении каждого земельного участка, не находящегося в частной собственности, должен быть определен конкретный публичный собственник. По мнению Правительства процесс разграничения должен был закончиться к 2008, однако по прогнозам - к 2025. Поэтому в 2006 году отказались от идеи всеобщего разграничения, закон утратил силу. Вместо этого в ЗК были включены положения о разграничении. В ЗК исчерпывающий перечень земельных участков, которые подлежат разграничению, остальные публичные земли относятся к неразграниченной бессубъектной собственности. Дуализм публичной собственности. В ГК РФ закреплена презумпция государственной собственности на землю. Вся неразграниченная земля является государственной собственностью, но государственные полномочия по распоряжению ею делегированы органам местного самоуправления. В соответствии с п.10 ст.3 закона о введении в действие ЗК распоряжение ЗУ неразграниченной земли осуществляют органы муниципальных районов и городских округов. В отношении столицы субъекта может быть принят закон субъекта, которым органы власти субъекта наделяются полномочиями по распоряжению неразграниченной собственностью.
В городах федерального значения этими полномочиями по распоряжению обладает правительство (они могут их делегировать районной администрации). Распоряжение определяется независимо от регистрации.
Основания возникновения публичной собственности:
прямое указание в федеральном законе
в результате процедуры разграничения публичной собственности
по основаниям, допускаемым гражданским законодательством (например, выморочное имущество)
аренда (рассматривается как вещное О_о)
постоянное бессрочное пользование
пожизненное наследуемое владение
сервитут
безвозмездное срочное пользование (ссуда)

Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками.
ст. 29 ЗК. На федеральном уровне - это Росимущество и территориальные управления Росимущества. Могут быть и иные федеральные органы (например, Министерство обороны).
Одним из оснований возникновения права федеральной собственности названо прямое указание в федеральном законе. Достаточно ли одного такого указания для того, чтобы федерация могла распоряжаться? П.10 ст.3 ЗК РФ: распоряжение землями, находящимися в публичной собственности, осуществляется после регистрации права соответствующего публичного образования (исключение только для неразграниченной собственности). Хотя, Жаркова говорит, что если право возникает из закона, оно не требует государственной регистрации. ВАС РФ: для возникновения права собственности РФ на земельные участки недостаточно одного правозглашения в федеральном законе, необходима государственная регистрация права собственности РФ. С этой точки зрения, если в отношении земель, указанных в законе как федеральная собственности, право собственности не зарегистрировано, то это бессубъектная собственность и ею распоряжается орган местного самоуправления. ВС РФ: в соответствии со ст.17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законом, а РФ осуществляет распоряжение без гоударственной регисрации. Жаркова придерживается позиции ВАС РФ.
Существуют также контрольно-надзорные органы: федеральные - Росреестр, субъекты - в СПб - комитет по земельным ресурсам.

В законе о введении в действие ЗК указано, что права на землю, не указанные ст.ст.15, 20-24, подлежат переофрмлению с момента введения в действие ЗК РФ. То есть пользоваться землей можно только на 6 титуляах. Однако до введения в действие в ЗК одним из самых распространенных видов землепользования было "фактическое". Такого вида прав в законодательстве не содержалось, но в доктрине под этим понимается пользование земельным участком собственником объекта недвижимости.
В связи с принятием ЗК РФ возник вопрос о соотношении фактического землепользования и самовольного занятия земельного участка. С точки зрения КоАП, пользование земельным участком без оформления прав на него пусть даже собственником объекта недвижимости рассматривается как самовольное занятие земельного участка (ст.7.1 КоАП).
В 2007 году в ГК были внесены изменены, в связи с чем ГК теперь также не предполагает возможности пользования земельным участком без оформления прав под объектом недвижимости.

Постоянное бессрочное пользование: этот титул был самым распространенным в советские время (ранее было бессрочное постоянное пользование). Естественно, лица, обладющие земельным участком на данном титуле, никак им распоряжаться не могли. В 1993 году этот титул из земельного законодательства был исключен. Был принят ГК, которые ввел понятия постоянного бессрочного пользования (земля на этом праве может предоставляться любым ФЛ и ЮЛ, их правообладатели могут сдавать их в аренду). ЗК РФ 2001 года называет этот вид прав так же, как ГК РФ, но по своему содержанию сводит его к советскому титулу (распоряжение земельным участком на данном титуле не допускается - ст.20 ЗК РФ; данный вид прав может быть предоставлен только ограниченному числу ЮЛ: п.1 ст.20 ЗК РФ: учреждения, органы власти и МС, казенные предприятия). То есть возникло противоречие между ГК и ЗК РФ. До 2007 года ГК РФ не приводился в соответствие с ЗК РФ, но ВАС РФ разъяснил, что следует руководствоваться нормами ЗК РФ. В 2007 году ГК РФ был приведен в соответствие с ЗК РФ. Запрет на распоржение земельным участком на праве постоянного пользования не относится к распоряжению объектом недвижимости, находящимся на таком земельном участке. В ст.20 ЗК РФ указано, что право постонного бесрочного пользования, возникшее у граждан или ЮЛ до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Закон о введение в действие ЗК РФ: ЮЛ, кроме указанных в ст.20 ЗК РФ, должны переоформить на собственность или аренду (последний срок 1 июля 2012 года). КС РФ: исходя из соотношения ч.3 ст.20 и нормы о необходимости переоформления: переоформление - это не обязанность, а право. Аналогичную позицию занял ВАС РФ ПП №11. В дальнейшем была введена административная ответственность за нарушение сроков переоформления ст.7.34 КоАП. Типичный подход для нашей страны :)

Пожизненное наследуемое владение. Появилось в 1990 году. Субъекты - только граждане. После введение в действие ЗК РФ земельные участки на этом титуле не предоставляются, но предоставленные ранее сохраняются. Сейчас это право может возникнуть только в результате наследования или в случае признания судом.

Переоформление ограниченных вещных прав гражданами.
Впервые этот вопрос был затронут в Указе Президента 1991 года: граждане могут переоформить свои права на землю на право собственности в пределах нормы предоставления земельных участков. Оставшаяся часть земельного участка может быть выкуплена, её можно взять в аренду или переоформить на пожизненное наследуемое владение. В итоге на сегодняшний день встречаются правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми часть земельного участка находится на праве собственности, а часть - на праве пожизненного наследуемого владения. Такой земельный участок может перейти по наследству, никакой иной сделки совершить нельзя, пока не будет оформлен единый титул.
В соответствии с п.78 ПП ВС РФ 2012 года, наследниками земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане. Указание наследником ЮЛ влечет недействительность завещания в этой части. НО на практике встречаются ситуации, когда в начале 90-х органы власти принимали решение о предоставлении земельных участков частично на праве постоянного бессрочного пользования и частично на праве пожизненного наследуемого владения. Такая ситуация законодательством не была предусмотрена. С такими документами граждане могут обращаться только в суд.
Редакция ЗК РФ до 2006 года: граждане имеют право однократно бесплатно в полном объеме переоформить ограниченные вещные права на право собственности. Однократность означала не один раз за период жизни, а один раз после вступления в силу ЗК РФ. Бесплатно - не платить за землю. Обращение в ОИВ, уполномоченный на распоряжение, получить решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (появлялся новый правоустанавливающий документ). В полном объеме - не по фактическому землепользованию, а по правоустанавливающему документу.
Закон "о дачной амнистии" №93 2006 года: соответствующие нормы из ЗК РФ были исключены. В законе о госрегистрации появилась ст.25.2, которая регулирует порядок оформления права собственности на землю. Изменения: механизм переоформления. Теперь надо обратиться в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности. (закон, таким образом, ввел механизм трансформации ограниченного вещного права в право собственности путем признания его регистрирующим органом. Решение о предоставлении земельного участка теперь НЕ ПРИНИМАЕТСЯ. В связи с этим из закона исчезло упоминание о бесплатности предоставления земельного участка. Но органы Росреестра осуществляют действия не бесплатно - подлежит уплате госпошлина. То есть исчезло о бесплатности, равно как и об однократности, поэтому теперь можно несколько раз).
Ст.25.2 закона о госрегистрации распространяется только на те земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие ЗК РФ, до 30 октября 2001 года.
Закон о госрегистрации предусматривает 4 вида правоустанавливающих документов:
акт о предоставлении земельного участка (данное врем в данной местности)
свидетельство о праве
выписка из похозяйственной книги (ОМС)
иные документы; что это - никто объяснить не может.
В ст.25.2 закона о регистрации: в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом паспорте запрещается отказывать в регистрации права собственности на земельный участок. Для граждан было сделано исключение, они могут зарегистрировать право на собственности не на ту площадь земельного участка, которая указана в правоустанавливающем документе, а на площадь, которую они фактически используют. Условия: к кадастровому паспорту нужно приложить согласие всех соседей на то, что происходит увеличение площади; приращиваемая часть должна быть не больше минимального размера предоставления земельных участков для соответствующих нужд (это перекочевало в уточнение границ). Часто правообладатель не обращался с таким заявлением в Росреестр, в этом случае такой земельный участок к правопреемникам не переходит, если он пустой. ПП ВС по наследованию 2012: если наследодатель обратился с заявлением о регистрации до кончины, то тогда в судебном порядке наследники могут установить факт владения таким земельным участком. Совсем иная ситуация, если на земельном участке есть строение. В 2007 году в закон о регистрации были внесены дополнения: в случае перехода прав на строение к третьему лицу, правообладатель строения может обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. Для этого он должен представить документ, свидетельствующий о переходе прав на строение (например, договор купли-продажи) и правоустанавливающий документ на земельный участок предыдущего правообладателя строения. 2007 год: граждане могут регистрировать право собственности на земельный участок без межевания (без определения границ на местности). С 1 марта 2010 года были изменены законы о кадастре и госрегистрации: все вопросы, связанные с кадастровым учетом из закона о госрегистрации перенесли в закон о кадастре, но из ст.25.2 закона о госрегистрации исчезла норма, позволяющая гражданам регистрировать право собственности по фактическому землепользованию. Теперь граждане могут зарегистрировать право собственности только по правоустанавливаюему документу (то есть приращивать нельзя). Теперь кадастровый паспорт не может отличаться от правоустанавливающего документа! Теперь отказывают в регистрации, если площади различаются. Но можно потом можно провести процедуру уточнения границ ;)
Граждане-фактические землепользователи. Единственный НА, где применяется этот термин, - закон о введении в действие ЗК РФ. Это лица, которые совершили сделку с жилым домом до 30 октября 2001 года. Имеет значение дата совершения сделки с домом: если дом был куплен до введения в действие закона о собственности в СССР (до 1 июля 1990), то такой земельный участок может быть приобретен в собственность бесплатно. ОИВ принимает решение о предоставлении такого земельного участка в собственность бесплатно. Граждане должны будут заплатить только за межевание (они не могут зарегистрировать право собственности без межевания). С октября 2008 года введено правило: к заявлению о предоставлении земельного участка должен быть приложен кадастровый паспорт. Только после постановки на кадастровый учет принимается решение о предоставлении. Те же, кто совершил сделку с домом после 1 июля 1990 года, выкупают земельный участок.
Садоводы-огородники. Занимают "промежуточное положение" между гражданами, обладающими правоустанавливающими документами, и гражданами- фаткическими землепользователями. У них на руках только книжка садовода. Позиция ВС РФ: в качестве правоустанавливающего документа членов садоводства (товарищества) может являться правоустанавливающий документ самого ЮЛ, которому земля предоставлялась для организации данного товарищества. Такой подход означает, что члены такого товарищества могут в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на свой земельный участок в соответствии с генпланом (при этом они не платят ни за землю, ни за межевание). Однако позиция Росреестра иная: такие граждане являются фактическими землепользваотелями, поэтому они должны оформлять землю в порядке ст.36 ЗК РФ, то есть обратиться с заявлением в местную администрацию о предоставлении земельного участка, но должен произвести межевание. Позиция судов общей юрисдикции: до 2009 года - ВС РФ, но после 2009 года - Минэкономразвития.

Переход к наследникам земельного участка на ограниченном вещном праве.
Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования не может быть завещан и по наследству не переходит, но по наследству может перейти строение, расположение на таком участке. Земельный участок перейдет к наследнику здания в порядке ст.552 ГК РФ (ст. 35 ЗК РФ). Если на таком земельном участке находится разрушенное строение, при этом не произошла регистрация прекращения права собственности наследодателя на это строение, то к наследнику переходит право собственности на это строение и сам земельный участок в порядке ст.552 ГК РФ на праве постоянного бессрочного пользования. ВС РФ, п.81 ПП по наследству: наследник должен в течение трех лет приступить к восстановлению разрушенного здания. Но истечение этого срока не означает прекращение прав на землю. Если на даном земельном участке есть объект незавершенного строительства ситуация аналогична.
Пожизненное наследуемое владение: земельные участки наследуются на общих основаниях. Проблема: может ли такой земельный участок перейти к нескольким наследникам, в результате чего образуется долевое пожизненное наследуемое владение. В литературе однозначного подхода нет, органы Росреестра довольно часто отказывали в регистрации доли в праве пожизненного наследуемого наследования, но суды общей юрисдикции признавали такой отказ незаконным. ВС РФ в 74 и 78 пунктах ПП говорит о возможности долевого права пожизненного наследуемого владения. Это нельзя применять к постоянному бессрочному пользованию!

Проблемы выделения супружеской доли в праве пожизненного наследуемого владения.
В силу 1122 ГК в случае если наследодателем выступает один из супругов, то наследники не могут оформить наследственные права до определения доли умершего.
Право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наслудемого владения не входят в наследственную массу, по ним не спорят супруги, в праве пожизненного наследуемого владения супружеская доля не выделяется. Если земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения принадлежал умершему супругу, он наследуется по общим основаниям. А если принадлежал пережившему супругу, наследство не открывается.
Если на земельном участке есть строение, то судебная практика идет по двум направлениям:
неправильное. Суды считают, что супружеская доля выделяется в объекте недвижимости, находящемся в совместной собственности, а права на земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, переходят к наследникам пропорционально к долям в парве собственности на дом.
Правильное. В строении супружеская доля выделяется, а в земельном участке на праве пожизненного наследуемого владения не выделяется, и он наследуется в соответствии с долями наследников. Земельный участок не являетя принадлежностью строения.

Проблема определения вида собственности на земельный участок (личная или совместная собственность супругов). Актуальна, когда участок предоставлялся одному из супругов на ограниченном вещном праве, а впоследствии в период брака был супругом этим приватизирован. Чтобы определить, чья это собственность, нужно выяснить основания ее возникновения. Ст. 34 СК - основания возникновения совместной собственности супругов, ст. 36 - личной. Когда имущество предоставляется по акту органа исполнительной власти, то это совместная собственность супругов.
Земельный участок был предоставлен одному из супругов в преиод брака на ограниченном вещном праве, а потом приватизирован этим супругом. В этом случае земельный участок будет являться совместной собственностью супругов (по акту, а не по безвозмездной сделке). Аналогичным образом решается ситуация, когда одному из супругов во время брака земелтный участок предоставляется в собственность по акту.
Если земельный участок был предоставлен на ограниченном вещном праве до брака, а приватизирован в период брака:
На нем нет строений: земельный участок безоговорочно является личной собственностью супруга, так как важно не то, когда была приватизация, а то, кто обладал правом на приватизацию.
Есть строение, построенное до брака: ситуация не меняется. И дом, и земля в личной собственности
Есть строение, построенное в период брака. Подоходы не однозначны. Первый: дом - совместная собственность супругов, а земельный участок играет служебную роль, поэтому также является совместной собственностью. Жаркова с этим не согласна. Говорит так: дом будет совместной собственностью, а земельный участок - личная собственность супруга, который имел право на приватизацию. То есть принцип единства судьбы земли и недвижимости не применяется. Это самостоятельные объекты прав. В семейных отношениях не имеем права применять этот принцип.
Если дом находится в личной собственности, а земельный участок под него куплен в период брака, то земельный участок в совместной собственности.
Если дом в личной собственности, а земельный участок предоставлен по акту органа исполнительной власти, то такой участок будет являться совместной собственностью супругов.
Довольно часто возникает ситуация, когда дом переходит по наследству к одному лицу, а земельный участок - к другому. Нотариус выдает свидетельство о праве наследство на дом и отдельно - на земельный участок. Правомерен ли такой разрыв?
наследодатель намеренно завещеает дом одному, а землю - другому; крайне редко. В литературе довольно часто доказывается, что такое завещание является фикцией. Его следует признать недействительным, так как в силу принципа единства земли и недвижимости его выполнить невозможно. Это категорически не так. Судебная практика безоговорочно придерживается другой точки зрения. Правомерна выдача двух свидетельств нотариусом.
Есть завещание только в отношении дома, а в отношении земли - нет. Возможна ситуация, когда дом по завещанию переходит одному лицу, а земельный участок по закону переходит другому лицу. В этом случае довольно часто наследники дома в судебном порядке пытаются доказать, что воля наследодателя была напрвлена на то, чтобы вместе с домом к наследнику перешел и земельный участок. Но в полномочия суда не входит трактовка воли умершего. Поэтому, так как воля выражена только в отношении дома, если наследники по закону и по завещанию не совпадают, земля м дом отойдут разным лицам. Эта ситуация разбиралась в ПП ВС РФ по наследованию 2012, п. 79: земельный участки и расположенные на них строения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Поэтому завещатель вправе сделать в отношении них различные распоряжения, в том числе распорядиться только строением или только земельным участком.

Наследование крестьянского фермерского хозяйства.
наследник не является членом крестьянского фермерского хозяйства. Наследник вступает в наследство, нотариус выдает ему свидетельство на долю умершего. При этом у наследника нет права требовать выдела своей доли, он может либо вступить в члены, внеся эту долю, либо получить компенсацию, соразмерную этой доле.
наследник - член крестьянского фермерского зозяйства. Оно может быть основано на долевой и совместной собственности. Если долевая, то доля наследника увеличивается на долю умершего, а если была совместная собственность, то "в литературе полный швах". В силу ч. 2 ст. 244 ГК РФ после определения долей в праве общей совместной собствнности это право меняет свой режим на общую долевую собственность. Поэтому в случае смерти люього члена крестьянского фермесркого хозяйства, ранее существовавший режим общей совместной собственности изменится на режим общей долевой собствности независимо от волеизъявления сособственников. Если умирает один член и никто не изъявил желания вести хозяйство, то оно ликвидируется, а имущество наследуется на общих основаниях. А если один захотел вести, то он выпалачивает остальным компенсацию.

Аренда.
Будем освещать аспект аренды публичной собственности.
С точки зрения конструкции ст. 22 ЗК РФ аренда является вещным правом :) В качестве арендодателей могут выступать только собственники (лица с ограниченными вещными правами были лишены права сдавать такие земельные участки в аренду). Но это не означает, что в качестве арендодателя не может выступать лицо, уполномоченное собственником по закону или договору.
В отличие от 37 ЗК (купля-продажа: предмет только земельный участок, прошедший кадастровый учет) в ст. 22 такого положения не содержится. Есть требования ст. 607 ГК РФ (в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче). Но арендодатели трактовали так, что индивидуализация земельного участка может быть осуществлена не только путем постановки на кадастровый учет, но и иным образом (указание адреса, площади). В таких случаях такие договоры аренды признавались незакюченными. Если иск подавался по причине образовавшейся задолженности по арендной плате, то её в дальнейшем погашали путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения. Суд самовольно переквалифицировать четко сформулированное исковое требование не может. (Жаркова в этом убеждена... Всем Шварц, посоны! Он-то говорит про непрофессиональный процесс).

Государственная регистрация договора аренды.
До 2006 года судебная практика исходила из того, что в отношениях между собой стороны не вправе ссылаться на незаключенность договора ввиду отсутствия его государственной регистрации. В случае задолженности по незарегистрированному договору, арбитражи удовлетворяли иски о взыскании задолженности и пени за просрочку. Но ВАС указал, что договор аренды, хотя частично исполненный сторонами, но не прошедший регистрацию, не может быть положен в основу исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате. В случае если договор не зарегистрирован, то требование может быть только о взыскании неосновательного обогащения. Само неосновательное обогащение рассчитывается по рынкам, невозможно взыскать договорную неустойку.
Если договор признается незаключенным, встает вопрос о возврате полученных платежей. Информационное письмо ВАС 49: неосновательное обогащение имеет место только тогда, когда перечисленные собственнику платежи превышают обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности.
Кгда речь идет о взыскании неосновательного обогащения, то возникает вопрос: к кому предъявить иск? ФАС СЗО: контроль за перечислением в бюджет арендной платы за земельные участки государственной собственности возложен на органы Минимущества. КУГИ не является получателем денежных средств и не имеет полномочий на их возврат из бюджета. Сейчас: иски к КУГИ.

Полномочия по распоряжению арендными правами.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды возможны только с согласия собственника имущества. Что касается ЗК РФ, то в ст. 22 указано, что арендатор земельного участка может распоряжаться своими арендными правами (субаренда) без согласия арендодателя при условии его уведомления. Это общее правило и оно диспозитивно.
Если аренда публичных земель на срок более 5 лет, то существует императивная норма: в договор не может быть включено условие о согласительном порядке распоряжения арендными правами. То есть только уведомления.
ПП ВАС РФ 11: поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления особенности сдачи в аренду нормативным актом, ЗК РФ воспользовался этой возможностью. Данные нормы ЗК РФ не противоречат нормам ГК РФ. ВАС установил, что уведомление должно быть направлено после сделки с третьим лицом в разумные сроки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении сведений арендодателя. Внезапно после, а не до. А если уведомление не направлено? Арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Какие тут убытки?... О боги.
По мнению ВАС, если договор аренды публичных земель более чем на 5 лет был заключен до введения в действие ЗК РФ и содержал условия о согласительном порядке распоряжения арендными правами, то стороны должны руководствоваться этим условием. Если этот договор заключен после введения в действие ЗК РФ, то стороны не вправе предусматривать в договоре условие о согласительном порядке распоряжения арендными правами.
Залог арендных прав по ЗК тоже осуществляется в уведомительном порядке. Эта норма прямо противоречила ст. 62 п. 1.1 закона об ипотеке, где указано, что залог арендных прав возможен только с согласия арендодателя. ВАС РФ: применяем не ЗК РФ, а закон об ипотеке. Потом в закон об ипотеке внесено изменение: при аренде земельного участка публичной собственности на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Предоставление земельных участков для строительства, как правило, осуществляется при помощи заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Жаркова: это обычный договор аренды. Но город считает не так. Порядок заключения договора в СПб: закон СПб 282-43 2004 года. Инвестиционные вопросы регулируются на региональном уровне. В связи с неоднозначной правовой природой такого договора (в законе 282-43 смешанный договор) в инвестиционные условия может быть включен весьма обширный перечень условий договора аренды. В СПб при заключении такого договора одним из инвестиционных условий названы условия о согласовании арендатором передачи его прав по договору другому лицу.
17 ноября 2011 года вышло ПП ВАС 73: в случаях, предусмотренных законом (ст. 17.1 закона о защите конкуренции, ст. 30-30.2 ЗК РФ), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только с торгов. В связи с этим договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. А как же преимущественное право арендатора? По его мнению, преимущественное право заключается в преференции бывшему арендатору, если все участники торгов предложат равную арендную плату. Но преимущественное право есть преимущественное право, а торги есть торги. Из этого выходят путем изменения инвестиционного условия о сроке :)

Введение регулируемых цен применительно к договору аренды.
Впервые введены ЗК РФ (цены на аренду земельных участков публичной собственности являются регулируемыми, то есть размер арендной ставки определяется по базовым ставками, установленным нормативно-правовыми актами). С точки зрения гражданского законодательства, для частного лица установление регулируемых цен является обчзательным только в том случае, если такое положение включено в договор аренды. Размер арендной платы модет меняться по воле арендодателя в одностороннем порядке в связи с принятием нового нормативного акта, устанавливающего базовые ставки арендной платы. С 2004 года в договор аренды публичных земель стали включать положение: в случае изменения НПА, регулирующих исчисление арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем бесспорном порядке, но не чаще 1 раза в год. Но много договоров без этого условия, поэтому ВАС РФ в 2010 (постановление Президиума): независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренной договором, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Классно, а где ст. 422 ГК РФ?

Сервитут.
Два вида: частный и публичный сервитут.
Частный регулируется ГК РФ. Это ограниченное вещное право. Частным сервитутом обременяется сам земельный участок, причем только тот, который поставлен на кадастровый учет. Сервитутом может быть обременена часть земельного участка. В этом случае для регистрации обременения в Росреестр нужно предоставить кадастровый пасопрт участка и кадастровую выписку в отношении части земельного участка.
Первая проблема: в законодательстве не установлена обязанность собственника заключить соглашение о частном сервитуте. Никаких публичных нужд :) Отсутствует типовая форма соглашения о сервитуте, нет никаких методик расчета платы за частный сервитут. П. 5 ст. 274 ГК РФ: плата за пользование дрлдна быть соразмерной. В большинстве случаев арбитражные суды эту норму трактуют так: плата за пользование сервитутом должна быть меньше земельного налога за земельный участок соответствующего размера.

Публичный сервитут не является ограниченным вещным правом. Устанавливается нормативным актом в пользу неопределенного круга лиц. Выступает как обременение. Введен в 1993 году Указом Президента; удачно урегулирован в ГсК 1998 года. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законами и иными НПА РФ, субъектами и ОМС по результатам публичных слушаний. В ЗК РФ не указано, нортивными актами каких органов должен быть установлен сервитут. В большинстве субъектов принимаются соответствующие законы, которые наделяют этими полномочиями орган исполнительной власти. В СПб такого закона нет. В ст. 23 ЗК РФ содержится перчень оснований доя установления публичного сервитута. Публичный сервитут является бесплатным. Поэтому для лиц, заинтересованных в доступе к чужой земле, выгоден публичный :) Но органы власти боятся принимать соответствующие акты, потому что:
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности эксплуатации, то заинтересованное лицо имеет право требовать изъятия земельного участка, в том числе путем выкупа с возмещением всех причиненных убытков тем органом, который принимал решение.
Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям, то его собственник вправе требовать плату от органа власти, установившего публичный сервитут.
В случае если по просьбе заинтересованного лица орган власти не установил публичный сервитут, есть основания для обжалования отказа органа власти? У таких лиц отсутствует право требовать установления публичного сервитута, поскольку в законе нет прямого указания на подобное право. Установление публичного сервитута происходит посредством принятия нормативного акта, а право требовать принятия нормативного акта у частного лица отсутствует. Поэтому если отказали, можно обратиться с заявлением о заключении соглашения о частном сервитуте.
Проблема обременения сервитутом земельного участка, находящегося в аренде. Если возникает необходимость обремения сервитом сданного в аренду участка, соглашение о сервитуте заключается с собственником земельного усатка. Но это означает, что в договор аренды должны быть внесены изменения! Если арендатор не против, проблем нет. А если он против обременения, то единообразного подхода к возможности понудить его внести изменения в договор аренды нет. Жаркова: если арендатор против, то расторгать договор аренды по общественным нуждам и устанавливать сервитут на земельный участок, не сданный в аренду.

Оборотоспособность земельных участков.
Согласно ст.213 и ст.214 существует два вида ограничений определения объема оборотоспособности:
Могут быть определены отдельные виды имущества, которые не могут принадлежать ФЛ и ЮЛ на праве собственности;
Может быть ограничено количество имущества, находящегося в собственности одного лица

Ст.27 ЗК РФ определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности граждан.
ЗУ, которые не подлежат приватизации, подразделяются на 2 группы:
Изъятые из оборота – не могут быть предоставлены в частную собственность и быть объектами иных сделок. Эта формулировка носит императивный характер, то есть нет отсылки к другим федеральным законам, которые могут иным образом регулировать эти отношения. Тем не менее, в противоречии ч.11 ст.22 ЗК РФ: изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду, за исключением случаев, установленных ФЗ.
Ограниченные в обороте – не предоставляются в частную собственность, если иное не установлено федеральными законами. Ограничение в обороте никак не соприкасается с ограничениями в использовании.

Основания возникновения прав на земельный участок.
Группы оснований:
Предоставление пустого земельного участка с целью создания нового объекта недвижимости: регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства (ст.30-32 ЗК РФ)
Оформление прав на земельный участок под объектом недвижимости (ст.35, ст.36 ЗК РФ).

Участники инвестиционного процесса.
С точки зрения ГсК выделяется две основных фигуры: застройщик (лицо, у которого есть права на земельный участок) и подрядчик. Позднее появился Заказчик – лицо, у которого была необходимая лицензия; тот случай, когда у застройщика не было лицензии, позволяющей заключать договоры подряда. Заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком. Теперь этот термин называется «технический заказчик».
ГК РФ: заказчик и подрядчик. Этим заказчиком мог выступать застройщик или заказчик по ГсК.
ФЗ №94 (госзаказы): заказчик и подрядчик. Если у заказчика нет земли, то ему понадобится технический заказчик.
Действующее законодательство предусматривает два способа создания нового объекта недвижимости:
В литературе называется «рациональный» и предусмотрен ГсК – в этом случае выделяются стадии: получение прав на земельный участок, проведение изыскательских работ, разработка проектной документации, экспертиза проектной документации, получение разрешения на строительство, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости. Основанием регистрации прав на вновь собственный объект недвижимости в соответствии со ст.25 закона о госрегистрации будет являться разрешение на ввод в эксплуатацию.
В литературе называется «иррациональный» и предусмотрен ГК РФ: признание права собственности на самовольную постройку. Основание регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости – судебное решение. В этом случае в суде застройщик должен будет доказать два факта: наличие определенных прав на землю (до 1.09.2006 формулировка п.3 ст.222 ГК РФ допускала возможность признания в судебном порядке признание права собственности на объекте на не принадлежащем застройщику земельном участке; при вынесении судебных решений суды довольствовались письменным обязательством ОИВ о том, что земельный участок будет впоследствии предоставлен. Затем формулировка была изменена: можно признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования; теперь суды при вынесении решения руководствуются нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношения, а этим моментом в свете позиции ВАС РФ считают не дату возведения постройки, а дату вынесения судебного решения. Можно ли признать право собственность за застройщиком, который возвел объект недвижимости на арендуемом участке? Изначальная реакция арбитражных судов: нужно выяснить, на каких условиях заключен договор аренды. Если договор аренды был заключен с правом возведения капитального строения, то такие застройщики приравнивались к собственникам земельных участков. Но ВАС РФ указал, что аренды не указана в ст.222, поэтому за арендатором право собственности признано быть не может. Однако ВС РФ придерживается описанной выше позиции) и то, что созданный им объект соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам (ситуация изменилась в связи с Постановлением Пленумов ВАС и ВС №10/22. До него суды исходили из того, что застройщик при доказательстве того, что постройка соответствует строительным нормам, должен представить в суд положительное заключение государственной экспертизы проектной документации. После совместного постановления: суд может признать право собственности за самовольным застройщиком и в отсутствие необходимых заключений компетентных органов – может быть представлена независимая экспертиза или осуществлена судебная).
В п.26 Постановления указано, что иск подлежит удовлетворению судом при установлении того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию, к получению которых лицо предпринимало меры. Теперь доказательством того, что самовольная постройка соответствует нормам является сам факт обращение застройщика за разрешением на строительство и ввод в эксплуатацию, в получении которых лицу было отказано.

Иерархия понятий
Временная постройка не обладает признаками капитальности; права на неё не могут быть зарегистрированы как на объект недвижимости. На федеральном уровне понятие временных построек не дается, этому уделяется внимание на региональном уровне. Постановление Правительства СПб №939 от 12.07.2011. под временными постройками понимаются одноэтажные постройки некапитального характера без фундамента, конструктивной характеристикой которых предусмотрена возможность их разборки и перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации. С точки зрения ЗК РФ нет ни одной нормы, которая регулировала бы предоставление земельных участков под временные постройки. Ст.34 ЗК РФ – порядок предоставления земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством. Но на региональном уровне эту норму рассматривают так, что она регулирует порядок предоставления земельных участков как гражданам, так и ЮЛ для возведения временных построек. Для этого нужно заключить договор аренды земельного участка на срок до 3 лет. Постановление Правительства Спб №1830 2010 года. С точки зрения ЗК РФ эта процедура не предусматривает возможности проведения торгов. А как быть, если на один участок подано несколько заявок? До 2011 года процедура торгов не применялась, а с 1 января 2011 сдал действовать следующий порядок: если претендуют граждане, то предоставляем первому заявителю. Если же претендуют несколько ЮЛ, то земельный участок должен быть выставлен на торги. С точки зрения ФЗ не требуется получение разрешение на возведение временной постройки, однако на местах считают, что это пробел. Определенный орган наделяется полномочиями на выдачу разрешительных документов на возведение временной постройки. В СПб таким органом является ГАТИ, она выдает ордера. Возведение без ордера – административное правонарушение.
Понятие вспомогательных сооружений не содержится нигде. Они могут быть как временными постройками, так и обладать признаками капитальности. Если вспомогательное сооружение обладает признаками капитальности, на него можно зарегистрировать права как на объект недвижимости. Критерий – наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную функцию. Для возведения вспомогательного сооружения необходимы права на земельный участок и наличие основного объекта, права на который зарегистрированы. В соответствии со ст.51 и 55 ГсК для возведения не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Нельзя рассматривать объект капитального строительства (ГсК) как тождество объекту недвижимости (ГК РФ). Можно создать объект капитального строительства, но не получить объет недвижимости. Перечень объектов: здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Перечень недвижимости: здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение. То есть помещение не может быть объектом капитального строительства! Постройки без получения разрешения на строительство рассматриваются как движимое имущество, как груда кирпичей. Когда есть разрешение на строительство, то это объект капитального строительства. Статус объекта незавершенного строительства приобретается с смоента государственнойирегистрации прав на него!
Чтобы построить объект капитального строительство, нужно получить земельный участок и разрешение на строительство (ст. 30-32 ГсК). ЗК РФ предусматривает два порядка предоставления земельных участков под строительство:
без предварительного согласования места размещения объекта: включает в себя проведение торгов. На торги может быть выставлен либо земельный участок, либо право аренды. Земельный участок в собственность может быть получен только по итогам торгов.
С предварительным согласованием места размещения объекта. Включает в себя акт выбора земельного участка, который утверждается решением о предварительном согласовании места размещения объекта. ЗУ может быть предоставлен только в аренду или лицам, указанным в п.1 ст. 20 ЗК, на праве постоянного бессрочного пользования.
Никаких других способов получения публичных земель под строительство наше законодательство не допускает!
Возможность застройки земельного участка, предоставленного собственнику объекта недвижимости для эксплуатации в порядке ст. 36 ЗК РФ. Если такой ЗУ предоставляется собственнику объекта в аренду, то возможность его дальнейшей застройки отвергалась ВАС РФ до 2010 года. Объяснялось это нарушением порядка, предусмотренного ст. 30 ЗК РФ (предоставления земельного участка для строительства). В 2010 году позиция ВАС РФ изменилась: застройка такого земельного участка возможна. Но в СПб для того, чтобы застроить такой участок, необходимо заключить соглашение с Правительством СПб (часть 1 ст. 6 Закона СПб от 17.06.2004 №282-43). Соглашение заключается за плату, а в дальнейшем нужно пройти процедуру согласования, аналогичную акту выбора земельного участка.

Случаи обязательного проведения торгов.
П. 11 ст. 30 ЗК РФ: при размещении объекта в городских или сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и ПЗЗ не допускается предварительное согласование места размещения объекта (то есть только торги!). Почему речь идет о поселениях? Потому что имеется в виду МО. Что такое строительная документация о застройке? В ныне действующем ГсК этот термин отсутствует. Он был введен ГсК 1998 года; к этой документации отнесились проект планировки территории, проекты межевания территории и проект застройки элементов планировочной структуры. Новый ГсК заменил этот термин на "документация по планировке территории", к ней относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план земельного участка. Соответственно, торги в качестве обязательных выступают в том случае, если приняты ПЗЗ и в развитие них утверждены проеткы планировки и межевания территории. Порядок предоставления ЗУ в СПб под строительство регулируется Постановлением Правительства #1813 от 30.12.2010. Основанием для отказа в принятии заявлении о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта является наличие утвержденных проектов планировки и межевания территории. Они, как правило, разрабатываются на элементах планировочной стуктуру "квартал", "микрорайон". До 20.03.2011 разработка документации по планировке территории могла осуществляться только за счет публичных средств, но теперь документация может быть разработана за счет частных средств ФЛ и ЮЛ.
Жилищное строительство. С 01.03.2005 в соответствии со ст. 30.1 земельный участок под жилищное строительство может быть предоставлен только по результатм аукциона. Исключение слелано только для тех случаев, если до 01.03.2005 было решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В этом слуе до 01.02.2007 такой земельный участок мог быть предоставлен по решнию ОИВ. Это важно с точки зрения одления договора аренды! Потому что будет действовать классическое преимущественное право арендатора, а не извращенное новым подходом ВАС РФ. Ограничение в форме аукциона адресовано в первую очередь публичным структурам. Если у частного лица в соответствующей территориальной зоне имеется земелтный участок на праве собственности, то он может быть использован под жилищное строительство. Ст. 30.1 предусматривает единственное заключение: без торгов по заявлению может быть предоставлен в аренду земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Процедура: претендент подает заявление в орган, уполномоченный на распоряжение зу. Орган публикует извещение о приеме заявок на данный участок. Если в течение месяца поступилитдругие заявки, то орган власти организует торги по жтому земельному участку. Если же других заявок не поступило, то в течение двух недель по прошествии месяца принимается решение о предоставлении земельного участок в аренду под ИЖС. Это единственная норма, которая предусматривает возможность принятия решения о предоставлении земельного участка, не поставленного на кадастровый учет. После принятия решения о предоставлении, заявитель ставит участок на учет, после этого заключается договор аренды.
Ст. 30.2 ЗК РФ. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства. На аукцион выставляется право аренды, при этом площадь арендуемого земельного участка достигает несколько сотен гектаров.
П. 6 ст. 30 ЗК РФ. Если земельный участок сформирован, но не закреплен ни за каким частным лицом. Речь идет о вторичном предоставлении земельного участка.

Этот исчерпывающий перечень случаев обязательного проведения торгов не исключает предоставление любого земельного участка с торгов по инициативе органа власти.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ (общее правило) в собственность участок может быть предоставлен только через торги. Пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусматрвиает вощможность предоставления земельного участка в аренду без торгов, если на торги выставлялось право аренды, но торги были признаны не состоявишимися по причине подачи одной заявки. Тогда с единственным заявителем заключаестя договор аренды на объявленных условиях. Ст. 38.1 содержит специальную норму, регулирующую порядок проведения аукциона под жилищное строительство. В п. 27 этой статьи: в случае, если аукцион признается несостоявшимся, так как подано менее двух заявок, единственный участок аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды, а орган власти обязан заключить договор по объявленной цене. Таким образом, возникает коллизия с общим правилом предоставления участков в собственность (только торги). Разрешаем по правилу общая норма-специальная норма.
В соответствии со ст. 38 ЗК РФ, когда предметом торгов выступает право аренды земельного участка, победителем должно быть признано лицо, предложившее наибольший разовый платеж (бонус) за заключение договора аренды. Однако в развитие ст. 38 было принято постановлен е Правительства РФ об организации проведения торгов. Победителем с 2008 года признается лицо, предложившее большего размера арендную плату, а не разовый платеж!
Основанием заключения купли-продажи или договора аренды можны являться либо решение ОИВ о предоставлении ЗУ, либо протоколы результатов торгов. Если принимается решение об отказе, то оно может быть обжаловано в порядке главы 24 АПК РФ. Что касается протоколов результатов торгов: если одна из сторон отказывается подписать протокол, то обязать его подписать невозможно. В этом случае применяется обеспечительная сила задатка. Если протокол не подписывает лицо, выигравшее торги, то оно теряет задаток. А если не подписываеь организатор торгов (город), то он выплачивает двойной задаток. А если протокол подписан и одна из сторон уклоняется от заключения договора, то уклоняющуюся сторону можно понудить заключить договор в порядке ст.448 ГК РФ.

Процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием местоположения земельного участка. Ст.31-32 ЗК РФ. Постановление Правительства СПб №1813 от 30.12.2010 ("смерть страшная"). Стадии:
заявление. В соответствии с ЗК РФ заявление о выборе и ПСМРО подается в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Но поскольку оформлением акта выбора будет заниматься орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, то в этот орган и нужно подавать заявление, независимо от того, что распоряжаться зелей уполномочен другой орган. На этой стадии нам не важно, кто распоряжается. В СПб: заявление в комитет по строительству, он передает в управление инвестициями. В соответствии с ЗК РФ в заявлении должно быть указано назначение объекта, его предполагаемое место размещение, примерные размеры земельного участка. В качестве рекомендуемого документа можно приложить ТЭО (технико-экономическое обоснование объекта). В СПб: до октября 2011 требовалось приложить к заявлению санитарно-эпидемиологическое заключение об испрашиваемом земельном участке (из Роспотребнадзора). Теперь это заключение не нужно, Роспотребнадзор полномочиями в этой сфере теперь не обладает. В заявлении указываем функциональное назначение объекта в соответствии с ПЗЗ. В итоге в качестве инвестиционного условия договора аренды включается условие о сохранении в течении 15 лет функционального назначения объекта и земельного участка. Нужно указать площадь, конфигурацию объекта и его местонахождение на земельном участке (это бредово на стадии подачи заявления, так как еще нет проектной документации). Но в дальнейшем от этого положения можно будет отступить, в отличе от фнукционального назначения. В обязательном порядке надо приложить ТЭО. На федеральном уровне не содержатся основания отказа в принятии заявления, а в СПб их два: несоответствие испрашиваемого функционального назначения градрегламенту и наличие утвержденной документации по планировке территории.
выбор. ОМС обеспечивает оформление акта выбора, но акт выбора должен быть утвержден решением о ПСМРО. Но этот акт может быть принят (как и все следующие акты!) только органом, уполномоченным на рсапоряжение земельным участком. Оформление акта выбора регулируется ст. 31 ЗК РФ; ОМС должен осуществлять оформление бесплатно, никаких дополнительных сборов за оформление актов выбора быть не может. Но, как правило ОМС создают МУПы или муниципальные учреждения, с которыми предлагают заключить соглашение о сборе согласований. Заявитель не обязан этого делать, но в случае отказа дальнейшие действия заявителя законодательством не регламентированф, посколько в ст. 31 ЗК РФ отсутствует предельный срок процедуры оформления акта выбора и принятия решения о предварительном согласовании. Непонятно, можно ли и если можно, то с какого срока, понудить ОМС принять решение об оформлении акта выбора или об отказе. По этому поводу судебная практика различных регионов отличается: применима аналогия закона (раз нет сроков в ст.31 ЗК РФ, то можно применять срок из ФЗ о порядке рассмотрения обращения граждан; если в течение 30 дней не принимается одно из двух решений, то заявитель может обратиться в суд с иском о понуждении принять одно из двух решений). Однако наш регион ФАС СЗО считает иначе: этот ФЗ не применим к процедуре обращения акта выбора и, соответственно, возможность понудить в порядке искового производства ОМС оформить акт выбора законодательством не предусмотрена. С учетом того, что в ЗК РФ отсутствует указание на срок данной процедуры, ОМС полагается принять соответствующий НА, который бы регулировал процедуру оформления акта выбора и предоставления решения о ПСМРО как бесплатной муниципальной услуги. В развитие данного НА должен быть принят административный регламент оказания данной услуги. 7 июля 2011 года было принято Постановление комитета по строительству, которым утвержден административный регламент: эта процедура занимает 200 рабочих дней. Оформление акта выбора представляет собой сбор согласований различных публичных структур. В каждом случае перечень этих структур может отличаться, в СПб их 7. ПРоцедура сбора согласований в СПб занимает 29 дней. После того, как все комитеты согласуют размещение объекта, надо обратиться в КЗР с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. На федеральном уровне схему готовият ОМС бесплатно. После этого в обязательном порядке информируется население. Если информирования не будет, то тартарары и самовольная постройка. До оформления акта выбора заявитель должен обратиться в КГА с заявлением о предоставлении ему необходимых документов для разработки проектов планировки территории. Основания отказа в акте выбора земельного участка ЗК РФ даже не затрагивает (но содержит основания отказа в решении о ПСМРО). В СПб их два: если испрашиваемый земельный участок обремен договорами аренды с КУГИ на срок более 5 лет и отсутствуют основания для их досрочного расторжения; в границах испрашиваемого земельного участка расположены объекты недвижимости, находящиеся не в собственности СПб. С точки зрения Минэкономразвития на этапе информирования населения в информаицонном сообщении нельзя указывать о том, что принимаются заявления о предоставлении испрашиваемого земельного участка со стороны третьих лиц. Однако ОМС это условие, как правило, нарушают. В случае поступления заявок от третьих лиц до принятия решения о ПСМРО возникает вопрос: можно ли здесь проводить торги или выбор претендента должен осуществляться ОИВ. Судебная практика до 2009 исходила из того, что предварительное согласование места размещения объекта исключает торги. В СПб в этом случае была предусмотрена процедура экспертизы инвестиционного предложения. Торги и предварительное согласование независимые друг от друга процедуры и переход с одной на другую невозможен. Однако с 2009 года суды пришли к выводу, что при информации населению можно сообщать о приеме заявок от третьих лиц. При наличии второй заявки процедура предварительного согласования прекращается, и публичный субъект должен выставить соответстующий земельный участок на торги. Аналогичную позицию поддержал ВАС РФ в 2010 году. Теперь в ст.30 ЗК РФ норма о том, что органы власти могут установить своим законом дополнительный перечень случаев обязательного проведения торгов. В СПб этим воспользовались: в случае наличия второй заявки земельный участок должен быть предоставлен по итогам торгов.
решение о предварительном согласовании места размещения объекта. После подачи заявления об оформлении акта выбора заявителю следует обратиться в ЕГРЗ (единый государственный реестр земель) и выяснить, не зарегистрировано ли право собственности РФ или субъекта РФ на данной территории. Если не зарегистрировано, то земля неразграничена, а решение о ПСМРО будет приниматься тем же ОМС, который оформлял акт выбора. Если право зарегистрировано, то решение о предварительном согласовании будет приниматься правообладателем. СПб: решение принимается комитетом по строительству. В ЗК РФ содержатся основания отказа в принятии решения. С момента принятия решения о предварительном согласовании у заявителя возникает преимущественное право на получение земельного участка. Решение о предварительном согласовании действует 3 года, за которые застройщик должен поставть земельный участок на кадастровый учет. Может ли он приступить к разработке проектной документации. Пока действовал старый ГсК, для разработки проектной документации ыбло достаточно наличие утвержденного акта выбора земельного участка. Но новый ГсК предусматривает, что к разработке может приступить только лицо, обладающее правом на земельный участок, то есть после заключения договора аренды. Тем не менее, современная судебная практика исходит из того, что к разработке можно приступить с момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Принятие решения о ПСМРО совершенно не гарантирует принятие решения о предоставлении. Если в решении о ПСМРО на застройщика была возложена обязанность по разработке проектной документации, а решение о предоставлении принято не было, то имеет ли застройщик право на компенсацию? Как правило, суды исходили из того, что поскольку законом не предусмотрена безусловная обязанность органов власти предоставить земельный участок под строительство при наличии решения о предварительном согласовании, то расходы, понесенные застройщиком, относятся к обычной хозяйственной деятельности и не подлежат возмещению. Но в 2012 году ВАС РФ указал, что в случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании, ОИВ, принявший такое решение, возмещает расходы, понесенные в связи с разработкой проектной документации. До 2009 года судебная практика шла по тому пути, что решение о согласовании может быть принято как в отношении пустого земельного участка, так и земельного участка, занятыми другими правообладателями. Суды считали, что решение о согласовании не свидетельствует о правах заявителя на данный земельный участок и не является нарушением прав существующих правообладателей, поскольку решение о предварительном согласовании не отнесено ЗК РФ к основаниям прекращения прав на земельный участок (Жаркова считает, что это верно: нет такого основания для отказа в принятии заявлении, как наличие третьих правообладателей; нет такого же основания для отказа в принятии решения о предварительном согласовании). Решение о предварительном согласовании действует 3 года, за эти 3 года заявитель должен поставить участок на кадастровый учет. Поэтому если земельный участок находится в обладании других лиц, то заявитель, если есть основания для изъятия земельного участка в публичных целях (ст.49 ЗК РФ), то заявитель обращается в ОИВ, чтобы те затеяли эту процедуру. Если оснований изъятия нет, то заявитель может вступить с этими гражданами в переговоры (часть участка может быть обременена сервитутом или арендой и др.). Если в течение трех лет заявителю удается с правообладателями, то он ставит участок на кадастровый учет. После постановки на кадастровый учет земельный участок нужно перевести в нужную категорию, если она не подходит. То есть решение о предоставлении земельного участка может быть приянто только в отношении сформированого земельного участка, переведенного в нужную категорию. В связи с тем, что в случае принятия решения о ПСМРО в отношении участка, занятого третьими лицамми, довольно часто договориться с ними не удается, позиция судов некоторых регионов изменилась. Начиная с 2010-2011 годов, ФАС СЗО отказывает в оформлении акта выбора земельного участка, если он занят третьими лицами. ФАС СЗО исходит из того, что по смыслу ст.31 ЗК РФ участок, которое заинтересованное лицо просит предоставить для строительства, должен быть свободен от прав тертьих лиц. Позиция ФАС СЗО основана на Постановлении Президиума ВАС РФ 2009 №2081/09, однако ВАС РФ там занял другую позицию :) 3 года действия решения о ПСМРО носит императивный характер. Можно ли его продлить? До мая 2008 года формулировка п.8 ст.31 ЗК РФ предусматривала возможность для ОМС принять нормативный акт, который бы регулировал процедуру продления срока решения о ПСМРО. Заием формулировка изменилась, с учетом её ВАС РФ сделал вывод, что продление срока действия решения о ПСМРО невозможно, однако поскольку в ЗК РФ прямого запрета нет, то чиновники продолжают продлевать срок действия. Позиция ФАС СЗО отличается от позиции ВАС РФ. Никакой правовой регламентации разработки ППТ при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием не существует. В СПб было распоряжение, согласно которому проект планировки утвержается одновременно с вынесением решения о предоставления. ВАС РФ занял позицию: отсутствие проекта планировки не может являться препятствием для выбора земельного участка и всей дальнейшей процедуры.
решение о предоставлении. Одновременно утверждается проект планировки территории. Если принято решение о предоставлении земельного участка, но договор аренды еще не зарегистрирован, то орган, приянвший таоке решение может сам в порядке самоконтроля отменить это решение. Отмена решения возможна на основании ст.48 ФЗ №131. Жаркова считает, что это не самоконтроль, а беспредел.
договор аренды

Законом о введении в действие ГсК был введен институт комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Норма ст.30.2 ЗК РФ. Земельные участки предоставляются, как правило, огромные, без сложившейся инфраструктуры, создание которой и влечет основные затраты застройщика. Земельный участок под комплексное освоение можно получить только с торгов, на которые выставляется право аренды. Институт комплексного освоения включает в себя 4 этапа:
подготовка документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания);
работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры (в ЗК РФ нет регулирования, в СПб - Постановление Правительства СПб №167 2006 года, предусматривающее бесплатную передачу объектов городу, только после этого можно будет осуществлять кадастровый учет земельных участков).
формирование земельных участков
после формирования у лица, заключившего первоначальный договор аренды, возникает исключительное право на выкуп их по кадастровой стоимости или на аренду.

Второй вариант: развитие застроенной территории (заимствован у американцев) введено с 1 января 2007 года. Территория внутри существующей застройки предоставляется под новое строительство. Градостроительное и жилищное законодательство предусматривает два юридических факта, которые должны предшествовать заключению договора о развитии застроенной территории:
принятие решения о развитии; принимается исполнительным органом МС (в СПБ - Правительством). В соответствии с ГсК решение о развитии может быть принято только при наличии градостроительных регламентов, это означает, что данный институт можно применять ТОЛЬКО в тех регионах, где приняты ПЗЗ. Однако эту норму ГсК, как правило, игнорировали. К территории предъявляются жесткие требования: на ней должны находиться многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу; многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируется на основании адресных программ; иные объекты, вид разрешенного использования которых и паремтры не соответствуют градрегламенту. После принятия решения о развитии застроенной территории принимается решение о проведении открытого аукциона, на который выставляется право на заключение договора о развитии застроенной территории. С победителем аукциона заключается обычный инвестиционный договор. Условия договора: площадь и местоположение, перечень адрес сносимых зданий; обязательство застройщика разработать документацию по планировке; обязательство застройщика по расселению жителей этих многоквартиных домов. Поэтому важно, на каком праве люди там проживают. У кого договор соцнайма: застройщик обязуется создать или приобрести и передать в публичную собственность жилые помещения для предоставления выселяемым гражданам. При этом жилье должно быть предоставлено равнозначно (по норме предоставления!) в том же районе. Собственники: застройщик обязан заплатить выкупную цену за изымаемое жилье и за земельный участок под многоквартирным домом. Собственники получат только рыночную стоимость помещений. Если земельный участок под домом был поставлен на кадастровый учет, и граждане потратились на межевые работы, то никакой компенсации за землю они не получают. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то тут полный беспредел (с). Участок за счет бюджетных средств ставят на кадастровый учет, а потом застройщик выплачивает город рыночную стоимость этого участка. В случае необходимости застройщик создает инфраструктуру, а расходы на её создание могут быть частично компенсированы за счет бюджета. После расселения застройщик разрабатывает проект планировки и межевания, ему определяют технические условия подключения к сетям, плату за подключение, и только после этого принимается решение о предоставлении земельного участка либо в аренду, либо в собственность бесплатно. После этого земельные участки формируются.
отсутствие со стороны собственников жилых помещений, расположенных на такой территории, надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья. В ст.32 появился п.11 в ЖК: если принято решение о развитии, то принявший решение о признании дома аварийным орган обязан предъявить к собственникам помещений требование о его сносе или реконструкции и установить срок 6 месяцев для подачи заявления о сносе или реконструкции. Если собственники не подают такие заявления, то заключается договор о развитии застроенной территории.

Ст.36 ЗК РФ регулирует порядок получения первичного правоустанавливающего документа в том случае, когда на земельном участке имеется объект недвижимости. Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом оформления прав на землю. Это значит, что никто другой не может оформить права на землю под этим объектом недвижимости, пока имеется запись в ЕГРП об этом объекте недвижимости.
Могут ли собственники объектов незавершенного строительства оформлять право на землю по ст.36 ЗК РФ? Под объектами незавершенного строительства в данном случае понимаются только те, которые могут быть отнесены к объектам недвижимости, то есть те, права на которые зарегистрированы в ст.25 закона о госрегистрации. Для такой регистрации необходимо представить 4 документа: правоустанавливающий документ на землю, разрешение на строительство, проектную документацию и документ, содержащий описание объекта недвижимости (кадастровый паспорт). Изначально органы власти отказывали в выкупе такого земельного участка, поскольку в ст.36 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, собственники которых обладают исключительным правом. Все эти объекты относятся к объектам, введенным в эксплуатацию; поэтому объекты незавершенного строительства в эту категорию даже по смыслу не попадают. С точки зрения ВАС РФ, ообъекты незавершенного строительства с позиций оформления прав на землю можно разделить на две группы:
приватизированные;
вновь созданные.
Постановление Президиума ВАС РФ 23.12.2008 №8985/08: хотя в статье 36 ЗК РФ объекты незавершенного строительства не фигурируют, но применение порядка выкупа земельных участков, урегулированных данной статьей, возможно в случаях, прямо указанных в законе - ст.28 Закона о приватизации. Поэтому, если объект незавершенного строительства был приватизирован, то под ним можно выкупить земельный участок в порядке ст.36 ЗК РФ.
Что касается вновь созданных, то еще в 2004 году ВАС указал, что ст.36 применяется ко всем объектам недвижимости, в том числе и к объектам недвижимости, возведенным собственником на арендуемом земельном участке.
Постановление Президиума ВАС РФ 23.12.2008 №8985/08: при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст.36 ЗК РФ о праве на выкуп земельного участка исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства.
12.12.2011 закон о введение в действие ЗК РФ был дополнен (п.21): собствениик объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, может приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов. Жаркова не понимает различия правового статуса объектов незавершенного строительства, зарегистрированных до и после 1 января 2012 года. А те? которые после - под ними вообще нельзя оформлять права на землю или можно в собственность? Даже КУГИ не понимает.
Теперь разберемся с разрушенными объектами в контексте ст.36 ЗК РФ. Статья формально не предъявляет никкаких требований к техническому состоянию объекту недвижимости. Это приводило к тому, что проходила выкупали зеслю с такими объектами, которые фактически не существовали, а запись в ЕГРП существовала. Суды изначально придерживались формально-юридической точки зрения, но после 2008 года практика изменилась. Сейчас предусмотрена ежегодная инвентаризация объектов недвижимости, если органы обнаружат, что объект разрушен, то составляется соответствующий акт и запись в ЕГРП может быть ислючена. Даже если запись есть, но объект находится в разрушенном состоянии, это будет препятствовать выкупу земельного участка. ВАС РФ: по смыслу ст.36 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 39 ЗК РФ после восстановления объекта недвижимости (в порядке ст.39 ЗК РФ) собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ст.36 ЗК РФ. Что касается сохранения прав арендаторов и субарендаторов, то эта ситуация регулируется условиями договора аренды.
Самый спорный вопрос относительно древесно-кустарниковой растительности. До принятия Лесного кодекса в соответствии со ст.130 ГК РФ регистрировали право собственности на растительность, а потом в порядке ст. 36 ЗК РФ выкупали землю. В связи с принятием Лесного кодекса статус древесно-кустарниковой растительности изменился (она исключена из ст.130 ГК РФ), появился лесной участок. В декабре 2010 года в законе о введении действие ЗК РФ появилась норма, в соответствии с которой лица, зарегистрировавшие право собственности на древесно-кустарниковую растительности до введния в действие Лесного кодекса, могут приобрести право собственности на земельные участки в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Кто на каких правах может оформить землю по ст.36?
Вид прав на землю зависит от того, на каких правах объекты недвижимости:
оперативное управление: владельцы объектов недвижимости могут оформить только право постоянного бессрочного пользования. До 2008 года такие лица могли в том числе и арендовать земельный участок, но в этом случае ответственным по долгам арендатора выступал учредитель. А в 2008 внесены изменения в закон о введении в действии ЗК РФ: учреждения и казенные предприятия могут оформлять права на землю только в виде постоянного бессрочного пользования. Эта формулировка не лишает ЮЛ, указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, права иметь землю на праве безвозмездного срочного пользования.
хозяйственное ведение (ГУПы и МУПы): только аренда. При этом арендными правами они распоряжаться не могут.
собственность: земля либо в собственность, либо в аренду. Кто выбирает право: собственник объекта недвижимости или публичный субъект? Однозначно вопрос решен только в отношении ЮЛ, которые переоформляют постоянное бессрочное пользование (по собственному желанию - закон о введении в действие). Нет гарантий того, что правом выбора права обладают лица. По общему правилу, отказ в предоставлении земельного участка в собственность не допускается, за исключением трех случаев (изъят из оборота, существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ и если земельный участок зарезервирован) (ст.28 ЗК РФ). В отношении ограниченно оборотоспособных земель ч.4 ст.28 ЗК РФ предусматривает: отказ в предоставлении в собственность не допускается, если предоставление в собственность предусмотрено ФЗ. Судебная практика развивалась по двум направлениям: если публичный суъект отказывал в предоставлении в собственность без оснований, то собственник объекта недвижимости может понудить публичный субъекта порядке ст.445 ГК РФ к заключению договора купли-продажи (это неправильный подход). Верный: обжалование незаконные действия органа госвласти в порядке главы 24 АПК РФ. ВАС РФ: в тех случаях, когда собственник объекта недвижимости обращается с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а орган власти не направляет ему в течение месяца проект договора купли-продажи или направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании незаконным действий/бездействия в порядке главы 24 АПК РФ. В случае признания действий/бездействий незаконными суд обязывает подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объекта недвижимости. В случае если решение суда не исполняется, то собственник объекта недвижимости опять идет в суд и понуждает к заключению договора в порядке ст. 445 ГК РФ. "Это не находит у меня душевного отклика, пусть это останется на совести ВАС РФ" (с)
Выкупная цена: ст. 2 закона о введении в действие: до 1 июля 2012 года было установлено два вида льготной выкупной цены. Была указана верхняя планка этой цены, а региональными законами могла быть установлена цена не выше этой. ДЛя тех, кто приватизировал объект недвижимости и для граждан льготная выкупная цена устанавливалась кратно ставке земельного налога, а для всех остальных (кто построил, например) льготная выкупная цена устанавливалась в пределах 20% кадастровой стоимости в Москве и СПб, в остальных регионах - 2,5. Кадастровая стоимость утверждается нормативным актом соответствующего органа власти субъекта в соответствии с видами разрешенного использования на 1 кв.м.
С 1 июля 2012 года льготная выкупная цена прекратила свое существование. Теперь цена определяется в пределах кадастровой стоимости данного участка, если законом субъекта не установлена меньшая выкупная цена. В Питере этого нет.
Переоформление постоянного бессрочного пользования на собственность: льготная выкупная цена применялась только в тех случаях, когда был объект недвижимости. Если земельный участок был пустой, то позиция Минэкономразвития: земельный участок надо выкупать по кадастровой стоимости. А ВАС РФ астоивал, что выкуп осуществляется по рыночной стоимости (во многих случаях она стала ниже кадастровой...). На какой момент определяется выкупная цена? Судебная практика долго не была однозначной: 1) подача заявления о выкупе земельно участка 2) принятие решения о предоставлении земельного участка 3) по дате заключения договора. ВАС РФ: на дату заключения договора купли-продажи, хотя большинство судов придеривались точки зрения 2. По мнению Минэкономразвития, обязанность по переоформлению постояного бессрочного пользования в собственность или аренду после 1 июля 2012 года сохраняется, но вопрос упирается в выкупную цену: если заявление о выкупе земельного участка подано до 1 июля, а решение о предоставлении принимается после, то в отношении таких участков применяется льготная цена, предусмотренная законом о введении в действие. В настоящее время арбитражная практика придерживается позиции ВАС РФ и продолжает настаивать на том, что выкупная цена определяется на момент заключения договора купли-продажи, несмотря на то, что в споре фигурирует эта дата 1 июля 2012 года.

В ЗК РФ указано, что отказать в предоставлении земельного участка в собственность можно в 3 случаях:
земельный участок изъят из оборота
зарезервированный земельный участок
прямой запрет на приватизацию, содержащийся в ФЗ
В практике появилось такое понятие как "квазирезервирование" (потому что органы власти любыми способами хотят не отдавать в собственность). Порядок резервирования: Постановление Правительства 28.07.2008 №561 (земельный участок считается зарезервированным в том случае, когда произведена регистрация обременения в виде рервирования). С момента внесения записи в ЕГРП земельный участок становится ограниченно оборотоспособным. Принятие же правовых актов, которыми утверждается проект красных линий и т.п. ограничения, не могут свидетельствовать о том, что земельный участок зарезервирован. Однако наблюдаются многочисленные случаи отказа в предоставлении земельного участка в собственность по причине утверждения проекта красных линий и в качестве основания отказа выдвигается причина зарезрвирования земельного участка. Арбитражная практика ранее поддерживала такую позицию, но после 2010 года ФАС СЗО в качестве основания отказа признает только такое резервирование, которое фигурирует в ЕГРП в качестве обременения. ВС РФ: резервирование в качестве основания отказа предоставления земельного уучастка в собственность может быть только в том случае, когда заявитель просит предоставть пустой земельный участок под застройку. В отношении лиц, обладающих исключительными правами на оформление прав на земельный участок, резервирование не может являться причиной отказа предоставления земельного участка в собственность. Позиция ВС РФ носит социальный характер и справедлива, но закон о приватизации не делает исключений, в связи с чем данная позиция ВС РФ противоречит ч.8 ст.28 закона о приватизации.
В соответствии с ч.8 ст.28 закона о приватизации не подлежат приватизации земли общего пользования. Но возникает вопрос: с какого момента они относятся к землям общего пользования? Когда это запланировано или когда земельный участок уже занят такими объектами? Ответ в ЗК РФ: п.12 ст.85 ЗК РФ - земельные участки, уже занятые... Буквального толкования придерживается ВС РФ. В тех случаях, когда принимается нормативный акт, которым утверждается проект планировки, в соответствии с которым планируется, что по каким-то земельным участкам пройдут земли общего пользования, органы власти, как правило, отказывают в предоставлении земельного участка в собственность по причине того, что земельные участки, обозначенные в проекте планировки красными линиями, относятся к землям общего пользования. Но ВС РФ считает, что такой отказ незаконен. Но арбитражные суды очень долго придерживались прямо противоположной точки зрения. В случае утверждения проекта планировки территории, если запрашиваемый земельный участок польностью или частично попадал на земли, ограниченные красными линиями, то отказ в предоставлении земельного участка в собсвтенность арбитражные суды признавали законным со ссылкой на ч.8 ст.28 закона о приватизации и п.12 ст.85 ЗК РФ. Но ситуация сейчас изменилась: чиновники продолжают отказывать, но арбитраж теперь утверждает, что проект планировки не делает земелтный участок землями общего пользования.
Если объект недвижимости ннаходится на землях общего пользования, можно ли взять такой участок в аренду? Некоторые суды считали, что нет, другие разрешали. С 2010 года практика стала однообразной, поскольку ВАС РФ указал, что в случае размещения объекта недвижимости на земельном участке, отнесенным к землям общего пользования, исключительное право может быть реализовано путем заключения договора аренды. В порядке ст. 36 ЗК РФ собственник объекта недвижимости может арендовать не весь земельный участок, но и его часть.
Определение размера земельного участка. Если речь идет о переоформлении постоянного бессрочного пользования, то вопрос о размере не стоит (переоформляется по размерам, указанным в правоустаналивающем документе). В отношении перехода права постоянного бессрочного пользования при переходе прав на объект недвижимости позиция ВАС РФ: покупатель здания может пойти по пути переоформления постоянного бессрочного пользования на собственность только в том случае, если в момент подачи заявления овыкупе в ЕГРП имеется запись о его праве постоянного бессрочного пользования (право зарегистрировано за покупателем здания). Размер земельного участка при фактическом землепользовании определяется по ч.7 ст.36 ЗК РФ: упор делается на фаткическое змлепользование. Поэтому длятельное время арбитражная практика исходила из того, что если заявитель просит предоставить ему земельный участок исходя из фаткического землепользования, а ОИВ предоставляет земельный участок меньшего размера, то в суде действия ОИВ признавались незаконными. Но впоследствии: фактическое землепользование - это всего лишь один из критриев, которые принимаются во внимание. Должны учитываться: границы смежных земельных участков, естественные границы, характер использования смежных, ПЗЗ, красные линии. Размер земельного участка не может превышать максимальный размер, но уменьшен может быть вплоть до размера по обрезу фундамента. А кто будет доказывать соразмерность земельного участка? Если размер земельного участка будет определяться в административном порядке, то доказывать обоснованность размеров испрашиваемого земельного участка заявитель не должен. Если с чиновником не договориться и обратиться в суд, то (ВАС РФ) ОИВ в судебном порядке должен доказать необоснованность испрашиваемой площади земельного участка. Но потом в Постановлении Президиума опять же ВАС РФ решил иначе: заявитель должен будет обосновать размер земельного участка, который он испрашивает. Жаркова: размер должен быть обоснован в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

Оформление прав на землю собственниками помещений.
Определние понятия "нежилое помещение" в законодательстве отсутствует, поэтому возникает вопрос о соотношении понятий помещения и здания. Позиция ФАС СЗО: права могут быть зарегистрированы либо на здание в целом как первичный объект, либо на самостоятельные вторичные объекты - помещения. И регистрация права собственности одного лица на одно помещение исключает регистрацию права другого лица на всё это здание. Аналогичную позицию занял ВАС РФ в Постановлении Пленума № 64. Но тогда возникает следующий вопрос: а кому принадлежит все остальное? Позиция арбитражных судов в течение длительного времени: так как отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности, то нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения (ст.290, 289 ГК РФ в отношении многоквартирных домов). ПП ВАС РФ № 64: АНАЛОГИЯ ЗАКОНА (право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависиомсти от его регистрации в ЕГРП).
В соответствии с ч.3 ст.36 ЗК РФ, если на неделимом земельном участке находится здание, находящееся в собственности нескольких лиц, или помещения в здании, то тогда они могут оформить землю в долевую собственность или в аренду. ВАС РФ: оформить в долевую собственность можно и в том случае, если участок делимый. Оговорка в норме по поводу неделимости земельного участка не имеет знчения, "мы на нее не обращаем внимания".
Собственники не обязаны, а имеют право оформить права на земельный участок. Если права не оформлены, то привлекать их к ответственности за самовольное занятие земельного участка невозможно.
Порядок оформления:
помещения в здании у всех лиц на праве собственности: выкупить в долевую собственность земельный участок либо оформить аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. А если один не хочет? Доктрина: земельный участок может быть передан в собственность только тем лицам, кторые изъявили желание оформить право собственности; остальным же будет предоставлено право ограниченного пользования земельным участком, то есть сервитут. Но такой подход был отвергнут ВАС РФ, потому что в данном случае нарушаются права тех лиц, которые не участвуют в договоре купли-продажи земельного участка, поскольку впоследствии присоединиться к данному договору они не смогут. В ЗК РФ было внесено изменение: собственник помещения (доли в праве собственности на здание) может оформить долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную площади помещения (доли в праве на здание). Каков порядок оформления для публичных и частных субъектов? С точки зрения ГК РФ возникновение общей долевой собственности публичного и частного субъекта допускается. Но ВАС РФ отверг такую возможность: ЗК РФ не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельный участок частных лиц вместе с публичными образованиями, поскольку ч.5 ст.36 ЗК РФ допускает исклчительно совместное обращение в орган власти всех сособственников. Поэтому в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ, общая собственность частных и публичных субъектов возникнуть не может. Поддержал КС РФ. Поэтому: если один не желает оформит осбтвенность, то все остальные могут оформить только аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (при условии участия в нем только одного из собственников помещений с правом присоединения остальных). Запрещается понуждение собственника помещения к оформлению прав на землю, но если он - ЮЛ, то в силу принципа платности землепользования ОИВ предъявляет иск о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного по базовым ставкам арендной платы.
Если среди владельцев помещений есть те, у которых такие помещения находятся на праве хоз. ведения, то они могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (вместе с остальными владельцами). А если среди владельцев есть те, у которых на праве оперативного управления (особенно если это казенное учреждение), тогда они вправе требовать установления сервитута (частного сервитута), если ЗУ находится у третьего лица на к-н праве. Но пока ЗУ ни за кем не закреплен, никого сервитута не надо. Но право аренды не может быть обременено сервитутом!
Если в здании все помещения на праве оперативного управления, то право на землю может быть оформлено на праве ПБП тому, у кого помещение бОльшей площади, а все остальные получают ограниченное право пользования (сервитут). Позиция судов ОЮ: при оформлении долевой собственности на земельный участок сособственников здания, отсутствие факта совместного обращения не может являться основанием отказа в оформлении долевой собственности, при этом возникнет общая собственность публичного и частного субъектов на земельный участок. Но с этой позицией не согласно Минэкономразвития.
Оформление прав на землю собственниками многоквартирного дома
Если ЗУ был поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005г (до вступления в силу ЖК).
С 1 марта 2005 г ЗУ в силу закона (акт о предоставлении ЗУ не принимается!) переходит бесплатно в собственность собственников многоквартирного дома. Регистрировать права они не должны, земельный налог подлежит уплате с 1 марта 2005 года, если возникнет необходимость реконструкции дома, тогда придется регистрировать права.
Если до 1 марта 2005 ЗУ не был поставлен на кадастровый учет. Собственники помещений, если они хотят оформить права на землю, то в соответствии с ЖК они должны собрать общее собрание (не менее 2/3 собственников помещений), принять решение о постановке ЗУ на кадастровый учет, и, по заявлению управомоченного лица, ЗУ ставится на кадастровый учет. В момента постановки на учет ЗУ переходит в их собственность, и соответственно с этого момента они должны уплачивать земельный налог. Статья 20 Закона о кадастре допускает обращение с заявлением любого лица! «в том числе лицо, управомоченное общим собранием». В итоге КС сказал, что с заявлением может обратиться любое лицо, и оплатить собственно должен тоже он. Получается, что волеизъявлением одного лица, все остальные собственники помещений становятся и собственниками ЗУ!
Переход права на землю от застройщика к собственникам помещений.
Все зависит от того, на каком праве земельный участок был у застройщика.
Если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то часто применяется п.2 ст.23 Закона о гос.регистрации, где указано, что гос. регистрация перехода права на помещения прав в многоквартирном доме означает переход права на долю в праве общей собственности. Это норму правильно применять только если у первоначального собственника помещений уже оформлена дола в праве собственности на земельный участок. Позиция Росреестра: если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещение, они должны заключить соглашение об определении долей в праве общей собственности на земельный участок, с этим соглашением они идут в Росреестр, и он регистрирует долевую собственность, а собственность застройщика прекращается. Второй возможный вариант: застройщик после подписания всех актов приема-передачи отказывается от права собственности на земельный участок, и он переходит в собственность города или муниципальную собственность.
Земельный участок у застройщика на праве аренды. Позиция Росреестра основана на п.21 Инструкции, утв. Приказом Минюста от 09.06.2005 №82, в соответствии с которым запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения госрегистрации прав собственности всех участников долевого строительства. На этом основании РОсреестр: соглашение застройщика с арендодателем о расторжении договора аренды может быть зарегистрировано только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения. СПб: до недавнего времени после расторжения договора аренды с застройщиком зеельный участок снимался с кадастрового учета, и собственники помещений долджны были действовать в соответствии с законом о введении в действие ЖК РФ. С 1 марта 2010 года в ст.24 закона о кадастре были внесены изменения: временный статус кадастровых сведений земельного участка прекращается не только в результате права собственности, но и в результате регистрации аренды. Достаточно регистрации права собственности хотя бы одного собственника для расторжения договора аренды.
Постановление Президиума ВАС 24.01.2012 №11642/11: в силу ст.36-37 ЖК РФ, п.2 ст.23 закона о госрегистрации, п.66 и 67 ПП 10/22: с момента регистрации права собственности первым собственником помещения земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений, при этом неважно на каком праве земельный участок был у застройщика. Застройщик должен заключать соглашение о расторжении договора не с администрацией, а с собственниками помещений. Жаркова не понимает, что это такое ваще)) Росреестр тем не менее стоит на своем, это постановление игнорируем.

Статья 35 ЗК РФ.
Механизма перехода прав статья не содержит, поэтому главное - судебная практика.
при переходе прав собственности на строение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Часть - определение размера земельного участка, который перейдет к покупателю здания, а объем - вид прав, который перейдет к покупателю (по общему правилу, тот же самый).
земельный участок у продавца на праве собственности. Размер - полная воля собственника; как захочет, так и будет передавать. ПРодавец может передать при продаже здания весь земельный участок, если же земельный участок является делимым, то продавец может разделить земельный участок и продать участок, гораздо меньший по площади. А если земельный участок не делим, то придется продавать весь. До июня 2007 года нормы ЗК РФ и ГК РФ несовпадали. По ЗК РФ: к покупателю должен перейти земельный участок на праве собственники. ГК РФ: допускал, что договором сторон может быть предусмотрено иное (часто собственник сдавал в аренду часть земельного участка). Теперь ГК РФ допускает одну возможность, как ЗК, а исключение может быть предусмотрено только ФЗ.
земельный участок у продавца на праве аренды. Два варианта. В СПб ши по пути заключения нового договора аренды. У покупателя в момент перехода права собственности на здание возникало фактическое пользование земельным участок, за которое он должен был платить в размере арендной плате. Задолженность продавца не переходила, и пеня за просрочку платежа к покупателю здания не применяется. Земельный участок снимался с кадастрового учета, потом новый арендатор заново ставил, поэтому мог получить гораздо меньший земельный участок по размеру. Второй вариант: замена стороны в договоре. К покупателю здания переходят все долги продавца здания и неустойки. Вторая схема сейчас превалирует.
земельный участок у продавца на праве постоянного бессрочного пользования. До принятия ЗК РФ в силу ст. 273 ГК РФ у покупателя здания возникало право пользования земельным участком, которое являлось фактическим землепользованием. С принятием ЗК РФ появилась проблема оформления возникающих прав. До июня 2007 года в законе о введении в действии ЗК РФ содержалась норма: при продаже строения, расположенного на земельном участке на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки длжны быть приобретены в собственность по выбору покупателя. Судебная практика: у покупателя фактическое землепользование, которое он должен оформить. Но есть две проблемы: каким образом прекратится у продавца право постояннного бессрочного пользования и что покупатель здания будет платить за землю в период фактического землепользования? Единственно правильное основание прекращение постоянного бессрочного пользования - отказ продавца здания от права постоянного бессрочного пользования (но с практической точки зрения неудобно, иско о понуждении продавца к отказу). С 2003 арбитражные суды: в момент регистрации перехода права собственности на здание у продавца здания право постоянного бессрочного пользования прекращается в силу закона. Это поддержал и ВАС РФ. По поводу второго вопроса: арбитражная практика: в силу ст.65 ЗК РФ землепользование является платным (формы платы - земельный налог и арендная плата), а фактические землепользователи платить земельный налог не могут, то с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижжимости до оформления прав на землю такие покупатели здания должны платить платеж за землю в размере арендной платы. В 2005 году Постановление Пленума №11: не совсем понятный подход к решению вопроса: если продаву участок принадлежит на праве собственности, а покупатель здания не относится к лицам, указанным в ч.1 ст.20, то после перехода к нему права ПБП он может оформить свое правл на землю, заключив договор аренды или приобретя право собственности на землю. В 2009 году в определении ВАС указал: два подхода: традиционный (через фактическое землепользование) и иной (право ПБП переходит в силу закона). Аналогичной позиции придерживался всегда ВС РФ: постоянное бессрочное и пожизненное наследуемое переходят к новому собственнику здания на тех же условиях и в том же объеме (это какасется размера участка и вида прав). Теперь ВАС придерживается этой позиции (переход в силу закона), но ВАС указал, что покупатель здания должен зарегистрировать право постоянного бессрочного пользования.

Переход прав на помещение.
Ст. 35 ЗК РФ содержит три различных права перехода прав на недвижимость, если она на земельном участке на праве осбственности:
собственник здания и земельного участка совпадают - в обязательном порядке переходят права на земельный участок
при переходе доли в праве собственности на здание должна перейти и пропорциональная доля в правена земельный участок
в отношении помещений: возможность их отчуждения без прав на земельный участок, если у собственника помещения не оформлена доля в праве собственности на землю. Если у собственника помещения уже оформлена долевая собственность на землю, то отчуждение права собственности на помещение осуществляется с отчуждение доли в праве. Но ели здание, переведенное в совокупность помещений, и земельный участок находится в индивидуальной собственности одного лица, то в этом случае возможно отчуждение помещения без прав на землю, поскольку в П.4 ст.35 ЗК РФ содержится норма: отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. ФАС СЗО придерживался формального толкования этой нормы, а позиция ВАС РФ иная: после приобретения в собственность нежилых помещений покупатель этих помещений вправе претендовать на приобретение в собственность соответствующую часть земельного участка.

Ипотека.
Ипотека земельного участка и расположенного на нем здания. Принцип единства в этом случае был введен задолго до введния ЗК РФ (ст. 340 ГК РФ). Судебная практика Постановление Пленомов ВАС и ВС 6/8 восприняло буквально эту норму: при залоге здания в обязательном порядке должно быть заложено и право аренды земельного участка. Проблема: ст.5 закона об ипотеке: по договоре об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано. А к залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Но ГК допускает заключение договора аренды, не подлежащего регситрации! Как быть? Были высказывания ВАС - в качестве обязательного предусматривался залог только права собственности на земельный участок, а про право аренды не упоминал. Однако, Постановление Пленума ВАС РФ № 10 2011 года, п.12: содержащиеся в законе ограничение либо запрет ипотеки земельного участка или права аренды его не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках. Лицо, приобретающее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания.
Если у залогодателя здания земельный участок находился на праве ПБП или ПНВ, то право такое заложено быть не может, закладывается только здание. А если в процессе нахождения в залоге здания собственник здания выкупит земельный участок? Жаркова: нельзя безоговорочно применять принцип единства! Ведь согласован был предмет ипотеки!! Но ВАС: в этом случае при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием. Жаркова не понимает, почему, ведь получается принудительное изъятие, ведь собственник не заклыдвал земельный участок! ВАС: но поскольку земельный участок не является предметом ипотеки кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своего требования из денежной суммы, полученной от продажи такого земельного участка. Жаркова негодует. Но в этом информационном письме ВАС не затронул другую ситуацию: если в период нахождения в залоге здания оформлено право аренды.

Теперь ситуация наоборот - предметом ипотеки является земельный участок
П.4 ст. 340 ГК РФ: при ипотеке земельного участка право залога на здание не распространяется, если договором залога не установлено иное. теперь новая редакция: при ипотеке земельного участка право залога распространяется на расположенное на нем здание, если договором не предусмотрено иное. Но все равно можно заложить земельный участок без здания. ВАС РФ Постановление Пленума №11: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий без земельных участков или земельного участка без зданий, если они принадлежат одному лицу на праве собтвенности, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и зданий должен применться при обращении взыскания на заложенное имущество. Но у нас есть закон, и есть суд. Хотя ВАС: внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество к земельному участку не применяется. Почему он так решил, никому не понятно.

Теперь по поводу залога вторичных объектов недвижимости. Позиция Росреестра и арбитражных судов основывалась на том, что требования п.3 ст.340 ГК РФ применимы только к первичным объектам, и не допускали распространения этих норм на вторичные объекты недвижимости. Однако были высказывания ВАС, указывающие на то, что наравне с залогом помещений должна быть заложена доля в праве на земельный участок, следующий за недвижимостью. Но Росреест указывал, что доля в праве не может быть предметом ипотеки. ВАС: если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения докускается с залогом прав на землю, а если не оформлены, то залогу подлежит помещение. У собствеенника помещения права на землю могут быть оформлены как доля в праве собстввенности на землю либо как аренда с множественностью лиц на стороне арендатора. Еси первый вариант, то ВАС: при залоге помещения спрашивать согласия других сособственников земельного участка не требуется, поскольку доля следует судьбе основного предмета залога - помещения. Правила п.7 ст.62 закона об ипотеке, запрещающей залог доли в праве до ее выдела, применяются только в случае залога земельного участка и не применяются в случае залога помещения, когда доля следует за помещением. Всё очень натянуто (с).
С арендой сложнее: в случае если у собственников помещений оформлена аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, то ситуация осложняется тем, что доля в праве аренды выделена не может быть. Каждый соарендатор - арендатор всего участка. ВАС: в случае залога помещения спрашивать согласия арендодателя на залог права аренды не требуется, поскольку право аренды следует судьбе помещения. При этом у первого залогодателя никаких проблем не возникает. После этого право аренды становится обременным залогом, а значит, если другой собственник помещения решит заложить его, то он обязан заложить и право аренды, но он не может его заложить без согласия залогодержателя по первой ипотеке (потому что право аренды уже заложено!). А если залогодатель не даст его? Пленум ВАС №10, п.11: при залоге нежилого помещения не требуется передача в залог земельного участка, на котором расположено здание, так как приобретателю такого помещения переходит право на долю в общем имуществе здания. То есть это аналогия закона (это логика для многоквартирных домов).

Прекращение прав.
1) собственность. В соответствии со ст.44 ЗК РФ есть три основания (отчуждение другим лицам; отказ от права - процедура управзднилась до крайности; принудительное изъятие у собственника в порядке, предусмотренном ГК РФ). Ст.335 ГК предусматривает не порядок, а основания прекращения права собственности, среди которых принудительное изъятие при ненадлжещем использовании. В ст.286 ГК указано, что порядок изъятия земельного участка опредляется земельным законодательством. В ЗК есть статья 54 - порядок принудительного изъятия, но она для лиц, не являющихся собственниками земельных участков! ЗК не содержит ни одной нормы, регламентирующей порядок изъятия ЗУ у собственника (исключение - закон об обороте земель с/х назначения). Поэтому земли иных категорий нельзя изъять у собственника!
Default Paragraph Font Table Normal
No ListList 0#Import Word List Style Definition 3List 1#Import Word List Style Definition 6List 2#Import Word List Style Definition 9List 3$Import Word List Style Definition 12List 4$Import Word List Style Definition 15List 5$Import Word List Style Definition 17List 6$Import Word List Style Definition 19List 7$Import Word List Style Definition 22List 8$Import Word List Style Definition 23List 9$Import Word List Style Definition 24
List 10$Import Word List Style Definition 26
List 11$Import Word List Style Definition 27
List 12$Import Word List Style Definition 28
List 13$Import Word List Style Definition 29
List 14$Import Word List Style Definition 30
List 15$Import Word List Style Definition 31
List 16$Import Word List Style Definition 32
List 17$Import Word List Style Definition 33
List 18$Import Word List Style Definition 34
List 19$Import Word List Style Definition 35
List 20$Import Word List Style Definition 36
List 21$Import Word List Style Definition 37
List 22$Import Word List Style Definition 38
List 23$Import Word List Style Definition 39
List 24$Import Word List Style Definition 40
List 25$Import Word List Style Definition 41
List 26$Import Word List Style Definition 42
List 27$Import Word List Style Definition 43
List 28$Import Word List Style Definition 44
List 29$Import Word List Style Definition 45
List 30$Import Word List Style Definition 46
List 31$Import Word List Style Definition 47
List 32$Import Word List Style Definition 48
List 33$Import Word List Style Definition &
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
List 34,Import Word List Style Definition 2013331893
List 35
List 36
List 37

Приложенные файлы

  • doc 26449041
    Размер файла: 462 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий