2014-ОС-Практика

ДИСЦИПЛИНА «Оценка собственности» 2013-2014 гг.
Вопросы для обсуждения по модулю 1 (О - опрос, С-собеседование)
Какие нормативно-правовые акты регулируют оценочную деятельность в России?
.Признаны ли в России государством профессии - «оценщик», «риэлтер»?
Какие права имеет оценщик, каковы его обязанности?
В чем состоит независимость оценщика?
Какое образование должен иметь оценщик?
Является ли страхование ответственности оценщика обязательным?
Что является страховым случаем по договору страхования ответственности оценщика?
В чем состоят отличия в регулировании оценочной деятельности государством и саморегулируемыми организациями оценщиков?
Какие функции выполняют федеральные органы исполнительной власти в области оценочной деятельности?
Какой федеральный орган исполнительной власти уполномочен регулировать оценочную деятельность?
Какие организации могут иметь статус саморегулируемой организации оценщиков?
Какие некоммерческие организации включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков?
На каких финансовых рынках создаются саморегулируемые организации ?
В чем состоят отличия понятии «недвижимое имущество» от недвижимости по международным стандартам оценки?
Какие вопросы оценки недвижимости в России описаны в следующих документах:
а) Елизаветинский манифест 28 февраля 1752 г.;
б) Манифест 19 сентября 1765 г. Екатерины II;
в) Закон «Правила об оценке недвижимости для обложения земскими сборами» от 8 июня 1883 г.;
г) Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899?
Какую роль играют международные стандарты оценки (МСО) в организации оценки стоимости имущества?
Какова структура МСО?
В чем состоят отличия европейских стандартов оценки (ЕСО) от международных стандартов оценки?Как взаимосвязаны международные стандарты оценки (IVS) и международные стандарты финансовой отчетности (IAS, GAAP)?
По каким направлениям оценочной деятельности разработаны федеральные стандарты оценки?
В чем суть рекомендаций Ассоциации российских банков при составлении отчета об оценке
Р1: Темы рефератов
по модулю 1 «Теоретические основы формирования, обращения и оценки собственности»
Развитие оценочной деятельности в России в Х1Х и начале ХХ столетиях
Предпосылки становления оценки недвижимости в России: история и перспективы
Генезис международных стандартов оценки
Международные стандарты оценки и международные стандарты финансовой отчетности (IAS, GAAP)
Европейские стандарты оценки
Место оценки на рынке консалтинговых услуг
Саморегулирование на финансовых рынках (рынке банковских услуг, рынке страховых услуг, рынке ценных бумаг) и на рынке оценочных услуг: общее и особенное
Саморегулирование арбитражных управляющих и оценщиков.
Основные ведущие школы и направления в области оценки собственности.
Труды российских ученых в области теории и практики стоимостной оценки российского бизнеса (проф. Рутгайзер Е.М.,проф. КозырьЮ.В., Федотова М.А., Тарасевич Е.И, Грибовский С.В.
Экономические измерения: инвестиционные, бухгалтерские, оценочные: концепция Микерина Г.И.
Российская коллегия оценщиков и национальная коллегия специалистов оценки.
Ассоциация российских магистров оценки
Российское общество оценщиков – первая общественная организация на рынке оценочных услуг.
Сообщество специалистов-оценщиков (НП «СМАОс»)

Т1: Тест по модулю 1 «Теоретические основы формирования, обращения и оценки собственности»
1. Оценка – это
а) предпринимательская деятельность;
б) профессиональная деятельность;
в) не профессия;
г) хобби
2. Субъектами оценки являются
а) аудиторы;
б) оценочные фирмы;
в) индивидуальные предприниматели, осуществляющие оценочную деятельность;
г) работники оценочных фирм, работающие по трудовому договору
3.В России государством признаны профессии
а) риелтора;
б) оценщика;
в) агента по продаже недвижимости;
г) брокера
4. Чтобы работать оценщиком следует иметь
а) начальное профессиональное образование;
б) среднее профессиональное образование;
в) высшее профессиональное образование;
г) специальную подготовку по установленной программе (краткосрочные курсы)
5. Оценщик имеет право
а) применять самостоятельно методы проведения оценки;
б) привлекать к участию в проведении оценки других специалистов (бухгалтеров, экономистов, консультантов по налогам и др.);
в) быть членом саморегулируемой организации оценщиков;
г) представлять заказчику страховой полис и документ об образовании

6. Обязанностями оценщика являются
а) неразглашение конфиденциальной информации, полученной от клиента;
б) соблюдение правил деловой и профессиональной этики;
в) членство в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков;
г) соблюдать стандарты оценочной деятельности, утвержденные различными саморегулируемыми организациями оценщиков

7. Функциями уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области регулирования оценочной деятельности являются:
а) утверждение федеральных стандартов оценки;
б) надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков;
в) ведение государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
г) ведение реестра оценщиков

8. Регулирование оценочной деятельности в России осуществляет:
а) Министерство финансов РФ;
б) Министерство образования и науки РФ;
в) Министерство экономического развития РФ;
г) Федеральная служба по финансовым рынкам

9. Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:
а) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности;
б) контроль за осуществлением оценщиками оценочной деятельности;
в) разработка федеральных стандартов оценочной деятельности;
г) нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности

10. Функциями Национального совета по оценочной деятельности являются:
а) разработка федеральных стандартов оценки;
б) разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков;
в) размещение средств компенсационного фонда СРОО;
г) разработка и утверждение правил деловой и профессиональной этики

11. Первое профессиональное объединение оценщиков в России было создано в
а) 1993 г.;
б) 1998 г.;
в) 2007 г.

12. В единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков включены следующие организации:
а) Российское общество оценщиков (РОО);
б) Российская коллегия оценщиков (РКО);
в) Национальная коллегия специалистов- оценщиков (НКСО);
г) Российская гильдия риелтеров

13. Международный комитет по стандартам оценки - МКСО (International Valuation Standard Committe - IVSC) как всемирная организация оценщиков был создан в
а) 1971 г.;
б) 1977 г.;
в) 1981 г.;
г) 2009 г.

14. Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана в
а) 1971 г.;
б) 1977 г.;
в) 2010 г.

15. Стандарты Королевского института сертифицированных сюрвейеров (RICS ) называют:
а) «Белая книга»;
б) «Голубая книга»;
в) «Красная книга»;
г) «Зеленая книга»
Модуль 2 «Методологические основы оценки собственности»
Вопросы для практических занятий
Тема 3 «Цели и принципы оценки собственности»
1. Классификация стоимостей: стоимость обмена и стоимость использования
2. Необходимость и обязательность проведения стоимостной экспертизы
3. Принципы оценки
3.1. Принципы, основанные на представлениях покупателя (пользователя)
3.2. Принципы, основанные на представлениях продавца (производителя)
3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
3.4. Принцип наилучшего использования
4. Факторы, влияющие на оценку различных объектов собственности
5. Основные этапы процедуры оценки. Отчет об оценке объекта
Тема 4 «Информационное обеспечение оценки собственности»
1. Система необходимой информации
1.1. Внешняя информация. Макроэкономические, отраслевые, региональные данные. Учет инфляции
1.2. Внутренняя информация. Информация, представляемая собственником (физические и экономические характеристики объекта оценки и аналогов; ценовая информация)
2. Подготовка финансовой информации – предпосылка оценки
2.1. Нормализация и трансформация финансовой отчетности
2.2. Финансовый анализ (горизонтальный, вертикальный, коэффициентный)
Тема 5 «Инструменты оценки собственности. Временная оценка денежных потоков»
Базовые понятия, применяемые в оценке собственности: денежный поток, риск, ставка дохода на инвестиции
Временная теория стоимости денег
Будущая стоимость единицы
Накопление единицы за период
Фактор фонда возмещения
Текущая стоимость единицы (дисконтирование)
Текущая стоимость аннуитета
Взнос на амортизацию единицы (периодический взнос в погашение кредита)
Взаимодействие функций сложного процента
О2,С2: Вопросы для обсуждения по модулю 2 (О – опрос, С-собеседование)
В чем состоят различия между «стоимостью», «издержками (затратами)» и «ценой»?
Что понимается под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с законами РФ «Об акционерных обществах», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Какие виды ликвидационной стоимости различают?
Когда используется ликвидационная стоимость? Как она соотносится с рыночной оценкой?
В каких случаях инвестиционная и рыночная стоимость равны?
Какие виды кадастровой стоимости предусмотрены федеральными стандартами оценки?
Какова взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости?
В каких случаях предусмотрена обязательная оценка с привлечением профессионального оценщика по российскому законодательству?
Возможно ли привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих акционерному обществу? Почему для определения выкупной цены миноритарного пакета акций необходимо участие оценщика?
Какова роль оценщика в проведении переоценки основных фондов?
Каким документом регламентировано участие оценщика в переоценке основных фондов?
На каких этапах несостоятельности предприятия (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство, банкротство) необходима стоимостная экспертиза?
На каких экономических принципах основывается оценка собственности?
Какие факторы оказывают влияние на стоимость объекта оценки?
Назовите основные этапы процедуры оценки.
Какая информация характеризует макроэкономическую ситуацию в стране?
Каковы источники макроэкономической информации?
Какие показатели характеризуют отраслевые рынки?
Какая нефинансовая информация необходима при оценке зданий, земельных участков, машин, оборудования, акций, предприятий?
Какую финансовую информацию следует проанализировать по оцениваемому предприятию?
Какие бывают нормализующие корректировки финансовой отчетности?
Какие финансовые показатели характеризуют платежеспособность компании в краткосрочном периоде?
Какие финансовые показатели характеризуют уровень деловой активности компании?
Какие финансовые показатели характеризуют эффективность деятельности предприятия?
Какие факторы влияют на изменение стоимости денег?
Что такое «денежный поток»?
Какие бывают денежные потоки по «форме» и «содержанию»?
В чем состоят различия между денежным потоком на собственный капитал и денежным потоком на инвестированный капитал?
Как откорректировать процентную ставку (i) и число периодов (n) начисления процентов при более частом накоплении (m)?
Как рассчитать срок удвоения первоначальной суммы, используя правило «69» и правило «72», если известны процентная ставка и период накопления?
Как соотносятся функции сложного процента - «будущая стоимость единицы» и «текущая стоимость единицы»?
Как соотносятся функции сложного процента «накопление единицы за период» и «фактор фонда возмещения»?
Каков смысл применения дисконтирования при оценке собственности?
В чем состоит метод «депозитной книжки»?
По какой формуле рассчитывается фактор Инвуда?
Как рассчитать текущую стоимость авансового аннуитета?
Что показывает функция сложного процента «взнос на амортизацию
С использованием какой базовой формулы строятся все шесть функций сложного процента?
Каковы взаимосвязи между различными функциями сложного процента?
Р2: Темы рефератов по модулю 2 «Методологические основы оценки собственности»
Международные стандарты оценки: виды стоимостей
Европейские стандарты оценки: виды стоимостей
Оценка имущества при спорах в суде о стоимости объекта оценки.
Определение кадастровой стоимости в условиях земельной реформы.
Определение рыночной стоимости для целей налогообложения
Т2: Тесты по модулю 2 «Методологические основы оценки собственности»
1. К какому виду стоимости относится следующее определение «Цена, выраженная в наличных деньгах или в их эквивалентах, с которой согласны желающий продать продавец и желающий купить покупатель, неподверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах» ? К
а) инвестиционной стоимости;
б) кадастровой стоимости;
в) рыночной стоимости;
г) ликвидационной стоимости
2. При расчете рыночной стоимости
а) речь идет о конкретном продавце и покупателе;
б) рассматривается гипотетическая сделка купли - продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время;
в) отсутствует информация о состоянии рынка;
г) имеет место давление на покупателя и продавца
3. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть затраты на ликвидацию предприятия, в т.ч.:
а) выходные пособия и выплаты работникам предприятия;
б) комиссионные риэлторов, оценщиков, юристов;
в) расходы на перевозку проданных активов;
г) затраты на строительство аналогичного предприятия
4. Независимая экспертиза обязательна
а) при продаже предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям;
б) при выкупе имущества у собственников для государственных нужд;
в) при переоценке дебиторской задолженности;
г) при переоценке нематериальных активов предприятий.
5. Для определения цены выкупа акционерным обществом у акционеров, принадлежащих им акций
а) необходимо привлечение совета директоров (наблюдательного совета);
б) может быть привлечен независимый оценщик;
в) обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа;
г) привлечение независимого оценщика является обязательным.
6. При переоценке основных фондов привлекаются оценщики для определения:
а) рыночной стоимости основных фондов;
б) остаточной балансовой стоимости;
в) полной восстановительной стоимости;
г) остаточной восстановительной стоимости.
7. Принципы оценки предприятий, обусловленные действием рыночной среды, включают в себя:
а) принцип соответствия;
б) принцип изменения;
в) принцип конкуренции;
г) принцип замещения
8. Обязательно проведение оценки при:
а) залоге государственного имущества;
б) переоценке основных средств;
в) передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
г) составлении финансовой отчетности

9. Принципы оценки собственности, связанные с ее эксплуатацией, включают в себя:
а) принцип вклада;
б) принцип остаточной продуктивности;
в) принцип полезности;
г) принцип ожидания
10. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки
а) одного месяца;
б) трех месяцев;
в) шести месяцев;
г) семи месяцев
З2: Задачи по модулю 2 «Методологические основы оценки собственности»
Какая сумма будет накоплена вкладчиком через 5 лет, если первоначальный взнос составляет 1000 усл. ед.? Проценты начисляются ежегодно по сложной ставке 12 %.
Стоимость земельного участка, приобретенного за 100 000 усл. ед, ежегодно увеличивается на 7 % (сложный процент). Сколько будет стоить участок через 5 лет после приобретения?
Определите рост 1000 усл. ед. за 3 года при 24 % - ной годовой номинальной сложной ставке, начисляемой : а) ежегодно; б) раз в полугодие.
Через сколько лет удвоится денежная сумма при сложной ставке 18 % ?
Какая сумма будет накоплена на счете в банке, начисляющем 8 % годовых (сложный процент), если в течение 5 лет регулярно в конце года помещать на счет по 10 тыс. усл. ед .?
Фирма сдает в аренду помещение (ежегодный чистый доход от аренды – 100 тыс. усл. ед. Эта сумма инвестируется в банк под 14% годовых), в котором планирует в конце четвертого года сделать ремонт. Ремонт сегодня стоит 200 тыс. усл. ед. и дорожает на 25% в год. Достаточно ли фирме будет накопленной суммы в банке, чтобы произвести ремонт
Сколько нужно положить на счет в банке под 12 % годовых (сложный процент), чтобы через 10 лет купить квартиру по цене 1 млн. усл. ед.
Через 5 лет предполагается продать оборудование на 1 млн. усл. ед. Владельца устраивает ставка дисконтирования 13 % (сложный процент), какова текущая стоимость реверсии (перепродажи)?
Какую сумму необходимо положить на депозит под 10 % (сложный процент), чтобы через 10 лет накопить 10 млн. усл. ед.?
Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта равна 13 %(сложный процент); денежный поток: 1 год - 100 тыс. усл. ед.; 2 год - 0; 3 год - 100 тыс. усл. ед., 4 год - 200 тыс. усл. ед .
Арендатор, в соответствии с арендным договором, должен ежегодно платить арендную плату в размере 100 тыс. усл. ед. в год. Срок арендного договора 5 лет. При устраивающей арендодателя сложной ставке дисконта в 12%, какова текущая стоимость прав арендодателя по арендному договору?
Какую сумму необходимо положить на депозит под 14 % годовых (сложная ставка), чтобы затем в течении 5 лет ежегодно снимать по 10 тыс. усл. ед.?
Строительная фирма для финансового обеспечения окончания работы на объекте взяла в банке кредит в размере 1млн. усл. ед. под 24 % годовых (сложная ставка). Условия кредита : срок кредита – 3 года; погашение кредита – каждые 6 мес. Необходимо определить величину периодических выплат при условии самоамортизации кредита.
Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту при сложной ставке процента - 16% , сроке погашения – 5 лет и величине кредита 100 тыс. усл. ед.
Выдан кредит 100 тыс. усл. ед. на 3 года. под 24% (сложная ставка). Погашение ежегодное. Определить норму возврата (of) и полный платеж (on + of).

Модуль 3 «Подходы и методы оценки собственности»
Вопросы для практических занятий
Тема 6 «Доходный подход к оценке собственности. Метод капитализации»
Выбор базы капитализации. Определение капитализируемого дохода. Расчет чистого операционного дохода
Методы определения дохода: среднеарифметический, средневзвешенный, трендовый
Ставка капитализации: понятие и методы расчета
Определение стоимости предприятия методом капитализации дохода
Экономическое содержание доходного подхода
Основные методы доходного подхода: общее, различия, условия применения
Тема 7 «Доходный подход к оценке собственности. Метод дисконтирования»
Метод дисконтирования денежных потоков. Основные этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков
Показатели дохода в методе дисконтирования. Определение денежного потока (CF) для собственного капитала и для всего инвестированного капитала
Определение ставки дисконта
Определение текущей стоимости денежных потоков для каждого года прогнозного периода
Методы определения денежного потока в постпрогнозный период
Расчет величины стоимости денежного потока в постпрогнозный период
Тема 8 «Сравнительный подход к оценке собственности»
Экономическое содержание сравнительного подхода. Условия применения. Достоинства и недостатки подхода
Основные методы сравнительного подхода: метод отраслевых коэффициентов, метод рынка капитала, метод сделок
Выбор итоговой величины рыночной стоимости сравнительным подходом.
Согласование результатов. Внесение поправок на контрольный или неконтрольный пакет акций, на ликвидность.
Выбор удельного веса использованных методов оценки.
Тема 9. «Затратный подход к оценке собственности»
Экономическое содержание затратного подхода и особенности его применение. Достоинства и недостатки доходного подхода
Основные методы затратного подхода при оценке предприятия: метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости, метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ)
Основные методы затратного подхода к оценке недвижимости
Определение стоимости земельного участка. Методы определения рыночной стоимости земельного участка
Виды накопленного износа и способы его расчета.
Отчет об оценке. Согласование результатов оценки
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки


О3, С-3: Вопросы для обсуждения по модулю 3 (О – опрос, С-собеседование)
Какое условие является необходимым и обязательным для применения метода капитализации будущих доходов?
На каких экономических принципах оценки основан метод капитализации ?
Какие показатели используют для расчета дохода в методе капитализации и какие показатели дохода используют только в оценочной практике?
Как определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход?
Какие различают расходы по эксплуатации предприятия?
Каковы источники получения информации для расчета чистого операционного дохода?
Каков период необходим для расчета чистого операционного дохода?
Какова взаимосвязь между пессимистическим, реальным и оптимистическим прогнозами?
Назовите способы расчета чистого операционного дохода.
Дайте определение общего коэффициента капитализации.
Какие методы используют для расчета коэффициента капитализации?
Раскройте содержание следующих методов определения коэффициента капитализации:
а) метод прямой капитализация (метод «рыночной выжимки»);
б) метод Ринга;
в) метод Инвуда;
г) метод Хоскольда;
д) метод кумулятивного построения;
е) метод инвестиционной группы;
ж) метод связанных инвестиций
На каких предположениях основан доходный подход?
Каковы условия применения доходного подхода?
Какой стандарт стоимости определяют доходным подходом?
Какие методы оценки различных объектов собственности являются традиционными в доходном подходе?
Каковы условия применения метода дисконтированных денежных потоков?
Каковы модели денежного потока? Как рассчитать денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестиционного капитала?
Каковы этапы оценки методом дисконтированных денежных потоков?
Как рассчитать текущую стоимость в прогнозный период?
В чем состоит суть метода Гордона?
Как рассчитать ставку дисконта?
Каковы условия применения сравнительного подхода?
Какие принципы оценки применяются в сравнительном подходе?
Назовите достоинства и недостатки сравнительного подхода.
Какие основные методы используют в сравнительном подходе?
Почему метод отраслевых коэффициентов трудно применим в российской практике?
Каков алгоритм метода рынка капитала?
Как выбрать сопоставимые предприятия?
Каковы критерии отбора аналогов?
Какие различают виды поправок и каковы способы их расчета?
.Какие группы финансовых коэффициентов используются для сопоставления оцениваемого предприятия с аналогами?
Как выбрать оценочные мультипликаторы?
Каковы условия применения оценочных мультипликаторов?
Когда применяют метод сделок в оценке предприятия?
В чем состоят отличия метода сделок от метода рынка капитала?
Как определить итоговую рыночную стоимость предприятия ?.
В чем состоит сущность затратного подхода?
Определите область применения и ограничения затратного подхода.
Какие принципы оценки применяются в затратном подходе?
Какие методы объединяет затратный подход?
В чем суть метода чистых активов?
На основе какого стандарта стоимости проводится оценка предприятия затратным подходом?
Какие методы используют для расчета стоимости строительства типичного сооружения и для оценки земельного участка?
Какие используют методы расчета износа?
Как определить физический износ недвижимости?
Какова взаимосвязь между показателями срока жизни?
Как определить функциональный износ, экономический износ?
В чем суть метода ликвидационной стоимости?
Каковы достоинства и недостатки затратного подхода?

Р3: Темы рефератов по модулю 3 «Подходы и методы оценки собственности »
Анализ социально-экономической ситуации в России
Современный фондовый рынок
Особенности маркетинговых исследований, их виды и назначение
Ростовский рынок жилой недвижимости: общая характеристика, тенденции развития
Земельный рынок в современных условиях
Оценка убыточных предприятий

Т3: Тесты по модулю 3 «Подходы и методы оценки собственности »
1.. В затратном подходе при оценке стоимости предприятий используют:
а) метод дисконтирования прибыли;
б) метод ликвидационной стоимости;
в) метод стоимости чистых активов

2. Срок экономической жизни (ЭЖ) зданий и сооружений – это:
а) период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки;
б) временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль;
в) период времени, когда здание существует и в нем можно жить или работать;
г) возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи

3. В доходном подходе для определения рыночной стоимости земельного участка, используются следующие методы:
а) метод сравнения продаж;
б) метод ликвидационной стоимости;
в) метод сделок;
г) метод капитализации ренты

4. К методам расчета ставки капитализации с учетом возврата капитала относятся:
а) метод Хоскольда;
б) метод Инвуда;
в) метод остатка;
г) модель Ринга

5. Ставка дисконта, определяемая кумулятивным методом (методом суммирования) не включает :
а) рисковую ставку;
б) поправку на ликвидность;
в) безрисковую ставку;
г) ставку возмещения

6. В сравнительном подходе при оценке стоимости предприятия используют:
а) метод рынка капитала;
б) метод сделок;
в) метод ликвидационной стоимости;
г) метод стоимости чистых активов

7. Оценочные мультипликаторы, используемые в сравнительном подходе, показывают соотношение между:
а) прибылью и выручкой от продаж ;
б) прибылью и ценой;
в) текущими активами и текущими обязательствами;
г) ценой и прибылью

8. Дисконтированный денежный поток (доходы) достаточен для возмещения только инвестиционного капитала (расходы), если
а) чистая текущая стоимость (NPV) > 0;
б) чистая текущая стоимость (NPV) < 0;
в) чистая текущая стоимость (NPV) = 0
9. Износ (обесценение) в оценке - это:
а) процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости;
б) утрата полезности или стоимости по любой причине;
в) уменьшение стоимости объекта, обусловленное экономическими или политическими факторами;
г) уменьшение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными, естественными и природными факторами;
д) уменьшение стоимости объекта, обусловленное влиянием научно – технического прогресса в области архитектуры

10. Эффективный возраст (ЭВ) зданий и сооружений – это:
а) период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки;
б) временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль;
в) период времени, когда здание существует и в нем можно жить или работать;
г) возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи

РЗ 3: Комплект разноуровневых задач (заданий)
по модулю 3 «Подходы и методы оценки собственности »
Задачи репродуктивного уровня

Задача №1. Чистый операционный доход от объекта оценки составляет 1 300 000 руб. в год.. Ставка капитализации рассчитана на уровне 13%. Какова стоимость объекта недвижимости?

Задача № 2. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если затраты воспроизводства здания рассчитаны на уровне 10 млн. руб., а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 млн. руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта?
Задача №3. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 руб. за кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (на 20%) и в отличии от оцениваемого проведен ремонт (10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.
Задачи реконструктивного уровня

Задача № 1. Действительный валовый доход отобъекты оценки составляет 2 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 2000 руб./км. в год, площадь объекта оценки 300 км., ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Какова стоимость объекта оценки.

Задача №2. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей. Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

Задача № 3. Определить стоимость дачи, при следующих данных:

 
Стоимость улучшений
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4

Гараж
100
есть
есть
нет
нет
есть

Мансарда
180
нет
есть
нет
есть
есть

Бассейн
50
есть
нет
есть
нет
нет

Баня
90
есть
нет
есть
нет
есть

Камин
40
нет
нет
есть
есть
есть

Цена аналогов с учетом улучшений, тыс. руб.
 

570
470
510
700


Задачи творческого уровня
Задача № 1 . Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 тыс. руб.; управление 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика 60 тыс. руб.; маркетинг 20 тыс. руб.; налоги и страховка 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя 40 тыс. руб.

Задача № 2. Используя метод парных продаж, определить стоимость квартир

Параметры
Аналоги
Объекты оценки


1
2
3
4
5
6

Телефон
+
-
+
+
-
-

Балкон/Лоджия
+
+
+
-
+
-

Этаж
1
1
5
5
5
1

Цена, тыс. руб.
650
590
800
770
 
 


Регламент проведения мероприятия оценивания: 1 задача 10-20 мин.
Эталоны решения: ответы: 1-10 000 000 рублей; 2 – 16 000 000 рублей; 3 – 168 443 $; 4 - 12 млн. руб.; 5 - 2 млн. руб.; 6 - 340 тыс. руб.; 7 - 530 тыс. руб.; 8 - 640 тыс. руб., 560 тыс. руб.

Критерии оценивания: оценка «зачтено» выставляется, если решены все задачи;
оценка «не зачтено», если задачи не решены
ГЗ 3: Графическое задание (ГЗ)
Комплект заданий для выполнения расчетно-графической работы по модулю 3 «Подходы и методы оценки собственности »
Задача №1. Если бы гостиница полностью была оборудована душевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная плата составила бы $15 000. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудовано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти работы при строительстве здания составили бы $90 000. Найти стоимость функционального старения.

Задача №2. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Элемент сравнения
Объект-аналог


1
2
3

Цена продажи, тыс. руб.
200
150
350

Стоимость земельного участка
50
30
100

Настоящая стоимость сооружений
150
120
250

Стоимость нового строительства на дату оценки
220
180
360

Задача №3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

Задача №4. Оцениваемый объект представляет собой склад, оборудованный холодильными установками, а часть здания оборудована под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в дополнительном офисном помещении и готов дополнительно платить по $150 в месяц, если одно складское помещение будет переоборудовано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений равен 8,0. затраты на демонтаж котла и перепланирование помещения подрядчик оценивает на уровне $13 500. Если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы $12 000. Восстановительная стоимость холодильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении и рассматриваемого как коротко живущий компонент с физическим износом 60%, составляет $8 000. Данное складское помещение является долго живущим элементом, восстановительная стоимость которого равняется $12 000, а физический износ составляет 20%. Определить вид и сумму устаревания.

Задача №5. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Регламент проведения мероприятия оценивания: 1 задача 10-20 мин. , письменно
Эталоны решения: ответы: 1-25 000$ ; 2 – 31,9%; 3 – 100 тыс. руб.; 4 – 4 700; 5 - 24,6 тыс. руб.
Критерии оценивания: оценка «зачтено» выставляется, если решены все задачи, оценка «не зачтено», если решены 2 задачи

Модуль 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей»
Вопросы для практических занятий
Тема 10 «Оценка инвестиционной привлекательности предприятия»

Особенности оценки предприятия в целях инвестирования.
Показатели инвестиционной привлекательности объекта оценки: экономическое содержание, техника расчета, достоинства и недостатки.
Период окупаемости (РР).
Чистая текущая стоимость (NPV).
Ставка доходности (индекс рентабельности - РI).
Внутренняя ставка доходности (IRR).
Модифицированная ставка доходности (MIR).
Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR).
Тема 11 «Оценка кредитно-финансовых институтов»
Необходимость, цели и принципы оценки финансовых институтов
Кредитная организация как специфический объект оценки
Анализ собственного капитала банка
Методы оценки банка
Оценка страховых компаний
Оценка финансовых институтов в целях слияния и поглощения, в случае их ликвидации

О4, С4: Вопросы для обсуждения (О – опрос, С-собеседование)
Каковы особенности оценки инвестиционной привлекательности предприятия?
Какие методы используют в оценке инвестиционных проектов без учета фактора времени?
Какова схема расчета дисконтированного срока (периода) окупаемости?
При каком значении чистой текущей стоимости инвестиционный проект убыточный (прибыльный)?
Как определить ставки доходности инвестиционного проекта?
Какова методика расчета внутренней ставки доходности методом интерполяции?
При сравнении инвестиционных проектов, что показывает точка Фишера?
Какой показатель оценки предприятия в целях инвестирования учитывает безопасную ликвидную ставку доходности?
Как рассчитать модифицированную ставку доходности?
Каковы цели и принципы оценки финансовых институтов?
В чем состоят особенности оценки стоимости финансовых институтов?
Какую информационную базу используют в оценке финансовых институтов?
Каков алгоритм оценки финансовых институтов по собственному капиталу?
Как расситать чистые активы страховых компаний?.
Каковы особенности использования методов сравнительного подхода к оценке финансовых институтов?

Р4: Темы рефератов по модулю 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей »
Особенности кадастровой оценки недвижимости
Оценка предприятий банкротов в регионе
Оценка транспортных средств при страховании
Оценка гудвилла кредитной организации
Оценка стратегического предприятия при реорганизации



Т4:Тесты по модулю 4 «Стоимостная оценка для конкретных целей»
1. Дисконтированный денежный поток (доходы) достаточен для возмещения только инвестиционного капитала (расходы), если
а) чистая текущая стоимость (NPV) > 0;
б) чистая текущая стоимость (NPV) < 0;
в) чистая текущая стоимость (NPV) = 0

2.Величину чистой текущей стоимости доходов в расчете на 1 рубль инвестиций показывает
а) внутренняя ставка доходности;
б) модифицированная ставка доходности;
в) ставка доходности финансового менеджмента;
г) ставка доходности проекта

3.Внутренняя ставка доходности это ставка дисконта, при которой сумма приведенных доходов
а) больше затрат по проекту;
б) меньше затрат по проекту;
в) равна затратам по проекту

4.Модифицированная ставка доходности (МIR) рассчитывается по инвестиционным проектам, предполагающим:
а) единовременные затраты;
б) распределение затрат по годам;
в) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по внутренней ставке доходности;
г) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по безопасной ликвидной ставке доходности

5. Ставка доходности финансового менеджмента (FMRR) рассчитывается по инвестиционным проектам, предполагающим:
а) единовременные затраты;
б) распределение затрат по годам;
в) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по внутренней ставке доходности;
г) реинвестирование суммы, предназначенной для вложения в последующие периоды по безопасной ликвидной ставке доходности

6. Круговую» ставку доходности определяют при расчете
а) внутренней ставки доходности (IRR);
б) модифицированной ставки доходности (МIR);
в) ставки доходности или индекса прибыльности (PI);
г) ставки доходности финансового менеджмента (FMRR)

7. Объектами оценки являются финансовые институты:
а) кредитная организация;
б) страховая организация;
в) инвестиционный фонд;
г) девелоперская компания

8. Небанковские кредитные организации с точки зрения финансового состояния могут относиться к следующим классификационным группам:
а) организации без недостатков в деятельности (финансово стабильные);
б) организации, имеющие отдельные недостатки в деятельности (финансово стабильные):
в) организации, испытывающие серьезные финансовые трудности (проблемные);
г) организации, находящиеся в критическом финансовом положении (проблемные)

9. Банковские кредитные организации с точки зрения экономического положения финансового состояния могут относиться к :
а) 2 классификационным группам;
б) 3 классификационным группам;
в) 4 классификационным группам;
г) 5 классификационным группам

10. Оценка капитала банка осуществляется по результатам оценок следующих показателей:
а) достаточности собственных средств (капитала);
б) общей достаточности капитала;
в) оценки качества капитала
г) качества ссуд

Практическое задание по курсу: задачи к экзамену
Какая сумма будет накоплена вкладчиком через 5 лет, если первоначальный взнос составляет 1000 усл. ед. ? Проценты начисляются ежегодно по сложной ставке 12 %.
Стоимость земельного участка, приобретенного за 100 000 усл. ед., ежегодно увеличивается на 7 % (сложный процент). Сколько будет стоить участок через 5 лет после приобретения?
Определите рост 1000 усл. ед. за 3 года при 24 % - ной годовой номинальной сложной ставке, начисляемой : а) ежегодно; б) раз в полугодие.
Через сколько лет удвоится денежная сумма при сложной ставке 18 % ?
Какая сумма будет накоплена на счете в банке, начисляющем 8 % годовых (сложный процент), если в течение 5 лет регулярно в конце года помещать на счет по 10 тыс. усл. ед. ?
Фирма сдает в аренду помещение (ежегодный чистый доход от аренды – 100 тыс. усл. ед. Эта сумма инвестируется в банк под 14% годовых), в котором планирует в конце четвертого года сделать ремонт. Ремонт сегодня стоит 200 тыс. усл. ед. и дорожает на 25% в год. Достаточно ли фирме будет накопленной суммы в банке, чтобы произвести ремонт
Сколько нужно положить на счет в банке под 12 % годовых (сложный процент), чтобы через 10 лет купить квартиру по цене 1 млн. усл. ед.
Через 5 лет предполагается продать оборудование на 1 млн. руб. Владельца устраивает ставка дисконтирования 13 % (сложный процент), какова текущая стоимость реверсии (перепродажи)?
Какую сумму необходимо положить на депозит под 10 % (сложный процент), чтобы через 10 лет накопить 10 млн. усл. ед. ?
Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта равна 13 % (сложный процент); денежный поток: 1 год - 100 тыс. усл. ед.; 2 год - 0; 3 год - 100 тыс. усл. ед. , 4 год - 200 тыс. усл. ед.
Арендатор, в соответствии с арендным договором, должен ежегодно платить арендную плату в размере 100 тыс. усл. ед. в год. Срок арендного договора 5 лет. При устраивающей арендодателя сложной ставке дисконта в 12%, какова текущая стоимость прав арендодателя по арендному договору?
Какую сумму необходимо положить на депозит под 14 % годовых (сложная ставка), чтобы затем в течении 5 лет ежегодно снимать по 10 тыс. усл. ед. ?
Строительная фирма для финансового обеспечения окончания работы на объекте взяла в банке кредит в размере 1млн. усл. ед. под 24 % годовых (сложная ставка). Условия кредита: срок кредита – 3 года; погашение кредита – каждые 6 мес. Необходимо определить величину периодических выплат при условии самоамортизации кредита.
Каков размер ежегодного платежа по ипотечному кредиту при сложной ставке процента - 16% , сроке погашения – 5 лет и величине кредита 100 тыс. усл. ед.
Выдан кредит 100 тыс. усл. ед. на 3 года. под 24% (сложная ставка). Погашение ежегодное. Определить норму возврата (of) и полный платеж (on + of).
Определите стоимость предприятия, обеспечивающего поток доходов в течение 14 лет 18 434 тыс. усл. ед. с учетом предпосылки о безрисковой ставке - 7 %. Норма отдачи на инвестиции – 14 %. Назовите метод определения коэффициента капитализации.
Здание имеет оставшийся срок экономической жизни 40 лет. Ставка капитализации земли - 8 %, Рассчитайте ставку капитализации здания с учетом предпосылки Инвуда.
бъектом оценки является право аренды офисного центра. Ставка дохода по государственным ценным бумагам составляет 6 %. Риск инвестиций в объект недвижимости - 4 %. Продажа права аренды такого объекта занимает 6 месяцев. Прочих рисков не выявлено. Рассчитайте коэффициент капитализации с учетом предпосылки Ринга и срока возврата капитала 10 лет.
Инвестор стремится получить 34 %-й доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 60 % стоимости торгового предприятия, под 24 % годовых. Определите ставку капитализации и стоимость предприятия при условии, что чистый операционный доход составляет 28 млн. усл. ед.
Определите общую ставку капитализации недвижимости по следующим данным рынка: доля стоимости земли-100 000 усл. ед., стоимость здания -900 000 усл. ед., ставка дисконта-12 %, ставка возмещения - 8 %.
По прогнозам объект недвижимости в течение 4 лет будет приносить следующие потоки доходов: в первый год - 100 тыс. усл. ед., второй год - 300 тыс. усл. ед., третий год - 500 тыс. усл. ед., четвертый год - 800 тыс. усл. ед.. В конце четвертого года планируется продать объект за 15 000 тыс. усл. ед. Ставка дисконта - 12 %. Рассчитайте текущую стоимость.
Предприятие в течение ближайших 5 лет будет получать чистый операционный доход в 100 млн. усл. ед. в конце каждого года. Через 5 лет предприятие будет продано за 900 млн. усл. ед. Ставка дисконта равна 24 % . Рассчитайте текущую стоимость объекта.
Определите текущую стоимость малого предприятия розничной торговли, если в ожидаемый 3 –х летний предстоящий срок деятельности предприятия годовой прогноз денежных потоков составляет: 100 тыс. усл. ед. Безрисковая ставка дохода составляет 6 %; коэффициент
· (мера систематического риска) - 0,8, среднерыночная ставка дохода- 10 % ; премия за риск инвестирования в малую компанию - 3,8%. Фирма имеет неплохую структуру капитала для торгового предприятия и риск по данному фактору определен в 4 %. Среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период определены на уровне 3 % .
Оценивается отдельно стоящее трехэтажное административное кирпичное здание, расположенное в восточном округе города. Для анализа сравнительных продаж определен аналог, расположенный центральном округе. Аналог был продан за 150 усл. ед. В базе данных есть следующая информация:

Объект
Местоположение
Физические характеристики и назначение
Цена, усл. ед.

А
Восточный округ
2-этажное блочное здание под офис
30

Б
Центральный округ
2-этажное блочное здание под офис
90

С
Центральный округ
3-этажное кирпичное здание, промышленный объект
120

Д
Восточный округ
3-хэтажное кирпичное здание, промышленный объект
80


25. Оценивается жилой одноэтажный деревянный коттедж с пристроенным гаражом на одну машину. Имеется аналог – жилой одноэтажный деревянный коттедж без гаража, проданный по цене 2 усл. ед. В базе данных имеется следующая информация по двум объектам:
Объект
Наличие гаража
Характеристики объекта
Цена, усл. ед.

А
Гараж на одну машину
2–х этажный кирпичный жилой коттедж
4,05

В
Гараж отсутствует
2–х этажный кирпичный жилой коттедж
4,02

Рассчитайте абсолютную денежную поправку методом парных продаж. Определите стоимость оцениваемого объекта.

26. Рассчитайте физический износ долговременных элементов здания
№ п/п
Элементы здания
Восстановительная стоимость, усл. ед.
Износ, в %
Накопленный
износ, усл.ед.

1
Фундамент
5 000
20


2
Подземные инженерные системы
900
20


3
Сантехника и водопровод
6 000
30


4
Электросистема
7 000
40



Всего





27. Типичный срок экономической жизни дома - 50 лет, его хронологический (фактический) возраст составляет 20 лет. Эффективный возраст определен на основании анализа состояния и характера окружающий среды и равен 25 годам из-за плохого состояния и месторасположения (рядом с АЗС). Нормативный срок жизни - - 70 лет. Определите износ дома.
28. Определите стоимость предприятия, если мультипликатор цена/дивиденды по сопоставимым предприятиям равен 4 и известна величина дивидендной массы оцениваемого предприятия – 1000 усл. ед.
29. Определите ставку капитализации по Хоскольду, если доходность долгосрочных государственных ценных бумаг составляет 6 %, норма отдачи на инвестиции – 24 %.
30. Оценивается 20 марта 2013 г. отдельно стоящее офисное здание, износ которого составляет 70%. Для сравнения предлагаются следующие объекты:

Объект
Износ (%)
Дата первого появления на рынке
Дата продажи

А
55
16.01.2013
18.03.2013

Б
72
12.02.2012
10.03.2013

В
71
27.12.2012
19.03.2013

Г
69
26.02.2013
05.03.2013



Методические рекомендации по написанию реферата
по курсу «Оценка собственности»

Цель написания реферата - углублённое изучение какого-либо вопроса, в рамках темы учебной дисциплины.
Тема реферата выбирается из списка, предложенного преподавателем, в соответствии с темами рабочей программы. Допускается выбор свободной темы, но по согласованию с преподавателем и в рамках тем учебного плана по данной дисциплине.
Для написания реферата студенту необходимо ознакомиться, изучить и проанализировать по выбранной теме законодательные и нормативные документы, экономическую литературу, включая периодические публикации в журналах, сборники материалов научно-практических конференций, монографии за последние три года.
При написании реферата по дисциплине следует учитывать требования к оформлению и содержанию:
образец титульного листа см. рис.;
Тип шрифта: Times New Roman;
В реферате должна прослеживаться четкая логика в формулировке разделов, в их последовательности, в чередовании блоков мыслей в самом тексте.
В реферате должна быть четко видимой структурная внутренняя композиция (иерархия блоков: от общего к частному).
2-я стр. - оглавление (именно оглавление показывает в первую очередь умение автора логически излагать материал).
















Рис. 1. Оформление титульного реферата

Межстрочный интервал: 1,5 (в графиках, таблицах, рисунках – 1).
Размер шрифта: 14 (в графиках, таблицах, рисунках, сноски – 12).
Объем: 12-25 стр.
Оглавление реферата желательно делать небольшим: состоящим из Введения, 2-3 пунктов (параграфов), заключения и списка литературы (библиографии). Не рекомендуется обозначать разделы главами (реферат – не курсовая или выпускная аттестационная работа).
Реферат должен показать умение автора теоретически обобщать, классифицировать, находить интересные взаимозависимости экономических явлений, выявлять тенденции и закономерности развития.
Автору следует показать умение пользоваться научным аппаратом, который включает систему ссылок, сносок, цифр, таблиц, цитат, графиков, формул, библиографию.
Одним из важных показателей подготовленности автора – наличие умело сделанного заключения (резюме) работы.
Приводимая в конце работы библиография – один из важнейших «сигналов», свидетельствующая о подготовленности и ответственности автора. Блок литературы должен быть составлен по принципу – опора на алфавит (1-2 летней давности) и включать монографии, статьи в научных журналах, Интернет.
Список литературы должен включать минимум по реферату 3-4 источника.










13PAGE 15


13PAGE 141315



Министерство образования и науки Российской Федерации
Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Кафедра «Финансово-экономический инжиниринг»

Реферат

Анализ финансовой информации при оценке бизнеса затратным подходом
Автор : студент гр.___ В.В. Петров

Ростов-на-Дону
2013




Приложенные файлы

  • doc 26102450
    Размер файла: 253 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий