ЭН для практических занятий

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФуу
ББК 65.281я73(2Рос)

С 77

Печатается по решению редакционно-издательского
и научно-методического советов
ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет»
Рецензенты:
кандидат физико-математических наук, профессор, член-корр.
Российской экологической академии Г. И. Колесников,
кандидат экономических наук, профессор ГОУ ВПО «Российский
государственный торгово-экономический университет»
(Кемеровский институт (филиал) Р. Ф. Буркова

Старикова Л. Н.
С 77 Экономика недвижимости: учеб. пособие для практических занятий / Л. Н. Старикова; ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет». – Кемерово, 2007. –192 с.

ISBN 978-5-8353-0667-1.

Данное учебное пособие разработано по курсу «Экономика недвижимости» для студентов экономических специальностей в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта. В пособии раскрываются практические методики стоимостной оценки объектов недвижимости: земельных участков, жилой и нежилой недвижимости, рассмотрены методики расчета арендной платы за государственную и муниципальную недвижимость в Кемеровской области. Приведены задачи, практические ситуации, рассмотрены варианты решений, даны фрагменты отчетов по оценке земельных участков и нежилой недвижимости г. Кемерово.
Учебное пособие адресовано студентам, аспирантам, преподавателям вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам и широкому кругу лиц, интересующимся проблемами недвижимости.

УДК 330.1:347.214.2
ББК 65.281я73(2Рос)

© Старикова Л. Н., 2007
© ГОУ ВПО «Кемеровский
ISBN 978-5-8353-0667-1 государственный университет», 2007 ПРЕДИСЛОВИЕ

Практикум по недвижимости является дополнением к ранее изданным учебным пособиям по экономике недвижимости для студентов экономических специальностей. В основе данного учебного пособия – обобщение опыта преподавателей других вузов, а также собственные наработки автора в области рынка и оценки недвижимости. Все практические задания по изучению и анализу регионального рынка недвижимости, оценке отдельных объектов недвижимости, учебные примеры расчетов стоимости городской недвижимости Кемеровской области взяты из практики.
Основной задачей учебного пособия является предоставление необходимого набора сведений, позволяющих понять значение деятельности в области недвижимости, основные принципы и методы анализа рынка недвижимости и оценки, а также подготовка к самостоятельной деятельности в сфере недвижимости.
Прежде чем приступать к решению задач по оценке отдельных объектов недвижимости, необходимо изучить региональную законодательную базу, регламентирующую расчеты арендных ставок за земельные участки и нежилую недвижимость, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Предлагаемое учебное пособие будет полезным не только для студентов экономических специальностей, но и для аспирантов, риэлторов и предпринимателей.
Раздел 1. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):
типизацию объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);
оперативную оценку средних по типу цен;
исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;
исследование влияния местоположения на среднюю цену
анализ состояния рынка;
изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;
прогнозирование цен.
Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):
анализ характера развития и состояния экономики региона;
анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;
оценку обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости;
анализ ценовой ситуации;
изучение и оценку уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;
оперативную оценку доступности и ликвидности объектов;
прогнозирование доступности и ликвидности.
Маркетинговый анализ рынка включает такие задачи, как:
описание продвигаемого объекта (услуги);
описание границ локации (микрорайона);
изучение предложения объектов-аналогов;
изучение экономического прогноза для микрорайона;
изучение субъектов рынка (конкурентов);
изучение платежеспособного спроса;
прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.
Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений и одни направления используют результаты, полученные другими.
Наиболее характерный пример общей задачи – оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом изучения являются такие свойства рынка, как:
ценовая ситуация на рынке;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, долю свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по районам и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи), объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории:
Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
Относительные (безразмерные):
а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т. д.;
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;
накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;
индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.
Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
анализ и оценку текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.

Пример
Сегмент рынка недвижимости – офисные помещения

1. Рынок аренды офисных помещений
В таблице 1 привести список зданий, сгруппированных по экономическим зонам, с указанием арендных ставок и заполнения.

Таблица 1
Арендные ставки и заполнение офисных зданий обычного качества

Здания
Этажность
Общая
площадь, м2
Арендная
ставка,
руб. / м2
в месяц
Примечания
Заполнение,
%

Зона города или улица














Здания повышенного комфорта (таблица 2).
Таблица 2
Арендные ставки и заполнение для офисных зданий высокого качества

Здания
Этажность
Площадь, м2,
общая /
полезная
Арендная
ставка,
руб. / м2
в месяц
Примечания
Заполнение,
%

Зона города или улица













Третья категория объектов рассматриваемого сегмента рынка – отдельные помещения с разным качеством отделки и с минимумом предоставляемых услуг (чаще – только телефон) (таблица 3).

Таблица 3
Офисы – аренда

Объекты
Этажность
Площадь,
м2
Ставка
руб. /м2
в месяц
Примечания
Период экспозиции

Зона или улица города






















На основе данных таблиц построить графики и диаграммы по изменению ценовой политики, арендных ставок, структуры спроса и предложения по типам коммерческой недвижимости, распределения спроса и предложения в зависимости от различных факторов (площади, цены, района и т. п.)

2. Рынок продажи офисных помещений

Аналогично собрать и проанализировать материал по данному сегменту рынка.
Раздел 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

2.1. Методы оценки стоимости земли

Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.
Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.
При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недвижимости.
Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.
Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.
Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.
Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.
В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:
сравнения продаж;
разнесение;
извлечение (экстракция);
определение остаточной стоимости;
способ развития подразделений;
капитализация арендной платы за свободный участок.
В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята следующая классификация методов оценки земельных участков:
метод сравнения продаж;
метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);
метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);
метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок МСО);
метод остатка для земли (соответствует определению остаточной стоимости МСО);
метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).
Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.
К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж.
К доходному подходу относятся методы остатка для земли, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования, реальных опционов. Остальные методы представляют собой комбинацию различных методов.
Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества России, кроме метода сравнения продаж, к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах остатка, выделения и распределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.
Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют нормативные методы оценки стоимости.
К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.
В отечественных условиях применение сравнительных методов в данное время пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности сельскохозяйственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия открытого рынка земельных участков.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример
Требуется оценить участок земли в пригородной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 тыс. руб., прямые издержки на строительство типового дома составят 100 тыс. руб., а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. руб. Итого общая стоимость составит 270 тыс. руб., из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в пригородной зоне может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от стоимости недвижимости).
Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данного метода. Наиболее распространенными способами являются:
1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономических исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оценки или в других регионах (например, в европейских странах доля стоимости земли под промышленными объектами оценивается в 0,01 – 0,1, в США доля стоимости земли под торговыми объектами в 1970-е годы на макроэкономическом уровне оценивалась в 0,667);
Пример
Доля стоимости земли под промышленными объектами определена в 0,1. Стоимость единого объекта недвижимости определена в 1 млн руб. Стоимость земли равна [1 млн руб. Ч0,1 = 100 тыс. руб.];
2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.
Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости (КL), то стоимость земли (VL) определяется как: VL = КL ЧVO.
Пример

Объект
Цена единого объекта Ч
Доля земли =
Стоимость земли /
Площадь земельного участка =
Удельная стоимость земли

Объект 1
2 000 000
0,20
400 000
2 га
200 000 /га

Окончание табл.
Объект
Цена единого объекта Ч
Доля земли =
Стоимость земли /
Площадь земельного участка =
Удельная стоимость земли

Объект 2
1 200 000
0,25
300 000
1,6 га
187 000 /га

Объект оценки



0,5 га


Стоимость земли в
составе объекта оценки = (200 000+187 000) / 2 Ч 0,5 = 96750


Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL=(1–КВ)ЧVO. Например, доля улучшений составляет 0,8 в стоимости единого объекта недвижимости. Стоимость единого объекта – 1 млн. Стоимость земли равна: (1 – 0,8)Ч1 млн = 200 тыс.
Если известна стоимость будущих улучшений или стоимость предполагаемого строительства (VВ) и доля имеющихся улучшений в общей стоимости единых объектов недвижимости, рассматриваемых в качестве аналогов (КВ), то стоимость земли (VL) может быть определена как: VL = (1 – КВ) Ч VB / КВ.
Пример

Объект
Стоимость
улучшений
Цена
застроенного
земельного
участка
Доля
стоимости улучшений в стоимости единого
объекта

Объект 1
500 000
600 000
0,83

Объект 2
600 000
700 000
0,85

Объект 3
700 000
800 000
0,87

Среднее значение


0,85

Объект оценки (земельный участок, на котором планируется застройка)
500 000
(предполагаемая стоимость
строительства)



Стоимость земли = (1 – 0,85 ) Ч 500 000 / 0,85 = 117 647


Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом.
Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Пример

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.
100 000

Полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства)
80 000

Общий износ
50 %

Остаточная восстановительная стоимость здания =
80 000Ч0,5 = 40 000

Стоимость земли под зданием =
100 000 – 40 000 = 60 000


Стоимость земли методом выделения также может быть рассчитана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу площади) рыночной стоимости единых объектов недвижимости, остаточной стоимости строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отражающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией. Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика, обусловлено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент. Расчет может быть произведен по следующей формуле: Сз = (Ср / К – Со) Ч Кэ, где Сз – стоимость земли; Ср – рыночная цена единицы площади здания; К – коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли и дополнительных расходов; Со – остаточная стоимость единицы площади здания; Кэ – коэффициент этажности. Коэффициент этажности = (жилая площадь одного этажа/общая площадь земельного участка под зданием) Ч кол-во этажей.
Пример
Цена предложения 1 кв. м общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме 1970-х годов постройки в г. Кемерове составляет 37 тыс. руб.
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляет 14 900 руб. (данные сборника «Ценообразование в строительстве», 2006 г.).
Срок службы дома на момент оценки равен 29 годам.
Норма амортизации строения данного типа – 1 % в год или 0,01.
1,4 – коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни.
Остаточная стоимость 1 кв. м строения равна: 14 900 Ч (1 –29 Ч 0,01 Ч 1,4) = 14 810,6 руб.
Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 кв. м квартиры равна 37 тыс. руб.
Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 5 %) равна:
37 000 – (37 000 Ч 0,05) = 35 150 руб.
В среднем для г. Кемерова коэффициент этажности варьируется от 0,7 до 1,2 кв. м. Для данного расчета он принят в размере 1,2.
Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для г. Кемерова равен 1,3.
Стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна: (35 150 / 1,3 – 14 810) Ч 1,2 = 14 674 руб.
Метод выделения также можно использовать для оценки вновь застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недвижимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.
Пример

Стоимость 1 кв. м типового жилья в 10-ти этажном панельном доме, руб./м2
37 000

Стоимость строительства типового 10-ти этажного панельного дома, включая прибыль предпринимателя, руб./м2
20 000

Общий износ
0

Стоимость земли в стоимости 1 кв.м типового жилья, руб./м2
37 000 – 20 000 = 10 000

Коэффициент этажности (коэффициент, учитывающий площадь строения, приходящуюся на 1 кв. м земельного участка)
4,0

Стоимость земли под зданием =, руб./м2
10 000 Ч 4,0 = 40 000


Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыночную стоимость, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
- определяется количество и размеры участков исходя из физических, юридических возможностей и экономической целесообразности (хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
- определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшение включают:
- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, заработную плату ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика;
- прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Пример
Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. При этом будут иметь место следующие издержки:
- планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.,
- управление – 10 тыс. руб.,
- накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.,
- маркетинг –20 тыс. руб.,
- налоги и страховка – 10 тыс. руб.,
- прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.,
Итого: 320 тыс. руб.
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25000 – 320000 = 430000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и при норме отдачи 10%:
(430000 / 4) * 3,1699 = 340760,
где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Метод остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю и последующей его капитализации. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
- стоимость здания;
- чистый операционный доход от всей недвижимости;
- коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
- определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящегося к земле.
Для расчета стоимости земли методом остатка может быть применена следующая формула:
13EMBED Equation.31415
где VL ( стоимость земли;
I ( чистый операционный доход;
VB ( стоимость зданий;
RL ( коэффициент капитализации доходов от земли;
RB ( коэффициент капитализации доходов от улучшений.

Если существующее здание не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, то определяется, какие гипотетические строения представляют наиболее эффективное использование земельного участка, и для них рассчитывается предполагаемый чистый операционный доход.

Пример
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 тыс. руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 % и 10 % соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 * 0,1 = 50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 – 50000 = 70000.
Стоимость земли:
70000 / 0,08 = 875000.
Основной проблемой, связанной с использованием данного метода, является появление отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной является неучет внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости может приносить доходы, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.
При определении размера арендной платы учитывается вид использования земельного участка, его месторасположение, особые условия, льготы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.
Размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается исходя из базового размера арендной платы, площади арендуемого земельного участка, а также применяемых при расчете арендной платы коэффициентов (учитывающие особые условия использования земельного участка, а также особенности категории арендаторов и другие, исходя из решений местных органов самоуправления).
В г. Кемерове, например, базовые размеры арендной платы с 2005 года дифференцируются по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (табл 1).
При этом отмечается, что базовые размеры арендной платы для всех видов деятельности не могут быть менее размера земельного налога, установленного для земель, занятых жилищным фондом, а для некоторых видов деятельности (земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, сельскохозяйственного использования, под лесами и поселениями, обособленными водными объектами) – не менее двукратных средних ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного назначения.
Расчет производится по общей формуле:
Ап = Бс x S x К,

где Ап – годовая арендная плата за использование земельного участка;
Бс – годовой базовый размер арендной платы (в соответствии с приложениями к методикам);
S – площадь земельного участка;
К – коэффициент(ы), применяемый(ые) при расчете арендной платы.

Таблица

Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам
использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс) (извлечение)

Квартал
Вид использования (руб. за кв. м в год)


1.
2.
3.
4.1.
4.2.
4.3.
5.1.
5.2.
5.3.
..

01:01:001
0,63
0,63
0,36
0,98
4,41
16,85
177,22
46,93
12,06


01:01:002
1,61
1,82
3,20
10,13
45,59
174,14
1878,79
497,51
127,90


01:01:003
0,63
0,63
0,32
0,63
0,63
0,63
1,24
0,63
0,63


01:01:004
0,98
0,99
1,30
5,57
25,05
95,68
1049,28
277,86
71,43


01:01:005
0,63
0,63
0,32
1,24
5,58
21,32
546,32
144,67
37,19



Рассчитаем стоимость земельного участка в черте города, находящегося на праве собственности, предназначенного для использования под снабженческо-бытовые базы и склады материально-технического снабжения, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, площадью 1928,62 м2.
На земельном участке имеется 3-этажное административно-бытовое здание площадью 829,4 м2.
Исходя из данных методики, годовая базовая ставка арендной платы за метр квадратный (Бс) составляет 98,38 руб. / кв. м в год (позиция 8.3 приложений 1 и 2).
Коэффициент вида деятельности арендатора принимается равным 0,5 по той же методике.
Годовой арендный доход переводим в стоимость земельного участка с помощью метода прямой капитализации (коэффициент капитализации для земли 0,133).

Наименование
объекта
Ставка арендной платы, руб.
Коэф-т
вида деятельности
Площадь,
кв. м
Годовая арендная плата, руб.
Стоимость, руб.

Земля: весь участок
98,38
0,5
1928,62
94 869
713 301

в том числе
под зданием
прочая земля




829,4

40 798
54 071

306 752
406 549


При оценке земли как территории или пространства применяются только методы сравнительного и доходного подходов.
Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:
- арендных платежей за землю;
- чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.
Выделяют два вида методов доходного подхода:
методы прямой капитализации дохода;
методы дисконтирования денежных потоков.
Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками.
Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости.
Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины, рассчитанные по данным сделок с земельными участками.
Например, доходность объекта недвижимости – 50  тыс. руб. в год, рыночная цена – 1 млн руб. Коэффициент капитализации = 50 000 / 1 000 000 = 0,05.
Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.
Кроме прогнозов методы ДДП применяются для проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета инвестиционной стоимости и расчета рыночной стоимости недвижимости, ориентированной на инвестиции, прежде всего, в районах с высокой плотностью застройки.
Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, из-за многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.
Основными недостатками доходного подхода являются:
- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;
- большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;
- проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дисконтирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный промежуток времени, – чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);
- как следствие – создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результатов.
Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала. Так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.
Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную – при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.
Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера:

Rp = (Rn – In) / (100 % + In),

где Rp – реальная ставка;
Rn – номинальная ставка;
In – годовая инфляция.

Допустим, инфляция составляет 10 %, номинальная ставка определена в 20 %, тогда Rp = (20 % – 10 %)/(100 % + 10 %) = 0,09, или 9%.
В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:
ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);
учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ);
процентные ставки по кредитам, сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).
Еще одним способом определения ставки дисконтирования является так называемое «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки. Допустим, безрисковая ставка определена в 5 %. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10 %.
Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования

=
Безрисковая ставка

+
Доплата за риск


Скидка на
инфляцию


Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.
В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например Сбербанка России или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках.
Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.
Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.
Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.
Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка РФ как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.
Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.
Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.
Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:
- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;
- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;
- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы, или иных целей;
- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.
Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.
Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные.

Оценка незастроенных земельных участков (земли)

Незастроенные земельные участки оцениваются методами сравнения продаж, прямой капитализации земельной ренты (арендной платы или чистого операционного дохода от земли), дисконтирования денежного потока и реальных опционов.
При применении метода капитализации арендной платы используются данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке. В основном данный метод целесообразно применять к сельскохозяйственным землям и лесным угодьям.

Оценка земли в составе застроенных земельных участков

Земля в составе застроенных земельных участков оценивается методами выделения, распределения, остатка.
Стоимость единого объекта недвижимости (земля + улучшения), используемая в данных методах, определяется методом сравнения продаж.
Стоимость улучшений определяется с помощью затратных методов, в основном по стоимости нового строительства, откорректированной на величину износа (остаточной восстановительной стоимости).

Согласование результатов оценки стоимости земли

При оценке рыночной стоимости согласование является заключительным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. Согласование означает процесс получения единого результата на основе общих требований.
2.2. Задачи

1. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?
Стоимость здания – 800 тыс. руб.; коэффициент капитализации для здания – 16 %; чистый операционный доход – 200 тыс. руб.; коэффициент капитализации для земли – 11 %. Определите стоимость земельного участка.
Чистый операционный доход 70 тыс. руб., коэффициент капитализации для улучшений – 20 %, коэффициент капитализации для земли – 17 %, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.
При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Характеристика
Оцениваемый участок
Аналог
№1
Аналог
№2
Аналог
№3
Аналог
№4
Аналог
№5

Цена 1 сотки исходная

1100
1200
1370
1450
980

Корректировка 1
Расстояние от границы города (1км+/–1,5%)
28
35
37
20
23
40

Корректировка 2
Инженерное обеспечение.
Величина корректировки – 50 % (электричество – 20 %, газ – 10 %, вода – 10 %, канализация – 10 %)
Эл-во,
вода, газ, канализ.
Эл-во,
вода
Газ
Вода
Эл-во,
вода, газ, канализ.
Эл-во

Корректировка 3
Степень освоенности участка.
Величина корректировки 5 % (освоен +5 %,
не освоен –5 %)
Освоен
Не
освоен
Освоен
Освоен
Не
освоен
Освоен

Корректировка 4
Транспортная доступность.
Величина корректировки 15% (10 мин+/
-2%)
45 мин.

15 мин.

25 мин.
30 мин.
35 мин.

30 мин.


2. Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м, расположенный в Центральном районе г. Кемерова по ул. Гагарина. Участок находится в частной собственности.
1) Определить наилучшее и наиболее эффективное использование участка, если имеются следующие данные:



Сценарии использования


Жилое здание
Офисное
Промышленное

Площадь возводимых зданий, м2
7000
5000
8000

Стоимость строительства зданий, руб/м2
200
250
150

Чистый операционный доход, руб.
2 000000
2 700 000
1 800 000

Коэффициент капитализации зданий, %
23
22
24

Коэффициент капитализации земли, %
16
16
16


2) Определить рыночную стоимость участка путем дисконтирования денежных потоков. Для этого рассматривать следующие составляющие:
– земельный налог;
– эксплуатационные расходы – 24 тыс. руб. ежегодно;
– валовой доход по сценариям использования:
а) 2 тыс. руб. ежегодно;
б) 8 тыс. руб. ежегодно;
в) 5 тыс. руб. ежегодно.
Анализ проводить на ближайшие 5 лет.

3. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 тыс. руб. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 тыс. руб. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19 % и 13 % соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

4. Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в размере 115 тыс. руб. Стоимость участка земли, входящего в состав объекта, составляет 200 тыс. руб. Продолжительность экономической жизни здания составляет 30 лет. Используя 17 % ставку дисконтирования и 15 % коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

5. На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20 % территории общей площади участка будет отведено под дороги. Строительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме 12 500 руб. на 1 га общей площади, половина из которых придется на первый год, а половина – на второй. В конце первого года планируется продать 50 незастроенных участков по 0,20 га каждый по цене 400 руб. за сотку. На оставшейся территории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят 300 тыс. руб. на 1 га. Ожидается, что 40 % расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий годы – по 30 %. Расходы по продаже участков составят 6500 в год. Прогноз графика реализации застроенных участков:
Год № 1 – 0.
Год № 2 – 50 уч. по 8000 + 20 уч. по 85 000.
Год № 3 – 80 уч. по 90 000.
Год № 4 – 35 уч. по 100 000.
Год № 5 – 15 уч. по 115 000.
Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования составляет 18 %? Какова стоимость земли в конце первого года при ставке дисконтирования 17,5 %?

6. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 тыс. руб., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 тыс. руб., коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 % и 10 % соответственно.

7. Стоимость здания 500 тыс. руб., коэффициенты капитализации для здания – 16 %, коэффициенты капитализации для земли – 11 %, чистый операционный доход – 200 тыс. руб. Определить стоимость участка земли.

8. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:
Сценарии использования


Жилой, многоквартирный дом
Офисное здание
Коммерческое здание, розничная торговля

Площадь возводимых зданий, м2
7300
8200
5800

Стоимость строительства зданий, руб/м2
500
400
400

Чистый операционный доход
1 500 000
1 780 000
1 320 000

Коэф-т капитализации для зданий, %
13
12
14

Коэф-т капитализации для земли, %
10
10
10


Какова общая расчетная стоимость объекта для выбранного вами варианта наилучшего использования?

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. При этом будут иметь место следующие издержки:


Планировка, очистка, инженерные сети, проект
180 000

Управление
10 000

Накладные расходы и прибыль подрядчика
60 000

Маркетинг
20 000

Налоги и страховка
10 000

Прибыль предпринимателя
40 000


Продажа участков будет осуществляться равномерно в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал – 10 %.

Клиент приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик, понимая сомнительность быстрой реализации целиком такого земельного массива и не имея сведений о ценах продаж подобных объектов, предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка. Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20 % земли отойдет на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и других мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории реально может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков. При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газа) каждый участок продается в среднем за 36 млн руб. С учетом сложившейся динамики продаж реально рынок может поглотить около 10 участков в год, а весь период товарного обращения составит 4 года. Издержки и прибыль инвестора составят (в млн руб.):

Благоустройство (проект, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций (по цене подрядчиков)
480

Управление
60

Маркетинг
70

Налоги и страхование
40

Прибыль инвестора
130

Итого
780


Определите:
1. Ожидаемую валовую выручку инвестора.
2. Чистый доход от продажи участков.
3. Рыночную стоимость всего оцениваемого участка земли, если норма отдачи принимается в размере 12% (без учета инфляции).

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

Площадь здания, м2
816,7

Площадь участка (застроенная), м2
432,0

Площадь, сдаваемая в аренду, м2
816,7

Арендная ставка за 1 м2 площади, руб/год
1433

Коэффициент недоиспользования
8%

Коэффициент неуплаты
2%

Коэффициент капитализации для здания
17,65

Коэффициент капитализации для земли
12,0

Стоимость строительства, руб.
4 633 977

Потенциальный валовой доход (3 х 4)


Потери от недоиспользования (10 х 5)


Потери от неуплаты (10 x 6)


Действительный валовой доход (10 – 11 – 12)


Операционные расходы


- налог на землю определить по ставке (7,615 руб/м2 в год)


- налог на имущество
9000

- расходы на управление – 6 % от ДВД


- эксплуатация и ремонт – 5 % от ДВД


- прочие расходы – 3 % от ДВД


Итого операционные расходы


Чистый операционный доход (13 – 19)


ЧОД, относящийся к зданию (9 x 7)


ЧОД, относящийся к земле (20 – 21)


Расчетная стоимость земли



Оценить участок земли методом выделения, если:
в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свободных участков, а его аналог с постройками был продан за 240 тыс. руб.
имеются следующие данные о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:

№ участка
Цена продажи участка с улучшениями, тыс. руб.
Стоимость улучшений, тыс. руб.*

1 2 3
220
220
190
158
140
150

* Стоимость улучшений подсчитана с учетом износа и прибыли предпринимателя.

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку:
* проданному за 60 тыс. руб.
Характер корректировки Величина корректировки, %
1) Местоположение –7
2) Особые условия передачи
прав собственности –3
3) Условия продажи –5
4) Рыночные условия +1
5) Физические характеристики –6
6) Форма +5

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку:
* проданному за 50 тыс. руб.
Характер корректировки Величина корректировки, %
1) Местоположение +10
2) Льготное финансирование +5
3) Особые условия передачи
прав собственности +5
4) Условия продажи –5
5) Физические характеристики –1

Следующая информация по сопоставимому участку земли с улучшениями, проданному за 50 тыс. руб., была получена в результате проведения исследований, включая анализ рынка, опрос брокеров, оценщиков и пр.
Характер корректировки Величина, в относительных
величинах
1) Условия продажи 0,95
2) Рыночные условия 1,05
3) Физические характеристики 1,1
4) Переданные права на недвижимость 1,2


2.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример)

Описание объекта оценки, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. ХХ

Земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 42:24:020304:471 предназначен для производственных нужд (под снабженческо-бытовые базы и склады материально-технического снабжения) площадью 3 300 м2.
На земельном участке имеются следующие объекты недвижимого имущества:
- здание (литер Д), площадью 961 м2.
Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Расчёт стоимости земельного участка доходным подходом

Для расчета стоимости использовался метод капитализации земельной арендной платы, так как полученная информация для данного расчета является наиболее достоверной и в качестве дохода выступает земельная арендная плата для оценки земель поселений.
Определение арендного дохода
В настоящее время органы местного управления утвердили методику расчета арендной платы за землю на основе Постановления Администрации города Кемерово от 06.12.2004 № 111 (ред. от 13.06.2006) «Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово». Стоимость кв. м земельного участка для данного вида использования равна 43,43 руб.
Отсюда рыночная стоимость земельного участка составит 691 400 руб.




Наименование объекта
Ставка арендной платы, руб.
Площадь
Стоимость, руб.

Земля: весь участок, кв.м.
43,43
3 300
691 400

В том числе
под зданием, кв. м
прочая земля, кв. м


961

2 339



201 344

490 056




Расчет стоимости земельного участка техникой остатка
для земли
1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания.
2. Определим часть дохода, относящуюся к зданию
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле.

Расчет стоимости земли под объектами недвижимости

Наименование объекта
Стоимость здания, полученная затратным подходом
Кв - ставка возмещения капитала
r - ставка дохода
Кзд - коэффициент капитализации
ЧОД здания
ЧОД общий
ЧОД земли
Удельный вес
Стоимость земли под объектами

Здание
(литер Д)
2 134 979
0,0175

0,2621
559 672


0,2912
665 108

Прочая земля


0,2446



558 650
0,709
1 618 823

ИТОГО





1 118 321


2 283 931


Стоимость земельного участка, рассчитанного методом остатка для земли, составляет 2 283 931 рубль.
Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость земельного участка.
Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае более точно отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом рассчитывалась стоимость объекта оценки исходя из потенциального дохода, менее которого Заказчик получить не может. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,9.
В соответствии с недостатками метода остатка для земли, полученным с его помощью, результатам присвоен весовой коэффициент 0,1.
Результаты согласования суммированы в таблице:

Подход
Метод
Результат
Вес
Вклад

Затратный
Остатка для земли
2 283 931
0,1
228 393

Доходный
Капитализации земельной ренты
691 400

0,9
622 260


Согласованная рыночная стоимость имущества, руб.
850 653
или округленно
851 000 рублей



Раздел 3. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление с их планировкой, конструктивными особенностями, правовой, технической и учетной документацией. Далее составляется подробное описание объекта оценки, в котором даются характеристики земельного участка, улучшений (зданий и сооружений), включая несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы и оборудование.
Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:
затратный подход,
сравнительный подход,
доходный подход.
При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы.

3.1. Затратный подход

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом производится в следующей последовательности:
определяется рыночная стоимость набора прав на участок земли;
определяется стоимость восстановления или замещения улучшений (зданий и/или сооружений) как новых;
определяется величина накопленного улучшениями износа.
Рыночная стоимость недвижимости по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма рыночной стоимости участка земли (Сзу) и стоимости восстановления (замещения) улучшений (Сул) за вычетом накопленного ими износа (Инак) по формуле:

Сзатр = Сзу + Сул – Инак

Определение накопленного износа

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (табл.).

Классификация износа объектов недвижимости

ИЗНОС

Физический
Функциональный
Внешний
(экономический)

Устранимый
Устранимый
Как правило, неустранимый

Неустранимый
Неустранимый



Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.
Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
нормативный (для жилых зданий);
срока жизни;
сравнения продаж.
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Пример
Расчет стоимости нового строительства
для оценки накопленного износа


Восстановительная стоимость

Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика)


устройство фундаментов
4900

устройство наружных стен
50000

устройство перекрытий
2500

устройство перегородок
35000

устройство подвесных потолков
6000

устройство полов из ковролина
5000

внутренняя и наружная отделка
6000

система канализации
2000

система электроснабжения
3500

система отопления
13500

вентиляция и кондиционирование
3500

Итого
143400

Косвенные издержки
10000

Прибыль предпринимателя
21500

Общая восстановительная стоимость
174900


Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Пример

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Тогда величина устранимого физического износа будет определяться следующим образом:


Восстановительная стоимость, руб.
Остаток
Стоимость
исправления, руб.

Кровля
2500
500
2000

Окраска
1500
1500
0

Стоимость устранимого физического износа
2000


Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой устранимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Пример

Определение неустранимого физического износа
в короткоживущих элементах:

Остаточная восстановительная стоимость
Действительный возраст
Общая физическая жизнь
Коэффициент к стоимости
Неустранимый физический износ

Кровля
2000
10 лет
15 лет
10/15 (67 %)
1340

Покрытие пола
5000
5
10
5/10
(50 %)
2500

Потолки
6000
5
15
5/15
(33 %)
1980

Окраска
0
Новая
5
0
0

Сантех. приборы
2000
10
20
10/20 (50 %)
1000

Электроарматура
3500
5
10
5/10 (50%)
1750

Оборудование отопления
2100
10
15
10/15 (67 %)
1407

20600

Итого неустранимый физический износ в короткоживущих элементах
9977

Округленно
9980


После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.
Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример

Определение неустранимого физического износа
долгоживущих элементов

Восстановительная стоимость, руб.
174900

Минус восстановительная стоимость устранимого физического износа, руб.
–2000

Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.
–20600

Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом, руб.
152300

Действительный возраст
10 лет

Общая физическая жизнь
75 лет

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов
(10 : 75) * 152300
20307

Округленно
20300


К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
Устранимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов;
недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
«сверхулучшениями».
К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Пример

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования (например, кондиционера).
Стоимость функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, будет рассчитываться следующим образом:

Стоимость установки кондиционера в существующем здании
1500

Минус стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве
1100

Итого потеря стоимости (износ)
400


К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

ПРИМЕР:

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определим стоимость функционального износа за счет позиций, требующих замены:
Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость
3500

Минус физический износ
–2000

Минус возврат материалов
0

Плюс стоимость демонтажа
1000

Плюс стоимость монтажа новой электроарматуры
1500

Итого потеря стоимости (износ)
4000


К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Пример

В рассматриваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т. е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как «сверхулучшения».
Стоимость функционального износа за счет устранимого «сверхулучшения»:

Текущая восстановительная стоимость складской площади
8000

минус физический износ
–500

Итого
7500

плюс стоимость ликвидации склада
880

Итого потеря стоимости (износ)
8300


Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении устранимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример

Последовательность определения устранимого функционального износа в случае использования замещающей стоимости по позициям, приведенным в двух предыдущих таблицах, будет иметь вид:

Для недостатков, требующих добавления

Стоимость установки оборудования в существующем здании
1500

Минус стоимость установки оборудования в этом здании при его строительстве
–1100

Итого потеря стоимости (износ)
400

Для недостатков, требующих замены или модернизации

Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость
3500

Минус физический износ
–2000

Минус возврат материалов
0

Плюс стоимость демонтажа
1000

Плюс стоимость монтажа новой электроарматуры
1500

Итого потеря стоимости (износ)
4000

Для недостатков за счет «сверхулучшений»

Стоимость ликвидации складской площади
900

Минус возврат материалов
–20

Итого потеря стоимости (износ)
880


Неустранимый функциональный износ вызывается:
- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
- «сверхулучшениями».
Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Пример

При определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания мы не учитываем установку системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет.
Определим величину неустранимого функционального износа для этой позиции, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием установки:

Чистая потеря дохода
2000

Норма капитализации для зданий
10 %

Чистая потеря дохода, капитализированная при норме 10 % (2000/0,1)
20 000

Минус стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания
–15 000

Итого потеря стоимости (износ)
5 000


Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Последовательность расчета неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неустранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа – 172 900 руб. Физический износ определен на уровне 40 %. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.) в размере 500 руб. Существующий коэффициент капитализации для зданий – 10 %.
Определим величину неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений»:

Стоимость «сверхулучшений»(174 900 – 172 900)
2000

Минус физический износ (40 %)
–800

Итого
1200

Плюс настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (500/0.1)
5000

Минус стоимость добавочных поступлений
0

Всего: потеря стоимости
6200


Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.
Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта – положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения величины внешнего износа применяют методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.
При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.
Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.




Пример

Определение величины внешнего износа капитализацией потерь дохода:

Чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического и функционального износа
25000

Минус текущий чистый доход после устранения устранимого физического и функционального износа
–21000

Потеря чистого дохода за счет внешних факторов
4000

Чистый доход, относящийся к земле (стоимость земли 50 000 при норме для земли 8 %)
4000

Чистый доход, относящийся к зданию (21 000 – 4 000)
17000

Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию (1 – 4 000/21 000 = 0,81), (0,81 * 4 000)
3240

Капитализированная потеря дохода, относящаяся к зданию при норме 10 % (3 240/0,1)
32400

Внешний износ
32400


Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл.

Пример

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30 % общей стоимости типичной недвижимости.

Таблица
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка
600 000

Цена продажи объекта В, находящегося вблизи вещевого рынка
450 000

Разница, в том числе
150000

в физических и других различиях объектов А и В
60 000

в стоимости, вызванной близостью вещевого рынка
90 000

Потеря стоимости, связанная с улучшениями (90 000 0,70)
63 000

Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %
63 000 : 450 000 = 0,14 (14 %)



В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
необходимость перепланировки;
расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода.

Пример

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40 %. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;
оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.
Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле
И = ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) 100 = (30 : 90) 100 = 33 %.
Процент износа с учетом действия внешнего фактора:
И = (30 : 32) 100 = 93 %.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93 % обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом.

Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.
При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной.
Пример


Объект А
Объект В
Объект С

Цена продажи (полное владение)
200000
150000
350000

Минус стоимость участка
–50000
–30000
–100000

Настоящая стоимость сооружений
150000
120000
250000

Стоимость нового строительства на дату оценки
220000
180000
360000

Минус настоящая стоимость сооружений
–150000
–120000
–250000

Итого накопленный износ
70000
60000
110000

Накопленный износ как процент от стоимости строительства, %
31,8
33,3
30,6

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.

3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны оценщику.
Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности:
анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор сопоставимых аналогов;
выделение необходимых элементов сравнения;
проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
В ходе анализа в цену продажи вносятся поправки (корректировки), связанные с различиями, существующими между сравниваемыми объектами и оцениваемой недвижимостью.
Отрицательные поправки (–) вносятся в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый объект. Положительные поправки (+) вносятся, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому.
Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.
Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
- прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды);
- дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды.

Пример

Объект сравнения обременен существующим договором аренды сроком на 5 лет. Контрактная арендная плата составляет 50 тыс. руб. в год, а рыночное значение арендной платы за подобный объект составляет 60 тыс. руб. в год. Риск инвестиций в данный объект составляет 12 %.
Величина корректировки на набор прав определяется дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течение 5 лет при 12 %:
(60 000 – 50 000) * 3,60478 = 36047,8,
где 3,60478 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.
Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.

Пример

Для покупки объекта сравнения использован кредит на сумму 200 тыс. руб., выданный на 20 лет под 10 % при ежегодных платежах. Рыночная норма процента составляет 14 %.
Стоимость заемного капитала при рыночной норме процента определяется дисконтированием фактических платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования:

Фактический платеж по кредиту
23491

Настоящая стоимость 20-летнего аннуитета величиной 23491 при 14 %
155590

Итого корректировка на условия финансирования
(200000 – 155590)
44410


Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств.
Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени.
Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:
- с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;
- с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример

Объект сравнения продан 7 месяцев назад. Анализ рынка показывает устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0,5 % в месяц.
Корректировка на время продажи равна 7 * 0,5 = 3,5 %.
Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости.

Пример

Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж рассматриваются два объекта сравнения, имеющие только одно отличие в физических характеристиках – наличие бассейна. При этом цены продаж, скорректированные на условия сделок купли-продажи, отличаются на 10 тыс. руб.
Следовательно, величина корректировки на наличие или отсутствие бассейна будет равна 10 тыс. руб.
Корректировки на износ рассчитываются по формуле:
Пизн = (100 – Физ.Иоц.зд.): (100 – Физ.Изн.зд.).
Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.
Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода.
Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу: «от объекта сравнения к объекту оценки».

3.3. Доходный подход

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным методом выполняется в следующей последовательности:
прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:

Потенциальный валовый доход

Плановая аренда
ХХХХ

Скользящий доход
ХХХХ

Рыночная аренда
ХХХХ

Прочие доходы
ХХХХ

Итого потенциальный валовой доход
ХХХХХ

Недогрузка и потери при сборе арендной платы
–ХХХХ

Действительный валовой доход
ХХХХХ

Операционные расходы

Постоянные
–ХХХХ

Переменные
–ХХХХ

Расходы на замещение
–ХХХХ

Итого операционные расходы
–ХХХХ

Чистый операционный доход
ХХХХХ

Обслуживание долга
–ХХХХ

Денежный поток до выплаты налогов
ХХХХХ


Потенциальный валовой доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.
Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.
Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
– постоянные расходы;
– переменные расходы;
– расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
– расходы на управление;
– расходы по заключению договоров аренды;
– заработная плата обслуживающему персоналу;
– коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;
– расходы на уборку;
– расходы на эксплуатацию и ремонт;
– расходы на содержание территории и автостоянки;
– расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:
– кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
– санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
– механическое оборудование;
– пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
– расходы, связанные с бизнесом;
– бухгалтерская амортизация;
– подоходные налоги владельца;
– капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
– прямой капитализации;
– капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации

Расчет стоимости методом прямой капитализации выполняется в несколько этапов:
1. Расчет ежегодного чистого дохода:
оценка потенциального валового дохода (ПВД) на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов;
оценка потерь от неполной загрузки (недосдачи в аренду), невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Валовой доход, уменьшенный на рассчитанную величину потерь, определяется как действительный валовой доход (ДВД).
2. Расчет издержек (операционных расходов) по оцениваемой недвижимости. Действительный валовой доход, уменьшенный на величину издержек, определяется как чистый операционный доход (ЧОД).
3. Расчет ставки капитализации (R).
4. Расчет текущей стоимости объекта оценки заключается в преобразовании величины прогнозируемого чистого операционного дохода в стоимость имущества на дату оценки.
Основное достоинство метода прямой капитализации его простота.
Недостатком же метода является его статичность, т.е. привязка к данным одного характерного года.
Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
V = I/R
Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.
Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и зданий.
Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:
13 EMBED Equation.3 1415
где NOI – чистый операционный доход.

Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики:
– анализ сравнительных продаж;
– анализ коэффициентов расходов и доходов;
– технику инвестиционной группы;
– анализ коэффициента покрытия долга.
Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
– доход и затраты должны определяться на одном базисе;
– прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
– должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
– должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.

Пример
Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж:

Объекты сравнения


1
2
3
4

Цена продажи
222200
305900
252980
290700

Чистый операционный доход
30000
42000
34000
40000

Общий коэффициент капитализации
0,1350
0,1373
0,1344
0,1376


Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.
Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM – отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER – отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
13 EMBED Equation.3 1415

Пример

Цена продажи
400000

Потенциальный валовой доход
50000

Действительный валовой доход
45000

Операционные расходы
20000

Коэффициент действительного валового дохода
8,8889

Коэффициент операционных расходов
0,4444

Общий коэффициент капитализации
0,625


Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:
13 EMBED Equation.3 1415

где DS – годовой платеж по обслуживанию долга,
ML – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:
13 EMBED Equation.3 1415
где PTCF – денежный поток до уплаты налогов,
EI – сумма собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности:
Ro = M * Rm + (1 – M) * Re,
где M – доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).

Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости земли (L) и зданий (B) в общей стоимости объекта, общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:
Ro = L * RL + B * Rb

Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле:
Ro = DCR * Rm * M,
где DCR – коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле:

13 EMBED Equation.3 1415

Техника остатка. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.
Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий:
– определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации;
– определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту;
– определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;
– определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты.
В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий) и техника остатка для финансовых компонентов.
Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого, должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и зданий.

Пример
Последовательность определения стоимости недвижимости техникой остатка для зданий:
Стоимость земли
300000

Чистый операционный доход
100000

Часть дохода, приходящаяся на землю
(300000 х RL = 300000 * 0,08)
24000

Остаточный доход, приходящийся на здание
76000

Стоимость здания (76000/Rb = 76000/0,15)
506700

Стоимость объекта
806700

При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того, техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя.

Пример
Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для земли показана в следующем примере:
Стоимость здания (
500000

Чистый операционный доход
100000

Часть дохода, приходящегося на здание (500000 х Rb = 500000 * 0,15)
75000

Часть дохода, приходящегося на землю
25000

Стоимость земли (25000/RL = 25000/0,08)
312500

Стоимость объекта
812500


Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта.

Пример
Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для собственного капитала:
Размер кредита
380000

Норма процента по кредиту
12 %

Срок амортизации кредита
25 лет

Месячный платеж по кредиту (380000 * 0,0105322)
4000

Чистый операционный доход
70000

Часть дохода, приходящаяся на заемные средства (380000 * Rm = 380000 * 0,12639)
48000

Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал
22000

Стоимость собственного капитала (22000/Re = 22000/0,09)
244400

Стоимость объекта
624400


Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала – нет.

Пример
Последовательность определения общего коэффициента капитализации техникой остатка для заемного капитала:
Собственный капитал
200000

Чистый операционный доход
70000

Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал (200000 * Re = 200000 * 0,09)
18000

Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал
52000

Стоимость заемного капитала (52000/Rm = 52000/0,1264)
411400

Стоимость объекта
611400


Капитализация по норме отдачи

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
– методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
– методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

13 EMBED Equation.3 1415

где PV – настоящая стоимость,
Ct – денежный поток периода t,
it – норма дисконтирования денежного потока периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
– кумулятивного построения;
– сравнения альтернативных инвестиций;
– сравнения продаж;
– мониторинга рыночных данных.
Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:
Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции +
премия за риск
Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:
- риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;
- риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;
- риск, связанный с уровнем управления недвижимостью;
- риск неожиданного изменения уровня инфляции.
Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении.
Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала.
Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные методы прогнозирования.
Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.
В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется:
- применением прямых формул для расчета настоящей стоимости;
- применением общего коэффициента капитализации, учитывающего характер изменения дохода и стоимость недвижимости, а также условия финансирования объекта недвижимости.
В зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости регулярно изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей:
- дохода;
- «собственности»;
- ипотечно-инвестиционные.
Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должна быть добавлена к стоимости потока дохода.
В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала, возможно применение следующих методов капитализации:
- по модели бесконечного потока;
- методом Инвуда. Его иногда называют аннуитетным методом;
- методом Хоскольда.
Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции. Стоимость такой недвижимости определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. В этом случае норма дисконта (Yo) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта:
Ro = Yo.
Для случаев, когда стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.
Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Основной предпосылкой является допущение о том, что величина аннуитета соответствует полному возврату начальных инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета.
В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации должен включать:
- норму процента для получения дохода на капитал;
- коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения.
Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации:
Ro = Yo + 1/Sn,
где 1/Sn – коэффициент фонда возмещения.
Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инвестиций.
Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами:
- применением коэффициента взноса на амортизацию единицы;
- применением общего коэффициента капитализации.
Пример
Требуется определить стоимость объекта, дающей пятилетний поток ежегодного дохода величиной 25 тыс. руб. с учетом допущений Инвуда.
Предполагаемая общая норма отдачи Yo = 10 %.
Решение 1.
Применим к годовому доходу 25 тыс. руб. коэффициент взноса на амортизацию единицы при 10 % и сроке 5 лет (графа 6 таблицы функций сложного процента):
3,79079 * 25000 = 94770.
Решение 2.
Общий коэффициент капитализации (при условии полного обесценивания актива, т.е. D = 1) может быть рассчитан как сумма нормы процента (доход на капитал) и коэффициента фонда возмещения (возврат капитала):
Ro = Yo + 1/Sn,
где Sn - коэффициент будущей стоимости единицы (графа 1);
1/Sn - коэффициент фонда возмещения (графа 3).
При наших исходных данных
Ro = 0,1 + 0,163797 = 0,263797.
Стоимость объекта определяется по формуле капитализации:
V = NOI/Ro = 25000/0,262797 = 94770.
Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и, следовательно, повторному вложению денег присущ большой риск.

Пример
Используя данные из предыдущего примера, определим стоимость объекта с учетом предпосылок Хоскольда при безрисковой ставке 6 %:
Ro = Yo + 1/Sn = 0,1 + 0,17740 = 0,27740,
V = NOI/Rо = 25000/0,27740 = 90123.
Для получения настоящей стоимости прямолинейно изменяющегося аннуитета используют следующую формулу:
13 EMBED Equation.3 1415

где d – начальный доход в конце первого периода;
b – изменение дохода за период (b больше 0, если доход увеличивается);
n – число периодов;
An – коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i процентов.

Для дохода, изменяющегося по экспоненте (с постоянной нормой), настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по следующей формуле:

13 EMBED Equation.3 1415

где x – норма увеличения дохода;
n – число периодов;
i – норма дисконта.

Для дохода, который, по прогнозам, будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду:

13 EMBED Equation.3 1415

Модели «собственности» применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:
Ro = Yo + A,
где A – величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «–». Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид:
Ro = Yo + – D * a,
где D – относительное изменение стоимости объекта;
a – коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала.
В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи.
В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т. е. путем применения коэффициента фонда возмещения:
Ro = Yo + D * x * 1/Sn.
В случае прямолинейного изменения и дохода, и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива.
Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле:
Ro = Yo + – D * a,

где D – относительное изменение стоимости за n периодов;
a = 1/n – норма возврата капитала.

Пример
Право сдавать недвижимость в аренду дало в первый год чистый операционный доход 10 тыс. руб. Ожидается, что доход будет уменьшаться по прямолинейному закону, а стоимость объекта уменьшится за 10 лет на 25 %. Какова стоимость права сдачи в аренду при норме отдачи 12 %?
Для определения коэффициента капитализации воспользуемся общей формулой:
Ro = Yo + D * a.
Подставляя в формулу численные значения, получим
Ro = 0,12 + 0,25 * 0,1 = 0,12 + 0,025 = 0,145,
V = NOI/Ro = 10000/0,145 = 68965.

В случае экспоненциального изменения и дохода, и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид:
Ro = Yo + – CR,
где CR – периодическая норма изменения (по закону сложного процента).

При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным.

Пример
Доход и стоимость имеют одинаковую норму изменения 3 % в год. При норме отдачи 13 % коэффициент капитализации будет равен
Ro = 0,13 + 0,03 =0,16.

Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:
- традиционная;
- Эллвуда.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала.
Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.
В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования.
В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде:
V = PV[(NOI - DS), i%, n лет] + PV[(TG - UM), i%, n лет] + M,

где NOI – чистый операционный доход i-го года проекта;
DS – сумма обслуживания долга в i-ом году проекта;
TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;
UM – невыплаченный остаток кредита на момент продажи;
M – первоначальная сумма кредита.

Примечание. Запись выражение для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной.

Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20 %, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1,2V.
Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта.

Пример
Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму 1 млн. руб. под 12 % годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133 880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения объект будет продан за 1 млн 200 тыс. руб. Чистый операционный доход составляет 180 тыс. руб., а инвестор при этом рассчитывает на получение 14 % нормы отдачи собственного капитала.
Решение.
В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа
V = PV [(180 000 – 133 880), 8 лет, 14%] + PV[(1 200 000 – 829 295), 8 лет, 14%] + 1 000 000 = 213 944 + 129 953 + 1 000 000 = 1 343 897.

Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

Пример
Определить стоимость недвижимости, для покупки которой 5 лет назад был получен кредит на сумму 1 млн руб. под 12 % годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга – 133 880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения объект будет продан за 1 млн 200 тыс. руб. Чистый операционный доход составляет 180 тыс. руб., а инвестор при этом рассчитывает на получение 14 % нормы отдачи собственного капитала.
Решение.
Остаток кредита на текущий момент составляет 911 830. Остаток кредита на конец периода владения (13-й год кредита) составляет 610 990.
Запишем выражение для стоимости в виде уравнения:
V = PV[(180 000 – 133 880), 8 лет, 14%] + PV[(V–610 990), 8 лет 14%] + 911 830
V = 213 944 + 0,351V – 214 457 + 911 830
V = 911 317 + 0,351V
V = 911 317/0,649 = 1 404 186

В основе техники Эллвуда лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

13 EMBED Equation.3 1415

где M – отношение суммы кредита к общей стоимости,
P – процент выплаченного кредита,
Do – изменение общей стоимости объекта,
Di – общая норма изменения дохода,
J – коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:
r = Ye – M(Ye + P * 1/Sn – Rm).
Базовый коэффициент капитализации r берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Другими словами, базовый коэффициент капитализации представляет из себя норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.
Основная формула Эллвуда может быть применена в виде формата Аккерсона:
Доля заемного капитала * Ипотечная постоянная =
+
Доля собственного капитала * Норма отдачи собственного капитала =
–-
Доля заемного капитала * % выплаченного кредита в проектный период * 1/Sn =

Базовый коэффициент капитализации r =
+
Плюс уменьшение или минус увеличение стоимости * 1/Sn =
Общий коэффициент капитализации =

Данный формат предполагает постоянный доход, но если в нем учесть коэффициент J, то он может быть применен и к изменяющемуся доходу.
Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью другой части числителя общей формулы:
Do * 1/Sn.
Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации для учета ожидаемой денежной выгоды должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.
Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя общей формулы
1 + Di * J.
Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.
Для оценки стоимости недвижимости с постоянным доходом применяются два подхода:
- применение общего коэффициента капитализации;
- применение техники остатка.

Пример
Определение стоимости недвижимости с применением общего коэффициента капитализации.

Дано

Чистый операционный доход (постоянный)
50 000

Проектируемый период
10 лет

Условия кредита

Норма процента
9 %

Срок амортизации кредита (месячные платежи)
25 лет

Доля заемных средств
70 %

Изменение стоимости недвижимости
20 % потеря

Норма отдачи собственного капитала
16%


Решение 1
Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:

13 EMBED Equation.3 1415

13 EMBED Equation.3 1415

Ro = 0,1222.
Следовательно, стоимость недвижимости
50 000/0,1222 = 409 165.

Решение 2
Применим для определения общего коэффициента капитализации формат Акерсона:
0,70 * 0,100704 = 0,0704928
+
0,30 * 0,16 = 0,048
-
0,70 * 0,1726 * 0,046901 = 0,0056665.
Базовый коэффициент капитализации r = 0,1128263
+
0,2 * 0,046901 = 0,00938.
Общий коэффициент капитализации = 0,1222063.
Следовательно, стоимость недвижимости
50000/0,1222 = 409165.

Пример
Определение стоимости недвижимости применением техники остатка.
В случае применения техники остатка для земли или для зданий ипотечно-инвестиционный анализ используется для определения базового коэффициента капитализации, на основе которого вычисляются коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Дано

Чистый операционный доход (постоянный)
50 000

Проектируемый период
10 лет

Условия кредита

Норма процента
9 %

Срок амортизации кредита (месячные платежи)
25 лет

Доля заемных средств
70 %

Текущая стоимость земли
120 000

Изменение стоимости земли через 10 лет
+15 %

Изменение стоимости здания через 10 лет (полная амортизация)
–100 %

Норма отдачи собственного капитала
16 %


Решение
а) определение базового коэффициента капитализации с применением основной формулы Эллвуда:
r = Ye – M(Ye + P * 1/Sn – Rm),
r = 0,16 – 0,70(0,16 + 0,1726 * 0,046901 – 0,1007),
r = 0,1128263;
б) определение базового коэффициента капитализации с применением формата Акерсона:
0,70 * 0,100704 = 0,0704928
+
0,30 * 0,16 = 0,048
-
0,70 * 0,1726 * 0,046901 = 0,0056665.
Базовый коэффициент капитализации r = 0,1128263.

После определения базового коэффициента капитализации рассчитываем коэффициенты капитализации для зданий и для земли,
Коэффициент капитализации для земли:
RL = r – DL * 1/Sn,

RL = 0,01128263 – 0,15 * 0,4690,
RL = 0,1057912.
Коэффициент капитализации для зданий:
Rb = r – Db * 1/Sn.

RL = 0,01128263 – (–1,0 * 0,46901),
Rb = 0,1597273.
Зная коэффициенты капитализации для земли и для зданий, можно использовать техники остатка.
Определение стоимости недвижимости с использованием техники остатка для зданий:

Чистый операционный доход
50 000

Доход, приходящийся на землю 120000 * 0,1057912
12 695

Остаточный доход, приходящийся на здание
37 305

Капитализированная стоимость здания 37 305/0,1597273
233 554

Плюс стоимость земли
120 000

Итого стоимость недвижимости
353 554


Если бы в условии задачи была известна текущая стоимость не земли, а здания, то в этом случае была бы применима техника остатка для земли:

Чистый операционный доход
50 000

Доход, приходящийся на здание 233 554 * 0,1597273
37 305

Остаточный доход, приходящийся на землю
12 695

Капитализированная стоимость земли 12 695/0,1057912
120 000

Плюс стоимость здания
233 554

Итого стоимость недвижимости
353 554


Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периода t = 0, коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле:
13 EMBED Equation.3 1415
Пример
Рассмотрим процесс оценки стоимости недвижимости с криволинейно изменяющимся доходом:

Дано

Чистый операционный доход в году, предшествующем дате оценки
50 000

Проектируемый период
10 лет

Условия кредита

Норма процента
9 %

Срок амортизации кредита (месячные платежи)
25 лет

Доля заемных средств
70 %

Изменение стоимости недвижимости
20 % увеличение

Норма отдачи собственного капитала
16 %

Увеличение дохода за проектируемый период
20 %


Решение
Общую стоимость недвижимости определим делением чистого операционного дохода в году, предшествующем проектируемому периоду, на общий коэффициент капитализации. Для получения общего коэффициента капитализации воспользуемся общей формулой Эллвуда:

13 EMBED Equation.3 1415

13 EMBED Equation.3 1415
Ro = 0,09733.
Следовательно, стоимость недвижимости, определенная капитализацией дохода, будет равна
50 000/0,09733 = 513716.
В случае прямолинейно изменяющегося дохода общий коэффициент капитализации определяется также по общей формуле Эллвуда с применением корректировочного коэффициента J. Отличие от предыдущего случая состоит в том, что коэффициент J определяется по специальным таблицам для прямолинейного изменения дохода.
Для корректировки общего коэффициента капитализации на экспоненциальное изменение дохода применяют функциональный коэффициент К, который определяется из следующего выражения:

13 EMBED Equation.3 1415

где C – норма изменения дохода,
Sn – коэффициент будущей стоимости,
An – коэффициент настоящей стоимости простого аннуитета.

Корректировка общего коэффициента капитализации производится путем замены знаменателя формулы Эллвуда (1 + Di * J) функциональным коэффициентом К.
Пример
В течение десяти лет доход о конкретной недвижимости будет ежегодно увеличиваться на 3 % при норме отдачи собственного капитала 16 %. Величина корректировочного коэффициента К рассчитывается следующим образом:
13 EMBED Equation.3 1415
С учетом полученного коэффициента К определим стоимость объекта:

Чистый операционный доход в году, предшествующем дате оценки
50 000

Проектируемый период
10 лет

Условия кредита

Норма процента
9 %

Срок амортизации кредита (месячные платежи)
25 лет

Доля заемных средств
70 %

Изменение стоимости объекта оценки
20 % увеличение

Норма отдачи собственного капитала
16 %

Увеличение дохода за проектируемый период
3 % в год


Решение
Общий коэффициент капитализации рассчитан по формуле Эллвуда:

13 EMBED Equation.3 1415
Ro = 0,103444.
Общая стоимость объекта оценки с учетом дохода в году, предшествующему сроку начала проекта:
50 000/0,103444 = 483353.

3.4. Задачи

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
В каждом конкретном высказывании определите вид износа:
1) многоэтажный дом без лифта;
2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;
3) дом без горячей воды;
4) в доме протекает крыша;
5) коммунальная квартира;
6) жилой район рядом с аэропортом;
7) у постройки нет удобного входа и выхода;
8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;
9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;
10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 75 тыс. руб., стоимость участка 17 тыс. руб., а стоимость восстановления 74 тыс. руб.

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90 тыс. руб., стоимость участка 21 тыс. руб., а стоимость восстановления 90 тыс. руб. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 200 тыс. руб., стоимость участка 15 тыс. руб.

Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 коп / м2 год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Торговый центр, имеющий 500 м2 общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате 10 руб. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.
Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за 4 тыс. руб. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 12 тыс. руб.
Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м2, высота потолка 2,5 м.
Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 коп. за м2.
Валовой рентный мультипликатор равен 5.
Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.

Определить затратным подходом стоимость дачи S = 100 м2. Стоимость 1 м2 здания = 200 руб. Стоимость 1 м2 гаража = 100 руб.; S = 60 м2. Стоимость всех других сооружений на даче = 2 тыс. руб. Устранимый физический износ дачи = 3 тыс. руб. Неустранимый физический износ дачи = 2 тыс. руб. Устранимое функциональное устаревание = 1 тыс. руб. Рыночная стоимость земельного участка = 5 тыс. руб.
Определить:
1. Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?
2. Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?
Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 тыс. руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса –1 млн. 500 тыс. руб., общий износ здания – 20 % восстановительной стоимости.

Оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты
для сравнений
Чистый операционный
доход (NOI), руб.
Цена продажи (V),
руб.

№1
435 000
2 900 000

№2
560 000
3 500 000

№3
784 000
5 600 000

№4
1 020 000
6 000 000

№5
1 125 000
750 000

Оцениваемый объект
680 000
?


Здание с участком продано за 80 тыс. руб. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость 20 тыс. руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 тыс. руб. Определить общий накопленный износ здания.

Здание с участком продано за 100 тыс. руб. исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 40 тыс. руб. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 80 тыс. руб. Определить общий накопленный износ здания.

Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подходу объекта, если стоимость участка земли составляет 28 тыс. руб., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 тыс. руб., а общий износ здания оценивается в 20 %.

Определить износ здания, если стоимость его земельного участка 15 тыс. руб., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 тыс. руб., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55 500 руб.

Отдельно стоящее одноэтажное жилое здание площадью 300 м2, построено 30 лет назад. Стены здания кирпичные. Потолочные перекрытия бетонные. Рамы и двери деревянные и не менялись с момента постройки. Крыша покрыта шифером, с момента постройки не ремонтировалась и имеет протечки. Крыши домов в данном районе в основном покрыты железом. Сантехника и освещение находятся в нормальном состоянии, но морально устарели и не соответствуют современным требованиям. Внутренняя планировка не соответствует современным требованиям. Недавно городские власти организовали одностороннее движение транспорта на прилегающей улице, что затруднило подъезд к зданию.
Сметная строительная стоимость здания, приведенная к текущим ценам, составляет 550 тыс. руб.
Специалисты по строительству дали следующую информацию:
Износ кирпичной кладки оценивается как:
износ к. = 0,006 х Т х W,
где: Т – возраст здания (лет),
W – сметная стоимость.
Износ потолочных перекрытий оценивается как:
износ п. = - (0,002 х Т + (S/N) х 0,0002) х W,
где: Т - возраст здания (лет),
S – площадь здания (м2),
N – количество этажей,
W – сметная стоимость.
Износ рам и дверей оценивается как:
износ р. = 0,03 х Т х Wp,
где: Т – возраст здания (лет),
Wp – стоимость монтажа рам и дверей.
Монтаж рам и дверей в аналогичном доме стоит 22 тыс. руб. Крыша ремонту не подлежит, ее переделка (на железную) оценивается в 30 тыс. руб.
Замена сантехники и освещения оценивается в 22 тыс. руб. Из-за плохой планировки арендная плата за 1 м2 в данном здании на 4 руб. в месяц меньше, чем в соседних.
Значение месячного валового рентного множителя в данном районе равно 70. Анализ потери стоимости вследствие изменения движения транспорта на прилегающей улице для соседних домов дает среднее значение 18 тыс. руб.
Определить:
а) величину устранимого физического износа;
б) величину неустранимого физического износа;
в) величину устранимого функционального устаревания;
г) величину неустранимого функционального устаревания;
д) величину экономического устаревания (устаревание по местоположению).

Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построены следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый операционный доход с учетом внешнего воздействия 55 тыс. руб. Чистый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 тыс. руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным доходом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 тыс. руб. Увеличение стоимости участка земли на 25 % к концу 5-го года. Уменьшение стоимости улучшений на 10 % к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал – 25 %.
Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м2. Стоимость 1 м2 деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м2 деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15 %. Стоимость демонтажа 1 м2 деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м2 деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м2 металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м2 металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сопоставимый объект был продан за 1 млн руб., и от оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:
уступает оцениваемому на 5 %;
лучше оцениваемого на 7 %;
лучше оцениваемого на 4 %;
лучше оцениваемого на 2 %;
уступает оцениваемому на 10 %.
Оценить объект, считая, что отличия не имеют взаимного влияния.

Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. руб дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 460 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию, определить величину корректировки на наличие балкона:
а) 490 тыс. руб.;
6) 460 тыс. руб.;
в) 520 тыс. руб.;
г) 500 тыс. руб.

Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1 млн руб. Сопоставимый объект имеет на 50 м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25 % к стоимости объекта, наличие гаража – 100 тыс. руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8 тыс. руб. Определить стоимость коттеджа:
а) 1 млн 250 тыс. руб.;
б) 850 тыс. руб. тыс. руб.;
в) 750 тыс. руб.;
г) 800 тыс. руб.

Каков размер денежной корректировки на местоположение, если сопоставимый объект был продан за 100 млн руб. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого 5 отличий:

Отличие
Характеристика
Корректировка

1
2
3
4
5
Уступает
Уступает
Превосходит
Превосходит
Превосходит
7 %
4 %
5 %
6 %
9 %


Оценить объект, считая, что:
все отличия не имеют взаимного влияния;
все отличия имеют взаимное влияние

Оцените размер корректировки на права собственности при наличии следующих данных. Объект-аналог, приобретенный за 1 млн руб., обременен договором аренды сроком на 4 года. Ставка аренды 80 руб. за м2. Площадь объекта 80 м2. Рыночная ставка 110 руб. Норма отдачи на капитал – 20 % годовых.

Оцените размер корректировки на условия финансирования при наличии следующих данных: объект-аналог приобретен за 800 тыс. руб. с использованием заемных средств: срок кредита 8 лет, ставка ссудного процента 10 % годовых, рыночная ставка 15 % годовых, М (доля заемных средств) = 100 %.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 млн 300 тыс. руб. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц:
гостиница 1 была продана за 8 млн 400 тыс. руб., ее использование приносит ЧОД в 1 млн руб.;
гостиница 2 была продана за 8 млн руб., ее использование приносит ЧОД в 1 млн 200 тыс. руб.;
гостиница 3 была продана за 11 млн 550 тыс. руб., ее использование приносит ЧОД в 1 млн 500 тыс. руб.
а) 9 млн 780 тыс. руб.;
б) 8 млн 400 тыс. руб.;
в) 11 млн 780 тыс. руб.;.
г) 12 млн руб.

Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4 %. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5 %, а привлечения дополнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации методом суммирования.

Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 тыс. руб. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком 75 тыс. руб. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13 %. Монтаж ларька обходится в 140 тыс. руб. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 тыс. руб., а величина ежегодного дохода повысится до 105 тыс. руб. Определить лучший вариант организации торговый точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.
а) кирпичный ларек;
б) металлический ларек.

На рынке продаются типовые булочные по цене 100 тыс. руб. Коэффициент капитализации для таких булочных составляет 0,18. Процентная ставка по 10-летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, – 10 %. У покупателя имеется 100 тыс. руб. собственных средств. Определить, какое вложение собственных средств в приобретение булочных даст наибольший доход на собственные средства.
а) приобретение одной булочной;
б) приобретение двух булочных;
в) приобретение трех булочных;
г) вложить собственные средства в банк.

При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16 %. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18 %. Определите ставку дисконта для собственных средств. Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:
ипотечная постоянная = 18 %;
коэффициент покрытия долга = 1,25;
отношение величины кредита к стоимости = 75 %.
Какова общая ставка капитализации?
Какова ставка капитализации для собственных средств?

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350 тыс. руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19 %-й нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 1 млн 750 тыс. руб. Ипотечная постоянная составляет 17 %.
Оцените стоимость объекта.

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120 тыс. руб. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5 % ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 млн 500 тыс. руб. по завершении пятого года.
Какова стоимость объекта при условии 12 % ставки дисконтирования?

Имеется земельный участок 100 х 100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:
строительство многоквартирного дома;
разбивка на участки под строительство коттеджей;
размещение на участке склада стройматериалов;
организация на участке уличной торговли.
Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:
многоквартирный дом на 65 квартир, 12 тыс. руб. за квартиру; минус 580 тыс. руб. на строительство;
раздел на участки под жилищную застройку – 5 тыс. руб. за участок при количестве возможных участков 25; минус 25 000 тыс. руб. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков;
склад – 30 руб. за м2 – чистый доход от продажи (площадь склада составит 9 500 м2) минус 60 тыс. руб. на строительство забора;
организация розничной торговли – 1 100 руб.за фронтальный метр.

Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16 %, а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75 %, стоимость аренды одного машино-места 1 тыс. руб. в год. Стоимость строительства такого гаража составляет 1 235 440 руб. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала производится равными выплатами)

Земельный участок под торговым центром оценивается в 300 тыс. руб., срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров составляет 19 %, величина чистого операционного дохода составляет 307 тыс. руб. Определить стоимость здания, используя метод остатка (возврат капитала, долгов производится равными выплатами).

Объект оценки – односемейный жилой дом, расположенный на участке 50 х 50 м. Дом в хорошем физическом состоянии. Из данных о нескольких недавних продажах свободных участков в аналогичной территории известно, что участок может быть оценен исходя из фронтального размера по цене в 1 млн 500 тыс. руб. за фронтальный метр. Цены на сопоставимые жилые дома составляют около 70 млн руб. Определить:
стоимость участка;
стоимость здания.

Имеется информация:


Объект
1
2
3
4

Площадь
350
350
390
390

Ванные комнаты
2
2
2
1

Гараж
Есть
Нет
Есть
Нет

Цена продажи
428 000
426 500
433 000
430 000


Определить:
корректировку на дополнительную площадь в 40 м2;
корректировку на наличие гаража;
корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты.

Объект оценки – трехкомнатная квартира площадью 110 м2 с балконом, раздельным санузлом, рядом со станцией метро, без телефона, на 4-м этаже без лифта.
Имеется информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры площадью 110 м2 с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет 50 млн руб.:
дополнительная площадь увеличивает стоимость на 450 тыс. руб.
близость со станцией метро увеличивает стоимость на 7 %.
наличие телефона оценивается в 500 тыс. руб.
раздельный санузел увеличивает стоимость на 4 %.
наличие лифта оценивается в 600 тыс. руб.
наличие балкона оценивается в 450 тыс. руб.

Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:
стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 тыс. руб. в месяц. Операционные расходы составляют 4 млн руб. в год. Была продана за 80 млн руб.;
стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 25 тыс. руб.в месяц. Операционные расходы составляют 6 млн руб. в год. Была продана за 90 909 100 руб.;
стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места coставляет 20 тыс. руб. в месяц. Операционные расходы составляют 3 млн 600 тыс. руб. в год. Была продана за 120 млн руб.
Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.


ПВД
90 000 руб.

Скидка на простой площадей
(6500)

ДВД
83 500

Эксплуатационные расходы
(35070)

ЧОД
48430

Расходы по обслуживанию кредита
(35 000)

Прибыль на собственные средства (до уплаты налогов)
13 430 руб..

Собственные средства
77 200 руб..

Ке (Коэффициент капитализации собственных средств)
17,4%


1) Как изменится Re, если ПВД упадет на 10 % (при условии неизменности остальных показателей)?
2) Как изменится Re, если скидка на простой площадей возрастет на 10 % (при условии неизменности остальных показателей)?
3) Как изменится Re, если эксплуатационные расходы вырастут на 10 % (при условии неизменности остальных показателей)?
4) Если в состав объекта входят 10 офисов, каждый из которых сдается за 750 руб. в месяц, то какова будет безубыточная загрузка объекта?


Площадь, сдаваемая в аренду
2000 м2

Арендная ставка
170,5 руб/м2

Операционные расходы, возрастающие на 5 % ежегодно, без учета расходов по управлению объектом
53,3 руб/м2

Простой помещения
20 % за первый год
5 % за второй год

Максимальные ОР
54,2 руб/м2

Расходы по управлению
5 % от ДВД


Рассчитать ЧОД за 1-й и 2-й годы.

3.5. Определение стоимости здания (учебный пример)

Основанием для проведения работ по определению рыночной стоимости объекта оценки стали:
Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, предоставленные Заказчиком:
Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц № ХХХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г., выданного Инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по г. Кемерово Кемеровской области;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание литер Д кадастровый номер 42:2:24:03:45:60:0:Д:0:0 № 42 АА ХХХХ от ХХ декабря 200Х г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:24:020304:417 за № 42 АА 588755 от ХХ апреля 200Х г.
Технический паспорт на здания (Д) с кадастровым номером 938/3/0:1001/А/ХХХ/Х;
кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) ХХ июня 200Х г., № Х-ХХ/х.
Справка бухгалтерии по расходам на здание (литер Д) от ХХ марта 200Х г.
Объект оценки находится в собственности ОАО «ХХХ». Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц, регистрационный номер записи № ХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.
Здание находится на территории ОАО «ХХХ», расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ.

Наименование объекта оценки, адрес
Инв. №
Балансовая стоимость на 01.03.2006 г., руб.



первоначальная
остаточная

Складское помещение, находящееся по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского ХХ, Литера Д
ХХХ
1 205 113
763 277, 16


ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Характеристика строения под литером Д согласно техническому паспорту:

Описание объекта оценки

Общая характеристика объекта оценки
Отдельно стоящее сооружение, смонтированное из металлических панелей (профлист), в котором находятся складское и подсобные помещения.

Год постройки сооружения
1983

Площадь объекта оценки, м2
961

Общий строительный объем объекта оценки, м3
7400

Количество этажей сооружения
1

Класс капитальности сооружения
2

Внешний вид
Хороший

Фактический возраст здания, лет
23 года

Строительные характеристики

Основные
конструктивные
элементы
Конструктивное
решение и материал
Дефекты
(по результатам технического осмотра)

Фундаменты
Бетонно-ленточные
Искривление горизонтальных линий стен фундамента


Стены
Металлический профнастил (профлист), по нему пущен утеплитель
Коррозия, вмятины, прочие повреждения

Перекрытия
Металлические
Деформация, местами небольшая ржавчина, прочие повреждения

Крыша
Металлические (профлист)
Местами протечки, просадки кровли

Полы
Бетонные
Трещины и выбоины в ходовых местах

Проемы (дверные)
Металлические
Коррозия, деформация коробки

Электротехнические работы
Электропроводка, освещение
Состояние – нормальное, неисправностей нет


Год
постройки
Объём
объекта
оценки, м3
Средняя внутренняя
высота
объекта оценки, м
Инв. №
Дата
паспортизации здания
Инвентаризация
и начисленный износ






дата
размер

1983
7400
7,7
ХХХ
ХХ.ХХ.02 г.
ХХ.хх.02 г.
17 %


Оценка стоимости восстановления объекта оценки
базисно-индексным методом

Данный метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.
Постройки до 1991 года рассчитывались в ценах 1969 – 1971 гг. по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость 1 м3 здания – аналога на 01.01.1971 г. по Сборнику № 20 укрупненных показателей восстановительной стоимости морских и речных портовых, судоходных и судостроительных сооружений и зданий для переоценки основных фондов. – Отдел II. Портовые склады. Склады одноэтажные. Таблица 175, составляет 5,9 руб.
Восстановительную стоимость объекта оценки следует увеличить на климатический коэффициент – 1,12 (Вводной части сборника № 20).
Таким образом, полная восстановительная стоимость 1 м3 складского здания (ангарного типа с вертикальными стенами) (литер Д), по состоянию на 01.01.1971 г. составляет: 5,9 х 1,12 = 6,61 руб.
Полученная величина представляет собой стоимость его строительства в базисном периоде. Для приведения к восстановительной стоимости на дату оценки необходимо выполнить следующую по "$(*8:L
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
· следовательность операций: перейти путем индексации от цен базисного периода к ценам на:
01.01.84 г. Основание: постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г. «Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»;
от 01.01.84 г. к ценам на дату оценки используя индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ, разрабатываемых от 01.01.84 г. к ценам на дату оценки, используя индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, разрабатываемый Региональным центром по ценообразованию в строительстве Кемеровской области на март 2006 г., составляет 71,184.
Данную последовательность можно изложить в виде формулы
СС = Свост.б.п. х Vо.о. х I1 х I2 х НДС х ПРзастр,
где
СС – восстановительная стоимость на дату оценки;
Свост.б.п. – восстановительная стоимость 1м3 оцениваемого объекта в базисном периоде;
Vо.о. – объем оцениваемого объекта;
I1 – индекс удорожания СМР от 01.01.71г. на 01.01.84г.;
I2 – индекс удорожания СМР от 01.01.84 г. на дату оценки;
НДС – налог на добавленную стоимость;
ПРзастр – прибыль застройщика (обычно принимают коэффициент 1,3 исходя из сложившейся рыночной ситуации).
Таким образом, полная восстановительная стоимость здания (литер Д) составляет: 6,61 х 7400 х 1,18 х 71,184 х 1,18 х 1,3 = 6 302 646 руб., или округленно 6 млн 303 тыс. рублей.


Стоимость нового строительства объекта оценки
с разбивкой по конструктивным элементам

Удельные веса конструктивных элементов и устройств указаны к таблице 1755 Сборника № 20 укрупнённых показателей восстановительной стоимости утверждённого Госстроем СССР.

Основные конструктивные
элементы
Уд. вес элемента, %
Стоимость, руб.


Фундамент
15
945 397

Стены
38
2 395 006

Перекрытия
12
756 318

Крыша
16
1 008 423

Полы
15
945 397

Проемы
2
126 053

Отделочные работы
0
0

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
1
63 026

Прочее
1
63 026

ИТОГО
100
6 302 646


ОЦЕНКА ИЗНОСА

При оценке имущества рассчитывались основные виды износа: физический, функциональный, внешний (экономический), которые в совокупности составляют действительную потерю стоимости актива.
Величина физического износа определяется на основании данных осмотра объекта оценки с учетом обобщенных признаков износа основных конструктивных элементов зданий (ВСН 5 – 86(р)).
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации или полностью заменяются.
Результаты расчета приведены в следующей таблице.

Расчет исправимого физического износа:


Основные конструктивные элементы
Уд. вес в общей стоимости, %
Стоимость устройства нового элемента, руб.

Фактический физический
износ элемента, %
Доля износа в стоимостном выражении, руб.
(3х4)
Остаточная стоимость, руб.
(3-5)

Фундамент
15
945 397
20
189 079
756 318

Стены и перегородки
38
2 395 006
20
479 001
1 916 004

Перекрытия
12
756 318
20
151 264
605 054

Крыша
16
1 008 423
20
201 685
806 739

Полы
15
945 397
10
94 540
850 857

Проемы
2
126 053
10
12 605
113 448

Отделочные работы
0





Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
1
63 026
5
3 151
59 875

Прочее
1
63026
5
3 151
59 875

ИТОГО:
100
6 302 646
 
1 134 476
5 168 170


Неисправимый физический износ
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа) пропорционально отношению фактических и прогнозируемых сроков службы конструкций и элементов.
Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода здания или с даты проведения ремонта (замены).
Прогнозируемые сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.
Расчет величины неисправимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен в следующих таблицах.

Расчет неисправимого физического износа
короткоживущих элементов


п/п
Конструкции и
Элементы
Остаточная стоимость,
руб.
Факт.
срок
эксплуатации, лет
Общий прогнозируемый
срок эксплуатации, лет
Коэффициент
износа**
(4/5)
Величина
износа в стоимостном выражении, руб.
(3х6)

1.  
Крыша
806 739
23
80
0,29
231 937

2.  
Полы
850 857
5
30
0,17
141 810

3.  
Проемы
113 448
23
80
0,29
32 616

4.  
Отделочные работы
0
0
10
0,00
-

5.  
Внутренние сан.-техн. и элект-е устройства
59 875
5
20
0,25
14 969

6.  
Прочее
59 875
23
30
0,77
45 904

 
ИТОГО
1 890 794



467 236


Расчет неисправимого физического износа
долгоживущих элементов



Стоимость, руб.

1
Стоимость нового строительства, руб.
6 302 646

2
Минус исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.
1 134 476

3
Минус стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.
467 236

4
Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.
4 700 934

5
Фактический возраст здания, лет
23

6
Общий срок эксплуатации, лет
80

7
Коэффициент к определению износа (п.5/п.6)
0,29

8
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (п.4*п.7)
1 351 518


Общий физический износ объекта оценки

Вид износа
Стоимость, руб.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)
1 134 476

Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
467 236

Неисправимый физический износ долгоживущих элементов
1 351 518

ИТОГО

2 953 231


Расчет функционального (морального) износа
Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов, а также потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно- техническим прогрессом.
Как правило, подобные объекты – постройки 1970 – 1980-х годов, чаще всего возведенные хозяйственным способом, не соответствуют современным строительным нормам, которые предъявляются к объектам производственного назначения. Однако такое несоответствие типично для местного рынка недвижимости и вследствие этой типичности не может служить достаточным основанием для начисления функционального износа объекта оценки в целом из-за несоответствия нормам строительства (по объемно-планировочным параметрам).
Скорее можно говорить о наличии функционального износа отдельных систем зданий или функционального износа объекта оценки в целом, возникшего из-за вычленения объекта оценки из единого и целостного имущественного комплекса предприятия-собственника.
Основываясь на этом выводе, полагаем, что функциональный износ объекта оценки и составляющих его зданий обусловлен следующими причинами:
а) недостатками, требующими добавления элементов;
б) недостатками, требующими замены или модернизации элементов (техническое состояние санузла).
Расчет функционального износа по группе а) проведен с использованием укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБСВР) в таблице.

Основание
Виды работ (норма)
Объем работ расч.
Норма с учетом накл. расх. и план. накопл.,
(руб.)
К91-20.11.2000
К2000-2006 
НДС

1.29.11
Прокладка трубопроводов системы отопления (на 100 м)
0,7
472
19,15
4,87
1,18

1.29.22
Устройство регистров (100 кВт)
0,2
3226
19,15
4,87
1,18

1.31.21
Устройство умывальников (комп.)
1
46
22,03
4,87
1,18

1.32.11
Прокладка трубопроводов из чугун. труб. внутри помещения (100 м)
0,2
1046
22,28
4,87
1,18

1.32.23
Установка смесителей (комп.)
1
39
22,28
4,87
1,18

6.10.01
Зем. работы по устройству наруж. канализац. сети
70
9
22,28
4,87
1,18

6.20.01
Устройство оснований для наружной канализации трубопровода из щебня (куб. м)
10
24
22,28
4,87
1,18

6.30.02
Укладка чугун. труб наружн. канализационной сети (м)
70
4
22,28
4,87
1,18

6.30.05
Устройство сб. ж.б. колодцев (шт.)
2
272
22,28
4,87
1,18

Всего







Всего примерно, руб.

362 000


Расчет функционального износа по группе б). Предполагается, что отсутствующие административно-бытовые помещения примерно такого же качества (по соразмерности строительных и технических характеристик), как и весь объект оценки. Оценщик исходит из того, что отсутствующие помещения могут занимать (как еще одна пристройка к помещению, используемому под котельную) площадь 12 м х 10 м; высота помещений – до 3 м; строительный объем: 12 х 10 х 3 = 360 куб. м.
Используя Сборник № 18 УПВС, табл. 41а, определим, что восстановительная стоимость 1 куб. м строительного объема здания-аналога равна 20,7 руб.
Следовательно
В Садм. быт = 20,7 х 1,12 х 360 х 1,19 х 71,184 х 1,18 х 1,15 = 951 338,59 руб. или 951 000 руб.
Всего расчетное значение функционального износа объекта оценки составляет:
Ифункц = 361 853,84 + 951 338,59 = руб. 1 313 192,43 или 1 313 000 руб.
Внешнее (экономическое) устаревание
Обусловлено местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае некоммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены объекта из-за изменений в рыночном окружении. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий социально-экономический упадок района, месторасположение объекта в районе, области или регионе, или состоянием рынка. Нами не обнаружено признаков экономического износа, так как основное назначения объекта – складское помещение, а местонахождение – охраняемая территория предприятия, находящаяся вдоль федеральной автомобильной дороги, в связи с чем поправки на уменьшение стоимости объекта оценки не вносятся. В рассматриваемом случае внешний износ объекта оценки отсутствует.
Заключение по ИМУЩЕСТВЕННОМУ подходу
На основании проведенного анализа сделаны следующие выводы

Элемент
стоимость, руб.

1
Восстановительная стоимость объекта оценки
5 575 418

2
Общий физический износ
3 440 439

3
Функциональное устаревание
1 313 192

4
Внешнее экономическое устаревание
0

5
ИТОГО накопленный износ
4 753 631

Итого стоимость объекта оценки, руб.
821 787,
или округленно
822 000


Таким образом, рыночная стоимость отдельно стоящего складского помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанная имущественным подходом, составляет 822 000 рублей с учетом НДС

РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД

На момент проведения оценки на рынке предлагалось к продаже несколько аналогов, данные об аналогах и их состоянии проанализированы и сведены нами в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
Классификация вводимых поправок или корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогам (см. таблицу).
Таблица
Характеристика объекта
Объект оценки: здание (Литер Д)
Объект сравнения 1: Склад, пл. 1050 кв. м, внутри помещения для работников // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г.
Объект сравнения 2: Металлический ангар из утепленного металлопрофиля // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22
Объект сравнения 3: Металлический ангар, высота 8 м, внутри помещения для работников // Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22
Объект сравнения 4: Ангар из металлопрофиля, высота 6 м., внутри помещения для работников //Доска объявлений, № 9 (414), 13-20.03.2006 г., с 22
Объект сравнения 5: Здание склада из металлопрофиля, высота 5 м, все коммуникации, 36-26-14, 8-903-909-0237 Михаил, 8-904-969-9264 Лев

1
2
3
4
5
6
7

Адрес объекта:
г. Кемерово, Заводский р-н
г. Кемерово, Заводский р-н
г. Кемерово, Заводский р-н, пр. Кузнецкий
г. Кемерово, Заводский р-н, РТС
 г. Кемерово, Заводский р-н, пр. Кузнецкий
г. Кемерово, Заводский р-н, пр. Кузнецкий

Цена продажи, руб.
 
1 200 000
800 000
1 600 000
1 100 000
1 500 000

Передаваемое право
Собственности
Собственности
Собственности
Собственности
Собственности
Собственности

Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные

Местоположение
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина

Общая площадь кв. м
961
1050
362
850
480
822

Инженерные системы
 
 
 
 
 
 

Канализация
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет

Водопровод
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет

Отопление
Местное
Местное
Местное
Местное
Местное
Местное

Электрообеспечение
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть

Введение поправок

Цена продажи, руб.
 
1 200 000
800 000
1 600 000
1 100 000
1 500 000

Единица сравнения
руб/кв. м
 
 
 
 
 

Цена за единицу сравнения; руб/кв. м
 
1 143
2 210
1 882
2 292
1 825

Имущественные права
 
 
 
 
 
 

на здание
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.

на участок земли
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.
Право собств.

Продолжение таблицы
Корректировка на имущественные права
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
2 210
1 882
2 292
1 825

Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные

Корректировка на условия финансирования
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
2 210
1 882
2 292
1 825

Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные

Корректировка на условия финансирования
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
2 210
1 882
2 292
1 825

Дата продажи
Март, 2006
Март, 2006
Март, 2006
Март, 2006
Март, 2006
Март, 2006

Корректировка на дату продажи
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
2 210
1 882
2 292
1 825

Местоположение
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина
Окраина

Корректировка на местоположение
не требуется
не требуется
25 %
Не требуется
25 %
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
1 768
1 882
1 833


Инженерная обеспеченность объектов
 
 
 
 
 
 

водопровод
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет

канализация
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет

Окончание таблицы
отопление
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть

энергоснабжение
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть
Есть

Корректировка на инженерную обеспеченность, %
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется
Не требуется

Скорректированная цена, руб/кв. м
 
1 143
1 768
1 882
1 833
1 825

Количество корректировок
 

1

1


Весовые коэффициенты:
 
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2

Взвешенные значения:
 
229
354
376
367
365

Средневзвешенное значение стоимости, руб/ кв. м
1 690
 
 
 
 
 

Стоимость объекта оценка, руб.
1 624 343
 
 
 
 
 


Таким образом, рыночная стоимость отдельно стоящего складского помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанная рыночным подходом (методом сравнительных продаж), составляет 1 млн 624 тыс. руб. с учетом НДС

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Расчет чистого операционного дохода

Получаемый средний ежемесячный доход с одного метра квадратного сдаваемых в аренду аналогичных помещений в данном районе составляет 250 руб.
Реконструированный отчет о средних типичных расходах собственника по статьям
Наименование показателей
Сумма, руб.

Арендная плата за 1м2, руб.
250

Площадь, сдаваемая в аренду, м2
961

Средняя выручка от сдачи в аренду за месяц, руб.
 

Потенциальный валовой доход, руб.
2 883 000

Действительный валовой доход (недоиспользование площадей – 20 % (по данным бухгалтерии))
2 217 692

Ежемесячные расходы, возникающие у собственника объекта оценки:

Налог на имущество
17004,20

Фактические затраты на 1 кв. м по объекту недвижимости (по данным бухгалтерии)
101,55

Итого расходов за месяц, руб.
97 590

Итого расходов за год, руб.
1 171 075

Чистый операционный годовой доход
1 046 612


Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.
Определение ставки капитализации
Для оценки рыночной стоимости объекта оценки, определять коэффициент капитализации надо исходя из типичных условий рынка в данном секторе экономики и понимания экономической сути этого коэффициента.
Коэффициент капитализации для здания должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям и норме возмещения капитала. То есть коэффициент капитализации для здания равен ставке дисконтирования плюс норма возврата капитала. Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:
R = On + Of,
где R – коэффициент капитализации,
On – ставка дохода на капитал (ставка дисконта),
Of – норма возврата капитала.
Отсюда в качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать: а) процентные ставки по кредитам в производство, б) процентные ставки по кредитам любых крупных инвестиций, в) учетную ставку ЦБ РФ.
Ставка дисконтирования (Оn) может быт быть определена в реальном (без учета инфляции) и номинальном (с учетом инфляции) исчислении.
В настоящем Отчете применяются три способа определения ставки дисконтирования.
Первый способ основан на методе кумулятивного построения и предусматривает прибавление компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Формула для расчета ставки дисконтирования данным методом имеет следующий вид:
Оn = r + Rp + Rл + Rм,
где:Оn – ставка дисконтирования;
r – безрисковая ставка доходности,
Rр – премия за риск инвестиций,
Rл – премия за низкую ликвидность,
Rм – премия за уровень менеджмента.

Безрисковая ставка

Расчет реальной безрисковой ставки для России произведен следующим образом.
Для определения номинальной нормы доходности были выбраны казначейские облигации США с датой погашения 2010 г. Согласно данным сайта профессиональных участников финансового рынка, доходность казначейских облигаций США составляла марте 2006 года 7,6 %. Данная ставка рассматривалась нами как номинальная, то есть включающая долларовую инфляцию.
Реальная ставка рассчитывалась исходя из долларовой инфляции за 2005 год по формуле Фишера:
Rp = (Rn – In)/(1 + In),
где: Rp – реальная ставка;
Rn – номинальная ставка;
In – годовая инфляция.

В расчетах уровень инфляции принят в размере 2,6 %. Для определения уровня долларовой инфляции на дату оценки Оценщиком использована информация Интернета о внутренней инфляции доллара, определенной на основе индексов потребительных цен в США. Уровень внутренней инфляции за год рассчитывался как отношение темпа роста цен за весь год к темпу роста потребительских цен с января по декабрь 2005 г. Исходя из данных указанных источников, расчетный уровень внутренней долларовой инфляции за период с 1993 г. по декабрь 2004 г. составил 2,8 %, в 2005 г. – 2,6 %.
Отсюда
Rp = (7,6 % – 2,6 %) / (100 + 2,6 %) = 4,87 %.
Для России величина безрисковой ставки по отношению к международной должна быть увеличена на страновой риск, определяемый как разница в доходности государственных ценных бумаг России и США. В качестве государственных ценных бумаг рассматриваются облигации внутреннего валютного займа (ОВВЗ) со сроком погашения 14.05.11 и казначейские облигации США со сроком погашения 2010 г. Разница в доходности данных бумаг составляет: 7,6 % – 5,09 % = 2,51 %.
Отсюда реальная безрисковая ставка для России равна:
2,51 % +4,87 % = 7,38 %, или округленно 7,38 %.
Для дальнейших расчетов была принята величина реальной безрисковой ставки доходности для России, равная 7,38 %.
Премия за риск инвестиций. Все инвестиции имеют разные степени риска, зависящие от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Общее правило расчета данного риска состоит в том, что чем выше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвесторов к риску. Размер премии за данный риск в отечественной литературе колеблется в диапазоне 0 – 5 %. В нашем случае премия за риск принята экспертно в 5 %.
Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Размер поправки находится в диапазоне 1–5 %. Возможный срок продажи оцениваемого объекта предполагается от 2 до 12 месяцев. С учетом этого премия за ликвидность принята экспертно в 5 %.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Управление инвестициями требует тщательного обдумывания и планирования, основанного на знании дела и постоянном анализ принимаемых решений. Размер этой поправки лежит в диапазоне 1–5 %. В данном случае, по мнению оценщика, премия за инвестиционный менеджмент может быть принята экспертно равной 5 %.
Таким образом, общая реальная ставка доходности составляет 22,38 % (7,38+5+5+5). При этом следует иметь в виду, что поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости капитала в расчет не принимается.
Вторым способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности, сложившейся на рынке денежных ресурсов, ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам. То есть она отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени. Хотя ЦБ РФ в минимальной степени предоставляет кредиты, по мнению финансовых аналитиков, ставка рефинансирования на протяжении более чем двух последних лет ни разу не опускалась ниже ставки по кредитам коммерческих банков. Данное положение свидетельствует о том, что ее можно использовать в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, которая является мерой доходности при расчете рыночной стоимости любых объектов оценки.
На период с 15 января по 14 июня 2005 года действовала ставка рефинансирования ЦБ РФ – 13 %, а с 15 июня по январь 2006 г. – 13 %, с 14 января 2006 г. – 12 %.
Данная величина представляет номинально ставку доходности.
Инфляция в 2005 г. составляла по данным Минэкономразвития РФ 12 % ([ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]). Причем в первом полугодии 2005 г. она оценивалась финансовыми аналитиками в 12 %. ([ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]), во втором 10,9 %.
Отсюда, используя формулу Фишера, получаем реальную ставку доходности для двух периодов 2005 г.:
Rp2 = (13 – 12)/(112) = 0,0089;
Rp3 = (13 – 10,9)/(111) = 0,0189.
Средняя величина составляет 0,0278, или округленно 0,028.
Третьим способом расчета ставки дисконтирования является использование в качестве средней нормы доходности среднего значения из расчетных ставок по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в дол. США (см. табл.). Средняя норма доходности по кредитам, предоставляемым в долларах США, равна 8,6 %, по кредитам, предоставляемым в рублях, – 10,7 %.


Расчетные ставки по кредитам, предоставленным банками РФ в рублях и в дол. США

Месяц
Средние расчетные ставки по краткосрочным кредитам, предоставленным кредитными организациями РФ предприятиям и организациям  в долларах США (% годовых)
Ставки  по кредитам предприятиям и организациям в российских рублях[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] по операциям кредитных организаций на все сроки до 1 года по России в целом
(% годовых)


2005 год


Январь
8,2
10,7

Февраль
7,3
10,7

Март
8,1
10,5

Апрель
8,5
10,3

Май
8,3
11,0

Июнь
9,0
11,0

Июль
9,2
10,1

Август
9,2
10,6

Сентябрь
8,7
10,5

Октябрь
8,7
10,7

Ноябрь
8,6
11,5

Декабрь
9,2
11,2


2006 год


Январь
8,2
10,2

Средняя
8,6
10,7


Отсюда коэффициент капитализации в реальном исчислении принимается равным 9,65 % (13 EMBED Equation.3 1415).
Так как в методе кумулятивного построения надбавки на риск определены экспертно, то результат, полученный данным методом, признается наименее достоверным. В выборе коэффициента капитализации предпочтение отдается двум последним методам, как наиболее точно соответствующим ситуации, складывающейся на рынке кредитных ресурсов. Соответственно ставка дисконтирования и соответственно коэффициент капитализации равны 12,23 % (13 EMBED Equation.3 1415).
Ставка капитализации для здания. Расчет нормы возврата капитала (Of) выполнен прямолинейным методом (метод Ринга), учитывая отсутствие опасности потери объекта и плавного снижения стоимости объекта в течение минимального остаточного срока эксплуатации объекта недвижимости. Остаточный срок эксплуатации рассчитывается как разница между типичным сроком экономической жизни и хронологическим возрастом
Of = l/n, или Of = 1/(Тэ – Тхр),
где n – количество лет.
Отсюда для объекта оценки
Of = 1 / (80 – 23 ) = 0,0175.
Таким образом, ставка капитализации для здания равна 0,1223 + 0,0175 = 0,1398, или 13,98 %. Применим «золотое правило» американских оценщиков (13,98 %*2).
Стоимость, полученная методом прямой капитализации, определена с помощью базовой формулы, имеющий следующий вид:
C = ЧОД/R0 * 100.
Рыночная стоимость отдельно стоящего складского помещения, полученная методом капитализации составляет:

Чистый операционный доход ЧОД, руб.
1 118 321

Коэффициент капитализации R0
0,2796

Стоимость недвижимости С, руб.
3 743 249, или округленно
3 743 000


Согласование результатов по стоимости здания

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.
Имущественный подход не учитывает такие особенности объекта оценки, как характеристики места расположения, сложившийся имидж, уровень рентабельности, присущий данному способу использования объекта, и т. п.
Кроме того, имущественный подход базируется на расчетных коэффициентах себестоимости строительства, оставляя вопросы местной ценовой конъюнктуры и местной нормы прибыли в стороне.
В соответствии с этими недостатками имущественного подхода полученным с его помощью результатам присвоен весовой коэффициент 0,3.
Доходный подход нами применен в соответствии с документами, представленными Заказчиком. Доходный подход в данном случае не полностью отражает рыночные реалии, в конкретном случае при расчете доходным подходом нами рассчитывалась стоимость объекта оценки, исходя из доходов, получаемых Заказчиком от сдачи объекта оценки в аренду. В соответствии с этим результату, полученному с помощью доходного подхода, присвоен весовой коэффициент 0,1.
Оценщик считает наиболее достоверными результаты сравнительного подхода, поскольку в этом случае анализ основывался на предположениях рыночной природы и в основу анализа были положены данные высокой достоверности, полученные оценщиком из надежных источников. В соответствии с этим вес сравнительного подхода выбран в размере 0,6, поскольку сумма весов всех использованных для оценки подходов должна составлять 1.
Результаты согласования суммированы в таблице.
Подход
Метод
Результат
Вес
Вклад

Имущественный
Остаточной стоимости
821 786,57
0,30
246 535,97

Доходный
Капитализации прибыли
3 743 249,00
0,10
374 324,90

Рыночный
Сравнение продаж
1 684 532,00
0,60
1 010 719,20


Согласованная рыночная стоимость здания, руб.
1 631 580,07,
или округленно
1 632 000


Исходя из проведенных и описанных выше исследований, полагаем правильным и обоснованным определить рыночную стоимость отдельно стоящего складского помещения, принадлежащего ОАО «ХХХ», расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, ХХ, рассчитанную с помощью трех подходов к оценке, в 1 632 000 рублей с учетом НДС.
Раздел 4. ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ

ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

1. Капитальный гараж расположен по адресу: город Кемерово ул. Тухачевского – Сибиряков-Гвардейцев, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.
Дата оценки – текущий месяц и год.

Характеристика объекта оценки


Год постройки
1984

Количество этажей
1

Общая площадь, м2
19,2

Площадь застройки, м2
24,9

Высота здания, м
2,9

Строительный объем, м3
72,2

Фактический возраст здания, лет
-

Нормативный срок эксплуатации, лет
-

Износ наружных стен по сроку эксплуатации, %
20

Остаточный срок эксплуатации, лет
-


Конструктивные характеристики

Фундамент
Ленточный, бетонный

Стены
Шлакоблочный кирпич

Перекрытие
Железобетонные плиты

Крыша
Односкатная, бетонное покрытие, рубероид

Внутренняя отделка
Стены оштукатурены

Полы
Бетонные

Инженерное обеспечение
Осветительная и силовая электросети


2. Капитальный гараж расположен по адресу: город Кемерово ул. Терешковой, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. В гараже есть погреб и мастерская. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.
Дата оценки – текущий месяц и год.

Характеристика объекта оценки


Год постройки
1988

Количество этажей
1

Общая площадь, м2
20,2

Площадь застройки, м2
25,8

Высота здания, м
2,75

Строительный объем, м3
-

Фактический возраст здания, лет
-

Нормативный срок эксплуатации, лет
-

Износ наружных стен по сроку эксплуатации, %
9

Остаточный срок эксплуатации, лет
-


Конструктивные характеристики

Фундамент
Ленточный, бетонный

Стены
Кирпичные

Перекрытие
Железобетонные плиты

Крыша
Односкатная, бетонное покрытие, рубероид

Внутренняя отделка
Стены оштукатурены

Полы
Бетонные

Инженерное обеспечение
Осветительная и силовая электросети


3. Здание производственного назначения, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, размещенное на участке земли площадью 3 310 кв. м, используемом собственником здания на основе права долгосрочной аренды. Представляет собой одноэтажное здание, выполненное из сборного железобетона.
Общая характеристика

Год постройки
1986

Инвентаризационная стоимость (в ценах 2004 года), руб.
748 571

Количество этажей
1

Общая полезная площадь, м2
1 236,5

Строительный объем, м3
11 153

Фактический возраст здания, лет
20

Нормативный срок эксплуатации, лет
100

Износ наружных стен по сроку эксплуатации, %
20

Остаточный срок эксплуатации, лет
80

Класс капитальности
2


Оцениваемое здание имеет очень выгодное местоположение, так как расположено вдоль трассы Ленинск-Кузнецкий – Полысаево, обеспечивающей сообщение всех южных городов Кузбасса с Новосибирском.
В результате визуального осмотра объекта оценки установлено, что на дату осмотра только часть оцениваемого здания склада-ангара эксплуатируется в качестве станции технического обслуживания автомобилей. В этой части расположены встроенные бытовые и служебные помещения, а также котельная. В служебных и бытовых помещениях выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов. Рабочая зона оснащена смотровой ямой. Техническое состояние данной части здания можно оценить как нормальное. Вторая часть здания на дату осмотра не эксплуатируется и находится в стадии ремонта. Собственником здания выполнен капитальный ремонт крыши и произведена полная замена электропроводки.

Конструктивные характеристики

Наименование
конструктива
Характеристика конструктива

Фундамент
Железобетонные сваи

Стены
Крупнопанельные

Перегородки
Крупнопанельные

Перекрытие
Железобетонное

Полы
Бетонные

Оконные заполнения
В служебных помещениях – пластиковые стеклопакеты; в ремонтируемой части здания – заложены кирпичом и шлакоблоками

Дверные заполнения
Наружные – металлические ворота; в служебных помещениях – деревянные дверные блоки

Внутренняя отделка
В служебных помещениях – улучшенная с применением современных отделочных материалов; в рабочей зоне – простая

Инженерное обеспечение
Отопление от собственной котельной, водоснабжение от собственной скважины, электроснабжение, канализация местная


4. Земельный участок земель поселений в кадастровом квартале 02:01:003 площадью 540,26 кв. м, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100, предназначен для размещения торгово-складской базы. Определить рыночную стоимость права аренды.
На участке земли находится 2-этажное офисное помещение общей площадью 255 м2, принадлежащее на праве собственности физическому лицу в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права № 42 АА ХХХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г., выданным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области, на основании договора купли – продажи нежилого помещения (см. характеристики в задаче под № 5).
5. Определить рыночную стоимость 2-этажного офисного помещения общей площадью 255 м2, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 100.
Характеристика объекта:

Общая характеристика объекта оценки
Нежилое помещение, используемое на момент осмотра как офисное, с отделкой под евро-стиль

Год постройки здания
1970

Площадь объекта оценки, м2
216,8

Высота, м
10,6

Общий строительный объем объекта оценки, м3
1118

Количество этажей здания
2

Класс капитальности здания
1

Износ по паспорту, %
49

Внешний вид
Удовлетворительный

Внутренняя отделка
Повышенная

Фактический возраст здания, лет
34 года


Строительные характеристики

Основные
конструктивные элементы
Конструктивное
решение и материал
Дефекты
(по результатам технического осмотра)

Фундамент
Железобетонный
Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций

Стены
Панельные
Повреждение обрамлений выступающих частей фасада, местами мелкие выбоины

Перекрытия
Железобетонные, отепленные
Отдельные трещины в растянутой зоне, следы протечек или промерзаний на стенах в местах опирания

Крыша, кровля
Мягкая кровля
Вздутия поверхности, трещины, разрывы (местами) верхнего слоя кровли, требующие замены до 10 % кровли; ржавление и повреждение настенных желобов

Полы
Бетонированные, линолеумовые, керамическая плитка
Стирание поверхности в ходовых местах, истертость

Проемы
Окна – пластик.
Двери – пластиковые, деревянные, металлические
Состояние – отличное

Внутренняя отделка
Отделка плиткой, штукатурка, побелка, отделка стен обоями под покраску
Состояние хорошее, производится текущий мелкий ремонт

Водоснабжение
Холодное, горячее, от котельной
Состояние – хорошее

Канализация
Гор. коллектор
Состояние – хорошее

Вентиляция
Есть
Состояние – хорошее

Электроснабжение
Горэлектросеть
Состояние – хорошее

Теплоснабжение, отопление
ТЭЦ
Состояние – хорошее


6. Оценить рыночную стоимость производственного здания.

Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки, правоустанавливающие документы
Нежилое здание – участок комплектации для монтажа. На дату оценки находится в ремонте. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХ.ХХ 2004 г., техническая документация (паспорт).

Местоположение
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ

Год постройки
1956

Число этажей
1

Площадь (общая) объекта оценки, м2
227,7

Высота, м
3,90

Объем объекта оценки, м3
888

Группа капитальности
1

Износ по техническому паспорту
46%

Остаточная стоимость, руб.
3946

Кадастровый номер
42:24:04:494:2:0:Б:0:0


Основные строительные характеристики

Конструктивные
элементы
объекта оценки
Описание конструктивных элементов
Дефекты

Фундамент
Бетонный ленточный, глубина заложения свыше 1 метра
Выпучивание и искривление цоколя, трещины в цоколе, разрушение

Стены
Кирпичные
Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, выколы и следы увлажнения

Перекрытия
Деревянное, отепленное
Заметный прогиб, трещины на поверхности, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки

Пол
Дощатые, окрашены
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины. Массовые разрушения покрытия и основания, гниль


Кровля
Металлическая
Массовые протечки, заметный прогиб, ржавчина на поверхности кровли, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки

Проемы
Оконные – двойные, глухие, дверные - металлические
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; у дверей – неплотный притвор

Отделочные работы

Местами отсутствуют, ведется ремонт

Санитарные и электро-технич. устройства
Электроосвещение




7. Определить стоимости ремонтно-механической мастерской

Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки,
правоустанавливающие документы
Нежилое здание с подвалом, используемое собственником в производственных целях. Свидетельство о государственной регистрации права от ХХ.ХХ 2004 г., техническая документация (паспорт, инвентарная карта)

Местоположение
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ.

Год постройки
1981

Число этажей
1-2

Площадь (здания) объекта оценки, м2
669,3

Площадь (подвала) объекта оценки, м2
124,9

Высота, м
6,5

Объем объекта оценки, м3
4712

Группа капитальности
II

Остаточная стоимость, руб.
76 668

Износ, %
25

Кадастровый номер
42:24:04:494:2:0:Е:0:0





Основные строительные характеристики

Конструктивные
элементы
Описание
Дефекты

Фундамент
Железобетонный ленточный
Есть небольшие трещины, состояние хорошее

Стены
Кирпичные
Трещины в перемычках и под оконными проемами, ослабление и разрушение кладки местами, искривление стен. Произведен ремонт

Перекрытия
Железобетонные
Трещины, заметный прогиб, следы протечек, произведен ремонт

Пол
Бетонный, дощатый
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины. Состояние хорошее

Проемы
Оконные – двойные, глухие дверные – металлические, простые
Коррозия деталей дверных и оконных полотен, отсутствие стекол, коробки местами рассохлись, неплотный притвор. Произведена частичная замена на новые стеклопакеты

Крыша
Мягкая кровля
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; отслоения покрытия от основания, обрывы

Внутренняя отделка
Оштукатурено, побелено, окрашено
Мелкие трещины

Санитарные и электро-технич. устройства
Эл. освещение, отопление, канализация, водопровод



8. Определить стоимость здания котельной
Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки

Котельная с тремя паровыми котлами, одноэтажное, кирпичное здание со складом для угля

Местоположение
г. Кемерово, ул. 5-й Теплый ключ

Год постройки
1980

Число этажей
1

Площадь (общая) объекта оценки, м2
190

Площадь (здания) объекта оценки, м2
190

Объем объекта оценки, м3
1054

Группа капитальности
II

Остаточная стоимость, руб.
30 271

Инвентарный номер
42:24:04:494:2:0:Ж,Ж1:0:0


Основные строительные характеристики

Конструктивные
элементы
объекта оценки
Описание конструктивных элементов
Дефекты

Фундамент
Железобетонный, ленточный
Выпучивание и искривление цоколя, трещины в цоколе

Стены
Кирпичные
Трещины, нарушение примыканий, просветы

Перекрытия
Железобетонные
Заметный прогиб, ржавчина на поверхности, искривление и нарушение креплений ограждающей решетки, трещины

Пол
Бетонный
Стирание поверхности в ходовых местах, выбоины

Кровля
Мягкая кровля
Обрывы

Отделочные работы
Простая
Отпадывание штукатурки, местами отсутствует

Санитарные и электро-технич. устройства
Электроосвещение
Отопление
Водопровод



9. Земельный участок из земель поселений Кемеровского района с кадастровым номером 42:04:02 13 005:0017 предназначен для использования под туристические базы в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, площадью 6 тыс. м2.
На земельном участке имеются следующие объекты недвижимого имущества:
2-этажное лечебно-оздоровительное здание (литер А) площадью 329,9 м2,
2-этажное здание (литер Б) площадью 125,4 м2.
Земельный участок в собственности ОАО «ХХХ».


Характеристика объекта оценки (литер А)

Описание объекта оценки
Нежилое здание лечебно-оздоровительного назначения

Местоположение
Кемеровская область, Кемеровский район, с. Елыкаево

Год постройки
1970

Число этажей
2

Площадь (общая) объекта оценки, м2
659,8

Площадь (здания) объекта оценки, м2
396,5

Высота, м
5,9

Объем объекта оценки, м3
1946,41

Группа капитальности
1

Остаточная стоимость
208 133

Инвентарный номер
04/11 У


Основные строительные характеристики

Конструктивные
элементы
объекта оценки
Описание конструктивных элементов
Дефекты

Фундамент
Бетонно-ленточный, глубина заложения – до 1 метра
Развитие сквозных трещин в стенах здания, разрушение цоколя, развитие деформаций фундаментов

Стены
Кирпичные
Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, выколы и следы увлажнения

Перегородки
Кирпичные
Трещины на поверхности, глубокие трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями


Перекрытия
Железобетонные, отепленные
Трещины различных направлений, следы увлажнения бетона атмосферными и агрессивными водами, отслоение защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголение и коррозия арматуры, механические повреждения и глубокие сколы бетона на большой площади балки, прогиб

Пол
Дощатый, линолеум по ж/б перекрытиям, в санузлах – плитка
Массовые глубокие выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м2 на площади до 50 %

Проемы
Оконные – двойные, створные, дверные – филенчатые, металлические
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов.

Крыша
Шифер по деревянной обрешетке
Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке

Внутренняя отделка
Простая. Обои, обшивка стен и потолка.
Обои отклеены в более чем 50 %, отколота плитка, требуется ремонт

Санитарные и электро-технич. устройства
Электроосвещение, отопление, холодная вода, горячая вода, канализация, телефонизация
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смесителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы


НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ РАСЧЕТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС РФ
Глава 31. Земельный налог
(Извлечение)

Статья 394. Налоговая ставка

1. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
1) 0,3 процента в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

Положения абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 394 (в редакции Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 № 268-ФЗ).
2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.
2. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Статья 395. Налоговые льготы

Освобождаются от налогообложения:
1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации – в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;
2) организации – в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;
3) утратил силу. – Федеральный закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ;
4) религиозные организации – в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;
5) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов, – в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;
организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, – в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);
учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, – в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;
6) организации народных художественных промыслов – в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;
7) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
8) утратил силу. – Федеральный закон от 29.11.2004 № 141-ФЗ;
9) организации – резиденты особой экономической зоны – в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок (п. 9 в ред. Федерального закона от 03.06.2006 № 75-ФЗ).

ЗАКОН КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЦЕНЫ ПРИ ПРОДАЖЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(принят Советом народных депутатов Кемеровской области
30 января 2002 г. № 1362) (в ред. законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ, от 08.05.2007 № 50–ОЗ)

Статья 1. Цена земли

1. При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений в городах Кемерово и Новокузнецке цена земли равна семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за квадратный метр земельного участка (в ред. Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ).
2. При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений в городах: Анжеро-Судженске, Белово, Березовском, Гурьевске, Калтане, Киселевске, Ленинске-Кузнецком, Мариинске, Междуреченске, Мыски, Осинники, Полысаево, Прокопьевске, Салаире, Тайге, Таштаголе, Топки, Юрге цена земли равна десятикратному размеру ставки земельного налога за квадратный метр земельного участка (в ред. Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ).
3. При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений в пределах иных поселений, не указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, а также на территориях, находящихся за пределами черты поселений, цена земли равна десятикратному размеру ставки земельного налога за квадратный метр земельного участка (в ред. Законов Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ и от 08.05.2007 № 50–ОЗ).
4. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, к его стоимости, определяемой в соответствии с пунктами 1, 2, 3 настоящего Закона, применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения и утверждаемый Правительством Российской Федерации (в ред. Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ).
5. Порядок определения цены, установленный пунктами 1–3 настоящей статьи, применяется также для определения цены выкупа земельного участка при одновременной приватизации земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости (введен Законом Кемеровской области от 04.07.2002 № 51–ОЗ).
6. Исключен. - Закон Кемеровской области от 08.05.2007 № 50-ОЗ.


АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА КЕМЕРОВО

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2004 г. № 111

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГОРОДА КЕМЕРОВО

(в ред. постановлений Администрации г. Кемерово
от 11.04.2005 № 43, от 28.12.2005 № 134, от 13.06.2006 № 58)
(Извлечение)

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ, Законом Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю», статьями 40, 41 Устава города Кемерово, а также Положением «О порядке распоряжения земельными участками на территории города Кемерово», утвержденным постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.12.2002 № 68
1. Утвердить методику определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово согласно приложению.
2. Настоящая методика подлежит применению с 01.01.2005.
3. В связи с принятием настоящего постановления признать с 01.01.2005 утратившими силу:
3.1. Постановление Главы города от 03.04.2002 № 36 «О ставках арендной платы за использование земельных участков».
3.2. Постановление Главы города от 21.07.2003 № 76 «О методике определения размера арендной платы за использование земельных участков».





Приложение
к постановлению Главы города Кемерово
от 6 декабря 2004 г. № 111

МЕТОДИКА
определения размера арендной платы за использование
земельных участков города Кемерово

1. Общие положения

1.1. Настоящая методика определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово (далее – методика) разработана в соответствии с распоряжением Администрации Кемеровской области от 21.03.2003 № 261-р «О государственной кадастровой оценке земель поселений Кемеровской области», Положением «О порядке распоряжения земельными участками на территории города Кемерово», утвержденным постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 25.12.2002 № 68.
1.2. Настоящая методика устанавливает порядок и условия определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности города Кемерово, а также за земли, находящиеся в государственной собственности Российской Федерации, в отношении которых до разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления наделены полномочиями по распоряжению ими.
1.3. Использование земельных участков в целях проектно-изыскательских и строительных работ, эксплуатации объектов недвижимости, размещения временных сооружений, ведения личного подсобного хозяйства, а также в иных целях, связанных с предпринимательской деятельностью и использованием земли в личных целях, является платным, если иное не установлено федеральным законодательством.
1.4. За земельными участками, переданными в аренду, взимается арендная плата, порядок (механизм) исчисления и сроки внесения которой определяются договорами аренды земельных участков.
1.5. Процентные ставки, применяемые к кадастровой стоимости для различных видов использования земельных участков и категорий арендаторов, определены в приложении № 1 к настоящей методике.

Постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134 установлено, что базовые размеры арендной платы за использование земельных участков с 1 января 2006 года применяются с коэффициентом 1,115.
При расчете арендной платы для коллективных и индивидуальных овощехранилищ, а также для индивидуальных гаражей и гаражей потребительских кооперативов коэффициент 1,115 не применяется.

Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам, определены в приложении № 2 к настоящей методике.
Базовые размеры арендной платы для видов деятельности, перечисленных в приложении № 1 с пункта 1 по пункт 8.2, не могут быть менее размера земельного налога, установленного для земель, занятых жилищным фондом, а для видов деятельности, перечисленных в приложении № 1 с пункта 9 по пункт 12, – не менее двукратных средних ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного назначения.
Дополнительные коэффициенты, учитывающие особые условия использования земельного участка (Ку), а также особенности категории арендаторов (Кк), определены в приложениях № 3 и № 4 к настоящей методике соответственно.
1.6. В связи с установлением границ муниципального образования «Кемеровский городской округ» в соответствии с Законом Кемеровской области от 17.12.2004 № 104-ОЗ «О статусе и границах муниципальных образований» установить для присоединяемых территорий базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков, согласно приложению № 5 к настоящей методике (введен постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134).

2. Порядок (механизм) исчисления арендной платы

2.1. При определении размера арендной платы учитывается вид использования земельного участка, его месторасположение, особые условия, льготы, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.
2.2. Размер арендной платы за использование земельных участков определяется в соответствии с настоящей методикой с соблюдением требований, устанавливаемых законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления.
2.3. В случае изменения базовых размеров арендной платы и применяемых к ним коэффициентов, устанавливаемых законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления, размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру со дня введения соответствующих изменений.
2.4. Величина арендной платы, действующая на момент заключения договора аренды земельного участка, указывается в договоре аренды земельного участка.
Расчет арендной платы в обязательном порядке приводится в протоколе определения величины арендной платы, прилагаемом к договору аренды земельного участка и являющемся его неотъемлемой частью.
2.5. Размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается исходя из базового размера арендной платы, площади арендуемого земельного участка, а также применяемых при расчете арендной платы коэффициентов (при наличии) по формуле:
Ап = Бс x S x К,
где Ап – годовая арендная плата за использование земельного участка;
Бс – годовой базовый размер арендной платы (приложение № 2);
S – площадь земельного участка;
К – коэффициент(ы), применяемый(ые) при расчете арендной платы.

2.6. При расчете арендной платы в случаях, определенных приложениями № 3 и № 4 к настоящей методике, применяются коэффициенты, учитывающие особые условия использования земельного участка (Ку - коэффициент особых условий использования), а также особенности категории арендаторов (Кк - коэффициент особенности категории).
Коэффициенты, учитывающие особенности категории арендаторов, применяются по заявлению арендатора с приложением соответствующих документов.
2.7. При предоставлении земельного участка для проектирования и строительства арендная плата взимается с коэффициентом, учитывающим особые условия использования земельного участка (Ку), предусмотренным приложением № 3 к настоящей методике.
При проектировании и строительстве в распоряжении Главы города о предоставлении земельного участка в обязательном порядке определяется срок проектирования и строительства.
В случае завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию до истечения установленного срока сумма арендной платы, уплаченная сверх однократного размера арендной платы (без применения Ку), признается излишне уплаченной и подлежит возврату арендатору либо зачету в счет будущих арендных платежей за землю.
Примечание. Земельный участок предоставляется заявителю для проектирования и строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в случае отсутствия заявлений от иных лиц при условии заблаговременной публикации в средствах массовой информации сообщения о возможном предоставлении земельного участка для строительства.
Публикация сообщения в средствах массовой информации осуществляется комитетом по управлению муниципальным имуществом по представлению управления архитектуры и градостроительства города Кемерово.
Земельные участки предоставляются без проведения торгов при строительстве объектов за счет средств городского, областного или федерального бюджетов, объектов федерального, регионального и местного значения, а также при строительстве линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры (в ред. постановления Администрации г. Кемерово от 13.06.2006 № 58).
Земельные участки для жилищного строительства предоставляются в порядке, установленном федеральным законодательством
(введен постановлением Администрации г. Кемерово от 13.06.2006 № 58).
2.8. При расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения нежилых помещений, расположенных в жилых домах, применяется коэффициент, учитывающий этажность здания (Кэ – коэффициент этажности).
Коэффициент этажности рассчитывается по следующей формуле:
Эт
Кэ = --- + 0,5,
2

где Эт – количество этажей в жилом доме.

Для жилых домов и административных зданий с разной этажностью расчет производится по наибольшей этажности.
2.9. Арендная плата за земельные участки, предоставляемые для создания необходимых условий эксплуатации объектов недвижимости или временных сооружений, рассчитывается по виду использования земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости или временные сооружения.
2.10. Арендная плата за земельные участки, используемые в целях, не предусмотренных настоящей методикой, взимается по ставкам, установленным для подобных (аналогичных) видов использования.
Для видов использования, не предусмотренных настоящей методикой (при невозможности применения ставок по аналогии), а также в отдельных случаях, требующих специального рассмотрения, размер арендной платы устанавливается Главой города.

Постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134 установлено, что базовые размеры арендной платы за использование земельных участков с 1 января 2006 года применяются с коэффициентом 1,115.
При расчете арендной платы для коллективных и индивидуальных овощехранилищ, а также для индивидуальных гаражей и гаражей потребительских кооперативов коэффициент 1,115 не применяется.

2.11. Главой города может быть предусмотрено при расчете арендной платы применение дополнительных коэффициентов.
2.12. По соглашению между арендодателем и арендатором арендная плата может быть установлена в ином размере, чем предусмотрено настоящей методикой. При этом установленный сторонами договора размер арендной платы не может быть меньше размера арендной платы, рассчитанного в соответствии с настоящей методикой (введен постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134).

3. Порядок взимания арендной платы

3.1. За земельные участки, на которых расположен объект недвижимости или временное сооружение, находящиеся в собственности нескольких юридических и (или) физических лиц, арендная плата взимается за долю от площади земельного участка, пропорциональную отношению площади соответствующей части недвижимости или временного сооружения к его общей площади.
Площадь доли земельного участка, за которую взимается арендная плата, определяется по формуле:

Sд = --- x Sзу,
Sзд

где Sд – площадь доли земельного участка;
Sч – площадь части объекта недвижимости или временного сооружения;
Sзд – общая площадь объекта недвижимости или временного сооружения;
Sзу – площадь всего земельного участка.

3.2. При передаче в пользование объектов недвижимости или временных сооружений, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц, договор аренды земельного участка заключается с собственником объекта недвижимости или временного сооружения.
3.3. При передаче в пользование объектов недвижимости или временных сооружений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка заключается с пользователем государственного или муниципального имущества.
Арендная плата за использование земельного участка взимается отдельно от платежей за пользование объектом недвижимости или временным сооружением.
3.4. При передаче в субаренду земельных участков, предоставленных в аренду лицам, имеющим льготы по арендной плате, арендаторы земельных участков оплачивают арендную плату за пользование переданным в субаренду земельным участком в полном объеме.
При передаче в пользование объектов недвижимости или временных сооружений, находящихся в частной собственности лиц, имеющих льготы по уплате арендной платы за землю, арендаторы земельных участков оплачивают арендную плату за пользование земельным участком, на котором находится переданный в аренду объект недвижимости или временное сооружение, и участком, необходимым для его использования.
3.5. В случае, если фактическое использование земельного участка не соответствует разрешенному использованию (цели предоставления) земельного участка, но допустимо для данной территориальной зоны (либо недопустимо, но возникло до утверждения территориального зонирования), размер арендной платы определяется по фактическому виду использования земельного участка.
При этом арендная плата взимается с учетом дополнительного коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка, предусмотренного приложением № 3 к настоящей методике.
3.6. При размещении объектов сезонного назначения арендная плата за использование земельного участка взимается в течение периода эксплуатации объекта (сезона). Период эксплуатации объекта определяется условиями землепользования и (или) правовым актом Главы города в зависимости от вида использования земельного участка и других условий размещения объекта.
В случае отсутствия в условиях землепользования объекта сезонного назначения условий о периоде его эксплуатации, а также отсутствия правового акта Главы города, определяющего данные условия, период эксплуатации объекта определяется соглашением арендодателя и арендатора земельного участка (пункт 3.6 введен постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134).

4. Переходные положения

4.1. Арендная плата в 2005 году для конкретного арендатора подлежит увеличению в соответствии с настоящей методикой, но не более чем в 1,23 раза по сравнению с арендной платой, действовавшей в 2004 году.
С 2006 года арендная плата подлежит увеличению в соответствии с настоящей методикой, но не более чем в 1,5 раза в год по сравнению с предшествующим годом.
В договорах аренды земельных участков, заключаемых впервые после 01.01.2005, арендная плата рассчитывается в соответствии с настоящей методикой без учета переходных положений, предусмотренных настоящим разделом.
4.2. При расчете арендной платы на 2005 и 2006 годы снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается (в ред. постановления Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134).
4.3. При расчете арендной платы в соответствии с п. 4.1, 4.2 настоящей методики за основу берется расчетная арендная плата без учета льготного размера, установленного распоряжением Главы города в индивидуальном порядке.

Постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134 установлено, что базовые размеры арендной платы за использование земельных участков с 1 января 2006 года применяются с коэффициентом 1,115.
При расчете арендной платы для коллективных и индивидуальных овощехранилищ, а также для индивидуальных гаражей и гаражей потребительских кооперативов коэффициент 1,115 не применяется.

4.4. При расчете арендной платы для коллективных и индивидуальных овощехранилищ арендная плата рассчитывается в соответствии с настоящей методикой, но не может быть менее 50 рублей и более 125 рублей с ячейки, а для индивидуальных гаражей и гаражных потребительских кооперативов не может быть менее 100 рублей и более 250 рублей с гаража (в ред. постановления Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134).
Абзац утратил силу с 1 января 2006 года. – Постановление Администрации г. Кемерово от 28.02.2005 № 134.
4.5. Положения, установленные настоящей главой, не применяются при расчете арендной платы для видов использования и категорий арендаторов, перечисленных в п. 2, 3, 7.1 и 7.3 приложения № 1 к настоящей методике, а также для арендаторов, полностью освобожденных от арендной платы в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Положения, установленные настоящей главой, не применяются, если размер арендной платы изменяется в результате применения дополнительных коэффициентов, определенных в приложениях № 3 и 4 к настоящей методике (абзац введен постановлением Администрации г. Кемерово от 11.04.2005 № 43).

Приложение № 1

ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ,
применяемые к кадастровой стоимости,
для различных видов использования земельных участков
и категорий арендаторов

№ п/п
Назначения земель, по которым определена кадастровая оценка
Функциональное назначение
Виды использования и категории арендаторов
%
к кадаст-ровой стоимости

1.
Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности
Размещение жилых домов многоэтажной и повышенной этажности
Жилые дома многоэтажной и повышенной этажности, общежития
0,03

2.
Земли под домами индивидуальной жилой застройки
Размещение объектов индивидуального жилищного строительства, ведение личного подсобного хозяйства
Индивидуальные жилые дома, иные (подсобные) постройки дворовые
0,31

3.
Земли дачных и садоводческих объединений граждан
Размещение объектов садоводства, огородничества, в том числе объединенных в потребительские кооперативы

Садоводческие и дачные и иные объединения граждан
0,59

4.

4.1.

Земли гаражей и автостоянок
Размещение капитальных и металлических гаражей, иных объектов временной стоянки автотранспортных средств

Гаражные потребительские кооперативы, индивидуальные гаражи, коллективные и индивидуальные овощехранилища и моторно-лодочные ангары
0,16


4.2.



Служебные гаражи и автостоянки служебного автотранспорта, используемые для предпринимательской и административной деятельности;

0,72


4.3.


платные автостоянки
2,75








5.
5.1.
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания
Размещение объектов торговли продовольственными и непродовольственными товарами народного потребления
торговые павильоны и иные временные сооружения стационарного типа
29,38


5.2.


Специализированные магазины, магазины с комбинированным, а также смешанным ассортиментом товаров; универмаги, универсамы, торговые дома, торговые центры, торговые комплексы, супер- и минимаркеты; рынки
7,78





























































































5.3.


Торговые базы, складские помещения, площадки для складирования сырья и материалов (за исключением объектов, специализированных на хранении и реализации сельскохозяйственной продукции)
2,00


5.4.


Торговые базы, складские помещения, площадки и иные объекты, используемые для хранения и реализации сельскохозяйственной продукции
1,00


5.5.

Размещение объектов, оказывающих посреднические, банковские и консалтинговые услуги
Торгово-посреднические фирмы, юридические консультации, адвокатские бюро, риэлторские, аудиторские и нотариальные конторы, туристические, рекламные и модельные агентства и иные организации, осуществляющие торгово-посредническую деятельность
9,80


5.6.


Страховые компании, банки и иные кредитные организации
11,44


5.7.

Размещение объектов бытового обслуживания населения
Бани, химчистки, прачечные, организации, оказывающие ритуальные услуги, фотоуслуги, пункты проката, ателье, мастерские по ремонту часов, бытовой техники и ювелирных изделий, косметические салоны, парикмахерские
2,16


5.8.


Пункты приема, складирования и сортировки металлолома
26,59


5.9.

Размещение объектов автосервиса
Станции технического обслуживания и иные объекты, предназначенные для оказания услуг по ремонту, обслуживанию и техническому содержанию автотранспортных средств
4,02


5.10.


Автозаправочные и газозаправочные станции
6,72


5.11.

Размещение объектов питания, отдыха и общественного досуга
Столовые
0,78





Летние кафе
шашлычные и другие временные сооружения нестационарного типа
19,94


5.12.






5.13.


Кафе, кафетерии, рестораны, ночные клубы, пивбары, дискотеки и т.п.;
гостиничные комплексы, отели;
кинотеатры
4,86


5.14

Размещение объектов игорного бизнеса
Казино, игровые автоматы, тотализаторы, иные объекты по проведению игр и пари
33,23

6
6.1.
Земли учреждений и организаций народного образования, здравоохранения, физической культуры, искусства
Размещение объектов образования, здравоохранения, профильного медицинского обслуживания, спорта, культуры и искусства
Детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивные и музыкальные школы, гимназии, профессиональные технические училища,
техникумы, лицеи, высшие учебные заведения;
библиотеки, клубы, дворцы и дома культуры, концертные залы, театры;
учреждения социального обеспечения;
детские, юношеские спортивные школы, спортивные сооружения, спортивные площадки,
стадионы, бассейны, спорткомплексы;
поликлиники, больницы, профилактории, санатории (за исключением объектов частной профильной медицины)
0,09


6.2.


Аптеки, оптики, стоматологические кабинеты, частные клиники и иные объекты частной профильной медицины
6,1

7.
7.1.
Земли под промышленными объектами, включая земли под административными зданиями, расположенными на территории промышленного объекта
Размещение объектов производства и переработки
Предприятия нефтегазовой, химической, горнодобывающей промышленности
4,95


7.2.


Предприятия легкой и пищевой промышленности, строительного, лесоперерабатывающего комплекса, издательской и картонажно-полиграфической деятельности, машино- и приборостроения и иные не указанные в п. 7 объекты производственного
назначения
2,25


7.3.

Размещение объектов
энергетики
Предприятия и объекты теплоэнергетического комплекса, организации, осуществляющие производство и снабжение электрической и (или) тепловой энергией, а также их обслуживание
5,45


7.4.

Размещение объектов железнодорожного транспорта
Производственные и технологические здания, строения, сооружения, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта (за исключением объектов, расположенных в полосе отвода железных дорог и приравненных к ним объектов)
6,42


7.5.

Размещение объектов общественного транспорта, связи, благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства
Автотранспортные предприятия, автоколонны, автобазы, трамвайно-троллейбусные предприятия;
производственные жилищно-эксплуатационные ремонтные тресты, ремонтно-эксплуатационные участки, жилищно-эксплуатационные комбинаты, хозяйства по утилизации отходов и другие службы и организации благоустройства и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе обслуживающие инженерные коммуникации, находящиеся в муниципальной собственности;
дорожные службы и управления
7,01

8.
8.1
Земли под административно-управленческими и общественными объектами
Размещение объектов административно-управленческого и общественного назначения
Подразделения и ведомства органов государственной власти и местного самоуправления;
общественные объединения, фонды, ассоциации и союзы, политические и религиозные организации
0,75

































































8.2


Административно-управленческие здания промышленных объектов, расположенные за пределами основной территории объекта
7,51

9.
Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
Размещение объектов отдыха, восстановления и туризма
Санатории, дома отдыха, пансионаты, кемпинги, оздоровительные лагеря, туристические базы, детские и спортивные лагеря
0,04

10.
Земли сельско-хозяйственного использования
Размещение объектов сельского хозяйства
Предприятия роизводства сельскохозяйственной продукции, рыболовецкие и рыборазводящие предприятия, парниково-тепличные комплексы, плодопитомники, крестьянские, фермерские хозяйства, научно-исследовательские сельскохозяйственные учреждения, опытные хозяйства, животноводческие комплексы, птицефермы, зверофермы, конюшни, конные заводы, виноводческие фермы
0,1

11.
Земли под лесами в поселениях
Размещение городских лесов, древесно-кустарниковой растительности
Заповедники, парки, ботанические сады, лесопарки, скверы и прочие земли общего пользования, покрытые лесом
0,04

12.
Земли под обособленными водными объектами
Размещение обособленных водных объектов в границах полосы отвода, размещение гидротехнических сооружений на них
Водохранилища, пруды, открытые бассейны, дамбы, плотины, шлюзы
0,04



Приложение № 2

Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков и кадастровым кварталам (Бс)

№ п/п
Квартал
Вид использования (руб. за кв. м в год)



1.
2.
3.
4.1.
4.2.
4.3.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
5.7.
5.8.
5.9.
5.10.

1.
01:01:001
0,63
0,63
0,36
0,98
4,41
16,85
177,22
46,93
12,06
6,03
59,11
69,00
13,03
160,39
24,25
40,53

2.
01:01:002
1,61
1,82
3,20
10,13
45,59
174,14
1878,79
497,51
127,90
63,95
626,69
731,56
138,13
1700,37
257,07
429,73

3.
01:01:003
0,63
0,63
0,32
0,63
0,63
0,63
1,24
0,63
0,63
0,63
0,63
0,63
0,63
1,12
0,63
0,63

4.
01:01:004
0,98
0,99
1,30
5,57
25,05
95,68
1049,28
277,86
71,43
35,71
350,00
408,57
77,14
949,64
143,57
240,00

5.
01:01:005
0,63
0,63
0,32
1,24
5,58
21,32
546,32
144,67
37,19
18,59
182,23
212,73
40,16
494,44
74,75
124,96

6.
01:01:006
0,63
0,65
0,39
4,33
19,48
74,40
787,92
208,65
53,64
26,82
262,82
306,80
57,93
713,10
107,81
180,22

7.
01:01:007
0,63
0,63
0,32
0,63
0,63
0,63
1,86
0,63
0,63
0,63
0,63
0,72
0,63
1,68
0,63
0,63

8.
01:01:008
0,63
0,64
0,45
3,78
17,00
64,92
690,16
182,76
46,98
23,49
230,21
268,74
50,74
624,62
94,43
157,86

9.
01:01:009
0,63
0,63
0,38
3,75
16,87
64,43
623,39
165,08
42,44
21,22
207,94
242,74
45,83
564,19
85,30
142,59

10.
01:01:010
0,63
0,63
0,32
1,26
5,65
21,57
561,90
148,79
38,25
19,13
187,43
218,79
41,31
508,54
76,88
128,52

11.
01:01:011
0,63
0,63
0,45
0,66
2,98
11,40
428,65
113,51
29,18
14,59
142,98
166,91
31,51
387,94
58,65
98,04

12.
01:01:012
0,71
0,72
0,32
4,95
22,28
85,08
912,28
241,58
62,10
31,05
304,30
355,22
67,07
825,65
124,83
208,66

13.
01:01:013
0,94
1,08
1,53
6,25
28,13
107,44
1164,84
308,46
79,29
39,65
388,54
453,57
85,64
1054,22
159,38
266,43

14.
01:01:014
0,80
0,91
1,32
5,54
24,94
95,25
1028,63
272,39
70,02
35,01
343,11
400,53
75,62
930,95
140,74
235,27

15.
01:01:015
0,63
0,63
0,42
1,52
6,83
26,08
531,78
140,82
36,20
18,10
177,38
207,06
39,10
481,28
72,76
121,63

16.
01:01:016
0,63
0,63
0,35
1,58
7,12
27,21
524,64
138,93
35,71
17,86
175,00
204,29
38,57
474,82
71,79
120,00

17.
01:01:017
0,63
0,63
0,32
2,28
10,24
39,10
375,65
99,48
25,57
12,79
125,30
146,27
27,62
339,98
51,40
85,92

18.
01:01:018
0,63
0,63
0,32
2,95
13,27
50,67
492,32
130,37
33,51
16,76
164,22
191,70
36,19
445,57
67,36
112,61

19.
01:01:019
0,63
0,63
0,42
3,80
17,11
65,36
707,77
187,42
48,18
24,09
236,08
275,59
52,04
640,56
96,84
161,89

20.
01:01:020
0,63
0,63
0,32
0,63
0,63
0,63
1,24
0,63
0,63
0,63
0,63
0,63
0,63
1,12
0,63
0,63

21.
01:01:021
0,82
0,92
1,37
5,41
24,34
92,96
1111,04
294,21
75,63
37,82
370,60
432,62
81,68
1005,54
152,02
254,13

22.
01:01:022
0,63
0,63
0,32
0,63
0,63
1,82
9,45
2,50
0,64
0,63
3,15
3,68
0,69
8,55
1,29
2,16

23.
01:01:023
0,63
0,63
0,79
2,70
12,14
46,38
502,00
132,93
34,17
17,09
167,45
195,47
36,91
454,32
68,69
114,82


Окончание табл.
№ п/п
Квартал
Вид использования (руб. за кв. м в год)



5.11.
5.12.
5.13.
5.14.
6.1.
6.2.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.5.
8.1.
8.2.
9.
10.
11.
12.

1.
01:01:001
4,70
120,28
29,32
200,44
0,63
39,19
19,09
8,68
21,02
24,76
4,13
5,31
53,20
0,047
0,083
0,022
0,013

2.
01:01:002
49,88
1275,12
310,79
2124,99
4,73
320,29
174,52
79,33
192,15
226,34
37,72
45,98
460,46
0,196
0,442
0,006
0,196

3.
01:01:003
0,63
0,84
0,63
1,40
0,63
2,86
1,46
0,67
1,61
1,90
0,63
0,63
3,41
0,008
0,008
0,006
0,006

4.
01:01:004
27,86
712,14
173,57
1186,78
2,34
158,55
122,15
55,52
134,48
158,42
26,40
22,92
229,51
0,080
0,095
0,083
0,038

5.
01:01:005
14,50
370,78
90,37
617,91
1,38
93,78
48,47
22,03
53,36
62,86
10,48
12,62
126,36
0,075
0,041
0,087
0,039

6.
01:01:006
20,92
534,76
130,34
891,17
1,87
126,60
77,67
35,30
85,51
100,73
16,79
18,52
185,48
0,074
0,033
0,085
0,080

7.
01:01:007
0,63
1,26
0,63
2,10
0,63
6,47
1,88
0,86
2,07
2,44
0,63
0,78
7,81
0,033
0,031
0,006
0,032

8.
01:01:008
18,32
468,41
114,17
780,60
1,77
120,00
67,12
30,51
73,90
87,05
14,51
16,87
168,94
0,092
0,074
0,100
0,094

9.
01:01:009
16,55
423,09
103,12
705,08
1,56
105,64
56,82
25,83
62,56
73,70
12,28
13,81
138,33
0,069
0,041
0,082
0,032

10.
01:01:010
14,92
381,35
92,95
635,53
1,34
90,67
77,89
35,40
85,76
101,02
16,84
12,52
125,36
0,074
0,098
0,088
0,036

11.
01:01:011
11,38
290,92
70,91
484,82
0,97
65,50
64,11
29,14
70,59
83,15
13,86
9,83
98,38
0,045
0,006
0,017
0,011

12.
01:01:012
24,22
619,16
150,91
1031,83
1,91
129,13
101,43
46,11
111,68
131,56
21,93
20,14
201,71
0,042
0,009
0,021
0,021

13.
01:01:013
30,92
790,57
192,69
1317,48
2,79
189,04
129,40
58,82
142,47
167,83
27,97
26,42
264,58
0,114
0,295
0,129
0,124

14.
01:01:014
27,31
698,12
170,15
1163,42
2,57
174,13
94,10
42,77
103,61
122,05
20,34
24,15
241,84
0,109
0,222
0,122
0,118

15.
01:01:015
14,12
360,91
87,97
601,46
1,04
70,63
67,06
30,48
73,83
86,97
14,50
10,79
108,01
0,019
0,052
0,035
0,031

16.
01:01:016
13,93
356,07
86,79
593,39
1,04
70,21
68,11
30,96
74,99
88,34
14,72
10,81
108,22
0,013
0,029
0,025
0,024

17.
01:01:017
9,97
254,95
62,14
424,88
0,94
63,74
36,44
16,56
40,12
47,26
7,88
9,53
95,48
0,048
0,050
0,018
0,018

18.
01:01:018
13,07
334,13
81,44
556,83
0,77
52,34
68,22
31,01
75,11
88,48
14,75
11,93
119,50
0,008
0,008
0,017
0,023

19.
01:01:019
18,79
480,36
117,08
800,52
1,75
118,60
62,54
28,43
68,86
81,12
13,52
15,97
159,87
0,084
0,054
0,093
0,086

20.
01:01:020
0,63
0,84
0,63
1,40
0,63
2,86
5,68
2,58
6,25
7,36
1,23
0,63
3,41
0,023
0,025
0,015
0,013

21.
01:01:021
29,50
754,06
183,79
1256,64
2,60
176,44
95,04
43,20
104,64
123,26
20,54
26,11
261,41
0,114
0,256
0,139
0,131

22.
01:01:022
0,63
6,41
1,56
10,68
0,63
4,54
27,48
12,49
30,26
35,65
5,94
0,63
4,62
0,011
0,046
0,025
0,016

23.
01:01:023
13,33
340,70
83,04
567,78
1,34
91,14
50,28
22,86
55,36
65,22
10,87
12,63
126,48
0,077
0,150
0,089
0,079

24.
01:01:024
5,67
145,06
35,35
241,73
0,63
29,91
45,47
20,67
50,07
58,98
9,83
2,39
23,91
0,028
0,067
0,012
0,011

25.
01:01:025
9,91
253,43
61,77
422,34
1,02
69,27
40,75
18,52
44,87
52,85
8,81
9,11
91,17
0,055
0,087
0,061
0,053

26.
01:01:026
7,80
199,38
48,59
332,26
0,63
26,67
45,10
20,50
49,65
58,49
9,75
6,38
63,91
0,008
0,008
0,006
0,006



Приложение № 3

1.
Земельные участки, предоставленные для проведения переоборудования объектов недвижимости с прекращением производственной деятельности на период до одного года <*>
0,5

2.
Земельные участки, переданные в субаренду, в том числе при передаче в пользование объектов недвижимости или временных сооружений, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц
1,2

3.
За земельные участки, фактическое использование которых не соответствует разрешенному виду использования (цели предоставления) земельного участка, но допустимо для данной территориальной зоны
1,5

4.
За земельные участки, фактическое использование которых недопустимо для данной территориальной зоны, но возникло до утверждения территориального зонирования
2

5.
Земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых, отдельно стоящих, одноэтажных магазинов и аптек общей площадью помещения менее 300 кв. м
0,4

6.
Земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность, религиозные объекты
0,01


<*> Коэффициент подлежит применению со дня, следующего за днем окончания установленного срока строительства до дня введения объекта в эксплуатацию.
Приложение № 4

Коэффициенты к арендной плате, утвержденные данным документом, вступают в силу с 1 января 2006 года (пункт 2 постановления Администрации Кемеровской области от 13.06.2006 № 58).

Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особенности категории арендаторов (Кк)
(в ред. постановления Администрации г. Кемерово от 13.06.2006 № 58)

№ п/п
Особое положение (статус) арендаторов
Кк

1.
Категории физических и юридических лиц, полностью освобожденные от уплаты земельного налога в соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ, а также другими законами Российской Федерации и Кемеровской области, нормативно-правовыми актами Кемеровского городского Совета народных депутатов <*>
0,01

2.
Категории физических лиц, перечисленные в части 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников Великой Отечественной войны, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Трудовой славы и «За службу Родине в Вооруженных Силах СССР»
0,01

3.
Органы государственной власти и местного самоуправления, казенные предприятия
0,01

4.
Муниципальные и государственные учреждения за земельные участки, предоставленные для размещения объектов основной (некоммерческой) деятельности <**>
0,01

5.
Муниципальные и государственные учреждения за земельные участки, предоставленные для размещения объектов коммерческой деятельности <***>
0,5

6.
Лица, осуществляющие мелкорозничную торговлю во временных сооружениях стационарного и нестационарного типа, специализирующиеся на продаже хлебобулочных изделий, молочной, религиозной продукции
0,1

7.
Лица, выполняющие инвестиционные проекты, на основе налоговых соглашений с Администрацией города в депрессивных районах города
0,5

8.
Лица, осуществляющие реализацию продовольственных товаров по розничным ценам на 10–15 % ниже средне сложившихся в городе цен <****>
0,5


<*> Коэффициент не применяется к физическим лицам, использующим земельные участки для предпринимательской деятельности, за исключением лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без использования наемного труда.
<**> Коэффициент не применяется к государственным и муниципальным учреждениям, полностью освобожденным от уплаты земельного налога в соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ, а также другими законами Российской Федерации и Кемеровской области, нормативно-правовыми актами Кемеровского городского Совета народных депутатов.
<***> При предоставлении земельных участков для целей, указанных в пункте 5 настоящего приложения, коэффициенты, предусмотренные пунктами 1, 4 настоящего приложения, не применяются.
<****> Основанием для применения коэффициента являются сведения управления цен Администрации Кемеровской области, согласованные с управлением промышленности и потребительского рынка Администрации города Кемерово.

Приложение № 5

Базовые размеры арендной платы, дифференцированные по видам использования земельных участков (Бс)
(введены постановлением Администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 134)

Вид использования (руб. за кв. м в год)

1
2
3
4.1
4.2
4.3
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10

0,78
0,81
0,88
3,09
13,58
51,59
637,32
168,79
43,43
21,74
212,60
248,17
46,90
576,80
87,24
145,80


Вид использования (руб. за кв. м в год)

5.11
5.12
5.13
5.14
6.1
6.2
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
8.1
8.2
9
10
11
12

16,97
432,54
105,46
720,84
1,63
104,13
65,75
29,89
72,39
85,27
14,24
14,77
147,72
0,08
0,16
0,09
0,08


КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2005 г. № 33

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ,
НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

В соответствии со статьей 4 Закона Кемеровской области от 20.07.98 № 31-ОЗ «О порядке управления государственной собственностью Кемеровской области» и Законом Кемеровской области от 20.07.99 № 46-ОЗ «Об утверждении Положения об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Кемеровской области» Коллегия Администрации Кемеровской области постановляет:
1. Утвердить прилагаемую Методику расчета арендной платы за пользование объектами государственной собственности Кемеровской области.
2. Считать утратившим силу распоряжение Администрации Кемеровской области от 20.08.99 № 836-р «Об утверждении Методики расчета арендной платы».
3. Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (Н. С. Витковская):
3.1. При заключении договоров аренды объектов областной собственности расчет арендной платы производить исключительно в соответствии с Методикой, утвержденной настоящим постановлением.
3.2. В установленном законодательством порядке внести изменения (в части приведения величины арендной платы в соответствие с Методикой, утвержденной настоящим постановлением) в заключенные договоры аренды объектов областной собственности.
4. Управлению по работе со средствами массовой информации Администрации Кемеровской области (С. И. Черемнов) опубликовать постановление Коллегии Администрации Кемеровской области в средствах массовой информации.
5. Контроль за исполнением постановления возложить на председателя комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области Н. С. Витковскую.
6. Постановление вступает в силу с момента опубликования.

Утверждена
Постановлением Коллегии Администрации
Кемеровской области от 26 апреля 2005 г. № 33

МЕТОДИКА
расчета арендной платы за пользование объектами,
находящимися в государственной собственности
Кемеровской области

Настоящая Методика определяет расчет арендной платы за пользование объектами, находящимися в государственной собственности Кемеровской области, и минимальную арендную плату за пользование государственным имуществом, за которую объект предлагается в аренду арендодателем.
Арендная плата, подлежащая перечислению арендатором за пользование имуществом Кемеровской области, подлежит обязательному перечислению в областной бюджет в соответствии с действующим законодательством.
Коммунальные платежи, амортизационные отчисления, налоги на имущество и на землю не включаются в сумму арендной платы, рассчитываемой в соответствии с настоящей Методикой.

1. Объект аренды – здания, сооружения и отдельные нежилые
помещения (далее – объект аренды)

Величина годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями определяется по следующей формуле:

Ап = S x (Сб x Киз x Кт x Кз x Ктд x Ккп) : 10,
где:
1.1. S – общая площадь помещения, передаваемого в аренду (кв. метров). Площадь арендуемого здания (помещений в здании) определяется суммой площадей помещений, находящихся в пользовании арендатора. Площадь арендуемого здания (помещений в здании) определяется по внутреннему периметру здания (помещения в здании). Пользование площадями помещений общего пользования вменяется к оплате каждому пользователю в доле, пропорциональной доле занимаемых помещений в суммарной площади здания. Площади помещений общего пользования рассчитываются балансодержателями сдаваемых в аренду помещений.
1.2. Сб – базовая величина стоимости строительства 1 квадратного метра в Кемеровской области нежилой площади без учета НДС.
Устанавливается комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и изменяется в соответствии с официальными данными государственного учреждения «Региональный центр по ценообразованию в строительстве Кемеровской области».
1.3. Киз – коэффициент износа
Киз = 1 – (К1 x К2), где
К1 – количество полных лет эксплуатации здания по состоянию на 1 января года, в котором объект передается в аренду.
Значение коэффициента К2 устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструкционных элементов здания и дифференцируется по следующим категориям:


Характеристика здания
К2

1.
Здания передвижные цельнометаллические, деревометаллические
0,1

2.
Здания деревянные, каркасные и щитовые, контейнерные, деревометаллические, каркасно-обшивные и другие аналогичные
0,05

3.
Здания многоэтажные типа этажерок специального назначения обогатительных фабрик, дробильных, размольных, химических цехов и других аналогичных производств, здания одноэтажные бескаркасные со стенами каменной кладки, железобетонными, кирпичными, деревянными и другими перекрытиями
0,02

4.
Здания двухэтажные всех назначений, кроме деревянных всех видов; здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями
0,012

5.
Здания, кроме вошедших в другие группы (с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями)
0,01


В случае, если Киз составляет 0,4 и менее, коэффициент износа объекта недвижимости устанавливается в размере 0,4.

1.4. Кт – коэффициент типа здания
Значение коэффициента типа здания устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения здания и дифференцируется по следующим категориям:


Кт

Административное, наземная встроенно-пристроенная часть в жилых домах
1,0

Культурно-развлекательного назначения, здравоохранительного, образовательного (в т.ч. туризма, физкультуры и спорта) назначения, нежилые помещения в общежитиях
0,9

Производственное
0,7

Складское
0,6

Прочее
0,7


1.5. Кз – коэффициент территориальной зоны
Установленные значения коэффициентов учитывают магистральное расположение улиц в населенных пунктах, удаленность поселков от районного центра, близость к торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры и т.д.
Для г. Кемерово - категории конкретных улиц указаны в приложении № 1 к настоящей Методике.
Для г. Новокузнецка - категории конкретных улиц указаны в приложении № 2 к настоящей Методике.
Для других городов Кемеровской области - категории конкретных улиц указаны в приложении № 3 к настоящей Методике.
Для улиц окраин городов, улиц в районах (кроме районов в городах) и поселках области, не перечисленных в приложениях № 1–3, применяется коэффициент 0,5.
1.6. Ктд – коэффициент типа деятельности.
Значение и категории дифференцирования коэффициента устанавливаются исходя из целей, в которых будет использоваться объект аренды.
Вид деятельности, осуществляемый арендатором в арендуемых помещениях, должен быть разрешен учредительными документами арендатора.


Тип деятельности
Ктд

1.
Коммерческие банки, пункты обмена валют, лизинговые компании, биржи; инвестиционные, рекламные агентства, риэлтерские агентства, страховые компании; заведения игорного бизнеса, бильярдные залы, ночные клубы, залы игровых автоматов, ломбарды, боулинги; розничная торговля изделиями из меха и драгоценных металлов, автомобилями; бани и сауны; фирмы-операторы сотовой и пейджинговой связи
2,0

2.
Выставки, ярмарки, оптовая и оптово-розничная торговля, розничная торговля компьютерной и оргтехникой, авто- и запчастями, автосервис; рестораны, бары, кафе, дискотеки; организации, оказывающие кредитно-финансовые, аудиторские, нотариальные, юридические услуги; осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов; туристические, экскурсионные, сыскные и охранные бюро
1,5

3.
Имущество, предоставляемое организациям для осуществления пассажирских перевозок (кроме такси); научно-исследовательская деятельность НИИ, научных организаций; помещения для оказания бытовых услуг населению по ремонту обуви, бытовой аппаратуры и приборов, санитарно-гигиенические услуги населению; кулинарии, столовые, буфеты; группы воспитания и досуга детей и юношества, спортклубы, спортзалы, детские аттракционы, театры, художественные салоны и выставочные залы произведений искусства, уставная деятельность учебных организаций; организации городского (областного) хозяйства
0,6

4.
Деятельность обществ и организаций инвалидов, инвалидов и ветеранов Великой Отечественной войны, ветеранов войны в Афганистане, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС без права заниматься в арендуемых помещениях коммерческой деятельностью
0,3

5.
Типы деятельности, не вошедшие в настоящий перечень
1,0


Для государственных бюджетных учреждений значение коэффициента Ктд независимо от вида деятельности принимается в размере 0,5.
Если объект аренды используется для нескольких типов деятельности арендатора, для расчета применяется наибольший коэффициент типа деятельности из осуществляемых арендатором в арендуемом помещении.
1.7. Ккп - коэффициент качества нежилого помещения

Ккп = (К1 + К2 + К3).

Значение коэффициента качества нежилого помещения устанавливается по следующим категориям:
1.7.1. К1 – расположение помещения


К1

Помещения на 1-м и 2-м этажах здания
1,0

Помещения выше 2-го этажа здания, полуподвал (цоколь)
0,9

Чердак (мансарда)
0,8

Подвал
0,7


1.7.2. К2 – степень технического обустройства


К2

Наличие водопровода, канализации, горячей воды и центрального отопления, электроснабжения
0,25


Отсутствие одного из показателей снижает коэффициент на 0,05.

1.7.3. К3 – техническое состояние
Коэффициент определяется оценкой технического состояния помещения (имущества) на основании данных балансодержателя либо акта технического осмотра специалистами комитета.

Оценка
Характеристика технического состояния
К3

Отличное
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению, не имеет дефектов
1,0

Нормальное
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки
0,8

Удовлетворительное
Помещение (имущество) пригодно к использованию по назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, отслоение штукатурки; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20 процентов поверхности потолка и стен и прочее)
0,6

Неудовлетворительное
Помещение (имущество) не пригодно к использованию по назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, материал пола пробит, порван, основание пола просело)
0,3

Не пригодное для использования
Помещение (имущество) не пригодно к использованию по назначению, необходимы неотложные меры по его капитальному ремонту. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов в несущих конструкциях
0


2. Объект аренды – движимое имущество
(далее – объект аренды)

2.1. При сдаче в аренду движимого имущества арендная плата рассчитывается по формуле:

А = Кр x 0,1 x Кд,
где:2.1.1. Кр – рыночная стоимость объекта аренды.
2.1.2. Кд – коэффициент доходности, учитывающий вид деятельности и юридический статус арендатора:



Типы деятельности
Кд

Бюджетные учреждения, финансируемые из соответствующих бюджетов
1

Организации и индивидуальные предприниматели, обслуживающие социально значимые объекты (школы, дошкольные и лечебные учреждения и т.п.), объекты жилищно-коммунального хозяйства
1,05

Государственные и муниципальные предприятия, производственные предприятия, выпускающие любые виды сырья, полуфабрикатов и готовой продукции
1,15

Для иных организаций
1,25


2.2. В случае, когда рыночная стоимость имущества не определена, арендная плата рассчитывается по формуле:

А = Кб x 0,1 x Кд x Ктс,

где 2.2.1. Кб – первоначальная (восстановительная) стоимость объекта аренды.
2.2.2. Кд – коэффициент доходности, учитывающий вид деятельности и юридический статус арендатора (п. 2.1.2).
2.2.3. Ктс – коэффициент технического состояния.
Коэффициент определяется оценкой технического состояния имущества (см. п. 1.7.3).

3. Прочие условия определения величины арендной платы

3.1. Ставка арендной платы в соответствующем пункте договора устанавливается в рублях.
3.2. Минимальная величина годовой арендной платы за 1 квадратный метр устанавливается равной 150 рублям без учета НДС. Величина арендной платы за 1 кв. метр не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанная по формуле величина арендной платы меньше минимальной, то в качестве арендной платы за 1 кв. метр принимается минимальная величина арендной платы за 1 кв. метр.
Сумма ежемесячных платежей определяется как 13 EMBED Equation.3 1415 размера годовой арендной платы.
3.3. Размер арендной платы может быть установлен в размере рыночной стоимости, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в областной собственности объектов недвижимости. В данном случае указанные лица могут выступать совместно с комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области заказчиками работ по оценке этих объектов на основании пункта 2 статьи 1 и статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в обязательном порядке подготавливает техническое задание на проведение оценки передаваемых в аренду объектов государственного имущества, проводит экспертизу отчета об оценке объекта недвижимости при приеме акта выполнения оценочных работ.
3.4. На величину арендной платы, определенной в соответствии с настоящей Методикой, начисляется НДС.
Арендная плата без НДС перечисляется арендатором в областной бюджет на счет, указанный в договоре аренды, а НДС, начисленный по установленной ставке на сумму арендной платы, перечисляется арендатором отдельным платежным поручением в соответствии с налоговым законодательством.

Приложение № 1

Описание коэффициентов территориальной зоны по категориям
улиц и районам г. Кемерово

Категории улиц
Кз нов.

1. Центральный район


КЦ-1
4,0

КЦ-2
3,2

КЦ-3
2,4

КЦ-4
1,6

КЦ-5
1,0

КЦ-6
1,2

КЦ-7
0,8

2. Ленинский район


КЛ-1
0,95

КЛ-2
0,85

КЛ-3
0,8


3. Заводский район


К3-1
1,0

К3-2
0,9

К3-3
0,8

К3-4
0,6

4. Рудничный район


КР-1
0,95

КР-2
0,85

КР-3
0,7

КР-4
0,6

5. Кировский район


КК-1
0,95

КК-2
0,7

КК-3
0,65

КК-4
0,6

6. пгт. Кедровка


КЕ-1
0,8

КЕ-2
0,75

КЕ-3
0,7

КЕ-4
0,6


Центральный район

Категория КЦ-1
(Кз = 4):
по улицам: Коломейцева, 50 лет Октября, от ул. Васильева до ул. Арочной, пр. Советский, номера зданий 54 – 63.
Категория КЦ-2
(Кз = 3,2):
ул. Арочная, Весенняя, пр. Советский (от пр. Кузнецкого до реки Искитимка), кроме зданий, попадающих в категории КЦ-3.
Категория КЦ-3
(К = 2,4):
ул. Ноградская, Красноармейская (от пр. Кузнецкого до ул. Тимирязева), пр. Ленина.
Категория КЦ-4
(Кз = 1,6):
ул. Мичурина, Калинина, Кузбасская, Рукавишникова, Дарвина, Черняховского, Чкалова, Коммунистическая, Пионерский бульвар, Васильева, Орджоникидзе, Д. Бедного, Томская, Красная, Кирова, Островского, Притомская набережная, ул. 50 лет Октября, кроме зданий, попадающих в категории КЦ-1, пр. Кузнецкий, ул. Дзержинского.
Категория КЦ-5
(Кз = 1,0):
улицы: 9 Января, Гагарина, Шорникова, Шестакова, 2-я Заречная, проспект Московский.
Категория КЦ-6
(Кз = 1,2):
магистральные улицы Центрального района и соответствующие им значения Кз, ул. Красноармейская (кроме зданий, попадающих в категории КЦ-3), проспект Октябрьский, ул. Тухачевского, Соборная, Терешковой, Телецентр.
Категория КЦ-7
(Кз = 0,8): остальное.

Ленинский район

Категория КЛ-1
(Кз = 0,95): ул. Ворошилова.
Категория КЛ-2
(Кз = 0,85): пр. Московский, Комсомольский, ул. Марковцева.
Категория КЛ-3
(Кз = 0,8): остальное.
Магистральные улицы Ленинского района и соответствующие им значения Кз:
пр. Ленина – 2,4
б-р Строителей – 2,0 (от пр. Октябрьского до пр. Химиков), остальные - 1,2,
пр. Октябрьский – 1,1,
пр. Ленинградский – 1,0,
ул. Тухачевского – 1,2,
ул. Сибиряков-Гвардейцев – 0,90,
ул. Волгоградская – 1,0,
пр. Химиков – 1,1,
ул. Терешковой – 0,95.

Заводский район

Категория КЗ-1
(Кз = 1,0): ул. района ФПК, Мичурина, Пролетарская, Рукавишникова, Федоровского, Чкалова.
Категория КЗ-2
(Кз = 0,9): ул. Патриотов, В. Волошиной, С. Тюленина, У. Громовой.
Категория КЗ-3
(Кз = 0,80): ул. 1-я Линия, Базовая, Баумана, Пермская, Глинки, Ю. Двужильного.
Категория КЗ-4
(Кз = 0,6): улицы поселков Предзаводской, Ягуновский, РТС, Комиссарово, Пионер, аэропорт, остальные улицы Заводского района.
Магистральные улицы Заводского района и соответствующие им значения Кз:
пр. Ленина – 2,4,
ул. Автозаводская – 0,8,
ул. Сибиряков-Гвардейцев – 1,0,
ул. Космическая – 0,85,
ул. Красноармейская – 0,85,
пр. Кузнецкий, 81 (здание автовокзала) – 1,7,
пр. Кузнецкий – 0,95, кроме пр. Кузнецкий, 81,
ул. Тухачевского – 0,9,
ул. Клары Цеткин – 1,2,
ул. Соборная – 0,85,
ул. Радищева – 0,85,
ул. Сарыгина – 1,9.

Рудничный район

Категория КР-1
(Кз = 0,95): ул. Институтская, Смирнова, Лядова, Тульская, 1-й и 2-й Тульский переулки, Бакинский переулок.
Категория КР-2
(Кз = 0,85): ул. Суворова, Абызова, Рутгерса.
Категория КР-3
(Кз = 0,65): ул. поселка ш. «Северная», д. Красный Яр.
Категория КР-4
(Кз = 0,6): остальное.
Магистральные улицы Рудничного района и соответствующие им значения Кз:
пр. Шахтеров – 1,0, улица Нахимова – 0,95.

Кировский район

Категория КК-1
(Кз = 0,95): улицы Леонова, Севастопольская, Ушакова, переулки Ушакова, Леонова.
Категория КК-2
(Кз = 0,70): ул. Александрова, Гурьевская, Попова, Потемкина, Рекордная, Тайгинская, Назарова, Матросова, пер. Рекордный.
Категория КК-3
(Кз = 0,65): ул. Металлистов, Спартака, Халтурина.
Категория КК-4
(Кз = 0,6): остальное.
Магистральные улицы Кировского района и соответствующие им значения Кз:
ул. 40 лет Октября – 1,0,
ул. Инициативная – 1,0;

пгт. Кедровка:

Категория КЕ-1
(Кз = 0,80): ул. Новогодняя, Стахановская.
Категория КЕ-2
(Кз = 0,75): ул. Ленина, Стадионная.
Категория КЕ-3
(Кз = 0,70): ул. Нагорная, Строительная.
Категория КЕ-4
(Кз = 0,60): остальное.
Приложение № 2

Описание коэффициентов территориальной зоны
по категориям районов г. Новокузнецка

Код района
Коэффициент

Центральный район

НМ-1
2,6

НМ-2
2,5

НЦ-1
НЦ-2
НЦ-3
1,15

НЦ-4
1,6

НЦ-5
1,6

НЦ-6
2,0

НЦ-7
1,1

НЦ-8
1,06

НЦ-9
1,04

НЦ-10
1,05

НЦ-11
1,09

НЦ-12
1,05

НЦ-13
1,02

НЦ-14
1,0

НЦ-15
1,1

НЦ-16
1,1

Куйбышевский район

НК-17
1,08

НК-18
1,07

НК-19
1,03

НК-20
0,23

НК-21
1,3

НК-22
1,03

НК-23
1,03

НК-24
0,98

НК-25
0,87

НК-26
0,67

НК-27
1,04

Заводской район


НЗ-28
1,03

НЗ-29
1,04

НЗ-30
1,04

НЗ-31
0,69

НЗ-32
0,93

НЗ-33
1,0

НЗ-34
1,0

НЗ-35
1,0

НЗ-36
0,7

НЗ-37
1,0

НЗ-38
1,0

НЗ-39
0,51

НЗ-40
0,63

Новоильинский район


НИ-41
0,8

НИ-42
0,64

НИ-43
0,67

НИ-44
0,66

НИ-45
0,58

НИ-46
0,81

Кузнецкий район

НК-47
1,20

НК-48
1,08

НК-49
1,17

НК-50
1,05

НК-51
1,03

НК-52
1,20

Орджоникидзевский район

НО-53
1,00

НО-54
0,79

НО-55
0,67

НО-56
0,9

НО-57
0,6

НО-58
1,0

НО-59
0,6

пгт. Листвяги

Л-60
0,6


Описание границ социально-экономического районирования г. Новокузнецка

Центральный район

Магистральные улицы Центрального района:
Район НМ-1
(Кз = 2,6):
ул. Кирова.
Район НМ-2
(Кз = 2,5):
пр. Металлургов, пр. Бардина, ул. Транспортная, 4 (здание автовокзала).
Район НЦ-1:
от цирка по ул. Кирова (правая сторона) до автомобильной развязки на левом берегу р. Томи, на восток по границе городской застройки до ж.-д. линии Топольники – Новокузнецк, вдоль железной дороги до ж.-д. станции Водная, от станции Водная на северо-запад по ул. Тольятти (правая сторона) до пересечения с ул. Кирова.
Район НЦ-2:
от цирка на северо-запад по ул. Тольятти (правая сторона) до левобережного забора р. Абы, на юго-восток вдоль левобережной объездной автодороги до левобережной авторазвязки, от виадука по пр. Кирова (левая сторона, далее – левая сторона) до пересечения с ул. Тольятти.
Район НЦ-3:
от начала пр. Октябрьского (левая сторона) до ул. Орджоникидзе, по ул. Орджоникидзе р. Аба до объездной левобережной автодороги, от дороги на юго-восток по ул. Тольятти (правая сторона) до ж.-д. линии Топольники – Новокузнецк.
Район НЦ-4:
от ж.-д. вокзала до пр. Бардина (правая сторона) до пересечения с пр. Кирова, на юго-восток по пр. Октябрьскому (правая сторона) до ж.-д. линии Топольники – Новокузнецк, от ж.-д. вдоль линии до вокзала, кроме ул. Транспортной, 4.
Район НЦ-5:
от ж.-д. вокзала по пр. Металлургов (правая сторона) до пересечения с ул. Орджоникидзе, по ул. Орджоникидзе (правая сторона) на восток до пересечения с ул. Кирова, по пр. Бардина (левая сторона) до вокзала.
Район НЦ-6:
от ж.-д. вокзала по пр. Курако (правая сторона) до пересечения с пр. Строителей, по пр. Строителей до пересечения с пр. Металлургов, по пр. Металлургов (левая сторона) до вокзала, пр. Строителей.
Район НЦ-7:
от пересечения пр. Металлургов с ул. Орджоникидзе по пр. Металлургов (правая сторона) до пр. Строителей, по пр. Строителей (правая сторона) до моста через р. Томь в Заводской район, от моста вверх по р. Абе до ул. Орджоникидзе.
Район НЦ-8:
от левобережной авторазвязки вдоль автодороги на запад по границе левобережной жилой застройки до р. Абы, вдоль правого берега р. Абы до р. Томь, вверх по урезу левого берега р. Томи до моста в Кузнецкий район.
Район НЦ-9:
от автомобильного моста через р. Томь в Кузнецкий район вверх по урезу левого берега р. Томи до устья р. Кондомы, вверх по урезу левого берега р. Кондомы до парка ст. Водной, от парка на запад до ж.-д. линии Топольники – Новокузнецк, вдоль ж.-д. на север до левобережной автодороги, вдоль автодороги на запад по границе жилой застройки до ул. Кирова.
Район НЦ-10:
Центральный промрайон. От ул. Трамвайной вдоль северо-западной промзоны КМК до шоссе д. Митино, по городской черте до д. Митино, вверх по урезу левого берега р. Томи до моста в Заводской район, от моста по пр. Строителей (левая сторона) до пересечения пр. Металлургов, на север по ул. Фестивальной до границы жилой застройки, на запад вдоль промзоны КМК, по ул. Рудокопной до пересечения с ул. Трамвайной.
Район НЦ-11:
район городской застройки за левой стороной пр. Строителей и ул. Фестивальной на север до промзоны КМК.
Район НЦ-12:
район в развилке между ж.-д. линией от вокзала до ст. Водной и линией на Новокузнецк – Восточный до территории Абагурской аглофабрики, вдоль северо-западной границы атлофабрики до р. Кондомы, вниз по урезу левого берега р. Кондомы до парка ст. Водной, от парка на запад до ж.-д. ст. Водной.
Район НЦ-13:
производственная зона Абагурской аглофабрики между р. Кондомой и ж.-д. магистралью.
Район НЦ-14:
разъезд «Абагуровский» в границах городской черты и уреза правого берега р. Кондомы.
Район НЦ-15:
от устья р. Кондомы (правый берег) вверх по урезу левого берега р. Томи до пос. Абагур, по городской черте пос. Абагур (западная граница) до железной дороги, по железной дороге до р. Кондомы, вниз по урезу правого берега р. Кондомы до р. Томи.
Район НЦ-16:
поселок Абагур-Лесной в границах городской черты и уреза левого берега р. Томи до курьи Спасская.

Куйбышевский район

Район НК-17:
от локомотивного депо на северо-запад вдоль городской застройки (правая сторона) до ул. Рудокопной, вдоль восточной границы промзоны КМК до пр. Курако, по пр. Курако (левая сторона) до ж.-д. вокзала по железной дороге до локомотивного депо.
Район НК-18:
от локомотивного депо вдоль ж.-д. линии на Прокопьевск до ул. Балтийской, по ул. Горноспасательной (правая сторона), по ул. Трамвайной (правая сторона) до ул. Рудокопной, на юг вдоль городской застройки до локомотивного депо.
Район НК-19:
от ул. Балтийской по железной дороге по западной границе городской черты на север до ул. Верхоянской, вдоль соснового бора до ул. Горняцкой (правая сторона) до ул. Ртутной, по ул. Ртутной по западной границе промзоны КМК, по ул. Трамвайной, Димитрова, Горноспасательной (левая сторона), Балтийской.
Район НК-20:
от ул. Верхоянской (левая сторона) вдоль городской черты до шоссе д. Митино, вдоль шоссе (левая сторона) до ул. Тельбесской, вдоль западной границы промзоны КМК до линии индивидуальной жилищной застройки.
Район НК-21:
район ж.-д. вокзала. Завокзальная городская застройка между пр. Курако и линией индивидуальной жилищной застройки с юга.
Район НК-22:
индивидуальная жилая застройка по ул. Лесной (правая сторона), вдоль ж.-д. между локомотивным депо и ст. Новокузнецк-Сортировочный до горных отводов шахты имени Димитрова и бывшей шахты «Западная» (северная граница).
Район НК-23:
индивидуальная жилая застройка в районе Сад-города, Точилина, Редаково по границе горных отводов шахт «Реданово» и им. Димитрова.
Район НК-24:
район садовых участков в Точилино, гора Лысая, гора Соколиная, вдоль ж.д. до аглофабрики, по южной границе города, с западной стороны вдоль индивидуальной жилой стройки Редаково.
Район НК-25:
Район Верхнего Редаково, кладбище, карьеры кирзавода, лесопитомники зеленстроя, земли лесхоза. Западная и южная границы проходят по городской черте.
Район НК-26:
на севере граница проходит по линии индивидуальной жилой застройки Куйбышевского района, по ул. Лесной, западная, восточная и южная границы проходят по городской черте. Земли совхоза «Садово-парковый», пионерский лагерь «Южная республика».
Район НК-27:
юго-западная и западная границы проходят по городской черте, северная граничит с с. Бунгур и линией ж.д., восточная проходит по ул. Лесной, Даурской. Земли совхоза «Садово-парковый», профилакторий КМК.

Заводской район:

Район НЗ-28:
от 18-го квартала вдоль Черного озера до 13-го микрорайона, по объездной автодороге) до ул. Мориса Тореза, по ул. Мориса Тореза до южной границы застройки 18-го квартала.
Район НЗ-29:
от южной границы застройки 18-го квартала по ул. Мориса Тореза до объездной автодороги, по автодороге до молзавода, вдоль ж.-д. путей по ул. 40 лет ВЛКСМ до южной границы застройки 18-го квартала.
Район НЗ-30:
от гормолзавода и теплично-парковых хозяйств совхоза «Садово-парковый» по ул. Магаданской (включая) до пр. Советской Армии, от пр. Советской Армии вдоль юго-восточной границы жилой застройки Верхней Зоны до ст. Островской и виадука по ул. 40 лет ВЛКСМ, вдоль ж.-д. путей до ул. 40 лет ВЛКСМ до молзавода.
Район НЗ-31:
от автомобильного моста через р. Томи вниз по правому берегу р. Томь до острова Жилье, от острова по объездной (пойменной) автодороге, по автодороге до Черного озера, вдоль Черного озера до юго-восточной окраины жилой застройки 18-го квартала, вдоль юго-восточной границы 18-го квартала до ж.-д. путей по ул. 40 лет ВЛКСМ, вдоль ж.-д. путей до ст. Достоевского.
Район НЗ-32:
от острова Жилье вниз по правому берегу р. Томи до автомобильного (Ильинского) моста, от моста по автодороге до автомобильной и ж.-д. развязки у КХМ, по Северной автодороге до виадука у гормолзавода, от виадука по объездной автодороге до берега реки у острова Жилье.
Район НЗ-33:
от виадука по ул. 40 лет ВЛКСМ до южной окраины жилой застройки верхней зоны, вдоль юго-восточной границы жилой застройки верхней зоны до пр. Советской Армии, от пр. Советской Армии до границы городской застройки. По границе городской застройки до северо-восточной окраины территории частной застройки Верхней Островской площадки, по северо-восточной границе частной застройки до ул. Удмурской, по ул. Удмурской и 40 лет ВЛКСМ до виадука.
Район НЗ-34:
от автомобильного моста через р. Томь по ул. Удмурской до АЗС, от АЗС по границе территории частной застройки Верхней Островской площадки до р. Томи, вниз по правому берегу р. Томи до автомобильного моста.
Район НЗ-35:
от р. Томи по восточной границе территории частной застройки Верхней Островской площадки до границы городской черты. По границе городской черты до границы Кузнецкого района. По западной и северо-западной границе территории Кузнецкого района до станции Топольники. От ст. Топольники вдоль ж.д. до р. Томи.
Район НЗ-36:
от проспекта Советской Армии вдоль восточной границы жилой застройки верхней зоны по Космической автодороге до стройбазы-2. От стройбазы-2 до границы городской черты, по границе городской черты до пр. Советской Армии.
Район НЗ-37:
от гормолзавода по северной автодороге до развязки с Ильинской автодорогой. По автодороге до бюро пропусков ЗСМК. От бюро пропусков до границы городской черты. По городской черте до пос. Черная Речка. От поселка по автодороге до стройбазы-2. От стройбазы-2 до треста КМС, теплиц совхоза «Садовопарковый» и гормолзавода.
Район НЗ-38:
территория ЗСМК, ограниченная забором.
Район НЗ-39:
от Ильинского моста через р. Томи вниз по правому берегу р. Томь до пересечения с границей городской черты. По границе городской черты до железной дороги. По железной дороге и границе с ЗСМК, автомобильной дороге до Ильинского автомобильного моста через р. Томь.
Район НЗ-40:
от бюро пропусков ЗСМК вдоль ограды ЗСМК до ж.д. на Артышту. По ж.д. до границы городской черты. По городской черте до бюро пропусков ЗСМК.

Ильинский микрорайон

Район НИ-41:
от автомобильной развязки на Ильинской автодороге, по границе жилых микрорайонов 1-й и 7-й, по границе микрорайонов 9-й и 1-й, по ул. Авиаторов и Архитекторов до автомобильной развязки.
Район НИ-42:
от автомобильной развязки по ул. Авиаторов до границы городской черты, по городской черте до р. Томи, вверх по урезу левого берега р. Томи до автомобильного моста, от моста по автодороге до автомобильной развязки.
Район НИ-43:
от ул. Авиаторов по границе жилой застройки до городской черты. По городской черте до границы микрорайонов 1-й и 9-й.
Район НИ-44:
от автомобильного моста вверх по урезу левого берега р. Томи до городской черты. По городской черте, автомобильной дороге до автомобильного моста.
Район НИ-45:
от ул. Авиаторов по границе микрорайонов 1-й и 9-й, по городской черте до с. Ильинка и ул. Авиаторов.
Район НИ-46:
от перекрестка автодорог Ильинка - КМК - совхоз «Металлург» по городской черте, границе микрорайонов 1-й и 9-й с микрорайонами 1 – 7-й, по границе микрорайонов до автомобильной дороги, по автодороге до перекрестка автодорог.
Район НИ-47:
от Советской площади по ул. Луначарского, ул. Шункова, ул. Метелкина до стадиона «Алюминщик», на юг вдоль промышленной зоны до объездной дороги, по объездной дороге до Советской площади.
Район НИ-48:
район индивидуальной и городской застройки вдоль Крепостной горы по ул. Геологической, Талдыкина, Лежнева, Братской, по городской черте до ул. Ленина, по ул. Ленина до 30-го квартала, по ул. Метелкина, Шункова до Кузнецкой крепости.
Район Н-49:
промышленная зона района по ул. Ленина от 30-го квартала (правая сторона) до НИХФИ, по автодороге вдоль ПО «Органика», ЗСМК до завода «Сантехлит», по черте промзоны Кузнецкой ТЭЦ, НКАЗ, ЗЖБК-3.
Район Н-50:
район пос. Форштадт. От Советской площади до объездной дороги (справа) до промзоны НКАЗ-1, вдоль промзоны, границы жилой индивидуальной застройки до р. Томи, вверх по урезу правого берега р. Томи до Топольников.
Район Н-51:
от промзоны Кузнецкой ТЭЦ по ул. Фесковской до ул. Мурманской, по ул. Мурманской до Байдаевского моста, по урезу правого берега р. Томи до устья р. Рушпайка, на севере вдоль восточной границы пос. Форштадт до промзоны НКАЗ-1, по границе промзоны НКАЗ, КЗФ, Кузнецкой ТЭЦ до ул. Фесковской.
Район Н-52:
район исторической зоны Топольники, Кузнецкая крепость, Преображенский собор, ул. Достоевского. Юго-западная граница проходит по урезу правого берега р. Томи.

Орджоникидзевский район

Район НО-53:
по автодороге от завода «Сантехлит» до ж.-д. путей к шахте «Байдаевская», вдоль путей до ул. Мурманской, по ул. Мурманской до ул. Фесковской, по ул. Фесковской и автодороге до завода «Сантехлит».
Район НО-54:
от шахты «Байдаевская» по ж.-д. путям до стадиона шахты «Зыряновская», по ул. Скоростной и пер. Сибирскому до ул. Панфилова, по ул. Панфилова, Разведчиков, Мурманской до шахты «Байдаевская».
Район НО-55:
от Байдаевского моста по ул. Мурманской, Разведчиков, Панфилова до Абашевского водозабора, вниз по правому берегу р. Томи до Байдаевского моста.
Район НО-56:
от Абашевского водозабора по объездной автодороге до ул. Панфилова, по ул. Скоростной до стадиона ш. «Зыряновская», вдоль ж.-д. путей к шахте «Абашевская» и заводу «Стройдеталь» треста «КШС», вниз по правому берегу р. Томи до Абашевского водозабора.
Район НО-57:
от курьи Спасской вверх по левому берегу р. Томи до поста ГАИ, по восточной и юго-восточной границе городской черты и курьи Спасской до р. Томи.
Район НО-58:
от Верхней колонии до северо-восточной границы застройки Ново-Байдаевского микрорайона вдоль ж.-д. путей и автодороге до НИХФИ, от НИХФИ по северной границе городской черты до Верхней колонии.
Район НО-59:
от Верхней колонии по северной и северо-восточной границе городской черты до западной части острова Абашевский, от острова Абашевский по правому берегу р. Томи, ул. Партизана Железняка вдоль ж.-д. путей к шахте «Байдаевская», от шахты «Байдаевская» до северо-восточной границы застройки Новобайдаевского микрорайона и Верхней колонии.

Пгт. Листвяги

Район Л-60:
пгт. Листвяги в границах поселковой черты.

Приложение № 3

Описание коэффициентов территориальной зоны
по категориям улиц и районам

г. Ленинск-Кузнецкий

Категории улиц
Кз

ул. Зварыгина
0,6

ул. Земцова
0,6

ул. Гагарина
0,5

ул. Горького
0,6

пр. Кирова
0,9

пл. Кирова
0,9

пр. Кольчугинский
0,5

ул. Красноармейская
0,6

ул. Ломоносова
0,9

ул. Левитана
0,5

ул. Энгельса
0,9

ул. Чекмарева
0,7

ул. Шевцовой (кроме ул. Шевцовой, 12)
0,9

ул. Медведева
0,9

ул. Пушкина
0,9

ул. Топкинская
0,7

ул. Рубинштейна
0,5

ул. Люксембург
0,6

ул. Суворова
0,7

пр. Текстильщиков
0,7

ул. Толбухина
0,5

бульв. Химиков
0,6

ул. Шилина
0,5

ул. Шишлянникова
0,7

ул. Ленина
0,9

ул. Шевцовой, 12
1,5


г. Анжеро-Судженск

Категории улиц
Кз

ул. Ленина
0,9


г. Белово

Категории улиц
Кз

Центральная территория г. Белово
0,9

ул. Вахрушева
0,6

ул. Железнодорожная
0,9

ул. Ильича
0,9

ул. Инская
0,9

ул. Ленина
0,9

ул. Липецкая
0,9

ул. Юбилейная, 2
1,4

пгт. Инской
0,6

пгт. Грамотеино
0,6

пгт. Новый Городок
0,9

п. Бабанаково
0,5

пгт. Краснобродский
0,5

ул. Октябрьская
0,9

п. Чертинский
0,5


г. Березовский

Категории улиц
Кз

пр. Ленина
0,9

бульв. Комсомольский
0,9

пр. Шахтеров
0,9


г. Гурьевск

Категории улиц
Кз

ул. Ленина
0,8

пер. Автомобилистов
0,8

ул. Кирова
0,8


г. Калтан

Категории улиц
Кз

пр. Мира
0,9

ул. Горького
0,9

ул. Комсомольская
0,9


г. Киселевск

Категории улиц
Кз

ул. Ленина
0,9

ул. Коваленко
0,9

ул. Советская
0,9


г. Мариинск

Категории улиц
Кз

ул. Ленина
0,9

ул. Коммунистическая
0,9

ул. Рабочая
0,9

ул. Советская
0,9


г. Междуреченск

Категории улиц
Кз

пр. Коммунистический
0,9

пр. 50 лет комсомола
0,9

пр. Шахтеров
0,9


г. Мыски

Категории улиц
Кз

ул. Советская
0,9

ул. Ленина
0,9

ул. Вахрушева
0,9


г. Осинники

Категории улиц
Кз

ул. Победы
0,9

ул. Студенческая
0,9

ул. Советская
0,9


г. Прокопьевск

Категории улиц
Кз

пр. Шахтеров
1,2

ул. Карла Либкнехта
1,2

ул. Вокзальная
0,9

ул. Обручева
0,9

пр. Строителей
1,2

ул. Гагарина
1,0

ул. Ноградская
1,0


г. Тайга

Категории улиц
Кз

ул. 40 лет Октября
0,9

ул. Лермонтова
0,9


г. Таштагол

Категории улиц
Кз

ул. Поспелова
0,8

пгт. Темиртау, ул. Центральная
0,6

пгт. Мундыбаш, ул. Ленина
0,6

ул. Ленина
0,9

пгт. Каз, ул. Ленина
0,6

пгт. Шерегеш, ул. Дзержинского
0,6


г. Топки

Категории улиц
Кз

ул. Революции
0,9

ул. Луначарского
0,9


г. Юрга

Категории улиц
Кз

пр. Победы
0,9

ул. Московская
0,9





АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА КЕМЕРОВО

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 февраля 1999 г. № 18

О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ
МУНИЦИПАЛЬНОГО НЕЖИЛОГО ФОНДА г. КЕМЕРОВО

(в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47, от 20.11.2002 № 128, от 29.08.2003 № 94, от 11.11.2004 № 95,
от 28.12.2005 № 133, от 29.12.2006 № 130)

В соответствии с решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 31.05.96 (седьмое заседание) «О Порядке использования и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово»:
1. Утвердить и ввести в действие с 01.03.99:
1.1. Положение «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово» согласно приложению № 1.
1.2. Положение «О регулировании субарендных отношений» согласно приложению № 2.
1.3. Положение «Об определении величины арендной платы при сдаче арендованного помещения в субаренду» согласно приложению № 3.
2. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Главы города Приффера В. Г.

Глава города
В. В. МИХАЙЛОВ


Приложение № 1

Положение о порядке определения величины арендной платы
за пользование объектами муниципального нежилого фонда
г. Кемерово
(в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47, от 20.11.2002 № 128, от 11.11.2004 № 95, от 28.12.2005 № 133,
от 29.12.2006 № 130)

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящее положение разработано в соответствии с решением Кемеровского городского Совета народных депутатов (седьмое заседание) от 31.05.96 «О порядке использования и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово»
1.2. Положение устанавливает порядок определения величины арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Кемерово.
1.3. Основные термины и коэффициенты:
арендная плата (Ап) – плата за пользование арендованным объектом муниципального нежилого фонда в месяц;
коэффициент Зп1 – минимальный размер оплаты труда на момент утверждения данной методики;
коэффициент Зп2 – минимальный размер оплаты труда на день заключения договора аренды;
коэффициент Кд – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;
коэффициент Ки – коэффициент, учитывающий уровень инфляции;
коэффициент Кнж – коэффициент, учитывающий качество нежилого помещения;
коэффициент Кр – коэффициент, учитывающий территориальное расположение помещения;
коэффициент Кс – коэффициент, учитывающий наличие субарендатора;
коэффициент К1 – коэффициент, учитывающий расположение помещения;
коэффициент К2 – коэффициент, учитывающий степень технического обустройства;
коэффициент К3 – коэффициент, характеризующий вход в здание.
Минимальная ставка месячной арендной платы за один квадратный метр объекта муниципального нежилого фонда г. Кемерово установлена в размере 4,0 (четыре) рубля 00 копеек без учета НДС (постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130).

Минимальная ставка арендной платы за один квадратный метр в месяц (Т). Минимальная ставка арендной платы устанавливается распоряжением Главы г. Кемерово на текущий год.
Объекты муниципального нежилого фонда – все помещения, здания, сооружения, включенные в Реестр предприятий и имущества муниципальной собственности г. Кемерово.
Площадь арендуемых помещений (S) – площадь, предоставляемая физическим или юридическим лицам по договорам аренды.

2. ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

2.1. Величина арендной платы за нежилое помещение в месяц (Ап) определяется по формуле (1):

Ап = S x Т x Кнж x Кр x Кд x Кс x Ки. (1)

2.2. Коэффициент качества нежилого помещения Кнж определяется по формуле (2):

Кнж = К1 x К2 x К3. (2)

Значения коэффициентов приведены в таблицах 1 – 5.

Коэффициент, учитывающий расположение помещения, К1
Таблица 1
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)

№ п/п
Расположение помещения
К1

1.
Отдельно стоящее здание (в том числе подвал)
1,66

2.
В нежилых зданиях (1-й этаж и выше)
1,53

3.
В нежилых зданиях (подвал)
1,31

4.
В жилых зданиях (1 этаж и выше)
1,42

5.
В жилых зданиях (подвал)
1,21

6.
В платформах
1,31

7.
При размещении объектов на чердаке, кровле, крыльце
4,2


Коэффициент, учитывающий степень технического обустройства, К2

Таблица 2
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)

№ п/п
При отсутствии следующих удобств
К2

1.
Водопровода, канализации, центрального отопления
1,05

2.
Двух из удобств
1,16

3.
Одного из удобств
1,31

4.
При наличии водопровода, канализации, центрального отопления
1,42

Коэффициент, характеризующий вход в здание, К3
Таблица 3

(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)

№ п/п
Вход в здание
К3

1.
Отдельный с фасада или торца
1,21

2.
Отдельный со двора, общий с фасада или торца
1,09

3.
Общий со двора
0,95


Примечание. Площадь совместного использования рассчитывается пропорционально площади, занимаемой каждым арендатором.

Коэффициент, учитывающий территориальное расположение помещения, Кр
Таблица 4

Категории улиц
Кр

1
2

1. Центральный район
1,7 - 1,2

Ц-1
1,7

Ц-2
1,6

Ц-3
1,5

Ц-4
1,4

Ц-5
1,2

2. Ленинский район
1,6 - 1,5

Л-1
1,6

Л-2
1,5

3. Заводский район
1,5 - 0,6

З-1
1,5

З-2
1,4

З-3
1,3

З-4
0,6

4. Рудничный район
1,1 - 0,7

Р-1
1,1

Р-2
1,0

Р-3
0,8

Р-4
0,7

5. Кировский район
1,0 - 0,6

К-1
1,0

К-2
0,9

К-3
0,8

К-4
0,6

6. п. Кедровский
1,2 - 0,8

Кедр-1
1,2

Кедр-2
1,1

Кедр-3
1,0

Кедр-4
0,8


Для помещений, расположенных на магистральных улицах общегородского значения установлены следующие значения Кр:

№ п/п
Наименование
Кр

1.
Проспект Советский (от начала до пр. Кузнецкого)
3,15

2.
Проспект Советский (от пр. Кузнецкого до ул. Кирова)
6,3

3.
Проспект Советский (от ул. Кирова до ул. 50 лет Октября)
8,4

4.
Проспект Советский (от ул. 50 лет Октября до ул. Мичурина)
6,3

5.
Улица Весенняя
4,2

6.
Проспект Ленина (от пр. Кузнецкого до ул. Дзержинского; от пр. Ленинградского до пр. Комсомольского)
2,52

7.
Проспект Ленина (от ул. Дзержинского до пр. Ленинградского)
2,94

8.
Улица 50 лет Октября
3,15

9.
Улица Дзержинского
3,15

10.
Улица Красноармейская
3,15

11.
Бульвар Строителей (от просп. Московского до просп. Октябрьского)
2,1

12.
Бульвар Строителей (от пр. Октябрьского до ул. Марковцева)
2,1

13.
Проспект Кузнецкий
2,1

14.
Улица Сибиряков-Гвардейцев
2,42

15.
Улица Тухачевского
2,42

16.
Улица Волгоградская
2,42

17.
Проспект Химиков
2,42

18.
Проспект Ленинградский
2,21

19.
Проспект Октябрьский (от Университетского моста до пр. Ленинградского)
2,42

20.
Проспект Октябрьский (от пр. Ленинградского до пр. Комсомольского)
1,9

21.
Улица Терешковой
2,21

22.
Проспект Шахтеров
1,9

23.
Улица Космическая
1,9

24.
Улица Радищева
2,0

25.
Улица 40 лет Октября
1,37

26.
Улица Нахимова
1,16

27.
Улица Инициативная
1,16


(в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)

Примечание. При расположении помещения внутри жилого квартала значение коэффициента Кр уменьшается на 0,1.

Распределение улиц г. Кемерово по категориям в соответствии с таблицей 4 приведено в приложениях № 1–6 к настоящему положению.
(Приложения № 2–6 исключены. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)

Коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, Кд

Таблица 5

Вид деятельности
Кд

Игорный бизнес, казино
20

Ночные клубы
20

Банковская деятельность, пункты обмена валюты
14

Офисы
12

Склады для хранения любых видов сырья, товаров, продовольствия
3,0

Оптовая торговля
5,0

Розничная торговля:


компьютерной техникой
7,0

средствами передвижения и запасными частями к ним
7,0

непродовольственными товарами
4,0

детскими товарами
2,0

книгами
2,0

товарами народного промысла
3,0

зоомагазины
3,0

комиссионные отделы
2,0

Розничная торговля:


продовольственными товарами
4,0

продуктами детского питания
2,0

плодоовощной продукцией и цветами, произведенными в Кемеровской области
2,5

супермаркеты
4,0

Информационно-техническое обслуживание
6,0

Проектирование, изготовление и размещение рекламы
12,0

Страховая деятельность, операции с недвижимым имуществом
12,0

Туристические фирмы и туристические бюро
12,0

Юридическая, нотариальная и адвокатская деятельность
12,0

Вневедомственная охрана
2,5

Предприятия общественного питания, в том числе:


столовая, домовая кухня
1,1

кафе
1,1

закусочная типа «Макдональдс», пиццерия
2,5

ресторан, бар
3,5

Коммерческие аптеки
4,0

Муниципальные аптеки
2,5

Оказание бытовых услуг населению (ремонт бытовой техники, обуви, часов, одежды, швейные ателье, химчистка, парикмахерские, фотоателье, частные образовательные школы, оказание ритуальных услуг)
2,5

Прокат
1,5

Связь, в том числе:


почта (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130)
4,0

телеграф (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130)
8,5

телефон (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130)
8,5

радио (в ред. постановлений администрации г. Кемерово от 20.11.2002 № 128, 29.12.2006 № 130)
8,5

Оказание частных медицинских услуг населению
2,5

Клубы любителей животных, ветеринарные клиники
2,5

Позиция исключена. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130


Гостиницы, общежития
2,5

Редакции телевидения и радиовещания
3,0

Редакции газет и журналов
3,0

Полиграфическая деятельность
1,0

Общественные организации
2,5

Деятельность учреждений, унитарных предприятия и других бюджетных организаций, финансируемых за счет средств местного, областного и федерального бюджетов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47)
1

Деятельность органов милиции (кроме отделов вневедомственной охраны), прокуратур, судов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47)
1

Деятельность военкоматов, войсковых частей, структурных подразделений МЧС РФ (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47)
1

Деятельность налоговых и таможенных органов (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47)
1

Прочие виды деятельности (введено постановлением администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47)
4

Кредитные организации (в том числе банки, некоммерческие кредитные организации, иностранные банки) (введено постановлением администрации г. Кемерово от 29.08.2003 № 94; в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)
14,0

Медицинское страхование (введено постановлением администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)
4,0



Примечание. При совмещении нескольких видов деятельности арендная плата рассчитывается пропорционально используемой под каждый вид деятельности площади, причем площадь, соответствующая каждому виду деятельности, согласовывается с арендодателем. При отсутствии сведений арендная плата рассчитывается по виду деятельности, имеющему максимальный коэффициент.
(в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130)

2.3. Для арендаторов, перечисленных в п. 2.3.1 размер арендной платы за нежилое помещение в месяц определяется по формуле (3):

Ап = S x Т x Кс x Ки (3)

2.3.1. Расчет арендной платы по формуле (3), приведенной в п. 2.3, устанавливается для обществ и организаций инвалидов, инвалидов и ветеранов ВОВ, ветеранов войны в Афганистане, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС (без права заниматься в арендованных помещениях коммерческой деятельностью) (п. 2.3.1 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47).
2.4. В безвозмездное пользование передаются помещения:
а) структурным подразделениям администрации города Кемерово (в том числе под опорные пункты охраны правопорядка), комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово;
б) предприятиям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда (под мастерские и склады);
в) детским клубам по месту жительства, расположенные в подвалах, конторах и квартирах (при условии оформления перевода жилых помещений в нежилые), без права заниматься в арендованных помещениях коммерческой деятельностью;


Стоимость арендной платы за один квадратный метр художникам Кемеровского Союза художников, использующим объекты муниципального нежилого фонда под художественные мастерские, установлена в размере 6,0 (шесть рублей) с учетом НДС (постановление администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 133).

г) художникам Кемеровского Союза художников, достигшим пенсионного возраста, под художественные мастерские (п. «г» в ред. постановления администрации г. Кемерово от 28.12.2005 № 133);
д) расположенные в ветхих строениях, нуждающихся в восстановительном ремонте, а также иные объекты муниципального нежилого фонда (платформы, подземные переходы, общественные туалеты, незавершенные строительством объекты и др.) (п. 2.4 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 24.04.2002 № 47).
2.5. Определение коэффициента, учитывающего наличие субарендаторов, Кс.
2.5.1. Коэффициент, учитывающий наличие субарендаторов, Кс, определяется согласно Положению о регулировании субарендных отношений и Положению об определении величины арендной платы при сдаче арендованного помещения в субаренду (приложения № 7, 8 – не прилагаются).
2.5.2. Предприятия и организации, использующие арендуемую площадь совместно с третьими лицами по договору о совместной деятельности, оплачивают аренду как сдающие в субаренду 50 % помещения.
2.6. Исключен. – Постановление администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130.
2.7. Особые условия.
2.7.1. Размер арендной платы в месяц не может быть меньше произведения площади помещения на минимальную ставку арендной платы за один квадратный метр в месяц, кроме случаев почасового использования арендатором нежилых помещений, расположенных в муниципальных учреждениях. Почасовое использование нежилых помещений определяется условиями договора аренды, при этом размер арендной платы устанавливается пропорционально фактически используемому времени (п. 2.7.1 в ред. постановления администрации г. Кемерово от 29.12.2006 № 130).
2.7.2. В особых случаях может быть установлена льготная арендная плата для конкретных юридических или физических лиц отдельным распоряжением Главы г. Кемерово.


Приложение № 1
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
по категориям улиц г. Кемерово
(в ред. постановления администрации г. Кемерово
от 29.12.2006 № 130)

Район
Наименование улиц
Категория
Кр

Центральный
ул. Коломейцева, ул. Васильева, ул. Орджоникидзе
Ц-1
1,79


ул. Томская, ул. Д. Бедного, ул. Красная, ул. Ноградская, ул. Кирова, ул. Островского, ул. Притомская набережная, ул. Арочная
Ц-2
1,68


ул. Мичурина, ул. Калинина, ул. Кузбасская, ул. Рукавишникова, ул. Дарвина, ул. Черняховского, ул. Чкалова, ул. Космическая, бульвар Строителей
Ц-3
1,58


ул. 9-е Января, ул. 2-я Заречная, ул. Гагарина, ул. Шорникова, пр. Московский, ул. Шестакова
Ц-4
1,47


остальные улицы района
Ц-5
1,26

Ленинский
ул. Ворошилова
Л-1
1,68


пр. Московский, пр. Комсомольский, ул. Марковцева
Л-2
1,58

Заводский
улицы района ФПК, ул. Мичурина, ул. Пролетарская, ул. Сарыгина, ул. Рукавишникова, ул. Федоровского, ул. Чкалова
З-1
1,58


ул. В.Волошиной, ул. С. Тюленина, ул. У. Громовой, ул. Патриотов
З-2
1,47


ул. 1-я Линия, ул. Базовая, ул. Базовая, ул. Пермская, ул. Глинки, ул. Двужильного
З-3
1,37


улицы поселков Предзаводской, Комиссарово, РТС, жилых районов Ягуновский, Пионер и остальные улицы Заводского района
З-4
0,63

Рудничный
ул. Институтская, ул. Смирнова, ул. Лядова, ул. Тульская, ул. 1-й и 2-й Тульский переулки, Бакинский переулок
Р-1
1,16


остальные улицы района
Р-2
1,05

Кировский
ул. Леонова, ул. Севастопольская, ул. Ушакова, пер. Ушакова, пер. Леонова
К-1
1,05


ул. Александрова, ул. Гурьевская, ул. Попова, ул. Потемкина, ул. Рекордная, ул. Тайгинская, ул. Назарова, ул. Матросова, пер. Рекордный
К-2
0,95


ул. Металлистов, ул. Спартака, ул. Халтурина
К-3
0,84


остальные улицы района
К-4
0,63

Кедровка
ул. Новогодняя, ул. Стахановская
Кедр-1
1,26


ул. Ленина, ул. Стадионная
Кедр-2
1,16


ул. Нагорная, ул. Строительная
Кедр-3
1,05


остальные улицы района
Кедр-4
0,84


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

О внесении изменений и дополнений в Постановление Администрации города от 06.12.2004 № 111 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков: Постановление администрации города Кемерово от 11.04.2005 № 43.
О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями: Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 № 396-р.
О плате за землю: Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 (ред. от 07.03.2005).
Об установлении цены при продаже земельных участков: Закон Кемеровской области от 31.01.02. № 5-ОЗ с изм. и доп.
Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово: Постановление администрации города Кемерово от 06.12.2004 № 111 (ред. от 13.06.2006).
Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в государственной собственности Кемеровской области: Постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 26.04.2005 № 33.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник / под ред. В. И. Кошкина. – М.: ЭКМОС, 2002. – С. 68–72.
Оценка земель сельскохозяйственного назначения (на примере Кемеровской области) / Е. Г. Колесникова, О. Е. Медведева, Г. Е. Мекуш, Н. И. Опилат, Л. Н. Старикова: под общей ред. Л. Н. Стариковой; ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет». – Кемерово: Кузбассвузиздат, 2004. – 228 с.
Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
Стерник, Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. – М., 1999. – 62 с.
Стерник, Г. М. Рынок жилья России: тенденции изменения в 2004–2006 гг. (доклад на конференции «Инвестиции в недвижимость», 24.06.2004) // [email protected], www.realtymarket.ru.


ОГЛАВЛЕНИЕ13 TOC \o "1-2" \h \z 14
13 LINK \l "_Toc180860687" 14ПРЕДИСЛОВИЕ 13 PAGEREF _Toc180860687 \h 1431515
13 LINK \l "_Toc180860688" 14Раздел 1. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 13 PAGEREF _Toc180860688 \h 1441515
13 LINK \l "_Toc180860689" 14Раздел 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ 13 PAGEREF _Toc180860689 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc180860690" 142.1. Методы оценки стоимости земли 13 PAGEREF _Toc180860690 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc180860691" 142.2. Задачи 13 PAGEREF _Toc180860691 \h 14281515
13 LINK \l "_Toc180860692" 142.3. Определение стоимости городского земельного участка (учебный пример) 13 PAGEREF _Toc180860692 \h 14351515
13 LINK \l "_Toc180860693" 14Раздел 3. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 13 PAGEREF _Toc180860693 \h 14381515
13 LINK \l "_Toc180860694" 143.1. Затратный подход 13 PAGEREF _Toc180860694 \h 14381515
13 LINK \l "_Toc180860695" 143.2. Сравнительный подход 13 PAGEREF _Toc180860695 \h 14521515
13 LINK \l "_Toc180860696" 143.3. Доходный подход 13 PAGEREF _Toc180860696 \h 14551515
13 LINK \l "_Toc180860697" 143.4. Задачи 13 PAGEREF _Toc180860697 \h 14821515
13 LINK \l "_Toc180860698" 143.5. Определение стоимости здания (учебный пример) 13 PAGEREF _Toc180860698 \h 14941515
13 LINK \l "_Toc180860699" 14Раздел 4. ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ 13 PAGEREF _Toc180860699 \h 141161515
13 LINK \l "_Toc180860700" 14СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 13 PAGEREF _Toc180860700 \h 141901515
15









СТАРИКОВА
Людмила Николаевна





ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие
для практических занятий



Редактор Т. А. Козяева
Технический редактор В. И. Труханова










Подписано в печать 05.06.07. Формат 13 EMBED Equation.3 1415. Бумага офсетная № 1.
Печать офсетная. Усл. печ. л. 11,2.
Уч.-изд. л. 10. Тираж 100 экз. Заказ № 161/ .
ГОУ ВПО «Кемеровский госуниверситет».
650043, г. Кемерово, ул. Красная, 6.
Отпечатано в типографии издательства «Кузбассвузиздат».
650043, г. Кемерово, ул. Ермака, 7.
 Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.
 Под остаточной восстановительной стоимостью понимается полная восстановительная стоимость здания за вычетом общего накопленного износа.
 Норма амортизации рассчитывается исходя из 100 % физического износа зданий. Фактически уже при 70 % физического износа каменное здание считается ветхим и не имеет потребительской стоимости (деревянное строение считается ветхим при 60 %), поэтому вводится коэффициент, учитывающий экономическое старение здания, который в среднем составляет для строений со сроком службы 100 лет – 1,4 (100 лет/70 лет). Отсюда остаточную восстановительную стоимость здания можно рассчитать как: Со =СС Ч (1 – Тс Ч Ам Ч Кс), где СС – средняя себестоимость строительства здания определенного типа (может определяться по сборникам цен и расценок в строительстве); Тс – срок службы строения (определяется как разница между годом оценки и годом постройки); Ам – ежегодная норма амортизации (устанавливается в соответствии с категорией капитальности строений); Кс – коэффициент, учитывающий экономическое старение зданий, в среднем для каменных зданий.
 Прибыль предпринимателя может определяться по сложившемуся проценту увеличения стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его продажей.
 Об утверждении методики определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово: Постановление Администрации города Кемерово от 06.12.2004 № 111 (ред. от 13.06.2006).
 Под цифрой 1 – земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности, 2 - земли под домами индивидуальной жилой застройки, 3 - земли дачных и садоводческих объединений граждан, 4 – земли гаражей и автостоянок по типам, 5 – земли под объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания по типам и т.д.
 Техника расчетов показана в кн.: Оценка земель сельскохозяйственного назначения (на примере Кемеровской области) / Е. Г. Колесникова, О. Е. Медведева, Г. Е. Мекуш, Н. И. Опилат, Л. Н. Старикова: под общей ред. Л. Н. Стариковой; ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет». – Кемерово: Кузбассвузиздат, 2004. – С. 148 – 153.
 См.: Грибовский С. В., Медведева О. Е.,. Касьянов П. В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков.– М.: АРМО, 2002.
 Ставка LIBOR (Лондонская Межбанковская Ставка Предложения) – это годовая процентная ставка, принятая для оплаты кредитов в различных видах валют и на различные сроки.
 Напр.: Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 / Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990.
 Сроки службы элементов и здания см.: ВСН 58-88(р) Дата введения 1989-07-01; Основы ценообразования в строительстве и нормы эксплуатаций зданий и сооружений: учебно-методическое пособие.– СПб., 1997.
 ВСН 53-86(р). Дата введения 1987-07-01.

 Сроки службы элементов и здания см.: ВСН 58-88(р) Дата введения 1989-07-01; Основы ценообразования в строительстве и нормы эксплуатаций зданий и сооружений: учебно-методическое пособие.– СПб., 1997.

 По сборнику «Инфстрой».
 По сб. «Ценообразование в строительстве».
 www.moscowdebt.ru/userfiles/upload
 Некоторые оценщики в качестве реальной безрисковой ставки, очищенной от странового риска, применяют ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках. Ставка LIBOR (Лондонская Межбанковская Ставка Предложения) – годовая процентная ставка, принятая для оплаты кредитов в различных видах валют и на различные сроки. По последним опубликованным данным дилингового центра «Акмос трейд», годовая ставка LIBOR равна 1,29 %.
 [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] и [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
 [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
 Бюллетень банковской статистики. – 2005. – № 12; 2006. – № 2.
 Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 30.12.2006).











13PAGE 15


13PAGE 14215




13PAGE 15







13PAGE 15


13 PAGE 1414815



13 PAGE 1415215



13PAGE 15



13PAGE 1419115






Приложенные файлы

  • doc 25333078
    Размер файла: 2 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий